2. Расшифровка термина
| Вид материала | Расшифровка |
- Термины и терминологические сочетания: основные характеристики, 619.93kb.
- Западноевропейский театр содержание, 434.19kb.
- Л. К. Лободенко, 14.41kb.
- Пояснительная записка. Особенностью курса «Введение в языкознание» является высокая, 305.75kb.
- Расшифровка подписи, 20.28kb.
- Расшифровка подписи, 648.16kb.
- Расшифровка подписи, 107.69kb.
- Расшифровка Тип, 91.87kb.
- В. Т. Трофимов (Геологический факультет мгу им. М. В. Ломоносова, Москва, Россия), 437.31kb.
- Пупов Данил Владимирович Раздел Введение. Строение молекулы ДНК. История доказательства, 86.42kb.
Любая потеря стоимости в сравнении со сметой полных затрат на приобретение/создание нового актива. Для Оценщиков начисленная амортизация является функцией рынка. В заданное время — накопленная сумма амортизации, которая внесена в счет конкретного актива. Начисленная амортизация рассчитывается как разность между стоимостью нового актива и текущей оценочной стоимостью рассматриваемого актива. (ОППО, п. 3.7). Также называется «амортизация». См. начисления амортизации, амортизация
начисленные расходы — accrued expenses (expenditures)
Расходы, которые уже понесены, но еще не выплачены (напр., начисленная, но не выплаченная заработная плата, проценты и т.п.). Ср. расходы, произведенные авансом.
недвижимое имущество — real property* (immovable property, realty)
Юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды.
См. также имущество, недвижимость. (Понятия/принципы, п. 3.2; Типы имущества, п. 2.1)
В российским праве понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» обычно считаются синонимами и к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
недвижимость — real estate*
Физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. См. также земля, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п. 3,1; Типы имущества, п. 2.0)
Международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
неденежные начисления — noncash charge
Расход, который хотя и учитывается бухгалтером, но не связан с реальной выплатой денег в течение отчетного периода (напр., начисление амортизации).
независимый оценщик — independent valuer*
Оценщик, который отвечает специфическим требованиям независимости, которые могут прилагаться ко многим заданиям и применяются в соответствии с нормативными и законодательными актами к некоторым клиентам и в некоторых государствах. (Кодекс поведения, п.3.6, МСО 2, п.6.8.3) См. также внешний оценщик.
независимый оценщик — independent valuer**
Независимый оценщик — это Внешний оценщик, у которого нет дополнительных заработков в течение двадцати четырех месяцев и в настоящее время, кроме оплаты услуг по оценке, и который раскрыл в письменном виде сведения о своей связи в прошлом или в настоящем с рассматриваемым объектом (рассматриваемыми объектами) имущества или заинтересованными в нем либо связанными с ним сторонами за предыдущие 24 месяца.
незанятое собственником имущество — vacant possession*
В сфере недвижимости это понятие относится к праву владения землей или застроенным объектом, которые в настоящее время никто не занимает. (Термин «незанятое собственником имущество» используется в странах Содружества.)
нелинейная амортизация — curved-line depreciation**
Амортизация, которая предполагает прогрессивное снижение стоимости (недвижимого) имущества или иного актива за данный период и, следовательно, изображаемая на графике кривой линией — напр., амортизация, отражаемая в затратах на аренду для целей определения прироста стоимости капитала. См. амортизация
нематериальное (бестелесное) движимое имущество — incorporeal personal property
Часть движимого имущества, которое представляет собой определенное неосязаемое имущество (см.). Термин, возникший в системе англо американского права.
См. также движимое имущество. Ср. материальное движимое имущество
нематериальные активы — intangible assets
См. неосязаемые активы.
неосязаемое имущество — intangible property*
Права и привилегии, которыми наделяется собственник неосязаемых активов. Имущество, не имеющее осязаемой формы и, как правило, не связанное с обязательствами по поводу определенной вещи, в том числе: интеллектуальная собственность (имущественные авторские права, права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, на товарные знаки и т.д.); франшизы; обязательства, возникающие из некоторых видов соглашений. Неосязаемое имущество, рассматривается как разновидность движимого имущества. (МР 4, 3.16)
См. также движимое имущество, неосязаемое движимое имущество
В российском законодательстве интеллектуальная собственность – это исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, соотношение с движимым имуществом не определено.
неосязаемые активы — intangible assets*
Активы, которые проявляются благодаря своим экономическим свойствам; они не обладают физической субстанцией; они обеспечивают их собственнику права и привилегии; обычно они генерируют доход своему обладателю. Неосязаемые активы можно разделить на категории как возникающие из: Прав; Связей; Сгруппированных неосязаемых активов; Интеллектуальной собственности. (МР 4, 3.16)
Обычно профессиональные бухгалтеры ограничивают признание отдельных активов теми, которые: обычно признаваемы; имеют остаточный срок жизни по закону или по договору; и/или допускают возможность передачи и отделимы от бизнеса. Идентифицируемые неденежные активы, не имеющие физической субстанции, которые держат для использования в производстве или в поставках товаров или услуг для сдачи в аренду или для административных целей. (МСФО 38, 7)
нерыночные базы стоимости — non-market bases of value*
Оценки имущества могут основываться на соображениях экономической полезности или функциях имущества, а не на его способности быть купленным участниками рынка или эффектов необычных или нетипичных условий рынка. См. также стоимость действующего предприятия страховая стоимость, инвестиционная стоимость или «ценность», ликвидационная стоимость или стоимость вынужденной продажи, стоимость при слиянии, утилизационная стоимость, специальная стоимость, стоимость в использовании, налогооблагаемая стоимость. (Введение в МСО 1 и МСО 2, 4.2.1)
неустранимая амортизация (неустранимый износ) — incurable depreciation*
Виды ухудшения физического состояния и функционального устаревания, устранение которых экономически нецелесообразно.
номинальная компенсация — nominal consideration**
Компенсация лишь по названию и составляющая либо просто незначительную денежную сумму, либо сумму, незначительную по отношению к рыночной стоимости имущества.
