Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Коэффициент капитализации Капитализированная стоимость Метод сравнительной единицы Метод кумулятивного построения Метод начисления износа Метод срока службы (жизни) Начисление износа Накопленная сумма единицы за период Норма возмещения капитала Накопленный процент Оценка затрат Остаточная стоимость Оценочная стоимость Принцип предвидения Принятая ипотека Принцип сбалансированности Период возврата капитала Принцип конкуренции Прямая общая капитализация Прямые затраты ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «почвоведение» Астана 2010, 262.67kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «основы таможенного дела», 679.3kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.

Капитализация дохода, не ограниченного во времени: капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается, будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно, не требует возмещения капитала.

Коэффициент капитализации: ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала.

Капитализировать: привести будущий поток доходов к единой сумме его текущей стоимости.

Капитализированная стоимость: текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

Корректировки (поправки): используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляе­мые или вычитаемые суммы, принимающие во вни­мание различия между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Метод сравнительной единицы: метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. фута или другой единицы базового сооружения, взятого в целом. См. также: Оценка за­трат (Cost estimating).

Метод кумулятивного построения: процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод начисления износа: в налогообложении — метод, используемый для определения суммы налоговых вычетов на износ по определенным видам активов. В целом методы начисления износа могут подразделяться на прямолинейные и ускоренные.

Метод срока службы (жизни): метод оценки накопленого износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отноше­нию фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

Начисление износа: сумма, заявленная в бухгалтерских отчетах и отражающая размер начислений для замещения активов компании.

Норма амортизации: процент периодического платежа, уменьшающего основную сумму долга; при ипотеке с равновеликими платежами соответствует фактору фонда возмещения.

Накопленная сумма единицы за период: данный фактор ответит на вопрос, какой по истечении

Накопленный износ: в оценке — это любая потеря

полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства. То же самое, что и Уменьшившаяся полезность (Diminished utility).

Норма возмещения капитала: процент капитала, который ежегодно возвращается инвестору. То же, что и Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment), см. также: Норма возмещения (Recapture rate).

Накопленный процент: невыплаченный процент (доходы), который уже получен.

Накопление износ за период: то же самое, что и накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one) или сумма единицы за период (Amount of one per period).

Оценка затрат: процесс расчета приблизительной стоимости строительства зданий и сооружений одним из нескольких методов. См. также: Метод количественного обследования (Quantity survey method), Метод разбивки по компонентам (Unit-in-place method), Метод разбивки по видам работ (Trade breakdown method), Метод сравнительной единицы (Comparative unit method).

Остаточная стоимость: в налогообложении — это первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа. См. также: Скорректированная налоговая база (Adjusted tax basis).

Оценочная стоимость: оценка собственности в целях поимущественного налогообложения.

Пакет (пучок) прав: правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью.

Принцип предвидения: принцип оценки, согласно которому стоимость определяется текущей стоимостью доходов или других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью.

Принятая ипотека: обязательство по ипотечному кредиту, перешедшее к покупателю. Последний несет ответственность, в случае если при потере права на выкуп заложенного имущества часть долга останется непогашенной; первоначальный заемщик несет вторичную ответственность.

Средняя ставка дохода: техника, используемая для оценки ставки дохода. При расчете данной ставки суммарные инвестиции вычитаются из суммарных поступлений от инвестиций. Результат делится на число лет владения и затем на общую сумму инвестиций.

Принцип сбалансированности: принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли. Также известен как Принцип пропорциональности (Principle of proportionality).

Период возврата капитала: период, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода.

Принцип конкуренции: принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь, приводит к снижению средних чистых доходов.

Прямая общая капитализация: метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравне­ния доходов от этих объектов с ценами их продажи.

Прямые затраты: затраты, непосредственно связанные с физическим осуществлением проекта, такие, как, например, затраты на сталь, кирпич, пиломатериалы и труд.

Подход прямого сравнительного анализа продаж: метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные сделки и собрать по ним информацию. То же, что и Подход рыночных данных (Market data approach). Известен как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach).

Рынок покупателя: рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определенного варианта землепользования в соответствующем регионе.

Резерв на износ: счет, на котором учитывается начисленный износ. См. также: Начисление износа (Depreciation allowance).

Сертифицированный оценщик недвижимости: cтapшее real estate отличие в Национальной ассоциации оценщиков недвижимости. Аббревиатура CRA — обозначение зарегистрированной торговой марки.

Срок амортизации: период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Самортизированная ипотека: финансовый долг, выплачиваемый за определенный срок сериями периодических взносов. Кредит может быть полностью по­гашен, при этом вся основная сумма выплачена в течение срока кредита; он может быть погашен частич­но — в этом случае в конце срока должен быть про­изведен "шаровой" платеж для полного погашения долга.

Сложный процент: процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты.

Техника остатка для зданий и сооружений: метод оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому приписываемый им доход является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на участок земли. Коэффициент, используемый для капитализации дохода от зданий, учи­тывает как доход на капитал, так и возврат капитала. Доход, приписываемый земле, капитализируется по коэффициенту, учитывающему только доход на капитал. Сумма этих двух ценностных показателей дает общую стоимость объекта.

Ускоренный износ: метод начисления износа в целях

подоходного налогообложения, который предполагает более быстрое списание стоимости по сравнению с прямолинейным износом.

Устранимый износ: износ, затраты на ликвидацию которого оправданны с точки зрения доходности.

Учет износа: метод систематического списания стоимости актива во времени. См. Износ (Depreciation).

Хронологический возраст: возраст предмета, измеряемый appraiser: по стандартному календарю. См. Фактический возраст (Actual age).

"Шаровой" платеж: остаток долга, не выплаченный в форме периодических платежей и подлежащий погашению в конце срока кредита.

Метод инвестиционной группы: техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем ком­пенсации, требуемым каждым из источников финан­сирования.

"Шаровая" ипотека: частично самортизированная ипотека, часть первоначальной основной суммы которой должна быть выплачена в конце срока кредита; также ипотечный кредит, по которому периодически выплачиваются одни только проценты, а основная сумма погашается целиком в конце срока.

Экономическая рента: сумма валовых рентных доходов от здания, как если бы она устанавливалась рынком, в отличие от контрактной ренты, которая определена в договоре об аренде. См. также: Рыночная рента (Market rent). В экономической теории — избыточные поступления сверх той величины, которая необходима для того, чтобы задействовать фактор в производстве.

Эффективный возраст: возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни — в противопо­ложность хронологическому возрасту.