Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Документы

Содержание Дата выпуска: 13.09.2006 Новости cbао с Новости cзао Новости ювао Источник: Квадратный метр ( М2 ) Источник: Квадратный метр ( М2 )

Подобный материал:

• Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного, 5897.1kb.
• Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
• Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
• Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
• Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
• Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
• Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
• Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
• Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
• Прием заявок на Конкурс изданий, публикаций, видео и радиоматериалов в районных, окружных,, 429.95kb.

Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 37(297)

Рубрика: НОВОСТИ ЦАО

Заглавие: В ЦАО готовятся к зиме по пессимистическому варианту


В Центральном административном округе Москвы завершена подготовка жилищного фонда к зимнему периоду. Об этом на оперативном совещании сообщил префект ЦАО Сергей Байдаков.

По его словам, выполнены все плановые показатели: сданы по актам и оформлены паспорта готовности на 3839 строений. В их числе 3545 муниципальных жилых домов, 69 - ведомственных, 142 находятся под управлением жилищно-строительных кооперативов и 83 управляются товариществами собственников жилья. Из 75 имеющихся на территории округа общежитий к зиме подготовлены 72 строения, остальные три отселены и эксплуатироваться в зимний период не будут.

<За период подготовки к зимнему периоду в округе было отремонтировано 6580 км теплотрасс, а также произведена полная замена систем центрального отопления в трех строениях и электрохозяйства в 48 строениях. Кроме того, отремонтировано 97,3 тыс. кв. м стальных и 30,8 тыс. кв. м мягких кровель.

В 83 зданиях проведены работы по обеспечению в чердачных помещениях такого температурно-влажностного режима, который препятствует образованию наледи и сосулек на кровлях зданий>, - отметил префект.

С. Байдаков подчеркнул, что в связи с тем, что, по предварительным прогнозам, предстоящая зима может оказаться не менее суровой, чем прошедшая, окружные службы готовы включить отопление уже в конце сентября.

Пока готовится уборочная и дорожная техника, передвижные электростанции и тепловые пушки, создаются запасы реагентов для борьбы с гололедом, а также формируются запасы строительных материалов и оборудования, которое потребуется для ликвидации аварийных ситуаций.

Префект ЦАО распорядился уже сейчас согласовать перечень объектов, которые могут быть отключены от энергообеспечения в случаях чрезмерного роста потребления электроэнергии. <Это нужно для того, чтобы обеспечить бесперебойное энергоснабжение жилого фонда и объектов социальной сферы в случае возникновения аварийных ситуаций>, - сказал он.

Кроме того, в рамках подготовки к зиме по распоряжению префекта ЦАО в округе в течение третьего квартала проводятся регулярные учения по ликвидации аварийных ситуаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

На Долгоруковской рядом с геронтологами будут жить олигархи Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о реконструкции геронтологического центра и строительстве жилого дома с подземным гаражом по адресу: ул. Долгоруковская, 37. Об этом М2 сообщили в городской администрации.

ООО <Деомед-М>, являющееся собственником здания по адресу: ул.

Долгоруковская, 37, стр. 2, общей площадью 944,7 кв. м, в 2006-2008 годах за счет собственных и привлеченных средств реконструирует (с надстройкой и пристройкой) здание геронтологического центра общей площадью 2755 кв. м.

Компания также профинансирует возведение жилого дома по адресу: ул.

Долгоруковская, вл. 37. Его общая площадь составит 3679 кв. м, в том числе наземная площадь - 2499 кв. м (жилая - 1724 кв. м), подземная часть - 1180 кв. м.

По окончании модернизации центра и возведения дома 100% площади этих объектов будут оформлены в собственность инвестора. ООО <Деомед-М> выплатит городу компенсацию за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере $4 млн. Все новые и реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения получит город в лице Департамента имущества Москвы.

Инвестор также обязался обеспечить разработку и согласование проектно-сметной документации в соответствии с актами разрешенного использования участка.

Контроль за выполнением распоряжения возложен на префекта Центрального административного округа Сергея Байдакова и руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

НОВОСТИ САО Немного Греции на севере Москвы На севере Москвы по адресу: ул. Академика Ильюшина, вл. 21, стр. 1-4, появится многофункциональный комплекс и торговый центр <Эллада>.

Распоряжение об этом подписал мэр Москвы Юрий Лужков.

Строительство объектов будет вестись на производственной территории, которую предполагается перепрофилировать. Ее реорганизацией и возведением объектов за счет собственных и привлеченных средств займется ООО <Фармэллинрус>. Компании поручено заказать разработку предпроектной документации на строительство зданий, а также акта разрешенного использования земельного участка.

Префектура Северного округа подготовит распорядительный документ, чтобы установить организационные и экономико-правовые параметры для реализации проекта.

Контроль за выполнением распоряжения возложен на префекта Северного административного округа Владимира Объедкова и главу столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

НОВОСТИ CBАО С <Парком Хуамин> все непросто Возведение китайского делового центра <Парк Хуамин> на ул. Вильгельма Пика обойдется в $300 млн. Об этом заявил председатель Комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы Валерий Кузин.

<Проект непростой, с непростыми земельными отношениями, - сказал он. - Часть территории занимает Ботанический сад, который является федеральной организацией. Но на федеральном уровне мы эти вопросы согласовали, у нас есть общее видение>.