номинальная стоимость — nominal value**
1. Нарицательная стоимость в отличие от рыночной стоимости актива, напр., акции компании.
2. Пренебрежимо малая капитальная сумма, уплачиваемая за актив, например, одна денежная единица или пренебрежимо малая годовая сумма за аренду, т.е. «плата за аренду перчинки».
нормативные затраты — standard costs
Заранее установленные из рациональных соображений величины прямых затрат материалов, труда и накладных расходов (обычно на единицу продукции).
ноу-хау — know-how
Технические знания, опыт, секреты производства, необходимые для решения технической или иной задачи. Чаще всего под ноу хау понимается результат технического творчества, хотя этот термин может применяться к технической или иной информации, необходимой для производства какого либо изделия, к техническим решениям, выполненным на уровне изобретений, которые по какой либо причине не были запатентованы в той или иной стране. Одним из основных признаков ноу хау является элемент секретности передаваемой научно технической информации.
нулевая стоимость — nil value**
Стоимость права в имуществе, которая не имеет ценности для конкретной цели или же для какой либо цели.
О
обеспечение ссуды — loan security, collateral*
Актив, который по закону должен получить кредитор для реализации и возмещения денег, которые заемщик остается должен после признания его неплатежеспособным.
облагаемая стоимость — ratable value*
См. налогооблагаемая стоимость
оборотный (рабочий) капитал — working capital*
Сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства. (МР 6, п. 3.44)
Показатель, характеризующий способность компании выполнять свои финансовые обязательства. Равен разности между текущими (оборотными) активами и текущими обязательствами. Оборотный (рабочий) капитал формируется за счет чистой прибыли, прироста долгосрочных обязательств, уменьшения фиксированных (внеоборотных) активов и прироста собственного капитала компании.
оборудование — equipment*
Сюда включаются вспомогательные активы, которые используются для оказания содействия функции предприятия. (МР 3, 3.1.3)
обратное деление не два — halving back**
Метод применения единицы ренты к зонам площади магазина для целей оценки арендной платы, обычно ограничиваемого площадью первого этажа. Принцип состоит в том, что наиболее ценная площадь традиционного магазина должна находиться спереди, т.е. в демонстрационной части, а затем стоимость с увеличением глубины снижается. Магазин делится на зоны, обычно равной глубины при стоимости первой, т.е. передней зоны, ежегодно равной Х за кв. фут или кв. м. Стоимость каждой следующей зоны затем «делится обратно на два» и т.д., но там, где глубина значительна, большая тыловая зона может оцениваться по единообразной ставке за кв. фут или кв. м. без дальнейшего обратного деления. Если имеется «тыловой» или двойной фасад с прямым доступом и, возможно, с выставкой товаров в оконной витрине с перспективой дополнительной покупки, стоимость относительно зонирования будет видоизменена. См. стоимость зоны А; метод зонирования.
обременение (лежащее на имуществе) – encumbrance*
Интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия.
общая доходность — overall yield**
Общий термин для внутренней ставки отдачи безотносительно к тому, рассчитывается ли она как уравненная или как эквивалентная доходность.
Общие понятия и принципы оценки (ОППО) —Generally Valuation Concepts and Principles (GVCP)*
Общепринятые принципы (общие понятия и принципы) оценки; наилучшая практика в профессиональной оценке. ( Введение/Цели и Область применения МСО, ОППО)
общественное здание — public building*
Здание, которое выполняет некоторую общинную или социальную функцию. К примерам относятся здания судов, муниципальные центры, школы, тюрьмы, полицейские участки, военные объекты, библиотеки, больницы, клиники и социальное или общественное жилье.
( Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.13)
ограничения действий и ограничительные положения — deed restrictions and restrictive covenants*
Установленные законом ограничения. Обычно на использование или интенсивность использования, которые связаны с данной землей вне зависимости от собственника.
( Типы имущества 2.2.4)
ограничительные положения — restrictive covenants*
См. ограничения действий
ограничительные условия — limiting conditions*
Ограничения, которые налагаются на оценку клиентами, Оценщиком или местным законодательством. ( Кодекс поведения 3.2)
опасное вещество — hazardous substance*
Применительно к оценке любой материал, находящийся внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, который достаточен с точки зрения формы, количества и биологической доступности, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества. (МР 7, п. 3.2)
операционная аренда — operating lease*
Аренда, отличная от финансовой аренды. Аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. См. также финансовая аренда. (МСФО 17, 3 «Классификация договоров аренды») См. эксплуатационная аренда
операционный актив – operational asset
Актив, который считается необходимым для функционирования организации (действующего предприятия или корпорации). В общественном секторе операционные активы включают три категории: инфраструктуру, специализированные объекты имущества, такие, как активы наследия и неспециализированные объекты имущества, такие, как муниципальные офисные здания.
(Общие понятия и принципы оценки, 3.5.3)
См. также инвестиционный актив, неоперационный актив, излишний актив.
операционная компания — operating company*
Бизнес, который осуществляет экономическую деятельность, производя, продавая или обменивая продукт или услугу. (МР 6, 3.35)
операционная прибыль — operating income, operating profit
См. прибыль от реализации.
операционные расходы (издержки) — operating expenses (outgoings)*
Расходы, понесенные при генерировании дохода. В сфере недвижимости эти расходы включают (но не обязательно только) налог на имущество, страхование, ремонт и техническое обслуживание вознаграждение за управление. Разность между валовым доходом и операционными расходами равна чистому операционному доходу. (Термин «операционные расходы» используется в Северной Америке; в странах Содружества пользуются термином «издержки».)
К операционным расходам относят:
1. Расходы, отличные от затрат производства реализованной продукции, понесенные в процессе функционирования компании, в частности, общефирменные и коммерческие расходы.
2. Расходы, связанные с эксплуатацией имущества (напр., управление, ремонт, налоги, страхование).
