Geum.ru

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материалаДокументы

Содержание


Источник: Бизнес
Илья терентьев
Ольга горелик
Илья терентьев
Источник: Бизнес
Источник: Квадратный метр ( М2 )
Подобный материал:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   ...   33

Источник: Бизнес

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 170

Заглавие: THE GUARDIAN «Миэль» по франшизе


THE GUARDIAN «Миэль» по франшизе


ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

ИЛЬЯ МИНОВ

Как стало известно «Бизнесу», в ближайшие пять лет риэлтерское агентство «Миэльнедвижимость» рассчитывает открыть в московском регионе около 150 отделений по системе франчайзинга. Свой брэнд компания планирует продавать по $25-50 тыс.

в качестве разового взноса и брать не более 6% ежемесячно от чистой прибыли в виде роялти. Основные игроки рынка сомневаются в целесообразности проекта, однако ряд недавно заявивших о себе агентств приветствуют это нововведение.

Сегодня по системе франчайзинга в Москве работает всего одно агентство недвижимости — «Хирш Россия». Сейчас у этой компании продано около 60 франшиз, общая сумма от продажи которых не превышает $1 млн. Также эту систему в середине 1990-х пыталась освоить компания МИАН, но безуспешно. Сейчас на столичный рынок вышла крупная американская компания «Century 21 Россия», которая пока не начала активную деятельность, но планирует продавать свои технологии и брэнд по $25 тыс., а также брать 6% в виде ежемесячного роялти.

«Миэль-недвижимость» до сих пор не работало по системе франчайзинга в Москве, но у компании есть небольшой опыт в регионах: в 1997 году было открыто первое отделение в Омске, затем появились отделения в Барнауле и Новосибирске.

О том, что «Миэль» планирует открыть в Москве 100 и Подмосковье 50 отделений под маркой «Миэль-недвижимость», «Бизнесу» рассказал основной владелец компании Григорий Куликов. «Всего за пять лет я планирую продать 150 франшиз в московском регионе, при этом собственные офисы также сократятся»,— говорит он. По его словам, стоимость франшизы составит от $25 тыс. до $50 тыс. в зависимости от пакета услуг и месторасположения офиса. Размер ежемесячного роялти он сообщить затруднился, однако добавил, что он не превысит 6%.

Первая франшиза будет продана уже в ноябре текущего года.

Основные игроки рынка считают, что новая система работы «Миэль-недвижимости» не принесет компании ожидаемых дивидендов. «В Москве реально могут работать 150риэлтерских компаний, но таким образом „Миэль” замкнет на себе все небольшие риэлтерские компании, что сомнительно.

Более того, им это не принесет никаких серьезных процентов.

К тому же у „Миэль”сокращаются инвестиции в собственный брэнд, и сейчас компания проигрывает все более и более явно»,— рассказал «Бизнесу» директор департамента по маркетингу корпорации «Инкомнедвижимость» Сергей Елисеев. По его словам, для трети небольших риэлтерских компаний $25-50 тыс.— это ощутимая сумма, а у некоторых столько составляет годовой рекламный бюджет. В целесообразности работы по франшизе сомневается также и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Перспективы франчайзинга на столичном рынке недвижимости неясны.

Странно, что „Миэль” собирается развивать такую сеть, ведь компания, как ключевой игрок на московском рынке, уже имеет свою нишу, а большое количество агентств недвижимости под маркой „Миэль” не сможет работать. Я уверен, что развитие франчайзи в рамках одного города не перспективно».

Более положительно о новой системе работы компании отозвались молодые агентства недвижимости. Так, генеральный директор «Century 21 Россия» Федор Ефремов считает, что российская индустрия real estate готова принять франчайзинг как перспективную форму развития бизнеса, что может стать импульсом для внедрения международных стандартов и интеграции российских риэлтеров в международное сообщество. «Любой франчайзинговый проект, осуществляемый в России местными или зарубежными игроками, способствует развитию и нашего проекта»,— резюмирует он.


