Geum.ru

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материалаДокументы

Содержание


Дата выпуска: 06.09.2006
Источник: Квадратный метр ( М2 )
Подобный материал:
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   33

Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 06.09.2006

Номер выпуска: 36(296)

Рубрика: РЫНОК И ЦЕНЫ

Заглавие: Как нам стоит дом построить, чтоб потом его продать


<Дефицит сделает свое дело - все квартиры будут реализованы>, - сегодня так думают большинство девелоперов. Но в таком подходе есть свои изъяны. Пока столичный рынок недвижимости существует по правилам продавцов, игнорирование многих вещей сходит им с рук. Впрочем, в последнее время часто слышатся разговоры о том, что новостройки не продаются <на ура>.

Причина не только в цене. Потенциальные покупатели жалуются, что при всем желании им трудно подыскать нужный вариант. Чтобы исправить подобную ситуацию, девелоперам придется внимательнее изучать спрос. Кто его диктует и какие требования при этом выдвигаются? Свои мнения высказывают ведущие специалисты рынка недвижимости.

<Точность попадания> и верно понятые потребности покупателей способны обеспечить высокий капиталооборот, стать залогом успешного развития бизнеса. Однако бизнес в России еще не научился столько гибко реагировать на нюансы спроса. В сфере продажи недвижимости это особенно заметно.

<Национальная сборная> покупателей Контингент покупателей на рынке недвижимости Москвы сегодня очень разнообразен. Генеральный директор ЗАО <МИАН-агентство недвижимости> Нина Кузнецова рассказывает: <В сложившихся условиях ажиотажного спроса довольно сложно обрисовать потенциального покупателя - сейчас стремятся купить квартиру как те, кто может позволить себе только жилье в доме эконом-класса в Подмосковье, так и те, кто приобретает жилье в эксклюзивных домах. Более активное использование программ ипотечного кредитования еще больше расширяет круг покупателей. Благодаря ипотеке существенно увеличилась доля клиентов, которым чуть более 30 лет. Сегодня среди покупателей новостроек примерно 35% - приезжие из других городов России, 10% - иностранцы ближнего и дальнего зарубежья. Остальные - жители Москвы и Подмосковья>.

Какому жилью отдается предпочтение? Как свидетельствуют многочисленные рейтинги, баланс складывается не в пользу новостроек. И этому способствуют многие причины: действие 214-го закона, отсрочки заселения, сложность получения ипотечных кредитов для приобретения нового жилья, истории с обманутыми соинвесторами. Среди приезжих, все-таки решившихся на приобретение новой квартиры, немало тех, кто выбирает ближнюю <провинцию>.

<Покупатели из регионов России или стран СНГ нередко предпочитают приобрести жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, чем довольствоваться столичными <хрущевками>, - замечает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании <Сити-XXI век> Сергей Лядов. И такой выбор полностью оправдан благодаря современным планировкам квартир, более здоровой экологии районов. Стоит учесть, что в ряде подмосковных городов складывается неплохая инфраструктура и решаются транспортные проблемы.

Внимание на Подмосковье теперь обращают не только приезжие, но и москвичи, которые хотят улучшить жилищные условия, отвлечься от суеты и вдохнуть свежего воздуха. С годами их становится все больше и больше.

Держим курс <на панель> Многие люди, которым в советские времена приходилось переселяться из кирпичных в панельные дома, помнят, с какой грустью они покидали надежные теплые стены. Сегодня ситуация изменилась. Кроме кирпичных возводится немало добротных монолитных домов. Но все-таки среди покупателей новых квартир больше всего поклонников <панели>. Неужели такие постройки стали качественнее и красивее? Или дело в цене? На самом деле главной причиной такого предпочтения, по мнению многих специалистов, являются высокие темпы панельного строительства и, соответственно, скорость заселения в новые дома. При нынешней ситуации такой фактор подчас перевешивает все остальные.

Разумеется, эти соображения работают прежде всего в сегменте эконом-класса.

Что касается более состоятельных покупателей, то они отдают предпочтение кирпичным и монолитным домам, чьи потребительские характеристики значительно лучше.