3. Любые расходы, обеспечивающие нормальные условия для осуществления бизнеса. Их следует отличать от расходов, которые капитализируются и амортизируются с течением времени.
операционный актив — operational asset*
Актив, который считается необходимым для функционирования организации (действующего предприятия или корпорации). См. также инвестиционный актив, излишний актив. (Понятия /принципы 3.5.3)
определение задания по оценке — definition of the valuation assignment*
Первый шаг процесса оценки, который устанавливает контекст и область задания и разрешает любую двусмысленность, связанную с проблемой оценки. Термин аналогичен термину постановка задачи на оценку, используемый в некоторых государствах. Оценщик гарантирует, что анализ, информация и выводы, представленные в отчете, отвечают спецификациям, изложенным в определении задания по оценке. Определение задания включает следующие семь элементов: идентификацию недвижимого, движимого (основных средств, принадлежностей и приспособлений), имущества бизнеса или другого имущества, подлежащего оценке и других классов имущества, включенного в оценку помимо категории сырьевого имущества; идентификацию имущественных прав (индивидуальное предприятие, партнерство или частный интерес), подлежащих оценке; предполагаемое использование оценки и любое связанное с этим ограничение; определение базы или типа устанавливаемой стоимости; дата, на которую применяется расчетная величина стоимости, и дата предполагаемого отчета; идентификация сферы оценки и отчета; и идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка. (МР 9, 3.4)
оптимизация — optimization*
Модернизация и устранение недостатков в имуществе для оптимизации его продуктивности. Эта методология основывается на процессе расчета затрат на повышение качества объекта имущества, устраняя все устранимые элементы амортизации (обесценения) и устаревания, тем самым приводя объект в состояние оптимального производственного потенциала. Поскольку затраты повышения качества применимы только к основным активам, оптимизация влечет за собой отделение всех неоперационных или излишних активов (активов, которые не рассматриваются как необходимые для производства товара или услуги, осуществляемых организацией) от стоимости основного актива и исключение или устранение — с помощью способов, наиболее эффективных по затратам, — всех форм устранимой амортизации, устаревания и избыточного дизайна / избыточного конструирования (например, актива, предназначенного для осуществления производства при мощности, которая при текущем спросе не требуется).
Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.4
опцион — option*
Договор о сохранении открытым предложения о покупке, продаже или аренде недвижимого имущества в течение определенного периода по указанной цене. Опцион создает право, обусловленное договором, осуществление которого обычно зависит от выполнения конкретных условий. (Типы имущества 5.1.3)
1. Разновидность срочной сделки, в которой предусмотрено право, обусловленное уплатой определенной суммы (премии), купить или продать товары или ценные бумаги по установленной цене в течение некоторого периода времени.
2. В конвертируемом займе (см. конверсия) право держателя облигаций купить ценные бумаги эмитента на оговоренных условиях.
3. Право на дополнительную квоту при распределении выпуска ценных бумаг между участниками синдиката андеррайтеров.
В договорном праве — обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Обусловленное одной из сторон договора возможность получить какое либо преимущество перед третьими лицами.
орошаемая земля – irrigated land
Земли, используемые для производства культур и фуража для скота и требующие затрат воды помимо естественных дождей, называются орошаемыми земледельческими или орошаемыми пастбищами. Объекты имущества, на которых не хватает источника воды кроме естественных дождей, называются сельскохозяйственными объектами в засушливых районах.
ослабление — impairment*
Снижение возмещаемой суммы до уровня ниже учетной суммы.
См. учетная сумма, убыток от ослабления, возмещаемая сумма. (МСФО 36.5)
ослабление актива — impairment of an asset
Снижение бухгалтерской стоимости (учетной суммы) актива, обусловленное причинами, не связанными с его эксплуатацией, т.е. под воздействием изменения внешних и внутренних по отношению к предприятию условий (в т.ч., вследствие устаревания, физического повреждения). Ослабление актива приводит к уменьшению возмещаемой суммы.
В русских версиях МСФО слово impairment переведено как «обесценение», что совпадает с буквальным смыслом слова depreciation. См. амортизация (обесценение).
ослабление капитала — capital impairment
Снижение стоимости активов компании ниже номинальной стоимости акций, находящихся в обращении. В Великобритании таким ориентиром являются базовые ставки банков.
основные средства (ОС) — property, plant and equipment (PP&E)*
Перевод (букв) — «имущество (прежде всего, земля) и все прикрепленное к земле (включая заводы и растения), и оборудование»
1) Активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, за вычетом накопленной амортизации.
2) Осязаемые активы, которые:
а) предприятие держит для использования в производстве или поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей и,
б) как ожидается, будут использоваться в течение более чем одного периода.
(Понятия/принципы 3.5.2.1; МСФО 16.6)
Основные средства — это осязаемые активы, которые находятся в распоряжении предприятия для использования в производстве либо при поставках товаров или оказании услуг, для сдачи в аренду или для административных целей, а также рассчитаны на использование в течение более чем одного учетного периода. В российском бухгалтерском учете — часть имущества, используемая при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг, либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев, стоимостью более стократного размера минимальной месячной оплаты труда, установленной законом.
остаточная зона — remainder zone**
Для целей оценки, при использовании метода зонирования для магазинов — любая площадь, оставшаяся после применения зонирования, т.е. та, которая делает неоправданным дальнейшее деление.
См. обратное деление на два.
остаточная стоимость — residual value*
(1) Остающаяся стоимость актива в конце установленного периода времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична скраповой стоимости — см.). Это понятие используется в оценке, а именно, когда затраты приобретения должны быть разделены между землей и зданиями, то «земельный» элемент часто называют «остаточной стоимостью» или «остаточной суммой». (2) Чистая сумма, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце его срока полезной службы после вычета ожидаемых затрат по реализации. (МСФО 16.6; МСФО 38.7) Ожидаемая величина стоимости (см.), по которой может быть реализован основной актив (см.) по окончании срока полезного использования (см.) — за вычетом затрат по продаже.