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 170

Заглавие: Строителей решили обездолить


ОЛЬГА ГОРЕЛИК

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

ЕЛЕНА ЗУБОВА

ТАТЬЯНЯ АЛЕШКИНА

Радость строителей, пролоббировавших смягчение норм скандального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, может оказаться недолгой. В Госдуме разрабатывается законопроект, которым предлагается запретить застройщикам привлекать деньги дольщиков, поставив между ними посредника в виде банка. Банкиры потирают руки: в случае принятия закона они получат хороший источник пополнения оборотных средств. В свою очередь девелоперы обещают заморозить строительство и прогнозируют повышение цен на квартиры.

Как уже сообщал «Бизнес», весной Госдума приняла поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, которыми отменила солидарную ответственность банков и застройщиков перед дольщиками, разрешила девелоперам расторгать в одностороннем порядке договоры с гражданами, а также привлекать средства путем выпуска облигаций. Однако радость застройщиков оказалась недолгой.

Депутаты готовы снова ужесточить требования к строительным компаниям, запретив им привлекать деньги дольщиков. «Эта идея появилась в комиссии Госдумы по расследованию фактов нарушений в сфере участия граждан в строительстве,— рассказал „Бизнесу” председатель банковского подкомитета Госдумы Павел Медведев.— Когда строительные компании собирают деньги у граждан, они таким образом кредитуются у них. Содержательно это банковская операция, поэтому банкиры могут взять на себя ответственность по приему денег».

По словам президента строительной компании Mirax Group Сергея Полонского, такого понятия, как дольщик нет нигде в мире, строители берут деньги в банке, туда же обращаются желающие купить жилье в рассрочку. «Однако российский строительный бизнес привык работать по-другому, и он заинтересован в сохранении долевого строительства»,— говорит Полонский, утверждая, что принятие закона приведет к обвалу рынка. «Единственно возможное следствие данного законопроекта — это удорожание кредитов, увеличение расходов застройщиков и, как следствие, повышение цен на жилье»,— уверен ведущий экспертаналитиккомпании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. С ним соглашается директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Наталья Чукаева. «Ведь застройщики принимают у населения деньги беспроцентно, а за банковские операции необходимо платить, что поднимет саму стоимость квартир,— говорит эксперт.— Скорее всего, эти дополнительные расходы в виде увеличенной стоимости квадратного метра лягут на плечи покупателя».

Банки, впрочем, не видят серьезной проблемы в том, чтобы начать работать с дольщиками. Павел Медведев утверждает, что часть из них уже проявляют интерес к законопроекту, а, например, Сибакадембанк и вовсе положил на счет деньги вкладчиков, которые в будущем получат квартиры. По мнению аналитика департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструм банк» Леонида Амнуэля, законодательные изменения не должны серьезно отразиться на строительном рынке. «Больших потрясений для строительной отрасли такие поправки не должны вызвать,— говорит специалист.— Банки перед выдачей залоговых кредитов проводят тщательную проверку как самого заемщика, так и предмета залога. Поэтому застройщики смогут получать средства от потенциальных дольщиков, если они будут аккредитованы при банке, а заемщик будет платежеспособен». «Реализация предложения потребует создания в коммерческих банках специальных подразделений, в функции которых будут входить как сбор денежных средств дольщиков, так и анализ строительных проектов, контроль за ходом реализации таких проектов,— говорит директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев.— Такая работа потребует специальной квалификации, наличия опыта ведения строительства, контроля за его ходом. Это возможно, но необходимо некоторое время».


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 170

Заглавие: Сдавать жилье в аренду стало менее выгодно


ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

Рынок аренды жилья в Москве начал постепенно стабилизироваться. В первую очередь об этом говорит снижение темпов роста арендных ставок с 20-25% в 2004 году до 10-12% в 2006 году. По оценкам экспертов, это обусловлено целым рядом факторов: изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием материалов для ремонта и ростом стоимости коммунальных платежей. Кроме того, если несколько лет назад окупаемость квартиры при сдаче в аренду составляла не больше 10-12 лет, то сегодня в связи с ростом цен на жилье этот срок увеличился до 20-25 лет.

Движение к стабилизации За последние несколько лет рост арендных ставок на квартиры в Москве серьезно замедлился, чего нельзя сказать о росте стоимости столичного квадратного метра. Это объясняется тем, что сдаваемая квартира не используется сейчас как бизнес, а рассматривается только как временное жилье, при этом арендатор всегда стремится к покупке собственного жилья. «В этом году в связи со значительным подорожанием недвижимости существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет»,— говорит заместитель директора управления аренды компании «Миэль-недвижимость» Мария Жукова. Таким образом, по ее словам, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых, что делает сдачу квартиры внаем не таким выгодным делом.

