Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010
| Вид материала | Учебно-методический комплекс |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «почвоведение» Астана 2010, 262.67kb.
- Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
- О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «основы таможенного дела», 679.3kb.
- О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.
Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обязательство по каким-то причинам прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечением срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат закону и возникают из оснований, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично, основной договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным – для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.
Отметим, что закон допускает залог не только существующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так разрешается залог будущего урожая, сада, несуществующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые возникнуть в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.
Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.
Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:
гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника – банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законом установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:
-
когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;
-
по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.