остаточная стоимость — residual value**
Стоимость, определяемая путем остаточной оценки. См. остаточный метод
остаточная сумма — residual amount**
В оценке земли и зданий в бухгалтерском учете амортизации — «земельный» элемент, остающийся после вычета амортизируемой суммы.
остаточный метод (остаточная оценка) — residual method (residual valuation)**
Метод определения стоимости имущества, которое имеет потенциал для девелопмента, редевелопмента или реновации. Расчетные суммарные затраты на выполнение работы, включая гонорары и другие сопутствующие затраты плюс поправка с учетом процентов, риска и прибыли девелопера вычитается из валовой стоимости завершенного проекта. Полученный результат затем корректируется в обратную сторону к дате оценки для получения остаточной стоимости.
осязаемое имущество — tangible property
Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней.
Все недвижимое имущество (см.) относится к осязаемому имуществу, а движимое имущество (см.) может быть как осязаемое (см. осязаемое движимое имущество), так и неосязаемое. Предметы осязаемого движимого имущества не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.
осязаемые активы — tangible assets*
Активы, проявляющие себя физически. К примерам относятся земля и здания, установки, машины и оборудование, приспособления и принадлежности, инструменты и активы в процессе строительства и развития.
отдача девелопмента (отдача девелопера) — development return (developer’s return)**
Годовой чистый доход от аренды (или его эквивалент) по проекту девелопмента, выраженный как процент от затрат на развитие, исключая:
(1)любой учет риска и прибыли в затратах девелопера и
(2)учет годового фонда погашения (при его наличии).
отдача для риска и прибыли — return for risk and profit**
Процент затрат для учета в оценке годового риска и прибыли девелопера для определения платы за аренду земли путем вычетов из фактической или расчетной платы за аренду (занятие помещения).
отдача на инвестиции (рентабельность инвестиций) — return on investment
Показатель эффективности инвестиций, определяемый как чистая прибыль, деленная на объем инвестиций за рассматриваемый год. Иногда определяется как частное от деления чистой прибыли компании на сумму ее акционерного капитала и долгосрочного долга.
Ср. отдача (на капитал).
отдача на собственный капитал— return on equity
Чистая прибыль компании за год в процентах к среднегодовой величине собственного капитала.
отдача (на капитал) — return (on capital)**
Отношение годовой чистой прибыли к капиталу, выведенное из анализа некоторой сделки и выраженное в процентах. Анализ достаточного числа фактических отдач и обзор факторов, влияющих на инвестиционную политику, дает структуру отдачи.
Ср. инвестиционная доходность.
открытый рынок — open market*
В некоторых государствах — термин, применяемый как синоним термина «рынок». См. рынок.
отношение «затраты /выгоды» — benefit/cost ratio**
При оценивании финансового потенциала проектов — отношение суммарной дисконтированной стоимости к сумме дисконтированных затрат. Это метод дисконтированного денежного потока.
отрицательная стоимость — negative value**
Отрицательные стоимости — это те стоимости, которые представляют юридическое и таким образом финансовое обязательство перед арендатором или собственником недвижимого имущества. Отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недвижимости с учетом физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, связанных с правовым интересом, генерируют отрицательный или гипотетический денежный поток или требуют проведения значительных ремонтных работ. Активы выливаются в обязательства или отрицательную стоимость.
отрицательная стоимость девелопмента — negative development value**
Стоимость девелопмента, которая отрицательна, т.е. когда стоимость существующего использования больше, чем стоимость имущества для девелопмента или редевелопмента.
отрицательный денежный поток — negative cash flow
Превышение платежей компании над поступлениями. Отрицательный денежный поток (см. движение денежных средств) не всегда однозначно свидетельствует об убыточной деятельности и может носить временный характер, связанный, напр., с условиями оплаты за поставляемую продукцию и т.д.
отчет о качестве земли — land quality statement**
см. оценка окружающей среды.
отчет об оценке — valuation report*
Документ о результатах оценки, проведенной оценщиком, передаваемый заказчику. Форма, объем и содержание письменного отчета могут значительно различаться в зависимости от предполагаемого назначения данного документа, определяемого правовыми требованиями и потребностями будущих пользователей. Общий формат отчета, приемлемый для большинства целей оценки, содержит семь основных разделов: общеэкономическая информация; отраслевая информация; описание компании; поиск данных по сравнимым сделкам; анализ финансовой отчетности; методологические подходы (см. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход) к определению стоимости и методы оценки; заключение.
См. также сертификат оценки или отчет об оценке.
Документ, в котором отражаются инструкции по оценке, база оценки и цель оценки, а также результаты анализа, которые привели к данному мнению о стоимости. Отчет об оценке может также разъяснять далее идет старый текст, начиная со слов «аналитические процессы» и кончая словами «сложностью задания». Далее идет ссылка: (МСО 3, 3.3.1). Через пропущенную строку – со слов «Термины «сертификат оценки и отчет об оценке» иногда используются как равнозначные» до слов «форму подробного отчета». Окончание: «Он включает дату оценки; цель задания; дату сертификата; допущения, на которых основывается оценка; имя, адрес и квалификация Оценщика. Сертификация стоимости (Свидетельство о стоимости), используемое в других государствах (США) представляет собой заявление, в котором Оценщик подтверждает, что представленные факты верны, анализ ограничен только представленными в отчете допущениями, вознаграждение Оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета, и Оценщик провел оценку в соответствии этическими и профессиональными нормами. См. также минимальное содержание отчета об оценке.
отчет об оценке — valuation report**
Отчет, составленный для целей информирования о стоимости капитала и/или величине платы за аренду (или наем) одного или большего числа объектов имущества (или иных активов) и содержащий оценку (оценки), относящиеся к этому. Он обычно имеет больший объем и составлен более подробно, чем сертификат оценки, хотя иногда и может использоваться таким образом.
оферта — offer
Адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
оценивать стоимость — value**
Провести расчет ценности (worth) имущества или иного актива. См. оценка.