Кроме того, для решения жилищных проблем сегодня появилось много разнообразных инструментов. «Сегодня стала более активно использоваться программа ипотечного кредитования, стал развиваться сегмент потребительского кредитования и прочее. Другими словами, наши соотечественники начали понимать, что можно жить в долг, зато сегодня и в комфортных условиях»,— подчеркивает руководитель направления аренды «МИАН — агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова.

По словам экспертов этого рынка, люди среднего достатка, не имеющие возможности купить жилье и вынужденные его снимать в аренду, после накопления какой-то суммы вряд ли захотят платить большие деньги, чтобы приобрести жилье в Москве,— они наверняка сделают свой выбор в пользу пригорода. Это еще одна причина того, что арендные ставки по динамике роста вряд ли догонят «покупные метры», хотя, безусловно, цены вырастут. «Основным изменением рынка можно назвать снижение темпов роста арендных ставок с 20-25% в 2004 году до 10-12% в 2006-м. Рост арендных ставок обусловлен увеличением стоимости продажи жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием материалов для ремонта, ростом стоимости коммунальных платежей»,— рассуждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Кроме привычных отношений между владельцем квартиры и арендатором сейчас в Москве начинают развиваться такие сегменты рынка жилья, как таун-хаусы и доходные дома. В 2004 году на рынке присутствовал лишь один доходный дом — ДИПС в Николоворобинском переулке. Стоимость аренды квартир в нем находилась в диапазоне от $3500 до $12 тыс. в месяц. «Сегодня количество подобных проектов растет, мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса в данном сегменте»,— делится информацией Ковалев. В качестве иллюстрации данной тенденции можно отметить интерес девелоперов к строительству доходных домов. В первом квартале компания «Баркли» объявила о начале строительства многофункционального комплекса «Баркли-плаза» по адресу Пречистенская набережная, вл. 17. К числу доходных домов следует также отнести проект группы MaMaison на Покровке.

Арендная практика

По оценкам специалистов компании «Миэль-недвижимость», в августе средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составила $564 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $669 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем обойдется в $793. Безусловным лидером остается ЦАО, где стоимость найма однокомнатной квартиры колеблется от $800 до $7 тыс. в месяц, двухкомнатной — от $1000 до $12 тыс., а трехкомнатной — от $1300 до $18 тыс. в месяц. Наиболее демократичным по цене в июле стал Юго-Восточный административный округ: однокомнатная квартира здесь стоила от $600 до $1600 за месяц, а трехкомнатная не переступила уровень $6 тыс. В сегменте бизнескласса средние арендные ставки во всех типах квартир по комнатам повысили свои показатели: за прошедший месяц ощутимо увеличилась стоимость аренды трехкомнатных (плюс $223) и четырехкомнатных (плюс $1499) квартир. Двухкомнатное жилье подорожало на $42, а однокомнатное на $17.

По оценкам экспертов, двухкомнатные квартиры остаются лидерами в структуре предложения: в августе они составляли 38% на рынке аренды. Однако самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры. «В этом сегменте спрос превышает предложение более чем в два раза. Таким образом, попрежнему наиболее востребованными остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро»,— отмечает Мария Жукова.

Игроки рынка предсказывают, что в ближайшее время дефицит квартир для аренды, особенно в сегменте экономкласса, сохранится, учитывая, что большого притока инвестиционных квартир на рынок аренды не планируется. Связано это с тем, что не все так называемые инвестиционные квартиры возможно сдавать прямо сразу. «Часть инвестиционных квартир находятся на этапе строительства, часть — ремонтируются. По моим оценкам, примерно половина этих квартир будет выставлена для аренды. Однако их количество вряд ли удовлетворит спрос, особенно в таком сегменте, как эконом-класс.

Москва остается городом, который привлекает жителей как регионов России, так и соседних стран — население столицы постоянно растет, а следовательно, будет расти и спрос на жилье»,— отмечает Гульнара Рахмангулова.