<Однушки> - фаворит спроса В последние годы рост цен на недвижимость оказался настолько стремительным, что перекрыл возможности большинства потенциальных покупателей. В итоге увеличился спрос на небольшие квартиры, прежде всего однокомнатные.

Кроме экономических причин интерес к малогабаритным квартирам поддерживают социальные соображения. <Повзрослевшие дети, предпочитая жить самостоятельно, приобретают небольшое, но собственное жилье. Часто случается, что и дети, приехав в столицу и хорошо в ней устроившись, перевозят родителей поближе к себе и покупают для них небольшие квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье, - рассказывает С. Лядов. - <Однушками> обзаводятся и люди творческих профессий, например, под художественную или фотостудию, а также предприниматели - для бизнеса>.

В домах бизнес-класса нередко встречается вариант <3+1>, при котором, если существует возможность объединения квартир, <однушки> покупают для улучшения качества и размера жилплощади. В этом случае удается получить удобную, хорошо спланированную квартиру с максимальным количеством окон и двумя санузлами.

Но удовлетворить возникший к маленьким квартирам интерес оказалось не так просто. <Процент однокомнатных квартир в доме колеблется от 15 до 80%, но в среднем составляет 20-40%, - рассказывает С. Лядов. - Дело в том, что спроектировать объект, включающий только <однушки>, нереально из-за требований по инсоляции. Им не будут удовлетворять те квартиры, которые смотрят окнами на север. У них должна быть еще одна комната, чтобы квартира имела больший доступ к солнечному свету. Поэтому в доме как минимум должны быть еще и <двушки>.

Специалисты убеждают: в настоящее время <однушки>, что бы ни говорилось об их дефиците, есть практически во всех многоквартирных жилых зданиях.

Исключение составляют разве что клубные дома. В объектах эконом-класса однокомнатных квартир больше, чем в бизнес-классе. Но больше всего их обычно насчитывается в дешевых новостройках непрестижных районов: на таких объектах девелоперы стараются проектировать их по максимуму.

Тонкости внутренней организации Рассуждая об актуальных планировочных тенденциях, на одной из них, пожалуй, нужно остановиться особо. Речь идет о модном в последние годы пристрастии многих девелоперов к так называемой крупной <нарезке> квартир. Подобная внутренняя архитектура, безусловно, заключает в себе несколько очевидных преимуществ для застройщика. Во-первых, она позволяет экономить: ведь при очевидном увеличении размера квартиры, а значит, и ее стоимости строительные затраты уменьшаются, а подготовка проектных решений упрощается. Во-вторых, чем больше площадь квартир, тем меньше метров уходит на коридоры и лестничные площадки.

В результате увеличился средний размер квартир, а на рынке первичной недвижимости образовался ощутимый дефицит небольших площадей. Если раньше типовые <однушки> имели площадь около 36 кв. м, то теперь она увеличилась до 42-48 кв. м. Дальнейшему ее увеличению препятствует только размер максимального шага между панельными стенами.

В монолитных домах такого технологического ограничения не существует, поэтому площади однокомнатных квартир еще больше: они достигают сегодня 55 или даже 72 кв. м. Такое жилище - в чистом виде студия, весьма популярная на Западе, привлекающая преимущественно бессемейных людей. Однако на отечественном рынке такая планировка пока мало востребована.

Конечно, обладая большой однокомнатной квартирой, можно провести перепланировку. <Желание заказчика, безусловно, важно, но существуют определенные стандарты и нормы при перепланировке. Например, при дополнительной разбивке площади важную роль играет количество окон, расположение санузлов и кухни, несущие стены и многое другое. Если условия позволяют, тогда дополнительное деление реально>, - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но с квартирой студийного типа такой вариант не пройдет. Причины очевидны: помещения имеют одно-два окна - получить вместо дополнительной комнаты чуланчик вряд ли кого устроит.

