Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010
| Вид материала | Учебно-методический комплекс |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «почвоведение» Астана 2010, 262.67kb.
- Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
- О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «основы таможенного дела», 679.3kb.
- О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.
7.3. Оформление результатов аукциона
Договор купли-продажи приватизируемого имущества заключается между продавцом и победителем аукциона не позднее 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона.
При уклонении (отказе) победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается, а победитель утрачивает право на заключение указанного договора купли-продажи. Выставленное для продажи на аукционе имущество остается в государственной или муниципальной собственности и может быть приватизировано в соответствии с законодательством о приватизации. Продавец информирует об этом государственный орган или орган местного самоуправления, принявший решение о способе приватизации имущества.
Суммы задатков возвращаются участникам аукциона (кроме победителя) в течение трех дней с даты утверждения продавцом протокола об итогах аукциона.
Покупатели-нерезиденты РК представляют справку об открытии счета «И» в банке-резиденте РК, имеющем лицензию на осуществление соответствующих операций, а также оригинал и нотариально заверенный перевод справки из налогового органа по месту регистрации нерезидента об источнике средств, направляемых для приобретения имущества.
Покупателю, не представившему в установленных случаях и в установленные сроки указанные документы, задаток не возвращается.
Оплата государственного имущества производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи.
Задаток, внесенный покупателем на счета продавца, засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.
В случае если предметом аукциона являлись акции, продавец в течение трех дней после полной оплаты покупателем стоимости акций направляет реестродержателю эмитента (соответствующему депозитарию) передаточное распоряжение на регистрацию покупателя в реестре владельцев акций эмитента (на учет перехода прав). Покупатель вправе получить от продавца заверенную им копию указанного передаточного распоряжения.
Продавец публикует сообщение об итогах аукциона в тех же изданиях, в которых было опубликовано информационное сообщение о его проведении, в срок не позднее 30 дней после заключения договора купли-продажи имущества.
В сообщении об итогах аукциона в обязательном порядке указываются следующие сведения:
а) в случае продажи акций:
- полное официальное наименование, юридический адрес и местонахождение открытого акционерного общества;
- общее количество и типы выпущенных акций;
- государственный регистрационный номер эмиссии акций;
- номинальная стоимость акций, общее количество и типы проданнных акций;
- начальная и продажная цены акций;
- имя (наименование) победителя аукциона;
б) в случае продажи недвижимого имущества:
- наименование, основные характеристики и местонахождение проданного имущества;
- начальная и продажная цены имущества;
- имя (наименование) победителя аукциона.
В случае если победителем аукциона является юридическое лицо, указываются сведения его регистрации.
Тема 8. Операции с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах
8.1. Основные положения о конкурсах
Продажа государственных и муниципальных предприятии и других объектов недвижимости, имеющих социальное или большое экономическое значение, проводилась в Казахстане на следующих основных типах конкурсов: коммерческом, с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционном, коммерческом с инвестиционными и (или) социальными условиями и совмещенном с аукционными торгами.
Конкурс — это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации — социальных и инвестиционных. Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им инвестиционных и социальных условий вотношении объекта приватизации. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом
Если объектом приватизации являются акции ОАО, победитель конкурса до перехода к нему права собственности на них осуществляет голосование на общих собраниях акционеров по своему усмотрению, за исключением следующих вопросов:
- внесение изменений и дополнений в учредительные документы ОАО;
- залог, сдача в аренду, отчуждение имущества ОАО, если стоимость его превышает 10% от уставного капитала;
- залог и отчуждение недвижимого имущества ОАО;
- получение кредита в размере более чем 10%-ной стоимости чистых активов ОАО;
- учреждение хозяйственных обществ или товариществ;
- утверждение годового отчета, бухгалтерского баланса, счетов прибыли и убытков ОАО, а также распределение его прибыли и убытков;
- эмиссия ценных бумаг, не конвертируемых в акции ОАО. Голосование по перечисленным вопросам победитель конкурса осуществляет после письменного согласования с соответствующими органами управления государственным (муниципальным) имуществом. Победитель коммерческого конкурса не вправе голосовать за реорганизацию или ликвидацию ОАО.
До полной реализации инвестиционной и (или) социальной программы ОАО, созданное в процессе приватизации, не может принимать решения об изменении уставного капитала, о проведении эмиссии дополнительных акций и других ценных бумагах, конвертируемых в его акции.
Организация проведения конкурса по продаже государственных и муниципальных объектов недвижимости состоит из ряда взаимосвязанных этапов и процедур.
8.2 Условия продажи недвижимости по конкурсу.