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 170

Заглавие: «Развитие ипотеки приведет к снижению стоимости аренды жилья»


На рынке аренды жилья сложилась нестандартная ситуация: с одной стороны, арендатору приходится больше платить за съемную квартиру, а с другой — арендодателю становится невыгодно заниматься этим видом бизнеса.

Как рассказал корреспонденту «Бизнеса» Илье Минову первый вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский, в последние годы сроки окупаемости затрат на покупку квартир для их последующей сдачи в наем увеличились вдвое.

— Какие существенные изменения произошли на московском рынке аренды жилья? — В последние три года из-за роста цен продаваемых квартир на рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья — как первичного, так и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды — стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом на рынке продаваемых квартир. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса — за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

— Как изменилось соотношение спрос-предложение на арендуемые квартиры? — Сегодня опять-таки из-за общего роста цен на рынке недвижимости ощущается острый дефицит дешевого жилья, сдаваемого в аренду. Раньше спрос на квартиры экономкласса превышал предложение в десятки раз, сейчас этот разрыв еще больше. На это влияет и сезонный фактор. Пик спроса на аренду жилья наблюдается в июле-августе, в то время как высокий спрос на продаваемые квартиры наблюдается весной.

— Сегодня на фоне роста цен на аренду жилья зафиксировано снижение ежемесячных платежей по ипотеке.

Когда, по вашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются? — Возможно, это произойдет в 2012-2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи.

Аэто, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и, соответственно, понизит цены на аренду. То есть сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.

— Кто сегодня больше снимает квартиры — москвичи или приезжие? — Безусловно, приезжих больше. Возможно, это связано с тем, что приезжие арендуют жилье через агентства недвижимости. В то же время москвичи предпочитают снимать квартиры через знакомых. Поэтому у нас нет объективной картины. Но думаю, что фактическое соотношение между приезжими и москвичами составляет 50 на 50. На рост числа москвичей, живущих в арендуемых квартирах, влияет ряд факторов. Во-первых, начиная с 1990-х годов москвичи сдают свои дорогие квартиры и переезжают в более дешевые или вовсе за город. Во-вторых, в Москве увеличивается рождаемость, и социальные жилищные программы московского правительства при всем желании не могут удовлетворить увеличивающийся спрос на жилье.

— Как в перспективе будет меняться рынок аренды жилья? — Я надеюсь, что государство заинтересуется этим рынком не как объектом налогообложения, а как большим социальным фактором, поскольку несовершенство законодательства в должной мере не защищает арендаторов от произвола арендодателя. Сегодня арендодатель может спокойно выгнать из квартиры беременную женщину, и никто ее не защитит. В то же время ситуацию может изменить развитие сети доходных домов, как это было в Москве в конце XIX — начале XX в. Но в те времена муниципальные власти предоставляли огромные преференции владельцам таких объектов. Для нынешних инвесторов, заинтересованных в развитии доходных домов, тоже нужны реальные меры поощрения.


Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 13.09.2006

Номер выпуска: 37(297)

Рубрика: КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Заглавие: Офисы: пора готовиться к следующей пятилетке


Рынок офисной недвижимости в Москве постепенно насыщается. Пока предложение не превышает спрос. Но в ближайшем будущем все большую роль для потенциальных арендаторов станут играть факторы, которые в данный момент по причине общего дефицита на рынке не являются первостепенными.

Девелоперам и владельцам офисных центров следует подготовиться к существенному увеличению расходов на продвижение и рекламу, а также на качественное управление сданными объектами.

Первая половина 2006 года ознаменовалась значительным ростом стоимости офисной недвижимости - подорожание составило порядка 35-40%. Арендные ставки за этот же период выросли в меньшей степени - не более чем на 10%.

Резкий рост продажной цены офисных зданий при существенно меньших темпах повышения арендных ставок вызвал увеличение сроков окупаемости готовых площадей с пяти-шести до восьми-девяти лет.

Перевес на стороне класса В Объем предложения свободных офисных помещений во втором квартале 2006 года, по данным аналитика управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании <МИЭЛЬ-Недвижимость> Елены Лапшиной, относительно первого квартала увеличился на 38%.