Местный колорит - залог успеха Впрочем, усовершенствования традиционных планировочных решений иногда бывают удачными и востребованными. Например, панельные <двушки>, ранее имевшие площадь 58-60 кв. м, сегодня <располнели> до 60-76 кв. м. Они удачно <нарезаны> и пользуются высоким спросом. В современных монолитных домах двухкомнатные квартиры увеличились до 90-120 кв. м и тоже пользуются спросом, поскольку удобны и более или менее доступны для состоятельной московской семьи.

Эксперты полагают, что удачно спланированные <двушки> и <трешки> становятся все популярнее. Так, Н. Кузнецова считает, что <в последнее время потребители уверенно отдают предпочтение двухкомнатным объектам. Да и <трешки> завоевывают все большее внимание. Их доля в общей структуре спроса теперь лишь незначительно меньше, чем доля однокомнатных квартир>.

А вот многокомнатные объекты пользуются заметно меньшим вниманием: их значительная стоимость резко уменьшает число потенциальных покупателей.

<Не пользуются спросом и квартиры небольшого метража с узкими длинными коридорами, с огромными холлами и лоджиями>, - утверждает маркетолог корпорации <ИНКОМ-Недвижимость> Ирина Егорова.

Всегда в моде В заключение краткого экскурса по наиболее востребованным на рынке разновидностям жилья надо привести и традиционно удачные примеры. <Большим спросом пользуются квартиры с хорошими видовыми характеристиками, с окнами, выходящими на <теплые> стороны света - юг, восток, запад, а также с <нелинейным> расположением комнат>, - считает Н. Кузнецова. Приведенные ею характеристики дополняет И. Егорова: <Популярны квартиры с удобными планировками и рациональным использованием площадей - с просторными кухнями, с комнатами правильной формы. Предпочтительно наличие нескольких санузлов>.

Особенно серьезны требования к внутренним планировкам объектов верхнего ценового сегмента. <Основным критерием, которым руководствуются застройщики элитных домов при проектировании, является удобство и функциональность, - комментирует К. Ковалев. - Постепенно уходят в прошлое двухуровневые квартиры с массивными лестницами. Важным считается соотношение общей площади и числа спален. Сейчас востребовано жилье с двумя-тремя спальнями и таким же количеством санузлов, просторной кухней, столовой (гостиной), кабинетом, гардеробной и хозяйственной комнатой>.

В целом все эти тенденции едва ли характерны исключительно для настоящего момента. В конце концов качественно построенные дома, удобные и разумные планировки всегда пользовались высоким спросом.

Оксана Каарма Управляющий партнер управления новостроек компании <МИЭЛЬ-Недвижимость>: - Если говорить о спросе, то застройщики давно проводят исследования рынка и потребительских предпочтений, привлекая для этого крупные риэлторские компании и профессиональных консультантов, которые оказывают консалтинговые услуги относительно тех или иных проектов.

Конечно, спрос во многом формируют потребители. Что касается дефицита потребительских опций в структуре предложения, то данное обстоятельство связано с дефицитом объектов на рынке новостроек. Если бы объем предложения увеличился, то и ассортимент рынка в гораздо большей степени соответствовал бы запросам покупателей.

Ольга Побединская Директор по маркетингу бюро недвижимости <Агент 002>: - Некорректно утверждать, что весь рынок недвижимости существует по правилам продавцов. На сегодняшний день так живет только определенный его сегмент - жилье эконом-класса, так как в этом сегменте действительно существует жесткий дефицит. Но рынок элитного жилья, достигнув в цене верхнего предела, постепенно становится рынком покупателя.

На данный момент стоит утверждать, что политику на массовом рынке недвижимости определяют застройщики: от них зависит, что именно и в каком объеме будет возведено. Жители регионов и так называемые инвесторы не играют в этом такую существенную роль, как строители. В этих условиях говорить об изучении спроса и учета требований покупателя не приходится.

До последнего времени тенденция была следующая. Количество сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров остается неизменным, но постоянно увеличиваются площади строящихся квартир. Как следствие - уменьшается количество новых квартир.