оценка — valuation, appraisal*
Процесс проведения расчетов (estimation) для определения стоимости.
Оценка проводится в соответствии с национальными и Международными стандартами оценки с использованием научно обоснованных подходов и методов. Результаты оценки представляются в отчете установленной формы.
См. дата оценки, дата подписания, сертификат оценки, отчет об оценке.
1. Процесс выработки расчетной величины цены или ценности недвижимого имущества или других активов для конкретной цели, напр., сдачи в аренду, покупки, продажи, аудита, рейтинга, вынужденной покупки или обложения налогом. Цель и имеющие отношение к делу обстоятельства определяют подходящие допущения и факты, и, следовательно, используемый процесс.
2. Заявление, обычно в письменной форме, с изложением фактов, допущений, расчетов и полученной в результате стоимости.
3. В разговорной речи — стоимость, установленная в результате процесса оценки.
оценка — valuation*
Обычно – способ расчета стоимости, при котором используется один или большее число методов оценки. В зависимости от характера и назначения имущества, могут применяться три подхода к оценке. Это подход на основе сравнения продаж, затратный подход и подход на основе капитализации дохода. Их применение позволят Оценщику определять Рыночную стоимость или стоимость, отличную от Рыночной стоимости. (Общие понятия и принципы оценки, 9.1; МР 4, 3.25; МР 5, 3.20; МР 6, 3.40).
оценка — appraisal (appraisement)**
1. Другой термин для обозначения оценки (valuation), более распространенный в США.
2. Оценка, которая распространяется на сферы вне рамок понятия «оценки стоимости» (valuation) как таковой; напр., рассмотрение налогообложения, финансирования и других субъективных факторов конкретных сегментов рынка.
оценка (о толковании по русски некоторых английских терминов)
1) valuation
По русски, чтобы не спутать с другими значениями термина «оценка», термин перевод valuation (а также appraisal) переводят также «оценка стоимости» или «стоимостная оценка». В профессиональном лексиконе применяется также и калька с латинской основы — русифицированный термин «вальвация» (см. девальвация, ревальвация). Термин «оценка», который подразумевает определение стоимости (см. комментарий к соответствующей статье) именно имущества (см.), одновременно означает и процесс (процедуры) расчета, и получаемую в его результате «величину». Отличающийся от этого смысл имеет другой, происходящий от той же основы (во французской версии, но применяемый в англоязычных текстах), профессиональный термин — «валоризация» (valorization), означающий: «установление и поддержание определенного уровня цен путем государственных мероприятий: закупками по повышенным ценам, займами».
В современной российской практике понятие «оценки — вальвации» приобрело еще одну, сугубо российскую терминологическую форму, а именно: «оценочная деятельность», которая возникла как симбиоз «оценки», как выполнения профессиональных оценочных процедур (см.), и предпринимательской деятельности, каковой статус установлен для оценочной деятельности Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2) appraisal (appraisement)
В дополнение к характеристике, которая дана в ЕСО (см. оценка**), профессионалам следует знать, что в самих стандартах иногда применяется словосочетание «valuation and appraisal» (и во мн. числе), что свидетельствует о нетождественности этих двух английских терминов: первый из них подразумевает (в силу англоязычной традиции) оценку стоимости имущества, особенно, его рыночной стоимости, а второй — относится к целому ряду «оценочных суждений», применяемых в различных задачах, перечисленных в п.2 дефиниции «appraisal» (из ЕСО). Субъективность суждений, отраженная в этом понятии — и сближающих его с понятием ценности (см.) — отражается также при использовании в русской лексике выражений типа «оценочная экспертиза» или «экспертная оценка», хотя по английски в этих случаях применяется чаще всего один из трех следующих терминов (evaluation, assessment или estimation).
3) evaluation
Этот термин, наиболее широко толкуемый и не менее широко распространенный во всех европейских языках, наиболее адекватно толкуется по русски как «оценивание» — такой термин встречается практически во всех политэкономических (экономико теоретических) текстах на русском языке. Практическое отличие, свидетельствующее о том, что при «оценивании», например, инвестиционного или иного проекта не обязательно производится «оценка стоимости», — см. оценка (оценивание) проекта (project evaluation). В методологическом плане это имеет отношения к таким подходам, не относящимся непосредственно к оценке стоимости имущества, как «затраты — выгоды», «затраты — эффективность» (см.), а также российские Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.
4) assessment
Термин относится, прежде всего, к налоговой оценке, а все производные слова главным значением (практически, синонимичным с оценочным значением) имеют «налогообложение». См. прямые (по оценке для обложения) налоги (assessed taxes), налогооблагаемая стоимость (assessed value), но при этом адвалорный налог (ad valorem tax) является той общепринятой в мире формой, требующей оценки стоимости имущества профессиональным экспертом оценщиком (при этом столь же общепринятым является понимание слова эксперт как «независимый специалист высшей квалификации»).
Понимание оценки как «асессорства» получило приложения в новых сферах: изучение окружающей среды (см. оценка состояния окружающей среды** — environmental assessment**, оценка воздействия на окружающую среду — environmental impact assessment), а также «технологического развития» (technological assessment).
5) estimation
Этот термин обозначает сам процесс расчета при оценке рыночной стоимости (или иного типа стоимости) имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый профессиональным оценщиком. Осуществляется при подготовке сделок по купле продаже, договоров страхования, для определения базы налогообложения, залоговой стоимости, при подготовке финансовой отчетности и в других случаях.
См. оценочная (расчетная) стоимость (estimated value)
6) measurement
В широком смысле — «измерение» в любых физических и социально экономических системах. В том числе, применительно к оценке нашло распространение современное выражение «measuring value», адекватное «valuing». В бухгалтерском учете это понятие имеет более узкое понимание, в соответствии с одноименным принципом бухгалтерского учета, по которому бухгалтерские записи отражают только те факты, которые могут иметь денежное выражение (измерение). Применение по русски термина «оценка» в этом (бухгалтерском) смысле вызывает невообразимую путаницу.