По оценкам экспертов компании Colliers International, в первой половине 2006 года объем строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В находится на уровне около 320 тыс. кв. м, что на 60% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее значимых объектов называются бизнес-центры <Бородино> на ул. Русаковской (21,4 тыс. кв. м), <Северное сияние> на ул. Правды (28,4 тыс. кв. м), <Пушкинский дом> на Страстном бул. (12,5 тыс. кв. м). В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса А составили 20%, класса В - 80% (за такой же период прошлого года - 55 и 45%).

По прогнозам специалистов, во втором полугодии запланирован ввод примерно 450-540 тыс. кв. м площадей класса А и В, а их соотношение должно перераспределиться до 43 и 57% соответственно. <В течение ближайших двух лет объемы вводимых в эксплуатацию офисных зданий достигнут 780-900 тыс.

кв. м в год. При сохранении существующих темпов возведения количество офисных площадей класса А и В к 2010 году удвоится>, - отмечает Е.

Лапшина.

Ожидается, что к 2009 году будет завершен целый ряд значимых проектов: сдадут в эксплуатацию башню <Федерация> и новое здание московского правительства в ММДЦ <Москва-Сити>, бизнес-центры Park City на наб. Тараса Шевченко, West Bridge III и <Авиапарк> на Ленинградском просп., <Аквамарин-3> на Озерковской наб., небоскреб <Теплый Стан> и др. В 2011 году должно закончиться возведение большей части объектов <Москва-Сити>.

По данным Е. Лапшиной, в результате реализации всех запланированных проектов к концу 2009 года арендуемая площадь офисов международного качества достигнет 9,3 млн кв. м, к концу 2011 года - 13,1 млн кв. м. С учетом существующих и строящихся (реконструируемых) офисных зданий всех классов к 2010 году объем столичного рынка офисов составит 34-35 млн кв.

м. Подобный показатель достаточно близок к тому уровню, который специалисты считают порогом насыщения для этого сегмента недвижимости.

Впрочем, такой прогноз способны существенно скорректировать отсутствие свободных участков, пригодных для ведения офисного строительства, трудности с оформлением исходно-разрешительной документации и прохождением госкомиссии. Кроме того, надо учитывать, что с экономическим ростом спрос на качественные офисные площади продолжит увеличиваться.

Все дальше от центра Тенденцией, которая по-прежнему сохраняется на офисном рынке, является децентрализация офисного строительства. Нехватка земли в центре города и транспортные проблемы вынуждают девелоперов обращаться к участкам, расположенным за пределами третьего транспортного кольца. По словам руководителя направления коммерческой недвижимости ЗАО <МИАН-агентство недвижимости> Сергея Лобкарева, в первую очередь освоение новых площадей коснется территорий промышленных зон, выводимых из черты города, а также зон в пределах третьего кольца, так называемого будущего высотного кольца Москвы.

Наполнение новых офисных центров будет происходить по стандартным сценариям: переезд компании в новый офис целиком или перенос головного офиса в более презентабельное помещение с сохранением бэк-офиса в старом здании. После ввода офисных площадей <Москва-Сити> этот район станет главным бизнес-центром столицы. Иностранные компании с большим штатом, обычно выбирающие современные офисы и привыкшие находиться в деловом сообществе, скорее всего разместят весь свой персонал в одном месте, а такую возможность предоставит ММДЦ.

В историческом центре города останутся компании, предпочитающие особняки из соображений престижности, и те фирмы, профиль деятельности которых обусловливает именно такой формат офиса. По мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, офис в центре всегда будет привлекательным для арендаторов. При этом из-за сокращения объема предложения новых офисных площадей в пределах Садового кольца арендные ставки в этом районе растут. Даже после того, как в целом по рынку наступит насыщение спроса, дефицит площадей и высокий уровень арендных ставок на офисы в центре города сохранятся.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен, снижения стоимости аренды офисных площадей любого класса в ближайшем будущем не ожидается. По прогнозам специалистов рынка, сохранится плавный рост ставок на уровне 8-10% в год. В настоящее время стоимость аренды составляет: - офисов класса А- $660-820 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов); - офисов класса В - $520-670 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Лидером по уровню арендных ставок во втором квартале 2006 года традиционно являлся Центральный округ ($670 за 1 кв. м в год). За ним следуют ЗАО ($480), САО ($460) и ЮЗАО ($450).