Источник: Квадратный метр ( М2 )

Дата выпуска: 06.09.2006

Номер выпуска: 36(296)

Рубрика: ТЕНДЕНЦИИ

Заглавие: Стройкомплекс знает рецепт бэби-бума


<Чтобы улучшить жилищную ситуацию у молодых семей, следует развивать цивилизованный рынок аренды жилья>, - заявил недавно заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. Воплощение цивилизации он видит в государственной политике возведения доходных домов для молодежи: <Государству не нужно дохода от молодой семьи, доход оно получит в виде повышения рождаемости>.

Предположительно арендная плата за однокомнатную квартиру в таком доме не превысит $200 в месяц. Вызовет ли это бэби-бум в столице? Разобраться в тонкостях программы <Молодая семья> трудно. Скажем, в документе <О московской программе <Молодой семье - доступное жилье> на 2003-2005 годы (редакция на 10.02.2004)> сообщалось: <На начало 2002 года из 19,5 тыс. молодых семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, около 3,7 тыс. (19%) составляют семьи, вставшие на учет до 1990 года включительно (в том числе около 600 семей с 1982-1983 годов)>.

Если учесть, что по достижении старшим из супругов 30-летнего возраста семья выбывает из списка молодых, получается, что 3,7 тыс. молодых семей (максимум 29-летних на начало 2002 года) встали в очередь в 10-11-м классах школы, а в 600 семьях супруги только закончили младшие классы.

Скорее всего московские власти имели в виду нечто другое, но что? И чего стоит программа, составленная столь неряшливо? Может быть, с окончанием первого этапа (в нашей стране, как правило, неудачного) и началом второго этапа (естественно, <решающего>) что-то прояснилось? Размах на рубль: По планам московского правительства, в 2003-2005 годах жилье на льготных условиях должны были получить около 12 тыс. молодых семей. Получили (по данным властей) чуть более половины - 6,5 тыс.

Неудача не сломила борцов за улучшение жилищных условий граждан. В рамках второго этапа (2006-2008 годы) справят новоселье предположительно не менее 22 тыс. молодых семей. Более того, решено увеличить возрастной ценз участников программы до 35 лет (на первом этапе это касалось только семей молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов).

Однако категория 30-34 года - одна из двух (наряду с 35-39) наиболее многодетных. Следовательно, <новые молодые> будут претендовать на квартиры большей площади и на большие льготы по оплате, чем 18-29-летние.

Московские чиновники не упустят случая намекнуть на то, что федеральная программа решения демографической проблемы предполагает максимальные льготы при рождении второго ребенка, в то время как столичная <заточена> на третьего. При рождении первого ребенка город списывает молодой семье долг за 10 кв. м приобретенного жилья, если родится второй - за 14 кв. м, а за рождение третьего и последующих <прощается> по 18 кв. м. Но это еще не все. Если молодая семья без детей или с одним ребенком единовременно выплачивает не менее 30% стоимости квартиры, то семья с двумя детьми - 20%, с тремя - только 10%. Благостную картину портят несколько фактов.

Родите третьего ребенка и сэкономьте на банку колы Дело в том, что в рамках программы в течение 2006-2008 годов намечено построить 1,1 млн кв. м жилья. Если разделить их на 22 тыс. семей, то на каждую в среднем придется по 50,5 кв. м. Но надо учитывать, что семьям с одним-двумя детьми достанутся квартиры большей площади: норма составляет 18 кв. м на человека, то есть однодетным положено 54 кв. м, двухдетным - все 64 кв. м.

Бездетные же (тем, кто не заводит детей как раз потому, что жить негде) вправе рассчитывать в среднем на 42-45 кв. м, не более. Из них 13-15 кв. м они оплатят первоначальным взносом (30% стоимости квартиры), 10 кв. м город спишет за первого ребенка, 14 кв. м - за второго. Остается всего 5-6 кв. м. И ради них рожать третьего? К тому же можно просто не успеть. Дело в том, что вся сумма должна поступать на городские счета ежеквартально равными долями в течение десяти лет. Значит, бездетная семья оплачивает в год по 3 кв. м, а семья с одним ребенком - по 2 кв. м плюс проценты с остаточной стоимости квартиры - 3-8% годовых в зависимости от года постановки на учет (3% - это для тех, кто ждет с 1986 года). Естественно, участник программы полностью оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Правда, молодые семьи, отстоявшие в очереди 15 и более лет, имеют право на безвозмездную субсидию до 70%.