Деловой центр будет состоять из двух зданий высотой 50 и 32 этажа. Работы по его возведению намечено осуществить в два этапа. Первая очередь включает гостиницу, офисы, выставочные и конгресс-центры, развлекательный центр, центр приема и обслуживания. Вторая очередь - апарт-отель, офисы, культурно-развлекательный и спортивный центры. Предполагается, что площадь наземной части делового центра составит 170 тыс. кв. м, подземной - 30 тыс. кв. м.

НОВОСТИ CЗАО <Спартак> сыграет на Тушинском аэродроме Российский фонд федерального имущества дал разрешение на строительство стадиона футбольного клуба <Спартак> (Москва) на территории Тушинского аэродрома. Об этом сообщил вице-президент нефтяной компании <Лукойл> и владелец <Спартака> Леонид Федун.

По словам Л. Федуна, автором проекта стадиона является главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Строительные работы будет вести <Моспроект-4>. В комплексе стадиона запланировано два поля - одно с крытыми трибунами, рассчитанное на 35 тыс. зрителей, второе - тренировочное. Рядом построят несколько паркингов.

Как заявил А. Кузьмин, при нынешней готовности проектно-сметной документации стадион реально возвести к концу 2008 года. <В настоящее время урегулированы все земельные отношения, подготовлен акт разрешенного использования>, - сказал он. По его данным, подготовлено три варианта проекта: один из них выполнен российскими архитекторами и два - немецкими.

В ближайшее время все эти работы будут выставлены на суд общественного совета при мэре города.

Глава Москомархитектуры отметил, что строительство стадиона совпадет с реконструкцией Ленинградского шоссе. Также, по данным А. Кузьмина, прорабатывается вопрос об открытии станции метро, которая была построена, но так и не запущена между станциями <Щукинская> и <Тушинская>.

Распоряжение о строительстве многофункционального спортивного комплекса, в состав которого войдет стадион <Спартака>, председатель правительства РФ Михаил Фрадков подписал в начале февраля этого года.

Согласно документу, комплекс возведут за счет средств Всероссийского добровольного общества <Спортивная Россия>, ООО <Стадион <Спартак> и общественной организации <Российская автомобильная федерация>.

Комплекс разместится на предоставленном в пользование ФГУП <Национальный аэроклуб России им. Чкалова> земельном участке площадью 226 га по адресу: Волоколамское ш., вл. 67.

В июне председатель совета директоров ООО <Стадион <Спартак> Юрий Цховребов заявлял, что строительство стадиона будет стоить $150 млн.

НОВОСТИ ЮАО Пешеходов обезопасят. Через пару лет Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о проектировании и строительстве подземного перехода через ул. Липецкую, около дома № 2/16.

Согласно распоряжению, работы по сооружению перехода будут вестись в 2007-2009 годах. Функции государственного заказчика выполнит Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы. До 1 октября 2006 года департамент устроит конкурсы по выбору заказчика и генерального проектировщика, а затем Тендерный комитет проведет конкурс по выбору генеральной подрядной организации. После завершения работ переход передадут в ведение ГУП <Гормост>. Все новые объекты инженерного и коммунального назначения будут оформлены в собственность города.

Контроль за выполнением распоряжения возложен на префекта ЮАО Петра Бирюкова и руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

НОВОСТИ ЮВАО <Интеко> занялась образованием волжан На ул. Окской в микрорайоне Волжский состоялось торжественноe открытие нового центра образования, построенного компанией <Интеко>.

<Эта новая школа - большой подарок для нового района Москвы, где возведено уже 500 тыс. кв. м жилья>, - отметил мэр Москвы Юрий Лужков, выступая в центре образования № 1421.

Общая площадь здания новой школы - 8,5 тыс. кв. м. В ней смогут обучаться 825 человек. На базе образовательного центра сформирован лингвистический центр, который позволит углубленно изучать шесть языков - английский, французский, испанский, китайский, японский и латынь. В школе имеются два спортивных зала, большой актовый зал. Рядом расположен стадион с футбольным полем, баскетбольными площадками, роллердромом и скалодромом.

Холдинг <Интеко> является заказчиком-инвестором строительства микрорайона Волжский, в котором возведена школа № 1421.

НОВОСТИ ЮЗАО Строительство прачечных стало доходным бизнесом Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве торгово-бытового центра по адресу: Южное Бутово, Чечерский пр., мкр. 5, к.

31.

Победителем конкурса стало ООО <Импэкс Трейд>, которое профинансирует строительство в полном объеме.

Здание площадью 1,2 тыс. кв. м будет включать отделение связи, приемный пункт прачечной-химчистки и промтоварный магазин. Объект намечено сдать в эксплуатацию не позднее одного года и трех месяцев после даты заключения инвестконтракта.

В ближайшее время инвестор разработает и утвердит проектно-сметную документацию в соответствии с актом разрешенного использования участка.

Кроме того, ООО <Импэкс Трейд> обязалось за свой счет благоустроить и озеленить два земельных участка общей площадью 0,25 га. После завершения строительства 27,2% общей площади объекта поступит в собственность Москвы, 72,8% - достанется инвестору.

НОВОСТИ ВАО Соинвестoры наконец дождались квартир На территории Восточного административного округа достроены три дома обманутых соинвесторов, расположенные по адресам: ул. Никитинская, вл. 31, к. 1; ул. Байкальская, 18, к. 3; ул. Чечулина, вл. 9-11.

Новостройка по ул. Никитинской сдана госкомиссии по первому этапу, в домах на ул. Байкальской и Чечулина идет заселение жителей.