При продаже государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала. Социальные условия могут предусматривать:
- сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;
- переподготовку или повышение квалификации работников;
- сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;
- ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;
- реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.
Перечень социальных условий является исчерпывающим и не подлежит изменению. Он должен иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения и порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения.
Социальные условия коммерческого конкурса подлежат согласованию с соответствующими органами власти и с работниками ОАО, акции которого являются объектом приватизации.
Инвестиционные условия коммерческого конкурса могут предусматривать;
- осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства;
- обязательства победителя конкурса осуществить меры тарифного и нетарифного протекционизма в отношении российских товаропроизводителей, в том числе использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты в случаях, если их качество соответствует или превосходит зарубежные аналоги, либо если цены на них соответствуют ценам зарубежных аналогов или ниже;
- обязательство погасить в установленный срок задолженность перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов РК и муниципалитетов и государственными внебюджетными фондами.
Инвестиционные и (или) социальные условия коммерческого конкурса, объемы, порядок осуществления, меры по контролю за их реализацией, а также порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий устанавливают при утверждении плана приватизации соответствующие комитеты по управлению имуществом по согласованию с органами власти PК, субъектов РК или муниципалитетов.
Все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с заключенным им с продавцом имущества договором о порядке выполнения победителем конкурса инвестиционных и социальных условий. Если объектом приватизации являются акции ОАО, оно одновременно с договором о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий заключает с продавцом имущества договор об использовании инвестиционных средств. Заключение указанных договоров обязательно для победителя коммерческого конкурса. После заключения договоров не допускается внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия конкурса и обязательства его победителя.
Принципиальные параметры инвестиционного договора:
направления и размер инвестиций;
В общем виде обычно выделяется два направления вложений:
а) в объект недвижимости — ремонт здания, помещений, фасадов и др.;
б) в модернизацию самого производства — закупка и монтаж
технологического оборудования.
По этим направлениям устанавливают минимально допустимые объемы вложений в расчете на 1 кв. м общей занимаемой площади исходя из среднестатистической оценки затрат города на реконструкцию аналогичных объектов. Поскольку вложения в модернизацию производства зависят от вида деятельности и содержания инвестиционной программы, норматив вложений на модернизацию дифференцируется с учетом порогового уровня в 100 тыс. тенге на 1 кв. м.
определение размера уставного капитала ОАО, создаваемого на базе приватизируемого предприятия, после осуществления инвестиций с указанием потенциальных учредителей в их долях в уставном капитале.
Инвестиционная программа разрабатывается претендентом до представления заявки на заключение инвестиционного договора.
8.3. Порядок проведения конкурса
Для проведения конкурса. Комитет по управлению государственным имуществом передает продавцу:
-
свидетельство о собственности на приватизируемый объект;
план приватизации объекта, включающий в себя условия проведения конкурса;
проект информационного сообщения о проведении конкурса;
материалы ликвидационной комиссии при продаже имущества ликвидированного предприятия.
Для участия в конкурсе претендент должен представить следующие документы:
заявку на участие в конкурсе по установленной форме;
предложения в письменной форме по условиям конкурса и критерию выявления победителя, запечатанные в отдельном конверте;
-
копию платежного документа о внесении залога на расчетный счет продавца;
копии учредительных документов юридического лица, заверенные в установленном порядке.
После получения документов конкурсная комиссия направляет заявителям письменное уведомление об участии его в конкурсе с указанием даты регистрации заявки.
Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно. В этом случае ему возвращается сумма залога.
Предложения покупателей рассматриваются конкурсной комиссией исходя из условий конкурса и критерия выявления победителя.
В установленный день и час на заседании конкурсной комиссии вскрываются конверты с поступившими предложениями. Конкурсной комиссией проверяется соблюдение всех формальностей, определяется наличие требуемых сведений и документов, по результатам этой работы составляется протокол, в котором фиксируются все поступившие предложения и их соответствие условиям конкурса. Вскрытие конвертов должно произойти не раньше, чем через месяц после опубликования информационного сообщения о конкурсе.
Предложения, не отвечающие условиям конкурса, не допускаются
к дальнейшему участию в конкурсе и фиксируются в протоколе от
дельно.
Сокрытие заявок на участие в конкурсе, их неучет при подведении итогов влечет за собой административную ответственность в соответствии с действующим законодательством. Штраф налагается на председателя конкурсной комиссии. Результаты конкурса в этом случае признаются недействительными.
При вскрытии и оглашении конвертов с предложениями могут присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие на это доверенность.
После ознакомления с представленными предложениями каждого из участников каждый член конкурсной комиссии составляет письменное заключение с обоснованием собственного выбора.
