Экономическая синергетика: ответы на вызовы и угрозы XXI века

Вид материала

Содержание

А.Д. Ясько Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Б.Л. Кузнецов
Лизинговые схемы продаж и эффективность её применения при реализации автомобилей «камаз»

Подобный материал:

1 ... 30 31 32 33 34 35 36 37 38

А.Д. Ясько

Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ

Б.Л. Кузнецов

Камский государственный политехнический институт

В последние годы в строительной индустрии утверждается концепция строительства, получившая название «девелопмент», суть которой заключается в системном сквозном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одной организацией – девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки. В соответствии с концепцией девелопмента инвестор и реализатор проекта – одна и та же организация.

Основными преимуществами девелопмента в сравнении с традиционными проектами являются следующие. Имеет место полная финансовая ответственность одной инвестиционно-строительной фирмы. Реализуется максимальная комплексность и системность всех этапов реализации проекта. Высокая маневренность управления процессом строительства. Сокращаются издержки, в том числе трансакционные, а также финансовые риски.

Особенностью правоотношений, возникающих в ходе реализации девелеперских проектов, является то, что они осуществляются, с одной стороны, как вид предпринимательской деятельности в частноправовом дозволительном режиме, а с другой стороны, в жестких рамках гражданского, административного, земельного, градостроительного, экологического и др. законодательств. При этом интересы инвестора часто не совпадают с интересами, например, администрации города или других государственных органов. В условиях стремительного роста цен на объекты недвижимости и земельные участки, во избежание в дальнейшем возникновения имущественных и иных претензий у третьих лиц, создаваемой компании необходимо с первых своих шагов организовать профессиональную деятельность по юридическому закреплению в соответствии с действующим законодательством всех действий по реализации проекта, начиная с надлежащего оформления земельных участков и сбора необходимой исходно-разрешительной документации и завершая государственной регистрацией права собственности.

В этой ситуации особое значение в структуре компании на всех этапах реализации проекта будет играть роль дирекция по управлению недвижимостью.

Прибыль, получаемая компанией в ходе реализации девелоперского проекта, может быть условно разделена на три группы:

Строительная прибыль - получаемая в ходе возведения зданий и
сооружений.
Инвестиционная прибыль - возникающая в результате роста стоимости
инвестиций в результате увеличения цены на земельные участки,
объекты недвижимости и инфраструктуры.
Эксплуатационная прибыль - извлекаемая в процессе дальнейшей
эксплуатации построенных в ходе реализации проекта объектов
недвижимости, коммуникаций и т.д.

В зависимости от вида и назначения возводимых объектов, общая прибыль может варьироваться в сочетании этих трех групп. И если строительная прибыль извлекается в ходе реализации проекта лишь единовременно, то получение инвестиционной и эксплуатационной носит долгосрочный характер. При этом величина и своевременность получения доходов от этих направлений, также во многом будет зависеть от грамотной постановки работы структурного подразделения компании ответственного за управление недвижимостью.

Понятие «девелопмент» подразумевает по своей сути вид профессионального бизнеса, направленного на поиск и реализацию наилучшего варианта развития недвижимости, начиная от генерации идеи и создания общей концепции проекта, до сдачи объекта «под ключ», реализации его на рынке недвижимости и последующее управление (эксплуатация). Девелоперские проекты предполагают привлечение крупных инвестиций на длительные сроки. При этом, произведенный в ходе реализации такого проекта продукт, способен в течение длительного времени создавать регулярные финансовые потоки.

В Республике Татарстан девелоперская деятельность находится в зачаточном состоянии. На сегодняшний день в республике нет фирм, которые бы в чистом виде выполняли весь комплекс работ по реализации девелоперских проектов.

В зарубежной практике, а в последнее время и в сложившейся российской практике, существуют две принципиальных схемы девелоперских проектов.

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. В этом варианте инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, по возможности, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь на деньги заказчика проводит проектирование, необходимые согласования, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает необходимых специалистов (проектные организации, подрядчиков и т.д.), но ответственность за весь проект целиком лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в отдельных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Во второй схеме девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, занимается ещё и построением финансовой схемы проекта, вкладывая в него собственные средства, которые иногда становятся стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, денег инвеотора, банковских кредитов, иногда бюджетных средств, денег подрядчиков, а также авансовых платежей будущих собственников и арендаторов. При реализации девелоперских проектов очень важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом. После вложения 10% собственных средств, которые используются для организации работ на предпроектной и проектной стадиях, девелопер привлекает крупного стратегического инвестора (25% стоимости проекта). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25 - 30% стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика - 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов и авансовых платежей будущих собственников.

На практике возможны различные варианты этой схемы, например, более весомое участие инвестора или привлечение бюджетных средств в случае включения в состав проекта объектов социальной сферы. В западной практике для организации финансирования активно используется залог уже имеющейся недвижимости, например, земельного участка.

В связи с наличием высоких рисков, девелоперские проекты, осуществляемые по второй схеме, считаются наиболее сложными из всех возможных операций на рынке недвижимости, так как в данном случае в одном проекте совмещаются и риэлтерские, и строительные, и юридические, и финансовые операции.

Девелопмент, как профессиональный бизнес включает следующие элементы:

подбор команды участников проекта
исследование рынка
проведение маркетинговых исследований
разработка архитектурной концепции проекта
оформление исходно - разрешительной документации
проектирование
строительство
финансирование
бухгалтерский учет
управление имуществом.

Реализация девелоперского проекта включает четыре стадии:

Предпроектная стадия.
Стадия проектирования.
Стадия строительства.
Стадия реализации.