В префектуре ВАО создана окружная рабочая группа для взаимодействия с обманутыми соинвесторами. Заседания проводятся еженедельно по средам в 18:00 с участием представителей инициативных групп дольщиков, инвесторов и других заинтересованных лиц. Помимо этого рабочие группы созданы в управах отдельных районов.

По планам московских властей, на востоке столицы из 11 объектов недостроя в 2006 году сдадут в эксплуатацию пять домов, в 2007 году - четыре, а в 2008-м программа по решению проблем обманутых дольщиков в ВАО завершится.

НОВОСТИ ЗАО Какой новый район без школы! Торжественная церемония открытия школы № 1347 состоялась на улице Главмосстроя в Солнцеве. Школа, рассчитанная на 990 учеников, с углубленным изучением иностранного языка и информационных технологий возведена специалистами ОАО <Главмосстрой> и является подшефной для компании.

По данным Главмосстроя, в программу дополнительного образования новой школы включены кружки по издательскому делу и компьютерному дизайну, бальные танцы, тэквондо. <Заниматься со школьниками танцами будет представитель Ассоциации бальных танцев России. Специальный зал для этих целей оснащен зеркалами и станками, осветительная аппаратура - подарок строителей.

Каждый учащийся может поучаствовать и в создании школьного сайта, и в выпуске радиопередачи. Еще в школе есть леготека и кабинет релаксации>, - рассказали в компании.

Главмосстрой сейчас выигрывает 70% тендеров на строительство школ в столице. Компания также реализовывала проекты Центра эстетического развития в Очакове, детского дома на ул. Самеда Вургуна, детской музыкальной школы искусств им. Балакирева.

Что делать с аквадромом, решит инвестор Функциональное использование бывшего аквадрома на Аминьевском шоссе по согласованию с Москомархитектурой определит инвестор. Об этом сообщил глава Департамента имущества столицы Владимир Силкин.

Он напомнил, что недостроенный аквапарк до конца сентября выставят на торги, которые проведет СГУП по продаже имущества Москвы. Площадь незавершенного объекта составляет 43,5 тыс. кв. м, он представляет собой 11-этажное нежилое здание с подземным гаражом. Степень готовности объекта составляет 59%. Начальная цена лота - 945,5 млн руб.

<Планируется, что будущий инвестор перестроит существующее здание в торгово-развлекательный комплекс>, - заявил В. Силкин. При этом чиновник не исключил, что по согласованию с Москомархитектурой функциональное назначение бывшего аквадрома может быть изменено в соответствии с пожеланиями победителя торгов.

<Никто не обязывает будущего инвестора сохранять существующее строение.

Если он решит, что его целесообразнее снести, думаю, город возражать не будет. Главное, чтобы намерения инвестора не противоречили градостроительным регламентам, установленным для данной территории>, - сказал В. Силкин.

Как сообщили в СГУП по продаже имущества Москвы, по условиям конкурса участник должен внести задаток в размере 20% начальной цены объекта (189,1 млн руб.), платежи осуществляются в форме безналичного расчета в рублях.

Шаг аукциона составит 30 млн руб., предлагаемая цена заявляется участниками торгов в открытой форме.

К участию в аукционе допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие заявку и обеспечившие поступление суммы задатка на счет продавца не позднее чем за два банковских дня до даты проведения торгов.

Строительство аквадрома на Аминьевском шоссе началось в 1997 году, но было заморожено в 2000 году из-за финансовых проблем инвестора - компании <Аквадром>. В 2005 году город выкупил у ЗАО <Аквадром> права собственности на недостроенный объект. Площадь надземной части здания составляет 17,3 тыс. кв. м, подземной части - 26,3 тыс. кв. м, площадь прилегающего земельного участка - 1,915 га.


Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 37(297)

Рубрика: НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ

Заглавие: СВАО: <панель> дороже <монолита>


Сегодня на примере Северо-Восточного административного округа столицы, пожалуй, наиболее отчетливо прослеживается важная тенденция на рынке новостроек. Речь идет о постепенном сближении продажной стоимости монолитных и панельных домов.

В СВАО к лету 2006 года средняя стоимость 1 кв. м в возводимых домах практически сравнялась, а в некоторые месяцы <панель> даже обгоняла по цене <монолит>! Вещь ранее непредставимая, поскольку с начала активного использования монолита при строительстве домов в Москве считалось, что это технология в производстве дорогая, а также престижная по статусу и что монолитного жилья эконом-класса в природе не бывает. Оказалось, что бывает, если мы можем позволить себе причислять к эконом-классу новостройки, реализуемые сегодня по ценам порядка $3 тыс. за 1 кв. м. В чем же причина столь серьезного изменения положения дел? Новостройки на территории Северо-Восточного административного округа всегда были приблизительно на одном ценовом уровне, не слишком различаясь по стоимости в зависимости от материала, используемого при осуществлении общестроительных работ. Северо-Восток ведь достаточно однороден по социальному составу населения, не имеет особо престижных и выделяющихся из общего ряда исторических территорий. Отсюда и одинаковый уровень цен.

Но чтобы <панель> обогнала в цене <монолит>: Такого еще никогда не было.