См. принцип денежного измерения — money-measurement concept
7) appreciation
См. — повышение стоимости (актива). Однако увеличение стоимости актива означает не только результат проведенной переоценки актива, которая лишь формально отображает его повышенную оценку (переоценку — по существу) со стороны рынка (коллективная переоценка) или отдельного лица (индивидуальная переоценка).
Антонимом для appreciation является depreciation или devaluation, т.е. обесценение (актива) (см.), содержание и расчетную величину которого выявляет оценщик.
В российской оценочной практике такая расчетная величина часто называется «износом (в широком смысле слова), тогда как в российском бухгалтерском учете нормативно устанавливаемую величину (прежде всего, для налоговых целей) принято называть амортизацией (см.), хотя она сохраняет смысл обесценения — за счет физического износа (см.) и разных видов устаревания (см.), а не погашения (суммы).
Совершенно отличная от прежних бухгалтерских схем введена в утвержденных МСФО для отражения влияния на величину учетной суммы (см.) совокупности внешних и внутренних факторов, которые приводят к снижению показателей деятельности бизнеса (предприятия). Это явление в финансовой отчетности получило название impairment, которому по русски принято ставить в соответствие термин ослабление (см.) или известные его аналоги (ухудшение, повреждение), но никак не обесценение в том смысле, который передается термином амортизация (depreciation).
Кроме того, в теоретико экономических работах (особенно в экономико математических моделях) термину «оценка» придается определенный смысл в зависимости от заложенных в модели предпосылок, например, «объективно обусловленные оценки» (ООО) в работах Л.В. Канторовича, получившего Нобелевскую премию по экономике.
Есть также еще ряд английских слов, смысл которых передается по русски многозначным словом «оценка», но не в тех случаях, когда имеются в виду, стоимостное (экономически ценностное) значение слова, например, школьная оценка (за выполненное задание) - note, хотя по английски это слово имеет экономическое приложение (вексель, облигация).
оценка активов — asset valuation*
На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли, зданий, и/или машин и оборудования обычно для включения в счета компаний. В таких случаях право собственности на актив необязательно передается, но оценка представляет интерес для акционеров или требуется для получения контроля над компаниями, публичных котировок или ипотек. На других рынках, кроме рынка недвижимости, этот термин обычно относится к оценке актива для продажи, покупки или иных целей. См. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, метод рынка капитала, метод ликвидационной стоимости, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок, метод чистых активов, капитализация, дисконтированный денежный поток.
оценка активов — asset valuation**
На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключениях экспертов относительно Рыночной стоимости или Стоимости существующего использования имущества, которое может быть включено в бухгалтерские счета компании, когда права собственности на актив не обязательно должны передаваться, но оценка представляет интерес, напр., для акционеров или требуется при слияниях или поглощениях компаний, размещениях акций и ипотеках.
Нормативным источником ссылок для оценщика по Европе является ЕСО 2003.
оценка бизнеса — business valuation*
Акт или процесс выработки заключения или расчета стоимости бизнеса или предприятия либо доли в них. (МР 6, 3.6)
оценка девелопмента — development appraisal**
Оценка финансовых и практических аспектов девелопмента либо в начале девелопмента, либо в течение его осуществления.
оценка «кирпичей и раствора» — bricks and mortar valuation**
Понятие оценок «кирпичей и раствора» означает, что они представляют стоимость имущества, обычно оцениваемую на базе торгового потенциала для устранения всех тех элементов, которые идут на генерирование дохода. Таким образом, вся арматура и осветительные приборы, лицензии или разрешения, а также присоединенный к имуществу гудвилл исключаются.
ЕГАО рассматривает это не как оценку, а как пропорциональное распределение.
оценка состояния окружающей среды — environmental assessment**
Отчет, подготавливаемый техническими специалистами, который касается всех связанных с внешней средой аспектов имущества или предлагаемого девелопмента (оценка воздействия окружающей среды). Как правило, это включает выборочные пробы почвы на загрязнение и рассмотрение работы по очистке, которая может быть необходимой, вместе с влиянием шума, генерированием транспортных потоков, зрительным воздействием и т.п. Она может также называться отчетом о качестве земельного участка. При надлежащих обстоятельствах он прилагается к отчету об оценке.
оценки «до и после» — before-and-after valuations**
Оценки, которые появляются, когда предполагается некоторое изменение в характере оцениваемого актива. Актив сначала оценивается в своем существующем состоянии, а затем — на основе изменения, которое будет сделано. Разница между двумя стоимостями может дать меру вероятного выигрыша или потерь, обусловленных изменением. Метод еще используется в таких случаях, как:
(а) общественно вредное стремление к принудительному отчуждению и;
(б) запланированная компенсация — напр., после решения суда об аннулировании иска.
оценочная (расчетная) стоимость — estimated value
Стоимость имущества, определенная профессиональным оценщиком.
оценщик — valuer, appraiser*
Тот, кто обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для выполнения оценки. В некоторых государствах требуется лицензирование, прежде чем будет разрешено выступать в качестве оценщика. (Кодекс поведения, п. 3.3)
См. также профессиональный оценщик имущества.
оценщик — valuer, appraiser**
Тот, кто проводит оценки (appraisals/valuations). Термин appraiser используется в США и некоторых странах Европы вместо слова valuer.
оценщик активов — asset valuer*
См. профессиональный оценщик активов.
оценщик бизнеса — business valuer*
Лицо, которое по своему образованию, подготовке и опыту квалифицируется для проведения оценки бизнеса, интереса в собственности на бизнес, ценной бумаги и/или неосязаемых активов. (МР 6, 3.4)
П
паритет покупательной способности (ППС) — purchasing power parity (PPP)*
Соотношение между двумя или несколькими валютами по их покупательной способности в отношении определенного набора товаров и услуг.