Самая высокая ставка аренды в центре Москвы отмечена на объекты, расположенные в районе Китай-города ($910 за 1 кв. м в год). На втором месте район Хамовники ($820 за 1 кв. м в год), на третьем - Красносельский ($790 за 1 кв. м в год).

Ориентация в пространстве. Рынка По мнению А. Жамкина, на московском рынке недвижимости сохраняется дефицит офисных площадей, поэтому есть все основания предполагать, что все бизнес-центры, которые будут возводиться в ближайшие годы, найдут своих арендаторов.

Большинство возводимых ныне офисных центров практически полностью заполняются еще на стадии строительства по договорам предварительной аренды. Более того, возник новый механизм реализации высококлассных офисных площадей на конкурсной основе - тендер на выбор арендатора.

Но по мере того, как рынок офисной недвижимости будет наполняться (но не ранее 2009 года), у владельцев бизнес-центров могут возникнуть проблемы с поиском клиентов. В первую очередь это касается низкокачественных объектов, не соответствующих современным требованиям. Арендаторы будут обращать все большее внимание на наличие в офисном центре необходимого числа парковочных мест, профессионализм управляющей компании, прозрачность в формировании арендной ставки и операционных расходов. В связи с этим уже сейчас наблюдается уверенное увеличение объемов предложения высококлассных офисов.

Еще одной приметой последнего времени стало увеличение средней площади объектов - никого не удивляют проекты площадью 30-40 тыс. кв. м. В связи с нехваткой земельных участков вырос интерес к редевелопменту целых производственных территорий. В качестве примеров можно привести <Большой Сити>, <Нагатино i-Лэнд>, <Метрополис> и др. После длительного периода определения концепции и поиска инвесторов в этом году начата реализация данных проектов.

Сказывается и влияние политического фактора. <Проблема 2008 года> (смена власти в Москве) заставляет целый ряд собственников и девелоперов очень настороженно относиться к инвестициям в недвижимость, - полагает Е.

Лапшина. - Пока тенденция неоднозначна, о ней не любят говорить на рынке, но первые примеры осторожности российских инвесторов налицо>.

В течение ближайшего года темпы прироста стоимости офисов стабилизируются на уровне 15-17% в год, арендные ставки вырастут на 12-14%. Специалисты не исключают возможности стагнации московского рынка офисной недвижимости во второй половине 2007-начале 2008 года.

Антон КРАФТОВ Наталья Жаренова Начальник управления коммерческой недвижимости ЗАО <Русский дом недвижимости>: - Если в 2005 году стоимость коммерческой недвижимости росла невысокими темпами, порядка 20-30% в год, то за первое полугодие 2006-го ситуация резко изменилась. С декабря 2005 года до настоящего момента стоимость офисных помещений выросла до 40-50%, а в некоторых случаях - даже до 80%.

Если на Садовом кольце в начале года цена 1 кв. м офисных площадей колебалась в районе $4-4,5 тыс., то сейчас она достигла $10-15 тыс.

По сравнению с ценой продажи арендные ставки выросли не так сильно. Дело в том, что стоимость аренды не может резко увеличиться: если договор уже заключен, арендодатель вправе поднять стоимость не больше чем на 10% в год.

Сегодня арендаторы ищут офисы, подходящие по ключевым для них параметрам.

То есть, допустим, офис фирмы, которая работает с большим количеством посетителей, должен быть презентабельным и располагаться недалеко от метро. В противном случае можно исходить из экономии средств - арендовать офис на окраине города и т. п. У компании со специфическим бизнесом также есть свои потребности. Например, для фирм, занимающихся грузоперевозками, ключевыми факторами при выборе офиса станут хорошие подъездные пути.

Покупатели, которые приобретают офисы в инвестиционных целях, интересуются только теми объектами, которые реально хорошо сдать или позже продать.

По моему прогнозу, насыщение рынка произойдет в следующем году. Уже в этом году было запланирован ввод около 900 тыс. кв. м площадей бизнес-центров.

Наметилась тенденция миграции компаний из старых офисов в помещения более высокого класса. Таким образом, освобождаются площади коммерческой недвижимости в низших ценовых категориях: в зданиях класса С или в офисных помещениях, не отнесенных к определенной категории. Эта тенденция хороша для развития малого бизнеса, для фирм, которым для полноценной работы достаточно одной комнаты. Арендная плата за такие помещения не сильно вырастет в цене.