Однако риэлторы отнеслись к этому факту спокойно. На их взгляд, подобное изменение цен является следствием другой тенденции. Она связана с серьезным увеличением спроса на квартиры в крупных жилых комплексах и ростом стоимости этого типа новостроек, который опережает средние показатели. А в СВАО за последние полгода-год на продажу как раз выставлялись в основном комплексы, а не отдельно стоящие здания. Причем комплексы, застраивающиеся преимущественно панельными домами. Вот и вся разгадка стремительного увеличения цен на кажущуюся дешевой <панель> и относительной стабилизации цен на <монолит>. Более того, подобная ценовая ситуация никоим образом не смущает самих покупателей, которые считают нормальной одинаковую стоимость панельных домов в составе жилого комплекса и в <точечных> монолитных новостройках. Так что совсем неудивительно, если в скором времени подобная ценовая практика распространится и на другие столичные округа.

Наталья МАРТЫНОВА


Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 37(297)

Рубрика: РЫНОК И ЦЕНЫ

Заглавие: У роста цен нет экономических пределов. Есть психологические


Из уст риэлторов мы постоянно слышим: <Стоимость 1 кв. м преодолела очередной психологический рубеж:.> Если специалистам задать вопрос, какие обстоятельства на это влияют, они скорее всего ответят, что соотношение спроса и предложения. В последние годы, с редкими паузами, на рынке недвижимости царил ажиотаж, цены стремительно росли - вслед за одной <победной> планкой стоимости <квадрата> появлялась другая. Каковы же факторы, из которых сегодня складывается психологический барьер стоимости жилья? Каковы ценообразующие обстоятельства, которые и по логике вещей, и по опыту западных рынков должны бы корректировать планку, но пока не учитываются покупателем? Каждый маркетолог знает о синдроме <круглых чисел>: любая круглая сумма воспринимается как некий барьер, преодолеть который покупателю психологически сложно. Именно поэтому так часто предлагается товар по цене, например, 5999 руб. Но проходит время, цены преодолевают очередной рубеж. Намечается новый уровень, и все повторяется сначала. Насколько сильно проявляется подобная тенденция на рынке недвижимости? У специалистов на этот счет существуют разные соображения.

Синдром в числах Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что застройщики в любом сегменте используют только круглые числа при выставлении цены 1 кв. м: <Это не те суммы, где сработает маркетинговая уловка уменьшения цены. Тем более в элитном сегменте, где речь идет о бюджетах в несколько миллионов долларов. Поэтому при продаже квартир чаще всего фигурируют цены, например, $10-10,5 тыс. за 1 кв. м>.

Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании <Сити-XXI век> Сергей Лядов в своих суждениях склонен учитывать особенности текущего момента: <Синдром <круглых чисел> в условиях ажиотажного роста цен на жилье практически не проявляется. Когда отдельные квартиры дорожают за сутки на $10-20 тыс. и <уходят> в первый же день, то круглые значения не играют никакой роли в восприятии цены предложения. Человек обращает на них внимание лишь при покупке товара или услуги на стабильном рынке>.

С этой точкой зрения согласен и начальник аналитического отдела корпорации <ИНКОМ-Недвижимость> Александр Матвеев: <На рынке жилья данный фактор в настоящее время практически не работает. Дело в том, что уже с сентября 2005 года, когда цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы перевалила за $2 тыс., а в июле 2006 года составила более $4 тыс., потенциальных покупателей перестали пугать круглые суммы. Ведь в отличие от других рынков, в изобилии предлагающих аналогичные по многим показателям товары, рынок недвижимости весьма и весьма непрост. К покупке квартиры люди относятся очень щепетильно и трепетно, это ведь приобретение не на год или два, а на значительно больший срок. Нет абсолютно идентичных квартир, у каждой - свои достоинства и недостатки, которые и формируют в итоге цену.

Человека в конечном счете интересует наличие желаемой квартиры на рынке>.

Но существует немало наблюдений, подсказывающих, что барьер все-таки есть.

Покупатели, уже запланировавшие покупку, серьезно задумывались, когда цены преодолевали определенный порог. Так случалось, когда средняя стоимость 1 кв. м поднялась выше $2 тыс., а затем превысила и $3 тыс.

Своими наблюдениями на этот счет поделилась генеральный директор ЗАО <МИАН-агентство недвижимости> Нина Кузнецова: <Мне кажется, правильнее говорить о синдроме <круглой абсолютной суммы>, определяющей стоимость не 1 кв. м, а квартиры как таковой. Имеется в виду, стоит квартира $480 тыс. или $500 тыс. Как ни странно, особенно это заметно на рынке дорогого жилья. Состоятельный человек говорит так: <Сумма $3 млн (сейчас это средняя цена квартиры площадью 200 кв. м в элитном доме в центре Москвы) - серьезный барьер даже для богатого покупателя>.

Рыночный процесс, текучий по определению, как нельзя лучше иллюстрирует сентенцию о том, что нельзя войти в одну реку дважды. Значит, со временем появятся новые факторы ценообразования, новые соображения покупателей и продавцов. Итак, продолжим список.

Закон обратной положительной связи Этот закон универсален и вездесущ, потому что работает в любых условиях и не зависит от чьего бы то ни было желания. Например, человек мало двигается и толстеет, вследствие этого он еще меньше двигается и еще больше толстеет. Так и с недвижимостью: существует дефицит, из-за которого многие строители придерживают объекты, чтобы затем продать их с большей выгодой. Это в свою очередь рождает еще больший дефицит. Порочный круг прерывается только продуманной системой мер и волевым усилием.

Способны ли власти создать такую систему мер и приложить такое усилие, чтобы решить проблему и сбить ажиотажный спрос на недвижимость? Едва ли, полагает Н. Кузнецова, отмечая, что власти много говорят о необходимости стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости, но ни для кого не секрет, чего стоит хотя бы получение разрешения на строительство. Существует немало объективных и преднамеренных загвоздок, не позволяющих решать жилищные проблемы горожан.