партнерство — partnership*
Такой «интерес собственности» (ownership interest), в котором двое или большее число лиц совместно владеют бизнесом или имуществом и разделяют прибыли или убытки от него. Партнерства могут быть полными или ограниченными (с ограниченной ответственностью). (Типы имущества 5.1.1.1, 5.1.2.1)
первоклассная доходность — prime yield**
Характеристика текущей доходности, используемая в оценке имущества, сдаваемого в аренду по полной рыночной стоимости — для рассматриваемого класса имущества имеет наилучшее физическое качество, наилучшее местоположение при наилучшем договоре для съемщика и наилучших условиях аренды. См. текущая доходность.
первоначальная доходность — initial yield*
См. входная ставка капитализации.
первоначальная отдача (первоначальная доходность) — initial return (initial yield)**
В инвестиционном анализе — первоначальный чистый доход в дату покупки, выраженный в процентах от цены покупки. См. реверсионная отдача. Ср. срочная доходность.
первоначальные затраты — original cost, original outlay
Сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств, либо справедливая стоимость иной компенсации, уплаченной за данный актив на момент его приобретения или создания. В российском бухгалтерском учете часто не делается различия с историческими затратами, те и другие называют «первоначальной стоимостью» Ср. исторические затраты
переоцененная сумма — revalued amount*
1) Стоимость основных средств, устанавливаемая путем оценки, как правило, проводимой профессионально квалифицированным Оценщиком.
2) Справедливая стоимость актива на дату переоценки за вычетом последующей накопленной амортизации и последующих накопленных потерь от ослабления.
См. также допустимый альтернативный учет. (МСФО 16, 29)
переоценка — revaluation**
Оценка, проведенная после и относящаяся к дате, более поздней, чем предыдущая оценка.
Процедуры и практика переоценивания всех налогооблагаемых объектов имущества к предписанной дате для целей налогообложения имущества, создавая, таким образом, новый список оценок.
переход расходов (возмещаемые затраты) — expense pass throughs*
Форма эскалации арендной платы, при которой съемщик платит непосредственную долю операционных расходов. (Термин «переход расходов» используется в Северной Америке; В странах Содружества используется термин «возмещаемые затраты».)
персональная движимость — chattel personal
В соответствии с англо американским правом — разновидность движимого имущества. К персональной движимости относятся предметы домашнего обихода, и при смерти одного из супругов переживший супруг на данный вид движимости имеет исключительное право в отличие от других видов имущества, когда имущество разделяется на доли между супругом и родственниками. Персональная движимость включает в себя: вещи во владении, являющиеся осязаемым имуществом (товары, денежные средства и т.д.) и вещи в требовании, являющиеся неосязаемым имуществом (денежные требования).
Ср. реальная движимость.
письменный отчет — written report*
Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме. Письменные отчета могут представлять собой подробные документы, содержащиеся все исследованные материалы и проведенный анализ для установления заключения о стоимости или сокращенные документы, включающие периодические пересмотры стоимости, формы, используемые государственными и другими агентствами или письма клиентам.
См. также устный отчет. (МР 9, 3.3)
планирование землеустройства — land use planning*
Предлагаемая программа, излагаемая местным органом власти для будущего развития района в соответствии с конкретным использованием земли. Планирование землеустройства, приобретающее форму политической власти, осуществляемой государством, создает власть для зонирования.
( Комментарий «Оценка на возникающих рынках», 2.3)
повышения арендной платы (ступенчатые арендные платежи) - rent escalations (stepped rents)*
Корректировки арендной платы в сторону увеличения, основанные на внешних изменениях или индексации и конкретно указываемые в договоре аренды. Термин «повышения арендной платы» используется в Северной Америке; ступенчатые арендной платежи – в странах Содружества. См. переход расходов.
подход к оценке — valuation approach*
Общепринятая аналитическая методология для расчета стоимости, в которой используется одна или большее число процедур оценки. Все подходы к оценке, основанные на данных рынка, применяют Принцип замещения. См. подход на основе активов, метод сопоставимых продаж, затратный подход, подход на основе (капитализации) дохода, рыночный подход, принцип замещения, подход на основе сравнения продаж. (Понятия/ принципы 9.1; МР 4, 3.25; МР 6, 3.40)
подходы к оценке стоимости — approaches to value*
См. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход.
подход на основе активов — asset based approach*
Подход к стоимости, при котором изучается баланс бизнеса, в котором представлены все активы, осязаемые и неосязаемые, и все обязательства по рыночной стоимости или по подходящей учетной сумме. Когда подход на основе активов используется в заданиях, связанных с действующими фирмами, оцениваемыми как постоянно действующие, полученная расчетная величина должна рассматриваться вместе с расчетными стоимостями, полученными при другом (других) подходе (подходах). (МР 6, п. 6.7)
подход на основе сравнения продаж — sales comparison approach*
Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и относящиеся к ним рыночные данные, и устанавливается расчетная величина оценки посредством процессов, связанных со сравнением. Обычно оцениваемое имущество сравнивается с данными по продажам аналогичных объектов имущества, которые были проданы на открытом рынке. Рассматриваются также котировки и предложения о продаже. Также называется методом сопоставимых продаж. (Понятия/ принципы 9.3.2; МР 1, 5.12)
подход на основе суммирования — summation approach*
См. затратный подход
полезность — utility*
Является относительным или сопоставимым термином, а не абсолютным условием, который относится к степени полезности товара или услуги. Полезность сельскохозяйственной земли измеряется ее плодородием. Если же участок обладает потенциалом для застройки, его продуктивность измеряется тем, насколько продуктивно он будет обеспечивать возможности использования в жилищных, коммерческих, промышленных или смешанных целях.
Для некоторых объектов имущества оптимальная полезность достигается, если они эксплуатируются на индивидуальной основе. Другие объекты имеют большую полезность, если они эксплуатируются как часть группы объектов имущества, или их держат и управляют ими в рамках некоторой совокупности или портфеля объектов имущества.
Полезность измеряется в долговременной перспективе; как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Если имущество, возможно, не имеет достаточно отчетливой степени полезности на дату оценки, требуется полное раскрытие определения стоимости, используемых данных и степени особых допущений или ограничительных условий.