Выходит, если кому-то и придет в голову шальная мысль завести третьего ребенка в двухкомнатной квартире, то только для того, чтобы снова встать в очередь. С двумя детьми не получится - существует странная вилка: те, кто признан нуждающимися, отстояв в очереди, получают по 18 кв. м на человека, но для того, чтобы вас признали нуждающимися и поставили в очередь, нужно иметь менее 10 кв. м.

Одним словом, пассажи программы о стимулировании рождения третьего ребенка (да и второго тоже) выглядят не слишком убедительно.

Вас много, а я одна Что за мелочные придирки? Ведь главное достоинство программы в том, что молодые семьи оплачивают эти квадратные метры по себестоимости.

Да, по себестоимости. Год назад она равнялась примерно $800 за 1 кв. м. В 2006 году себестоимость строительства жилья в Москве оценена в 28 тыс.

руб. за 1 кв. м. Правда, на одном из недавних заседаний правительства вице-премьер Дмитрий Медведев высказался за то, чтобы стоимость 1 кв. м жилья не превышала 15 тыс. руб. Но это относится только к домам, которые возводятся в рамках нацпроекта, и к тому же в регионах. А там, как известно, оперируют гораздо меньшими суммами.

Впрочем, к чему подсчеты, ведь на кону судьба 22 тыс. молодых московских семей. Кстати, сколько их всего? Накануне первого этапа программы заместитель мэра Москвы, глава комплекса социальной сферы Людмила Швецова сообщила, что <официальной статистики о количестве молодых семей в Москве нет, однако, по экспертным оценкам, в городе проживает около 400 тыс.таких семей>. Исходя из общероссийской демографической пирамиды городских семей, стоит предположить, что с увеличением возрастного ценза до 35 лет число семей, имеющих право претендовать на участие в программе, увеличится до 700-750 тыс. То есть 22 тыс. счастливчиков составляют всего 3% молодых семей.

Конечно, не все 700-750 тыс. молодых семей имеют меньше 10 кв. м на душу. А сколько? Всего в Москве менее 3,5 млн. семей (москвичей). Очередники составляют 6%. Интересно получается... Впрочем, если в комплексе социальной сферы не имеют официальной статистики о количестве семей, глупо спрашивать обо всем остальном.

Информагентство ничего не сообщает Да и к чему вникать во все эти частности, если ГУП <Агентство по реализации жилищных займов и субсидий>, подведомственное Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, разработало схемы, которые позволяют участвовать в программе не только молодым семьям из числа очередников, но и так называемым <не очередникам>. Любая молодая семья, то есть даже та, которая живет в одной квартире с родителями, где каждый имеет <барские> 10 кв. м с лишком на человека, вправе обратиться за помощью к родному городу.

Собирая материалы об этой революционной инициативе московских властей, автор наткнулся в Интернете на письмо молодой москвички Марии Филатовой от 6 декабря прошлого года. Они с мужем обратились в Департамент жилищной политики, где им выдали распечатки с информацией о видах программ, объяснили, что необходимо оплатить квитанцию на 300 руб. за оказание информационных услуг. С этой квитанцией, а также копиями паспортов и свидетельства о заключении брака надо подъехать на консультацию в Агентство по реализации жилищных займов. Все просто до гениальности! Но есть небольшая загвоздка - чтобы попасть на эту консультацию, необходимо накануне записаться. Запись проводится только по телефону с понедельника по четверг строго с 9.30 до 10.30. Догадываетесь, что было дальше? Цитата: <Звоню каждый день, начиная с 9 часов: занято, занято, занято, никто не берет трубку, никто не берет трубку... Отвечают только около 10 часов и говорят: <К сожалению, записи больше нет>. Я говорю, что звоню постоянно.