Многие специалисты тем не менее не склонны винить чиновников в сложившейся ситуации. <Развитие строительства жилья сдерживается не злой волей властей, а отсутствием площадок под застройку. Для их подготовки необходима огромная работа по формированию участков, подготовке документации, урегулированию спорных вопросов. Поскольку подавляющее большинство площадок имеют те или иные обременения, требуются серьезные ресурсы, которых зачастую нет даже у властей в богатых городах>, - говорит С. Лядов.

Той же позиции придерживается А. Матвеев, который замечает: <Нельзя утверждать, что определенные лица заинтересованы в росте стоимости жилья.

Ни риэлторы, ни строители, ни власти не стараются подогревать, поддерживать или даже искусственно создавать дефицит предложения, это не в их интересах. Риэлторам и застройщикам, наоборот, выгодно быстро реализовывать объекты, для бизнеса необходим приток денежной массы, а если рынок сокращается и сделки разваливаются, никто в конечном счете не выигрывает: агенты не получают своей комиссии, строители - денег за возведенное жилье. А властям выгодно, чтобы народ мог действительно спокойно, а не лихорадочно, неся убытки, продавать и покупать квартиры>.

Стоит уточнить, что для дальнейшего ухудшения ситуации злой воли вовсе не нужно: достаточно бюрократической волокиты, элементарного попустительства, топтания на месте, и закон обратной положительной связи все сделает сам.

Сказано ведь: бойтесь людей равнодушных, ибо с их молчаливого согласия совершается все зло в этом мире.

Фактор искусственного дефицита, способный значительно повышать ценовой барьер, поддерживает и определенная категория участников рынка. <Говорить, что все девелоперы <сильно добавляют>, неправильно. Так делают недобросовестные участники, - рассказывает Н. Кузнецова. - Сейчас мы наблюдаем ситуацию: объекты придерживают, но и рынок стоит! Сколько это может продолжаться? Предположим, у девелопера сейчас реализуется одна квартира в неделю по цене $5 тыс. за 1 кв. м. Но всегда находятся мелкие инвесторы, которые ориентированы на быстрые продажи и выставляют свои квартиры в этом же доме по $4,5-4,7 тыс. за 1 кв. м, поэтому крупным инвесторам придется простаивать. Многие сейчас в таком положении. Но рано или поздно квартиры придется выставлять на продажу. И не факт, что это будет выгодно в период, когда начнется массовое сезонное оживление рынка.

Необходимо понимать, что цена жилья регулируется рынком, где работают стандартные механизмы, такие, как соотношение спроса и предложения, цены и качества и пр. Кроме того, серьезным девелоперам, у которых достаточно проектов на разных стадиях, важно вести активный бизнес, а для этого требуется определенный финансовый оборот и, соответственно, прогнозируемые темпы продаж>.

Феномен раскачанной лодки Кроме известных обстоятельств, способных более или менее объективно сказываться на росте цен, существует ряд мало прогнозируемых факторов. И здесь, как повелось исторически, мы в очередной раз становимся свидетелями ситуации под названием <Результат неадекватен заявке>. Почему в очередной раз? Да потому что такие ситуации очень легко рождаются на плодородных почвах российского менталитета.

Взять, к примеру, историю с солью в феврале этого года. Напомним: прошел слух, что запасы соли на исходе. Он произвел такое впечатление на представителей старшего поколения, переживших десятилетия дефицита, что они ринулись скупать бесценный продукт. Никакие уверения в разгар паники не действовали. Ситуацию удалось-таки сделать управляемой благодаря огромному выбросу дефицитного товара на прилавки. Но в итоге соль подорожала.

Эта история не случайно описана так подробно, ведь законы психологии проявляются одинаково: и на рынке недвижимости похожее случалось не раз.

Например, в 2005 году, когда с <высокой> подачи поднялась шумиха по поводу проекта <Доступное жилье>. Некоторые граждане решили подождать снижения стоимости квартир, отложив уже запланированную покупку. Когда стало очевидно, что дешевого жилья ожидать не приходится, люди ринулись скупать все подряд.

Все это красноречиво свидетельствует о том, что ценовая ситуация, а значит, и представление о стоимости жилья легко поддаются корректировке. Полбеды, когда это происходит по стечению непредвиденных обстоятельств. Хуже, если такая ситуация складывается не спонтанно, а является продуманным ходом, способным ввести людей в заблуждение и сыграть на их слабостях. Не стать пешкой в такой игре, не попасться на удочку чужих интересов помогают классические советы: интересоваться мнением профессионалов, наблюдать, анализировать, сравнивать. Словом, делать все то, чего не любит обыватель.

<Инкубатор> по выращиванию цен Тезис о том, что планка цены способна расти из-за искусственного подогрева стоимости жилья, как никакой другой вызывает противоречивые отклики.

Известно, что предложения о продажах квартир, помещаемые во всех базах данных, демонстрируют только запросы продавца, а не стоимость реальной сделки.

В периоды дефицита цены завышены, что связано со многими обстоятельствами, в том числе и с желанием <прощупать> рынок, бросив пробный шар.

Потенциальные покупатели видят заоблачные суммы, удивляются, ругаются, но так или иначе привыкают к завышенному порогу стоимости, печально принимая неизбежное: такова жизнь, таков рынок и ничего с этим нельзя сделать.

