Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материала

Документы

Содержание Дата выпуска: 11.09.2006 Источник: Профиль Илья терентьев Источник: Бизнес Олег Пронин: Независимость — один из основополагающих принципов работы компании Источник: Ведомости

Подобный материал:

• Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного, 5897.1kb.
• Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
• Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
• Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
• Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
• Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
• Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
• Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
• Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
• Прием заявок на Конкурс изданий, публикаций, видео и радиоматериалов в районных, окружных,, 429.95kb.

Источник: Коммерсантъ-Деньги

Дата выпуска: 11.09.2006

Номер выпуска: 36

Заглавие: Отложения долей


В прошедшем месяце активность чиновников, заявивших о возможном ценовом сговоре строителей, была обратно пропорциональна активности рынка. Наблюдатели отмечают, что многие застройщики не спешат с реализацией своих объектов, ожидая осеннего всплеска цен, а некоторые даже остановили продажи. На этом фоне рост московских цен не более чем на 5-5,5% можно объяснить только традиционной августовской сонливостью покупателей.

Остановка перед разбегом

 Почти все наблюдатели и участники рынка недвижимости подтверждают факт сокращения продаж квартир, в первую очередь на ранних стадиях строительства. "В первом полугодии 2006 года на различных стадиях строительства находилось 62 жилых комплекса, удовлетворяющих критериям элитности. Это на 20% меньше, чем в первом полугодии 2005 года,-- говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.-- В течение первого полугодия 2006 года в 8% элитных новостроек реализация квартир была временно прекращена, в 18% домов все квартиры уже были проданы. Таким образом, из указанных 62 элитных новостроек в первом полугодии 2006 года продажи велись только в 46 домах. Во втором квартале объем предложения квартир по сравнению с первым квартале снизился на 41,3%. К концу 2006 года мы прогнозируем еще более плачевную ситуацию, так как новых проектов так и не появилось".

 Это явление имеет несколько причин, которые действуют одновременно, но независимо друг от друга. Ирина Игнатьева, директор департамента реализации компании "КомСтрин", считает, что сокращение объема продаж только отчасти стало следствием политики застройщиков. "Объем новостроек на рынке жилья условно можно разделить на две группы, границу между которыми провел закон "О долевом инвестировании",-- говорит она.-- Продажи в домах, которые ранее строились за счет финансовых вложений частных лиц и не попали под действие закона "О долевом инвестировании", теперь идут ограниченными темпами, так как продается ровно столько, сколько нужно продать, исходя из финансовых требований застройщика к текущему денежному потоку. Это сознательное ограничение продаж со стороны девелоперов. А вот новые объекты


Источник: Профиль

Дата выпуска: 11.09.2006

Номер выпуска: 33

Автор: ИННА КОЛОМЕЙСКАЯ

Рубрика: Финансы и Инвестиции

Заглавие: На распутье


Московский рынок недвижимости оказался в состоянии неустойчивого равновесия, балансируя между новым скачком цен и вероятным переходом в стадию стабилизации.

Вначале осени московский рынок недвижимости вновь оказался в сложной ситуации. С одной стороны, заметные признаки перехода в стадию стабилизации наметились уже с конца весны, с другой — в течение июля—августа они так и не получили дальнейшего развития. Сократившись примерно вдвое, темпы роста цен на жилье стабилизировались во второй половине лета на уровне порядка 1% в неделю или около 5% в месяц, не обнаруживая дальнейшей тенденции к снижению.

Индикаторы московского рынка недвижимости в августе не выявили и каких-либо новых тенденций. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), среднее удорожание столичных квартир за последний месяц лета составило чуть более 5%, что является очевидным следствием еженедельного процентного прироста цен, сохраняющегося уже почти два месяца. Среднее значение общегородского индекса стоимости жилья составило в августе $3745 за кв. м против $3560 в июле.

Динамика цен по категориям жилья также не выявляет каких-то существенных особенностей — все дорожает более-менее равномерно. С одной стороны, по сравнению с весенним периодом ажиотажа из лидеров роста ушло более ликвидное недорогое жилье. Но с другой стороны, дорогое жилье так и не стало новым лидером, что было бы характерно для периода стабилизации цен. Темпы удорожания как недорогого, так и дорогого жилья являются сейчас примерно одинаковыми, что как раз и соответствует переходному периоду, связанному с отсутствием четкой тенденции к стабилизации.