Отвечают: <Не может быть. Мы всегда берем трубку!> <А можно подъехать и записаться?> - <Подъехать нельзя, записываем исключительно по телефону.

Звоните>. Пыталась обратиться в Департамент жилищной политики, но там не хотят ничем помочь и просто кидают трубку, не выслушав. Мы уже не знаем, как быть и куда бежать, попали в тупик. Самое ужасное, что через четыре месяца мужу исполнится 30 лет, а в ближайших планах ожидается пополнение семейства>.

Но ведь кто-то в программе участвует. Неужели у них особые телефоны? В общем решил проверить. Все оказалось с точностью до наоборот. Сначала никто не берет трубку, никто не берет трубку, а только потом - занято, занято, занято:

Успеем добежать до канадской границы Как уже упоминалось выше, городские власти намерены развивать рынок аренды жилья, в частности, строить доходные дома для молодежи. Проживая в таком доме, студенческая семья, по мысли чиновников, сможет накопить необходимую сумму на первый взнос для приобретения квартиры по программе <Молодая семья>. В зданиях для студенческих семей предполагается разместить игровые комнаты для детей, залы для занятий спортом, дискотек, вечеринок. Уже разрабатывается техническое задание для первого доходного дома.

Если идея провалится - не беда. Концепция (месторасположение, планировка, инфраструктура) свидетельствует о <двойном назначении> проекта: в случае необходимости доходный дом для студенческих семей превращается в милую сердцу московских властей дешевую гостиницу, куда более рентабельную.

Строительство отелей - проект абсолютно коммерческий, а сеть семейных студенческих доходных домов пахнет подключением к нацпроекту и федеральному бюджету. Впрочем, мы нарушаем одно из правил логики и прогнозирования: нельзя строить гипотезу на основе гипотезы. Вот когда студенты однажды (или постепенно) выедут (или вообще не въедут), а на их месте окажутся, скажем, туристы, готовые платить те же $200, но за недельное пребывание в достаточно комфортной квартире, тогда и поговорим.

Пока запомним сигнальную фразу: <Доходный дом должен приносить доход>.

По каким-то причинам Н. Федосеев считает, что перспективным направлением развития социальной ипотеки столицы должно стать и строительство в среднем Подмосковье, на расстоянии около 50 км от Москвы. Одно-трехэтажное, модульное, по-американски: <Там жилой дом собирают за один день, сам наблюдал близ канадской границы. Морозы минус 30, промерзание грунта полтора метра, дома отличные>.

А что? Давно пора. Если для <выселенцев> из ЦАО нет ничего ближе Южного Бутова, то остальным - за Пахру или Пахорку.

Очередники всякие важны, очередники всякие нужны Жилье для очередников не стоит бюджету города ни копейки. Его фактически оплачивают покупатели коммерческого жилья, поскольку в рамках инвестиционного контракта между городом и застройщиком последний за право строительства коммерческого дома обязан предоставить городу примерно такое же количество квартир под социальные нужды (возвести самостоятельно или купить у другой строительной компании и передать городу).

Кстати, если речь идет о социальной ипотеке, когда очередник готов оплатить часть стоимости квартиры ради того, чтобы вселиться на несколько лет раньше, то городской бюджет, пожалуй, вправе рассчитывать и на некоторую прибыль. Ведь городу эта квартира ничего не стоила.

Уже свыше 40% строящегося в столице жилья распределяется по социальным программам. Согласитесь, в умелых руках контингент очередников реально использовать с большой выгодой. Извините за грубость сравнения, но ни в одном городе коммунальщики никогда не стерилизуют всех бродячих сук одновременно: завтра они (коммунальщики, разумеется) останутся без статьи бюджета. Удивительно, что в большинстве регионов власти не обращают внимания на большие возможности, которые им сулят маленькие очереди на социальное жилье.

Das ist fantastisch! На Западе все просто: на одном аукционе город или муниципалитет продает (сдает в аренду) девелоперу участок под коммерческую застройку, а на другом - нанимает компанию для строительства социального жилья. И хотя застройщики обычно оказываются разными, этот дебет с кредитом в городском бюджете каким-то образом сходятся.