С таким объяснением согласны не все. Например, А. Матвеев утверждает: <Нет никакого искусственного подогрева. Все объясняется достаточно просто: при значительном уменьшении объема предложений и стабильном спросе цены будут расти>. С. Лядов высказывается еще более радикально: <Цены предложений зачастую не соответствуют ценам продаж. Продавец вначале выставляет объект по более низкой стоимости, а затем, убедив покупателя в преимуществах своего предложения, играет на повышение. И клиенту не остается ничего другого, как идти на поводу у продавца, если квартира ему нравится. Но это касается в основном вторичного рынка жилья>.

Впрочем, рынок - сложный, живой, постоянно меняющийся организм. Здесь действуют разные тенденции, иногда противоположные. Вопрос в том, какая из них определяет дальнейшее развитие событий. В частности, К. Ковалев так комментирует сложившееся соотношение цен, например, в элитном сегменте: <На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в элитных новостройках Москвы составляет $10 тыс. Стоимость самых дорогих <квадратов> постепенно приближается к отметке $50 тыс.: в некоторых новостройках только на этапе котлована выставлены цены в $30 тыс., а на вторичном рынке самая дорогая недвижимость предлагается по $40 тыс. за 1 кв. м. Но это цены продавцов, и реальные сделки по ним не заключаются. Так что замечание про <цены предложений, а не продаж> совершенно справедливо>.

<Кто ведет и кто знает статистику продаж? Какова активность? Каков период экспозиции? - продолжает эту мысль Н. Кузнецова. - Если бы это знали журналисты, они бы не писали о фантастических темпах роста стоимости 1 кв.

м. Людям надо объяснять, что цена предложений, напечатанных в газетах, - еще не окончательная цена сделки. Тогда не будет так сильно работать фактор искусственного подогрева стоимости>.

Дом - крепость, а не место проживания Знакомый бизнесмен поделился вот такой статистической выкладкой. Чтобы купить квартиру, соответствующую его положению, надо потратить $600 тыс., что довольно обременительно. Проблему можно решить по-другому, снимая прекрасные апартаменты по $5 тыс. в месяц. При такой арендной ставке денег, выделенных на приобретение недвижимости, хватит лет на десять. За это время многое способно измениться: расширится бизнес, упадут цены на недвижимость, мало ли что еще. Что же происходит на рынке аренды сегодня и способны ли сравнительно щадящие ставки аренды стать лекарством от безудержной эскалации цен на квартиры? <От ставки арендной платы стоимость жилья не зависит, - рассказывает управляющий директор группы отделов компании <МИЭЛЬ-Недвижимость> Руслан Сейт-Люманов. - Практика показала, что если цена квартир повышается, скажем, на 50%, то арендные ставки - в лучшем случае на 10%. При этом вполне вероятно, что с ростом стоимости жилья все больше людей станут приходить на рынок аренды>.

С. Лядов считает, что аренда является достойной альтернативой собственному жилью только на западном рынке, где права арендатора хорошо защищены: <У нас человек, снимающий жилье, за исключением элитного, бесправен. Поэтому житель нашей страны стремится всеми правдами и неправдами купить собственную квартиру. В России исторически сложилось, что недвижимость должна быть своя, кровная.

На московском рынке аренды серьезный бизнес реально сделать лишь на дорогих апартаментах. Доходные дома, рассчитанные на средний класс, не позволят окупить все расходы, связанные со стоимостью земли и ее освоения. Но даже если они появятся, то не выдержат конкуренции с частным сектором.

Пользование доходными домами всегда дороже хотя бы по причине дополнительных расходов на управляющую компанию>.

Если рассуждать с позиций логики и здравого смысла, то многие обстоятельства трудно объяснить. <Тенденция стабильности арендных ставок, совершенно не догоняющих роста стоимости жилья, меня удивляет, - рассказывает Н. Кузнецова. - Как следствие, арендный бизнес практически не развивается. Вероятно, дело в том, что это рынок, где основные игроки - физические лица. Люди, которые далеки от бизнеса, не понимают, что квартира, которая стоит $150 тыс., не должна сдаваться за $500 в месяц.

Ставки в последнее время практически не растут, и причина, по-видимому, заключается в особом российском складе ума. Кроме того, чаще всего люди обременены семьей, где тон задает женщина, которая стремится к стабильности, домашнему уюту, и соответственно, не готова жить в чужой квартире.

Безусловно, в этом направлении появляются новые тенденции. Люди начали понимать, что можно жить в долг, зато сегодня и в комфортных условиях - это доказывает развитие программ ипотечного кредитования. Если наши граждане и дальше будут усваивать черты западного менталитета, то станут чаще пользоваться съемным жильем>.

Итак, рынок аренды должен бы по логике вещей работать на понижение, но не работает. Каковы же ближайшие прогнозы его развития? А. Матвеев подытоживает: <Мало уверенности в том, что этот бизнес по каким-либо причинам все-таки начнет развиваться. Но даже в этом случае съемное жилье никогда не станет альтернативой, так как образ мышления российского человека таков, что собственная квартира всегда будет восприниматься как необходимость. Квартира - это крепость, это уверенность в завтрашнем дне>.

Нужен ли замок из сыпучего бетона? На что обращают внимание покупатели, придя в магазин? Среди очевидных критериев выбора качество изделия играет не только не последнюю, но часто главную роль. Спросом, конечно, пользуются и низкопробные товары, но их стоимость отличается в разы. Перекидывая мостик на проблему качества жилья, мы не намерены огульно ругать строителей домов за плохую работу.

