Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» сентябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы
| Вид материала | Документы |
СодержаниеИсточник: Бизнес Илья минов Илья терентьев Илья терентьев Источник: Гудок Александр ШУГАЕВ |
- Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного, 5897.1kb.
- Обзор российского рынка сантехники, 117.73kb.
- Вцентре внимания | Новости | Анонсы | Конкурсы | Дайджест сми | Вести нко | Новости, 529.65kb.
- Москвы Правительства Москвы от 21 июня 2006 г. №020421 на право осуществления образовательной, 1028.37kb.
- Исследование рынка новых и реконструированных бизнес-центров г. Москвы, 39.3kb.
- Правительство москвы постановление от 28 марта 2006 г. N 219-пп о целевой среднесрочной, 4953.18kb.
- Молодежь Москвы" (2007-2009 гг.)", 6788.67kb.
- Правительство москвы постановление от 2 декабря 2008 г. N 1075-пп об энергетической, 2102.57kb.
- Правительство москвы постановлени, 178.7kb.
- Прием заявок на Конкурс изданий, публикаций, видео и радиоматериалов в районных, окружных,, 429.95kb.
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 06.09.2006
Номер выпуска: 165
Заглавие: Coalco застроит Домодедово
Coalco застроит Домодедово
ИЛЬЯ МИНОВ
Как стало известно «Бизнесу», компания Coalco, известная как ведущий девелопер коммерческой и складской недвижимости, выходит на рынок жилищного строительства. Она намерена за семь лет построить около 12 млн кв. м жилья в подмосковном Домодедове. Его реализация при минимальной стоимости квадратного метра в $1,5 тыс.
позволит выручить около $15 млрд. Однако участники рынка считают, что компания вряд ли сможет самостоятельно реализовать этот проект и, вероятнее всего, переуступит большую часть земель другим игрокам.
Как стало известно «Бизнесу», инициатором и девелопером проекта «Большое Домодедово» выступает компания Coalco, которая известна на рынке коммерческой и складской недвижимости. В пресс-службе компании сообщили, что «эта программа разработана в рамках нацпроекта по доступному жилью». Однако обнародовать детали массовой застройки Домодедова представители Coalco отказались. О том, что в Подмосковье будет реализован крупный девелоперский проект «Большое Домодедово», на недавнем совещании в областном правительстве сообщил глава Росстроя Сергей Круглик.
Как отмечается в пояснительной записке, переданной компанией в Росстрой, общая сумма инвестиций может превысить 250 млрд руб. (около $9 млрд), из них 51 млрд руб.
предполагается направить на строительство и реконструкцию инфраструктуры. Coalco планирует построить 11 млн кв.
м жилья высокой и средней этажности, 1 млн кв. м малоэтажного жилья и 2 млн кв. м объектов социальной инфраструктуры. В Росстрое надеются, что реализация «Большого Домодедова» позволит обеспечить жильем военнослужащих, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и отселяемых с комплекса «Байконур».
Однако сам по себе заявленный проект, если он будет реализован, принесет его инициатору немалую прибыль. При средней стоимости жилья в Домодедове в $1500 от продажи коммерческого жилья можно выручить около $15 млрд.
Эксперты считают, что Coalco не случайно выбрала Домодедово. «С учетом транспортной доступности это направление является одним из перспективных»,— считает председатель комиссии по строительству и девелопменту «ОПОРЫ России» Алексей Кожевников.
Опрошенные «Бизнесом'BB участники рынка скептически отнеслись к заявленному Coalco проекту. «Построить около 12 млн кв. м жилья за семь лет нереально»,— считает представитель «СХолдинга» Оксана Басова. С ней согласен и Кожевников: «Заявителю проекта придется столкнуться с нехваткой стройматериалов, которая ощущается уже сегодня. Другая проблема — это подключение к инженерным сетям. В силу сложившихся правил игры на рынке и законодательной базы подключение построенного объекта к сетям может занять больше времени, чем это закладывается в бизнес-плане»,— отметил Кожевников.
Похоже, Coalco может решить эту проблему в среднесрочной перспективе. Во время совещания в правительстве Московской области глава Росстроя Сергей Круглик предложил конкретизировать предложения по оснащению Домодедова инженерной инфраструктурой. Кроме того, у Coalco в этом городе были земли, предназначенные для строительства складских помещений. Первая площадка в 120 га была продана Capital Partners, а вторая в 104 га — канадскому девелоперу Giffels. «Возможно, средства, вырученные от этих сделок, вкупе с полученной маржой пойдут на частичное финансирование жилищного проекта Coalco в Домодедове»,— предполагает руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов. «Сегодня у Coalco нет проектов по складской недвижимости»,— констатирует замдиректора департамента складской и индустриальной недвижимости российского представительства Knight Frank Виктор Афанасенко.
По мнению участников рынка, Coalco удалось удачно реализовать некоторые проекты по коммерческой недвижимости, например офисный комплекс «Петровский двор».