Не обнаруживают заметных изменений и другие важные параметры — например, объем предложения что на первичном, что на вторичном рынке. Несмотря на оптимистичные рапорты о выполнении планов по строительству на этот год, количество домов-новостроек на рынке практически не увеличивается, что и позволяет продавцам немногочисленных строящихся объектов постоянно повышать цены. Объем предложения на вторичном рынке также не обнаруживает заметной тенденции к росту. В результате дефицит на рынке жилья остается основной причиной, поддерживающей нынешние темпы роста цен на квартиры.

По мнению специалистов irn.ru, сохранение дефицита квартир и отсутствие ценовой стабилизации к концу лета позволяют продавцам как на первичном, так и на вторичном рынках жилья с наступлением осени начать новый этап игры на повышение. Это означает, что в течение сентября—октября, скорее всего, будет наблюдаться новый скачок цен, однако неизвестно, примет ли это рынок.

Учитывая слишком масштабное и продолжительное подорожание жилья за последний год, естественно полагать, что даже в условиях дефицита предложения платежеспособный спрос во многом исчерпан и потенциал для дальнейшего роста цен сейчас минимален. Это означает, что новая игра на повышение окажется менее успешной и результативной, чем предыдущие, и закончится окончательной стабилизацией рынка к концу этого года или в начале следующего.

Так или иначе, нынешняя ситуация как никогда далека от развития в согласии с рыночными принципами. Ключевую роль сейчас играют действия властей, связанные с регулированием объемов строительства, а также с иными действиями в отношении рынка жилья. Поэтому сейчас любые форс-мажорные обстоятельства могут повлиять на столичный рынок недвижимости самым непредсказуемым образом.


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 12.09.2006

Номер выпуска: 169

Заглавие: Для москвичей — дешевле


ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

Со следующего года система жилищного строительства в Москве может значительно измениться. Как стало известно «Бизнесу», департамент жилищной политики и жилищного фонда столицы планирует включить в программу «Москвичам— доступное жилье» несколько пунктов, по которым застройщики будут обязаны резервировать жилье для продажи москвичам, а городская доля при заключении инвестконтрактов увеличится вдвое. При этом инвестор может получить обратно половину этой суммы при условии, что продаст 100% жилья по фиксированной ставке. Игроки рынка считают, что программа может привести к монополии крупных строительных компаний.

В конце августа руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства города Петр Сапрыкин заявил, что правительство Москвы планирует в скором времени выпустить постановление, которое значительно облегчит москвичам покупку жилья. Детали проекта он разглашать не стал, сообщив лишь, что сейчас программа «Москвичам — доступное жилье» проходит последние согласования в структурных подразделениях городского правительства и в скором времени будет передана мэру.

«Бизнесу» стали известны некоторые детали проекта, которые, по мнению экспертов, могут кардинально изменить систему работы застройщиков с городом.

«В подготовленном департаментом постановлении пересматривается схема взаимоотношений строителей и столичных властей, а упор делается на максимальном облегчении покупки жилья москвичами.

Для этого предлагается обязать застройщиков резервировать жилье для продажи москвичам, а городскую долю при заключении инвестконтрактов увеличить вдвое (сейчас она составляет около 30% от проекта.— „Бизнес”)»,— рассказала «Бизнесу» пресс-секретарь компании «СХолдинг» Оксана Басова. При этом инвестор имеет возможность получить обратно половину доли при условии, что продаст 100% жилья москвичам. Кроме того, сейчас утверждается фиксированная стоимость квадратного метра специально для жителей столицы.

«В середине 1990-х правительство Москвы уже пыталось прибегать к аналогичной практике. Тогда москвичам делали 15-процентную скидкупри покупке нового жилья. Правда, программа проработала не больше года. Что будет сейчас, сказать сложно, но до сих пор из документа не ясно, как будет контролироваться процесс покупки жилья именно москвичом»,— говорит чиновник стройкомплекса Москвы, пожелавший остаться неизвестным. В департаменте жилищной политики и жилищного фонда раскрывать детали документа не стали, сообщив, что он «еще находится в работе».

«Шансы принятия постановления велики, хотя непонятно, как город будет рассчитывать стоимость квадратного метра»,— говорит Оксана Басова. По ее словам, если документ будет одобрен, это приведет к монополизации рынка. «Монополистами станут те застройщики, которые смогут позволить себе резервировать квартиры на долгий срок и продавать их по фиксированной цене. Это могут быть только крупные компании со своими производственными мощностями и большим оборотом. Другими словами, произойдет укрупнение рынка»,— рассуждает Басова.