Существуют различные сегменты рынка, и, разумеется, качество типовых домов не идет ни в какое сравнение с качеством элитных зданий. Однако удивляет, что и в СМИ, и в среде потенциальных покупателей об этом неоправданно мало говорят.

Более того, лавинообразный рост стоимости квартир должен бы наконец заставить людей задуматься: что я покупаю по $4 тыс. за <квадрат>? На эту тему очень хотелось бы, конечно, услышать откровенное мнение девелоперов.

Но чаще всего ответом на прямо поставленный вопрос становится длинная пауза. Впрочем, иногда комментаторы готовы подписаться под тезисом, что дальнейшее повышение планки станет постепенно увеличивать требования покупателей к качеству товара.

Интересное мнение на эту тему предложила Н. Кузнецова: <Проблема действительно существует. Часто встречаются клиенты, которые обзавелись квартирой в новостройке и очень разочаровались. Даже известные компании иногда допускают серьезные недоделки. Мне известна недавняя история, когда квартиры в доме были проданы и заселены без вентиляционной шахты. Клиенты узнали постфактум, что ее придется сооружать на личные средства. Все, конечно, знают, что в новой квартире надо полностью отделать помещения. Но этого мало: качество работы подчас заставляет менять стеклопакеты, утеплять наружные стен и пр.

Если мы к этому добавим неквалифицированную рабочую силу, проанализируем влияние неблагоприятной погодной среды на качество выполнения тех же бетонных работ, станет очевидно, что за результат действительно стоит опасаться. Особенно если учесть, что в России люди не слишком расположены тратить время на судебные разбирательства. Дело здесь не в лени - подгоняет необходимость заселиться в новую квартиру>.

Заметим, что если подобные прецеденты возникнут в США или европейских странах, там выстроится очередь из известных адвокатов, гарантирующих положительный результат судебной тяжбы. Впрочем, до этого дело не дойдет: достаточно прислать письмо на имя застройщика с требованием устранить недоделки, он будет вынужден его удовлетворить, причем в кратчайшие сроки, да еще компенсирует моральный ущерб. <В России, где правовая база плохо отлажена, такая практика почти не встречается, но, наверное, мы к этому придем>, - добавляет Н. Кузнецова. Когда это случится, качество строительства будет влиять на стоимость предложения, а его низкий уровень - работать на понижение ценовой планки.

Не навреди - главный принцип врачей, и не только Нельзя сказать, что в последние годы выдвинуто мало инициатив, нацеленных на решение анализируемой проблемы. Одно из сравнительно новых начинаний - ипотека. Решает ли она очевидную, поставленную перед ней задачу - облегчить приобретение жилья? По мнению некоторых специалистов, за счет <ипотечников>, если дело получит должное развитие, ценовой барьер в целом и психологический в частности повысятся. С. Лядов полагает, что специальное государственное стимулирование ипотеки при сегодняшнем дефиците предложения даже вредит рынку, во всяком случае в Московском регионе. <Под стимулированием имеются в виду не только программы АИЖК, но и политика Центробанка с его пожеланиями к коммерческим банкам заняться социально значимыми функциями.

Некоторые из них вынуждены наращивать ипотечный портфель, чтобы показать выполнение наказа надзорного органа и тем самым сохранить место на рынке.

Соглашусь с некоторыми экспертами, которые советовали резко активизировать ипотеку лишь после запуска крупных проектов застройки. В этом случае ипотечные средства в значительном объеме пошли бы на первичный рынок, тем самым стимулируя новое строительство. Но произошло то, что и прогнозировали, - взрывной спрос на квартиры вторичного рынка. В результате жилье становится еще более недоступным, чем ранее. По некоторым оценкам, в связи с ростом цен на недвижимость объем операций на рынке с участием ипотеки стал несколько сокращаться. Ведь максимального объема кредитных средств, которые готов выдать банк под зарплату заемщика, многим не хватает для оплаты квартиры>.

Вот тебе и ипотека. Видимо, в ближайшее время ее вялое существование не сильно отразится на состоянии рынка, не повлияет и на психологические составляющие. Что же, соблюден главный принцип врача: не навреди. Скажем спасибо хотя бы за это.

Вне конкуренции? Когда человеку нужна крыша надо головой, он готов на жертвы, и немалые.

Совсем другое дело - приобретение квартиры в инвестиционных целях, и такой бизнес занимает немалое место в современной российской жизни. Ввязавшись в такую упряжку, предприниматель всегда оглядывается по сторонам: нельзя ли получить большую прибыль от имеющихся средств? Динамика инфляции и тот факт, что другие способы вложения средств, включая банковские вклады, едва ли способны конкурировать с недвижимостью, положительно влияют на темпы ее подорожания. Подобное утверждение, правда, поддается корректировке, но на итоговые выводы это не влияет. <Мировой процесс по большому счету ни при чем, - считает С. Лядов. - Банковская деятельность более регламентирована, за ней со стороны Центробанка РФ установлен достаточно жесткий надзор. Поэтому в отличие от других субъектов предпринимательской деятельности банки обязаны страховать и диверсифицировать свои риски, тем самым теряя в доходности, но обеспечивая более высокую надежность вложений>.

Хочется отметить, однако, что и тут все не так просто. Уже сейчас люди задумываются, насколько долго продержится высокий уровень дохода от инвестирования в недвижимость. Эта тенденция для многих не отрадна, но в целом хоть как-то способствует понижению психологического барьера стоимости.