Структурное подразделение компании по управлению недвижимости включается в активную работу уже на предпроектной стадии, принимая участие в проведении анализа рынка недвижимости и оформлении исходно-разрешительной документации. Анализ рынка недвижимости, завершающийся выработкой оптимального варианта проекта, является важнейшим этапом подготовительной работы. Если в ходе реализации проекта выяснится, что в ходе проведения анализа рынка была допущена ошибка и на рынке нет структуры, которая сразу же готова принять построенные площади, инвестор в течение неопределенного срока будет иметь дело с нереализованным проектом или же столкнется с сокращением притока денежных средств. Такая потеря фактически равна дополнительным капиталовложениям и может в короткие сроки значительно снизить рентабельность проекта.

На стадии оформления исходно - разрешительной документации ключевым вопросом, с которым придется столкнуться дирекции по управлению недвижимостью, будет вопрос приобретения прав на земельные участки.

Проект коммерческой застройки огромного микрорайона г. Казани, каковым является территория старого аэропорта, по своим масштабам является крупнейшим коммерческим проектом в Республике Татарстан и одним из наиболее амбициозных проектов последнего времени в России. Принятие решения о создании для реализации этого проекта девелоперской компании представляется весьма разумным и прогрессивным решением. Открытое акционерное общество «Татнефть», как стратегический инвестор проекта, создавая такую компанию, сможет решить следующие вопросы:

Исчезает необходимость создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом.
Девелоперской компанией на основании проведенного анализа рынка будет; профессионально сформулирована стратегия проекта и разработано техническое задание.

3. Обеспечивается контроль за разработкой проекта и программой строительства.

Оптимизируется бюджет проекта.
Максимально сокращаются сроки строительства.
Обеспечивается контроль за соблюдением качества строительства.

7. Достигается максимальная эффективность проекта.

8. Обеспечивается защита интересов инвестора перед подрядчиками,
проектировщиками, государственными органами и другими
участниками проекта.

Таким образом, дополнительные расходы на оплату услуг девелоперской компании должны компенсироваться обоснованностью бюджета строительства и жестким контролем за его соблюдением, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов инвестора на всех этапах реализации проекта.

Предложенное Министерством строительства создание девелоперской компании в организационно-правовой форме потребительского общества на данном этапе развития общественных отношений, безусловно, имеет преимущества в плане уменьшения налогооблагаемой базы, возможностей по внесению и возврату паевых взносов, гибкости в получении и возврате бюджетных средств. Форма акционерного общества также может быть рассмотрена как возможная организационно-правовая форма создаваемой компании. Эта форма является более законодательно урегулированной, имеет меньше возможностей для финансовых злоупотреблений и является более прозрачной для инвесторов.

Структурное подразделение по управлению недвижимостью имеет ключевое значение для успешной реализации девелоперского проекта по трем основным аспектам:

Анализ рынка недвижимости. Имеет особое значение, так как
позволяет правильно определить стратегию всего проекта,
оптимизировать портфель недвижимости по функциональному
назначению будущих объектов, что в итоге позволит добиться
максимальной прибыльности проекта.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости.
Квалифицированная работа от оформления исходно - разрешительной
документации и установления прав на землю до государственной
регистрации прав на объекты недвижимого имущества позволит
компании сэкономить значительное количество времени и средств и
избежать в дальнейшем судебных разбирательств с другими
участниками проекта и третьими лицами.
Управление имуществом. Разработка программы управления
объектами недвижимости, правильный подбор и организация текущей
работы с арендаторами и грамотная техническая эксплуатация
объектов недвижимости позволят сделать проект максимально
эффективным на заключительной стадии его реализации.

Структура подразделения должна формироваться и заполняться поэтапно по мере постановки очередных задач связанных с реализацией проекта. Задачи, стоящие перед подразделением, могут выполняться как штатными сотрудниками, так и привлеченными специалистами на договорной основе. Минимально предполагается создание в составе дирекции четырех функциональных служб:

Анализа и экспертиз. Проведение анализа рынка недвижимости.
Проведение маркетинговых исследований. Формирование
предложений по стратегии управления объектами. Формирование
предложений по структуре портфеля недвижимости по
функциональному назначению объектов, по видам недвижимости
(операционная или коммерческая). Контроль издержек и
эффективности управления недвижимостью. Формирование
предложений по оптимальному использованию объектов
инфраструктуры, инженерных сетей и сооружений. Анализ рисков и
угроз. Проведение независимой оценки и экспертиз. Прогнозирование
рынка недвижимости.
Оформления документации и регистрации имущества.
Оформление и регистрация прав на земельные участки. Оформление
исходно - разрешительной документации на строящиеся объекты.
Работа с городскими и республиканскими органами государственной
власти, органами местного самоуправления, контролирующими,
разрешительными и согласующими структурами. Государственная
регистрация прав. Юридическая работа. Страхование рисков.
По работе с арендаторами и пользователями имущества. Функции
подбора арендаторов и заполнения арендных площадей. Подбор и
расстановка администраторов объектов коммерческой недвижимости.
Заключение договоров аренды и контроль их выполнения. Текущая
работа с арендаторами, товариществами собственников жилья,
потребительскими обществами и другими собственниками. Контроль
финансовой эффективности эксплуатации инженерных сетей,
сооружений и объектов инфраструктуры. Обеспечение вопросов
безопасности арендных объектов.
Технического обслуживания и эксплуатации. Обеспечение
технического обслуживания, санитарного содержания, проведение
текущего и капитального ремонта арендных объектов. Работа с
подрядными эксплуатирующими организациями, поставщиками
коммунальных услуг. Подбор и расстановка технических директоров
арендных объектов.