Решение о победителе конкурса принимается председателем комиссии в день вскрытия конвертов на основании заключений членов конкурсной комиссии.
В итоговом протоколе содержится заключение конкурсной комиссии по следующей форме:
наименование объекта приватизации;
-
состав конкурсной комиссии;
сведения об участниках конкурса;
предложения участников конкурса;
письменные заключения членов конкурсной комиссии с обоснованием выбора;
наименование победителя конкурса;
-
цена приобретения объекта, форма платежа.
К протоколу прилагается подготовленный конкурсной комиссией проект письма победителю конкурса с уведомлением о принятии его предложения и приглашением прибыть для подписания договора купли-продажи с продавцом.
Указанный протокол и документы представляются на утверждение
продавцу.
После утверждения решения председателя конкурсной комиссии продавцом копия протокола направляется каждому участнику конкурса. Победителю конкурса направляется письмо продавца с уведомлением о принятии его предложения и приглашением прибыть для подписания договора купли-продажи с продавцом.
Конкурсная комиссия объявляет конкурс несостоявшимся в том случае, если в конкурсную комиссию поступило не более одного предложения, удовлетворяющего всем условиям конкурса, а также в случае, если цена покупки снизились по сравнению с начальной предприятия более чем на 30%. Конкурсная комиссия составляет протокол о признании конкурса несостоявшимся, который утверждается продавцом, а представленные документы возвращаются в Комитет. В этом случае Комитет по управлению имуществом обязан в месячный срок пересмотреть план приватизации предприятия.
Результаты конкурса могут быть опротестованы участниками в течение 30 календарных дней со дня получения протокола в установленном порядке. В течение 30 календарных дней продавец в обязательном порядке публикует информацию об итогах конкурса в местной печати и информационном бюллетене фонда имущества (продавца).
В последние годы комитет по имуществу РК проводит конкурсы по продаже государственных объектов недвижимости в виде аукционных торгов, при которых аукцион начинается сразу после вскрытия конвертов с предложениями участников конкурса по цепе. При этом максимальная цена, названная участником конкурса в предложении, принимается как стартовая цена открытых аукционных торгов, а шаг аукционных торгов задается в пределах от 5 до 15 процентов стартовой цены.
После этого происходит непосредственно сам процесс торгов: аукционист называет цену, а участники поднимают билеты.
Торги завершаются, когда после троекратного объявления очередной цены ни один из покупателей не поднял билет. Победителем становится покупатель, номер билета которого был назван аукционистом последним.Если же после вскрытия конвертов и объявления начальной цены ни один из покупателей не поднял билет, аукцион признается несостоявшимся, а объект возвращается для подготовки к повторной продаже. При этом участник конкурса; чье предложение по цене было принято конкурсной комиссией как стартовая цена аукциона, лишается залогового взноса.После окончания аукциона победитель должен подписать протокол, в котором закрепляются обязательства сторон по заключению
договора купли-продажи, который должен состояться в тридцатидневный срок. Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются:
сведения о продавце имущества и покупателях; наименование объекта приватизации; место его нахождения; состав и стоимость государственного или муниципального имущества; условия аренды (пользования) земельным участком; количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий;
-
способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения;
порядок осуществления покупателем права владения и права (пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на такое имущество;
-
иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.
Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством РК стоимостную цену.
Тема 10. Экономический механизм аренды недвижимости
Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.
С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и республиканского бюджетов и социальных фондов, а с другой, -расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации - прироста совместной собственности.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.
10. 1. Арендная плата: состав и функции.
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя, либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. Рассмотрим в чем заключается сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно также при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
а) состав платежей;
б) размер платежей;
в) способы (методы) расчетов.
Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, т.е. включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входит четыре экономических элемента:
а) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
б) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
в) налог на имущество (Ни);
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость.:
Вз = Ам + СК+ Ни, а Ап = М + Па
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента 1, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты 1 от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, т.е. от дифференциальной ренты 11. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
10.2. Виды и формы арендных платежей.
Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация. Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 546 п. 2 ГК РК). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
10.3 Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки.
Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей нс только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.
За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) устанавливают двумя способами:
* на базе ставки арендной платы (Бан) за 1 кв. м помещения ( минимум – 915 тенге) по формуле:
Ап = Баз х Км х КТ х Кд х Кнж х Кр х S
Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:
Ап=Эр;
на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв. м нежилого помещения по формуле: Ап = (Сс х Киз х Км х Кт х Кд х Кпж х S): 10.
Раздел V. Рынок земельных участков в Казахстане.
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку это единственное место проживания всех народов и поколений людей, основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земли – это вся планета, колыбель человечества, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.