Закон сообщающихся сосудов Пока мы не затронули очень важный аспект, определяющий состояние рынка недвижимости. Речь пойдет о том, что мы живем в городе, который превращается в своеобразный Новый Вавилон. Это происходит из-за тупиковой ситуации в регионах, не предлагающих людям нормальной работы. Итак, Москва, куда сейчас ведут все дороги, будет расти, и по мере увеличения притока населения спрос на жилье продолжит повышаться до тех пор, пока не начнется настоящее, а не декларированное развитие других городов.

По данным разных источников, на долю иногородних сегодня приходится не менее 30% сделок по приобретению недвижимости. Люди от безвыходности отдают баснословные деньги - стоимость жилья растет как на дрожжах.

Впрочем, в последнее время активно застраивается Подмосковье: <Несмотря на то, что цены в области также растут стремительно, разрыв с московскими показателями всегда будет существовать. Для многих покупателей это способно стать решающим фактором в пользу приобретения жилья в Подмосковье. Улучшение транспортной ситуации и экология также усилят интерес к ближним подмосковным городам>, - рассказывает К. Ковалев. Тем не менее спрос настолько велик, что освоение рынка Подмосковья не пошатнет серьезно существующие ценовые тенденции.

Теперь посмотрим на проблему шире. Многим известно, что стоимость недвижимости в столице сегодня занимает одно из первых мест в мире.

Закономерно бы задаться вопросом, зачем платить $150 тыс. за однокомнатную квартиру в Москве, если за эти деньги реально купить домик на Кипре? <Конечно, в идеале можно рассуждать именно таким образом, но нельзя забывать, что большая часть населения <привязана> к Москве работой - основным источником дохода. Для чего нужен дом за границей, если получается жить в нем в лучшем случае в период отпуска?> - возражает А.

Матвеев.

Что же, и здесь найдется ответ: домик приобретается для безопасного вложения средств, поскольку на Западе цены более стабильны, гарантированы от обвала.

Что касается круглогодичного проживания - это тоже вопрос. Во-первых, люди выходят на пенсию, чтобы жить за границей. Во-вторых, недвижимость приобретается для престарелых родственников, неработающих жен с детьми, наконец, для отпускных целей и бизнеса за рубежом - почему бы нет? <Существует слишком много барьеров для России во взаимоотношениях с Западом. Соотечественники в подавляющем большинстве случаев задумываются о покупке недвижимости за границей, лишь обладая квартирой (одной или даже несколькими) и загородным домом внутри страны>, - объясняет С. Лядов. <В конце концов возникает вопрос об управлении недвижимостью, налоговые сложности>, - уточняет Н. Кузнецова.

Итак, мы слишком далеки от цивилизованного мира, и преграды для того, чтобы интересы в сфере недвижимости сместились в сторону Запада, пока непреодолимы.

Что день грядущий нам готовит? В истории немало примеров, когда рыночная ситуация подвергалась корректировке по политическим мотивам. Такой момент в России приближается - это президентские выборы. Некоторая дестабилизация, возможная в 2008 году, способна отразиться на понижении планки. Народ надо задобрить, на время сделать для него что-нибудь хорошее, например, изменить законодательство, облегчив приобретение жилья, ввести в оборот большие площадки под застройку, вложить средства в социальное жилье и пр.

Но эти соображения характеризуют лишь внутреннюю ситуацию и особенности поведения покупателей. У проблемы есть и внешние составляющие. <Есть вероятность, что фондовый рынок в 2007 году из-за опасений иностранных инвесторов встанет. На валютном рынке ЦБ РФ постарается сохранить стабильность и не допустить резких колебаний курса, - считает С. Лядов. - Поэтому недвижимость останется одной из немногих отраслей, привлекательных для вложения свободных средств. Политическая неопределенность ей только на руку, и фактор 2008 года сыграет на повышение. В таких случаях в России всегда возникает тревога по поводу сохранности частной собственности. Но если в какой сфере и существует консенсус общества по этой проблеме, так это на рынке жилья>. Получается, что в данном аспекте проблемы есть свои <за> и <против>. Окончательное <взвешивание> сделает только время.

Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ Ольга Побединская Директор по маркетингу бюро недвижимости <Агент 002>: - Кроме объективных факторов (<спрос-предложение>) к так называемым психологическим, влияющим на ценообразование на жилье, можно отнести очень многое. Остановимся вкратце на следующих моментах.

Что влияет на цену предложения? Все дорожает, растет себестоимость строительства (хотя ее доля в конечной цене составляет около 25%), дорожают стройматериалы (но основная статья расходов - это все-таки транспорт, оборудование и работа). Дорожает земля: и ее мало.

Что влияет на уровень спроса? <Жилье всегда в цене>: даже в кризисные времена московское жилье имеет высокую остаточную стоимость. <Дешевле уже не будет>, так как с развитием ипотеки жилье будет только дорожать.

<Купить сейчас подешевле, чтобы потом детям досталось>, <приобрести, чтобы продать после удорожания>, <некуда больше вкладывать деньги>, поскольку система паевых фондов, рынок ценных бумаг не очень развиты и не пользуются доверием у широких слоев населения. <Купить, чтобы сдавать>. <Шанс переехать в Москву и обзавестись столичной собственностью жителям других регионов>. <Обзавелись семьей - нужно жилье>. Вот несколько из наиболее распространенных психологических мотивов, подталкивающих и спрос, и, соответственно, цены вверх.