Генеральный директор УК «Новая площадь Property Management» Евгений Якубовский сравнивает возможные негативные последствия от принятия «сырого» постановления с результатами действия закона о долевом строительстве: «Сначала выпустили, а потом начали принимать поправки». Ряд застройщиков надеются на то, что программа «Москвичам — доступное жилье» не коснется средних девелоперов. «Система будет действовать не по каждому инвестконтракту,— предполагает руководитель одной из девелоперских компаний.— Скажем, при проведении аукциона этот пункт должен быть включен в обязательные условия реализации проекта. Таким образом, застройщик будет решать, идти ему на торги или нет».


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 12.09.2006

Номер выпуска: 169

Заглавие: Олег Пронин: Независимость — один из основополагающих принципов работы компании


Олег Пронин: Независимость — один из основополагающих принципов работы компании


За последние несколько лет все больше московских застройщиков объявляют о своих планах по освоению региональных рынков России.

Среди основных доводов, которые они приводят,— дефицит интересных участков в столице и сложность взаимоотношений с чиновниками. О причинах, которые заставили одну из старейших инвестиционно-риэлтерских компаний Москвы — ГК «Пересвет-групп» — расширить географию своей деятельности, и о ближайших планах обозревателю газеты «Бизнес» Маргарите Федоровой рассказал генеральный директор головной компании ГК «Пересвет-инвест» Олег Пронин.

— В 2003 году вами было принято решение осваивать региональные рынки. В каких городах вы сейчас активно работаете? По какому принципу осуществлялся отбор интересных компаний регионов? — Мы уже реализуем проекты в Волгограде, в Нижнем Новгороде, в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Причина, по которой мы решили расширить деятельность нашей компании и выйти в регионы, очень проста— работать на московском рынке достаточно сложно: долгий процесс согласований, дефицит ликвидных площадок, к тому же на тот момент, к 2003 году, у нас уже был ряд успешных проектов в различных городах Подмосковья. Логичным продолжением стало региональное развитие. Перед тем как осваивать новые рынки, мы взяли все города-миллионники и провели оценку их инвестиционной привлекательности— от объема рынка, цен, спроса и до условий работы в них. По результатам исследования было выбрано 20 интересных для нас городов, потом этот список уже был сокращен до десяти.

В каждом случае разрабатывалась индивидуальная концепция, после чего началась реализация проектов в тех городах, с администрацией которых у компании сложились наиболее рабочие отношения.

При этом стоит отметить, что бизнес компании диверсифицирован, поэтому наши проекты во всех регионах развиваются одновременно. Мы не собираемся сворачивать бизнес ни в Москве, ни в Подмосковье.

— Каковы ваши дальнейшие планы по развитию компании вне московского рынка? — Приоритетным для нас является южное направление: по объемам спроса этот рынок необычайно перспективен. В скором времени мы планируем войти в Сочи и Геленджик.

Сейчас уже рассматриваются несколько потенциально интересных нам проектов, среди которых как строительство жилья, так и торгово-развлекательных комплексов. Развивать гостиничный бизнес, который очень успешен в приморских городах, мы пока не собираемся, так как у нас почти нет опыта в этой сфере. К тому же показатели окупаемости по подобным проектам для нас пока не очень интересны— это восемь-десять лет, тогда как жилая и торговая недвижимость позволяет вернуть вложенные инвестиции максимум за три-пять лет. Впрочем, мы не исключаем вероятности того, что именно в черноморских городах мы начнем присматриваться к гостиничному сегменту. Например, к строительству апартаментов. Также в конце сентября мы будем участвовать в аукционе на комплексную застройку микрорайона площадью 30 га в Саратове. До конца следующего года мы планируем расширить свое присутствие в регионах до восьми городов.

— Каковы основные критерии отбора объектов, по которым вы работаете? — Мы изначально определили четкие параметры — от 50 тыс.

до 200 тыс. кв. м,— которые нам интересны при вхождении в новый регион. Подобная стратегия намного выгоднее для компании, чем точечные объекты, хотя это и требует более существенных инвестиций.

При масштабной застройке затраты на обременения по инфраструктуре становятся менее ощутимы в будущей стоимости квадратного метра. Также мы всячески стараемся расширить свои проекты в рамках нашей деятельности в каждом из городов, где уже присутствуем. Чем больше площадок, тем более отлаженным становится механизм взаимодействия с местными властями, и стоимость административнохозяйственных расходов на квадратный метр существенно уменьшается.

— На основе каких принципов строится развитие вашего бизнеса? — Организация регионального бизнеса компании основана на вахтовом методе. Директоры представительств в различных городах России — москвичи.