Янис Жуков Директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RIGroup: - С начала 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А и В изменилась незначительно. Средние базовые ставки (без учета эксплуатационных расходов) увеличились на 5-7%. Цены продаж растут более высокими темпами.

Что касается обстоятельств, влияющих на популярность тех или иных объектов у потенциальных арендаторов и покупателей, то, во-первых, можно выделить местоположение и окружение офисного здания. В последнее время важным становится соседство с определенного рода компаниями, например, имеющими аналогичный профиль деятельности либо теми, чьи услуги пригодятся в бизнесе или которым можно предложить свои. При заключении сделок по предварительной аренде выбор потенциальных клиентов определяют ранние сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Также усиливается фактор имиджевой составляющей девелопера. Преобладание спроса над предложением в секторе офисных площадей наблюдается с 2000 года. В первом полугодии 2006 года объем площадей, введенных в строй, достиг примерно 390 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем предложения на московском рынке офисных предложений составил около 4,7 млн кв. м. Но говорить об удовлетворенном спросе на качественные офисные площади по-прежнему нельзя. Поглощение офисных площадей происходит более быстрыми темпами, чем новое строительство.

При сохранении такого положения дел спрос перестанет превышать предложение, вероятно, через три-четыре года. В период с 2007 по 2009 год ожидается выведение на рынок 2-3 млн кв. м офисных площадей. В определенный момент неизбежно наступит переизбыток предложения, конкуренция между объектами усилится. В такой ситуации арендатор, получивший право выбора, несомненно, предпочтет интересные, нестандартные предложения, проекты, выполненные на профессиональном уровне, с продуманной концепцией.

Развитие рынка офисной недвижимости в данный момент определяется несколькими тенденциями. Во-первых, это усиление децентрализации рынка.

Центр девелоперской активности постепенно смещается из центра в срединный пояс Москвы, ограниченный третьим транспортным кольцом. Увеличивается число проектов в районе МКАД, и ведется разработка первых крупных офисных многофункциональных проектов за пределами кольцевой дороги. Продолжается регенерация промзон и развитие бизнес-парков.

В последнее время растет доля масштабных многофазных и многофункциональных проектов площадью 100-400 тыс. кв. м с одновременным увеличением этажности комплексов.

Наталья Кузнецова Руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации <ИНКОМ-Недвижимость>: - Наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы класса А и В площадью 300-500 кв. м, а также отдельно стоящие здания площадью 500-3 тыс. кв. м. В августе 2006 года аренда офисов класса А и В оценивается в $750-1200 и $600-750 за 1 кв. м соответственно. Стоимость покупки офисных площадей этого уровня составляет $3,5-7 тыс. и $3-4,5 тыс. за <квадрат>.

Арендные ставки на офисы класса С варьируются от $300 за 1 кв. м в здании бывшего НИИ в ЮВАО до $750 в перестроенном доме в ЦАО.

Ожидается, что к концу года помещения класса А подорожают на 6-12%, класса В - на 5-7%, класса С - на 15-20%. Значительное влияние на формирование стандартов рынка оказывает общая градостроительная политика. Приоритет отдается возведению многофункциональных коммерческих комплексов с развитой внутренней инфраструктурой.

Александр Моторин Исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group: - Учитывая примеры последних официально зафиксированных сделок, можно утверждать, что цены продажи по различным типам офисных помещений выросли на 40-50%.

Покупатели стали гораздо более искушенными и платежеспособными. Чтобы завоевать успех, объект должен быть удачно расположен (как правило, в сложившемся деловом районе, рядом с транспортными артериями), иметь интересные архитектурные решения, востребованные размеры и планировки помещений, обладать полным комплексом инфраструктуры.

Пока рост деловой активности происходит столь быстрыми темпами, насыщения рынка не предвидится, а офисная недвижимость останется весьма перспективным сегментом рынка. В корпорации Mirax Group в конце этого года запланирован старт сразу нескольких офисных объектов: в частности, бизнес-центра <Поклонная, 11> в районе Кутузовского просп. и <Адмирал> на Речном вокзале.