В России так нельзя: наше государство - социальное. У нас все так закручено, что западный девелопер просто не понял бы, куда попал. Как, например, можно выставить на аукцион программу <Молодой семье - доступное жилье> на 2003-2005 годы (первый этап) и на 2006-2008 годы (второй этап)? Да и вообще, с этими очередниками, расселяемыми пятиэтажками и реконструкциями микрорайонов все так сложно. Посудите сами: 80-90% инвестиционных контрактов приходится на участки с обременением (в первую очередь отселение жильцов, вывод промзоны и т. п.). На аукционах лучший - это тот, кто предложит городу больше за право строить коммерческое жилье и попросит меньше - за право возвести социальное. На конкурсах коммерческое и социальное идут в пакете: первое как награда за второе. А <лучший> - понятие субъективное, и до конца не понятно, чем один оказался лучше другого. Причем спросить у <другого> вы, как правило, не сможете, потому что в некоторых случаях в некоторых городах этот <другой> - фирма-однодневка, созданная специально для участия в конкурсе.

У нас и для аукционов (если они проводятся) обычно создаются фирмы-однодневки. Так что совершенно не ясно, чем властям так не нравятся прошлогодние поправки в Земельный кодекс, согласно которым участки под застройку обязаны распределяться исключительно на аукционах. То есть обойти поправки несложно - значит, закон хороший.

Пора подводить итоги Понятно, что московские власти имеют в виду, когда говорят о молодых семьях, <вставших на учет в 1982 году>. Эти <молодые семьи-очередники> (конечно, только один из будущих супругов) - всего лишь дети родителей-очередников. Логично, что молодым семьям, <отстоявшим> в очереди 15 и более лет, предлагается безвозмездная субсидия до 70%: они часть семьи своих родителей-очередников и через три-четыре года, когда очередь подойдет, вправе претендовать на отдельную бесплатную квартиру.

Программа <Молодой семье - доступное жилье> - не отдельная социальная программа и даже не одно из направлений программы обеспечения жильем очередников. Это всего лишь жонглирование цифрами, своеобразная тасовка карт, оригинальный ракурс. Точно так же из тех 200 тыс. семей очередников и выделяемого для них жилья за пару дней можно вычленить и слепить сотню других программ: <Пожилой семье - доступное жилье>, <Семье книголюбов (театралов, филателистов) - доступное жилье> и т. д. Но зачем? Дело, конечно, не в копеечных субсидиях федерального центра, не в жалких 1,5 млрд руб. довеска к 9,5 млрд руб. из городского бюджета только на первый этап программы (2003-2005 годы). К тому же если городской бюджет свою часть на выполнение программы исправно выплатил, то федералы, по утверждению московских чиновников, свою долю злостно недофинансировали (отчего жилье получила лишь половина намеченного числа семей). Дело даже и не в паре-другой миллионов долларов, <освоенных> каким-нибудь НИИ за разработку программы.

Руки прочь от конкурсов! Очевидно, главный замысел программы <Молодой семье - доступное жилье> - в том, чтобы лишний раз подчеркнуть огромную социальную значимость, исключительность и неприкосновенность сложившейся в московском стройкомплексе практики - полузакрытых инвестиционных конкурсов вместо открытых аукционов.

Таких жилищных социальных программ (кроме <Молодой семьи> - это и отселение жителей ветхого жилья, предоставление жилья офицерам, инвалидам и другим категориям граждан), почему-то связанных инвестиционными контрактами со строительством коммерческого жилья, у нас немало.

И с задачей своей - оправдать эту увязку - они, кажется, справились. По словам председателя Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, осенью Госдума рассмотрит поправки к Градостроительному кодексу, согласно которым участки земли, на которых предполагается реконструкция (т. е. массовая застройка на месте пятиэтажек и промзон, те самые 80-90% столичного строительства), будут реализовывать не через аукцион, а по знакомой схеме - по инвестиционным контрактам через конкурсы.

Альберт АКОПЯН