Каждый понедельник они работают в головном московском офисе по своему объекту, после этого до пятницы улетают в региональный город, где реализуется их проект. Из-за большой часовой разницы и учитывая принятую схему работы в регионах мы не рассматриваем города, расположенные дальше Урала. В девелопменте очень важен контроль за деятельностью подразделений, поэтому разработанная нами система является максимально удобной, и мы не собираемся ее пересматривать.

— Некоторые компании в поисках стратегического партнера готовы продать ему часть акций. Рассматриваете ли вы подобную перспективу в рамках развития вашей группы компаний? — Вести проекты только с одним партнером для любого игрока рынка невыгодно, поскольку это очень сильно ограничивает его деятельность.

Мы общаемся со всей первой десяткой банков и для каждого из проектов выбираем максимально удобные для нас условия сотрудничества. Также стратегия развития нашей компании исключает вероятность продажи части акций одному или нескольким так называемым стратегическим партнерам, которые в дальнейшем могли бы влиять на принятие решений, поскольку для группы компаний «Пересвет» независимость — один из основополагающих принципов ведения бизнеса.

— Вы активно осваиваете города России. Есть ли планы у компании выйти на европейский рынок? — Да, планы есть, но говорить о конкретных странах и проектах пока преждевременно. Наша стратегия развития европейского направления не будет многим отличаться от нашей деятельности в регионах: поиск интересных площадок, проектов, а в дальнейшем обычный процесс девелопмента.

— Хотя поправки к 214-ФЗ уже приняты, как такового увеличения предложения по новостройкам пока не ощущается, и в Москве, как и в других городах России, продолжается ценовая гонка. Когда ситуация изменится? — Рост цен на московском рынке жилья может ограничить исключительно падение спроса со стороны потребителей. Уже с конца этого года начнут выходить на рынок новостройки, оформленные согласно новому 214-ФЗ. При этом надо помнить, что не только из-за последствий закона «О долевом строительстве» рынок практически стоял, но и из-за других статей нового законодательства, Градостроительного кодекса, Земельного.

В результате «провал» в предложении почувствуем именно в 2008 году. Причина в том, что по многимучасткам документация для выставления их на аукцион только сейчас начнет готовиться. Полагаю, что в итоге в Москве спрос все-таки сравняется с предложением, а по некоторым сегментам превысит его и постепенно на рынке произойдет расслоение предложения: уникальные объекты будут продаваться по высоким ценам, сравнимым с лондонскими или парижскими, обычные же квартиры будут уходить по вполне умеренной стоимости.

— Столичные власти обещают изъять у застройщиков площадки, которые они не развивали, и выставить их на аукцион. Насколько они интересны девелоперам? — Площадки, которые будут забирать у нерадивых застройщиков, вероятнее всего, начнут выходить на рынок с начала следующего года. ВМоскве таких участков особенно много, некоторые из них вообще свободны, что, учитывая дефицит подобных контрактов, существенно повысит интерес к ним со стороны девелоперов. При этом говорить о том, что в столице не осталось интересных площадок, неправильно: нет незастроенных участков, однако обремененных — пол-Москвы, от пятиэтажного фонда и промзон до территорий вокруг железнодорожных путей и под линиями электропередачи. В итоге перераспределение сил на рынке московской недвижимости произойдет не из-за последствий 214-ФЗ, а из-за изменившихся правил игры.

Учитывая усложняющийся с каждым днем процесс получения и освоения земельных участков, на рынке со временем будут работать только крупные компании с соответствующим опытом и возможностями по привлечению столь существенных инвестиций.

— Рост цен уже спровоцировал некоторых риэлтеров снизить и зафиксировать проценты комиссионных за ведение сделок, например, МИАН. Станет ли это явление тенденцией на рынке? Готовы ли вы снизить ваши тарифы? — Снижение процентов, которые покупатель платит риэлтеру за ведение сделки, вполне объяснимо и логично. В скором будущем большинство игроков этого рынка так или иначе пересмотрят размеры установленных комиссионных.

При существующем росте цен и очень высокой стоимости квадратных метров жилья в Москве старые расценки — 3-5% от суммы сделки — нечестны по отношению к клиенту агентств недвижимости. Труд риэлтера столько просто не стоит. Услуги по продаже квартиры в среднем оцениваются в $3 тыс., провести альтернативную сделку — $4-6 тыс. Из-за того, что квартиры стали дороже, трудозатраты риэлтеров не изменились, и не понятно, почему тогда за эти услуги клиент должен платить на порядок больше. Есть реально оцененная стоимость деятельности риэлтеров, которая устраивает как владельцев агентств недвижимости, так и самих сотрудников компаний, поэтому снижение процента по комиссионным просто неизбежно.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 12.09.2006

Заглавие: Цена для москвичей


С января москвичи могут получить заметное преимущество при покупке столичного жилья. Ограничить приток иногородних покупателей и сбить тем самым цены — такова цель проекта постановления московского правительства о программе “Москвичам — доступное жилье”. Но эти ограничения только породят серый рынок жилья, к тому же они не совсем законны, предупреждают эксперты.