В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в Казахстане на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.
В Республике Казахстан, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленное ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:
- систему зонирования;
- рациональное использование и охрану земель;
- контроль окружающей среды;
- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;
- соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;
- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд.
Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли; строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды городов.
Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, обусловленных спецификой самого товара – земли.
Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля служит определенной гарантией стабильности не только бизнеса, но и всего общества.
Мировой опыт земельных рыночных отношений.
Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием юристов, географов, социологов, экономистов. От того, каким образом рассматривает землю и варианты ее использования каждая из этих дисциплин, во многом зависят судьбы народов всего мира.
Для Казахстана важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор подходящих путей и методов его формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.
Опасность первая – состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию «латифундий» латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникли не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии – от лица португальской короны, в других странах – от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более всего похожи бывшие колхозы – участки в 5000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.
Можно законодательно запретить иностранцам приобретать сельхозугодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой Зеландии и других странах.
Опасность вторая – банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.
Опасность третья – городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут на открытом рынке, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой – свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.
Во многих странах с рыночной экономикой, где работает механизм получения прибыли от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет – 80, до пяти лет – 60, до десяти лет – 40, свыше десяти лет – 30%.
Опасность четвертая – будет изменено целевое назначение сельхозугодий. Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны – городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок , к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие росийские. Если бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратились бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.
Опасность пятая – крестьяне неосмотрительно станут продавать права на землю по низким ценам. Опыт других стран и самой России снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994 г. продано 100 тыс. , в 1995 г – 300 , в 1996 г. – 1 млн. Годовой оборот земли составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.
Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (октябрь 1893 г) – важный шаг к созданию земельного рынка. Но его реализация связана с немалыми трудностями, обусловленными уже сложившимся нерациональным землепользованием. Оно проявляется:
- в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостатке и плохом качестве земель фермерских хозяйств – с другой. Фермеры получили наименее продуктивные земли – закустаренные, заболоченные, нарушенные. В составе земель крестьянских хозяйств угодья составляют лишь 30,5% (у акционерных обществ, товариществ, кооперативов – 53,7), в том числе пашня – 22,1, сенокосы и пастбища – 8,4%;
- в неэффективной структуре самих земельных угодий (соотношение пашни, паров, сенокосов, пастбищ и т.п.) и производимой продукции. К этому надо добавить экономически нерациональное территориальное размещение производства, отрицательно влияющее на урожайность и другие показатели эффективности сельхозпроизводства. Преодоление этих и других пороков сложившегося в России усугубляется слабостью инфраструктуры, особенно транспортной системы, отраслей переработки, их нерациональным размещением.
Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Но он сам требует четкого и компетентного контроля со стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических методов регулирования. Среди них главными в России, видимо, станут запрет на продажу земель в течение определенного срока, запрет на изменение их целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных участков. Но исполнительные и законодательные власти пока никак не могут договориться.
Было бы логично сначала выработать и утвердить общероссийские правила, а затем подгонять под них местные особенности. Пока же,. Существующая законодательно – нормативная база в принципе обеспечивает возможность легального рыночного оборота земли в полном объеме. Отсутствие Земельного кодекса не является главным препятствием. Во многих странах с богатыми традициями частного землевладения и землепользования (Великобритания, Германия, Голландия) земельных кодексов вообще нет, их с успехом заменяет свод отдельных законов.
Некоторые эксперты утверждают, что российская земля вовлечена в экономический оборот, в стране сформировался и функционирует земельный рынок. Единственным сколько – нибудь значимым ограничением земельного оборота является особый режим владения, использования и распоряжения землями целевого назначения, к которым в первую очередь относятся сельскохозяйственные угодья, используемые для товарного производства агропродукции. Они реально не стали объектом купли-продажи. Средний размер земельного участка при купле-продаже составил в 1996 г 0,15 га, т.е. продавались в основном земли для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства. Собственники земельсельскохозяйственного назначения предпочитают при необходимости использовать другие механизмы – к примеру, сдают в аренду свои земельные доли.
По данным Госкомстата, в 1996 г на муниципальном сегменте рынка были зарегистрированы 44 тыс. сделок на площади . в частном – 219 тыс. сделок на площади 33,6 тыс. га. Сегодня за год регистрируется около 500 тыс. сделок с землей, совершаемых гражданами и юридическими лицами.
Земельный рынок необходимо регулировать с учетом региональной специфики. В частности, в отдельных регионах правительству лучше сдерживать цены на земельные участки, чтобы избежать спекуляции, в других – наоборот, налогообложения сделок с участками.