(Понятия/ принципы, п.п. 7.2, 7.3, 7.6, 7.7)
полная стоимость аренды (ПСА) — full rental value (FRV)**
Наилучшая возможная арендная плата, которую можно было бы обоснованно ожидать на открытом рынке для конкретного имущества в заданное время с учетом условий фактической или воображаемой аренды — например, обязанности по проведению ремонтов, прав на уступку или сдачу в субаренду или базы пересмотра.
полномочия государства – powers of government*
Полномочия, осуществляемые государством, которые налагают определенные ограничения на права собственности. Полномочия государства включают налогообложение, принудительное отчуждение, регулирование и присвоение в случаях наследств, оставленных без завещаний.
См. также налогооблагаемая стоимость; бесхозное имущество; принудительное отчуждение 1; принудительное отчуждение 2; право государство на принудительное отчуждение частной собственности; выморочность имущества; планирование землеустройства.
полные затраты реализации — total cost, total cost of sales
В международной практике величина этого показателя используется только в аналитических целях. Термин может быть переведен также как «суммарные затраты производства и реализации продукции», причем в эту сумму включаются амортизационные отчисления, а также управленческие и административные (общехозяйственные) расходы и коммерческие расходы — см. В российской системе бухгалтерского учета близкий к этому показатель, называемый «полная себестоимость» применяется для налоговых и статистических целей и включает в себя сумму всех прямых и косвенных затрат производства продукции и ее реализации. Помимо «полной себестоимости», на российских предприятиях для целей оценки запасов незавершенной и готовой продукции принято определять «производственную себестоимость». Последняя рассчитывается как разница между полной себестоимостью и коммерческими расходами и не совпадает с той суммой, которая соответствует международному пониманию затрат (производства) реализованной продукции (cost of sales) — см.
поправка на количество — quantity allowance (quantum allowance)**
В оценке относительно крупного (недвижимого) имущества, когда это уместно точки зрения рынка, конечный вычет из величины аренды или капитала, которая рассчитана на основании сопоставимых объектов меньшего размера; его цель — отразить больший размер предмета оценки.
портфель — portfolio*
Собрание разнообразных объектов имущества, которыми владеет или управляет одна организация. Набор ценных бумаг, находящихся в собственности юридического лица или физического лица. Выбор состава портфеля определяется тем, что хотел бы получить владелец: прирост доходов или увеличение капитала, поскольку в этом отношении между ценными бумагами существуют заметные различия.
последующие затраты — subsequent expenditure*
Последующие затраты, относящиеся к основным средствам, которое уже были признаны, должны добавляться к учетной сумме актива, когда существует вероятность, что предприятие будет получать поток будущих экономических выгод сверх первоначально определенной нормы существующего актива. Все прочие последующие затраты должны признаваться как расходы периода, в котором они понесены. (МСФО 16, 23)
постоянная покупательная способность — constant purchasing power
Сумма денег, которая необходима в данный момент времени для покупки некоторой неизменной по составу «потребительской корзины». См. паритет покупательной способности.
продажа по частному соглашению – private treaty sale*
Продажа, о которой переговоры и сделки заключаются между лицами, а не посредством аукциона или иного метода. Цена продажи, уплачиваемая в частном соглашении о продаже, обычно не известна никому, кроме сторон сделки. (МР 5, 3.17). См. также аукционная цена, цена, уплачиваемая с молотка.
производственный потенциал — service potential
Будущие экономические выгоды, воплощенные в активе в терминах «потенциального вклада», прямого или косвенного, в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию. Производственный потенциал измеряется как уровень производственной мощности, которую пришлось бы возместить, если бы организация лишилась данного актива. В государственном секторе понятие производственный потенциал занимает место денежных потоков свободного рынка, и используется для тестирования на адекватность активов — по прибыльности — активам, применяемым в частном секторе. Производственный потенциал измеряется на уровне производственной мощности, которую пришлось бы заместить, если бы организация была бы лишена актива. В государственном секторе продолженный производственный потенциал выражается в количественных терминах — таких, как остаточный срок службы и остаточная производственная мощность. Проверка адекватности производственный потенциал, которая определяет, удовлетворяет ли актив требованиям, установленным для его производственной мощности, обычно проводится директорами или менеджерами актива. См. функциональный потенциал. (Термин «производственный потенциал» используется в странах Содружества.) (МПО 1, А6.4; МФБ Стандарт 14,11; Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.9)
поток денежных средств — cash flow*
Фактический или расчетный периодический чистый доход, создаваемый поступлениями и затратами/расходами в эксплуатации и в конечном счете продаже имущества, приносящего доход.
Валовой Денежный поток: Чистый доход после вычета налогов плюс неденежные расходы, такие, как амортизация осязаемых и неосязаемых активов, равен валовому денежному потоку.
Чистый денежный поток от собственного капитала: валовой денежный поток минус увеличения оборотного капитала (уменьшения прибавляются), минус капитальные затраты, минус снижения основной суммы долга в инвестированном капитале плюс увеличения основной суммы долга в инвестированном капитале равняется чистому денежному потоку от собственного капитала.
Чистый денежный поток инвестированного капитала: Чистый денежный поток от собственного капитала плюс выплаты процентов, очищенный от корректировки налогов минус чистые увеличения основной суммы долга равен чистому денежному потоку инвестированного капитала. (МР 4, п. 3.6; МР 4, п. 3.6; МР 6, п. 3.34.1; МР 4, 3.6; МР 6, п. 3.34.2)
См. также чистый денежный поток, движение денежных средств.
права вмешательства — step in rights**
Право стороны контракта принимать на себя права и обязанности другой стороны в этом контракте, если последняя сторона оказывается неплатежеспособной и не может соблюдать свои обязательства или в случае, когда существуют достаточные основания полагать, что эта сторона не сможет в скором будущем выполнять свои обязательства.
право государство на принудительное отчуждение частной собственности – eminent domain*
Право государства изымать частную собственность для общественного использования после выплаты справедливой компенсации.