Столичное жилье последние два года дорожает на несколько процентов в месяц, и средняя стоимость квадратного метра уже достигла $3920, по данным аналитического портала “Индикаторы рынка недвижимости”. А причину этого непрекращающегося бума власти Москвы нашли в богатых приезжих. Как указано на интернет-портале столичного стройкомплекса, в строящихся коммерческих домах 70% квартир покупают жители других регионов. Но департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы нашел способ создать преимущества для граждан, “проживающих в Москве на законных основаниях не менее 10 лет”.

“Быстрое нарастание разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей стало основной причиной резкого снижения доступности жилья в городе для его жителей (на 35% в течение последнего года)”, — говорится в проекте постановления “О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.”. Но документ предлагает решение: обязательное резервирование строящегося жилья для москвичей или предоставление им преимущественного права покупки жилья из доли инвестора. В приложении к проекту уточняется, что инвестор нового строительства должен будет зарезервировать для продажи москвичам до 80% отходящих ему площадей, причем 30% — по фиксированным ценам, закрепленным в инвестконтракте. При этом купить жилье по фиксированной цене семья москвича сможет только один раз, “с целью недопущения спекуляций”, уточняется в документе. Доля города по инвестконтракту увеличится вдвое, но половина ее будет возвращаться застройщику по мере продажи квартир жителям столицы и поступления отчетов в мэрию. Максимальный возврат возможен, если все свои площади инвестор продаст только тем, кто проживает в столице не менее 10 лет. В результате жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются, сказано в документе. Эти меры предлагается ввести в действие с 1 января 2007 г., а правительство Москвы рассмотрит этот проект постановления 10 октября.

Пресс-секретарь департамента жилищной политики Юлия Чурикова отказалась от комментариев, уточнив, что “проекты не обсуждаются”. Это инициатива московских властей, она не обсуждалась с первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, пояснил “Ведомостям” источник в мэрии, принимавший участие в разработке документа. “Задача — остановить перегрев рынка и создать условия, чтобы москвичи могли приобрести жилье в Москве”, — говорит он.

Иногородние покупают не более 20% столичного жилья, говорит руководитель проекта “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. “Что значит москвич, проживающий в столице более 10 лет? Наш президент прожил в Москве 10 лет? Получается, он тоже не может купить квартиру на этих основаниях. Или всю жизнь человек прожил в Химках, а проработал в Москве, но он не москвич”, — возмущается Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента компании “КВ Инжиниринг”. “Любое подобное ограничение будет иметь обратный эффект: москвичи начнут покупать квартиры для перепродажи, — уверен губернатор Пермской области Олег Чиркунов. — После этого придется писать новый закон о том, что москвич не может в течение 25 лет продавать квартиру. В условиях рыночной экономики невозможно вводить какие-либо ограничения на спрос. Единственный способ решить проблемы — строить больше”.

Член правления КонфОП Диана Сорк считает подобные меры нарушением Конституции: “Любой суд признает постановление незаконным, думаю, оно не пройдет даже через юротдел самой Московской думы”. С ней согласен управляющий партнер юридической фирмы “Добронравов и партнеры” Юрий Добронравов: “Статья 19 Конституции говорит, что все равны перед законом и судом. Получается, что перед московским законом равнее москвичи”. Впрочем, этот проект постановления еще не согласован с правовым управлением правительства Москвы, сообщил “Ведомостям” его сотрудник.

Сотрудник компании “С.Холдинг” считает, что постановление приведет к монополизации рынка, так как не каждый мелкий застройщик сможет зарезервировать квартиры. А Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости “Агент 002”, уверен, что строители найдут способ обойти эти ограничения. Например, перечисляет Кузин, — купят квартиры на паспорт москвича, московскую фирму (в проекте про юрлица ничего не сказано) либо застройщики могут фальсифицировать покупателей. “В любом случае все эти суррогатные покупки приведут только к удорожанию жилья”, — считает Кузин. По его мнению, появится широкое поле деятельности для чиновничьего произвола, махинаций, связанных с толкованием закона.