Кроме того, на стадии реализации находятся такие проекты, как комплекс «Тверская застава», «Белая площадь». Еще один крупный проект — строительство в Химках бизнес-парка класса А. В компании надеются, что выход на рынок жилищного строительства будет успешным. Однако, по мнению Кожевника из «ОПОРЫ России», «массовую застройку в Домодедове Coalco придется разбить на несколько этапов и продлить сроки реализации проекта в лучшем случае до 10 лет». Афанасенко из Knight Frank прогнозирует, что с проектом по жилищному строительству Coalco поступит так же, как и соскладским бизнесом: «Компания подготовит земельные участки к застройке, а затем продаст жилищный проект».
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 06.09.2006
Номер выпуска: 165
Заглавие: Алчность или трезвый расчет
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ
С ростом цен на жилье в Москве автоматически стали расти и риэлтерские комиссионные, которые традиционно определяются из расчета 3-6% от суммы сделки. Как следствие, темпы доходов риэлтерских компаний резко пошли вверх, и к лету этого года ситуация перестала устраивать многих покупателей квартир. Некоторые клиенты не соглашались платить компаниям и уходили на меньшие деньги на черный рынок к частникам. Сейчас ряд риэлтерских агентств уже осознали, что они могут потерять клиентов, и решили принять меры: МИАН предложило фиксированный процент, а при «Бест-недвижимости» было создано агентство с процентной ставкой от 2%. Другие крупные игроки рынка пока не собираются следовать их примеру, однако, по мнению экспертов, им придется предпринять какие-то меры, чтобы не потерять покупателей в дешевом и среднем ценовых сегментах.
Игра на повышение
За несколько лет на столичном рынке жилой недвижимости для риэлтерских структур сложились очень благоприятные условия для работы. Постоянный рост цен на жилье автоматически увеличивает доходы риэлтеров, так как они за свои услуги берут 3-6% от суммы сделки. «В абсолютном измерении стоимость риэлтерских услуг, измеряемая в процентах от стоимости квартиры, только за последний год выросла почти на 100%»,— рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. Даже несмотря на резкое увеличение стоимости квадратного метра в первом квартале текущего года, когда разваливались альтернативные сделки, посредники при купле-продаже жилья и осуществлении сделки получали колоссальную прибыль.
В результате в середине весны появились первые клиенты, недовольные такими высокими доходами риэлтеров, что спровоцировало небольшой отток покупателей к частным маклерам. Именно в это время некоторые компании задумались о том, как дальше строить свой бизнес. Так, по модели уже работающего демпингового агентства «Агент 002» при компании «Бест-недвижимость» создается аналогичная компания. Причем его генеральным директором стал бывший топ-менеджер «Агента 002».
«Экономия на услугах риэлтера может привести к большим потерям, однако тот факт, что у клиентов появилось больше понимания о составляющих риэлтерского бизнеса, спровоцировал их недоумение, вызванное автоматическим ростом комиссионных в зависимости от роста цен на недвижимость. Ведь ни для кого уже не секрет, что объем и сложность тех услуг, которые получает продавец или покупатель, растут не в прямой зависимости от стоимости квадратного метра. И уж, конечно, не такими темпами»,— рассуждает генеральный директор «МИАНагентство недвижимости» Нина Кузнецова. Таким образом, по ее словам, заявления других игроков рынка о том, что качественные услуги возможно оказать только за «эти проценты», не способны выдержать здравой критики.
С таким подходом кардинально не согласны два других крупнейших агентства — «Миэль-недвижимость» и «Инком-недвижимость». Так, по словам генерального директора «Миэль-брокеридж» Натальи Кирпиченко, совершенно логично, что увеличение цены объекта приводит к автоматическому увеличению суммы комиссионных, выплачиваемых риэлтеру. «Если мы говорим о том, что за ту же работу, что и пять-десять лет назад, риэлтер стал получать намного больше в абсолютном выражении, то это неверно. Работа риэлтера меняется вместе с изменением рынка и его тенденций.
Сегодняшний риэлтер должен быть на порядок сильнее, чем тот, вчерашний. Можно говорить о том, что услуга риэлтера структурируется и специализируется»,— говорит она. Кирпиченко также добавляет, что сейчас есть отдельная услуга на рынке — ипотечный брокеридж и юридическое сопровождение. Разумеется, потребитель может ожидать, что отдельно риэлтер будет стоить меньше, но за весь комплекс профессионального сопровождения сделки на рынке недвижимости платить необходимо от 3% до 6%.
С ней согласен и начальник аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Александр Матвеев. По его словам, только необразованный человек при проведении сделки с недвижимостью стоимостью в сотни тысяч долларов может рассуждать о неадекватной величине комиссионных агентства, но таких участников рынка немного. «В большинстве своем современный потенциальный клиент агентства недвижимости прекрасно ориентируется на рынке жилья и понимает, из чего именно формируется агентское вознаграждение, и такому клиенту нет необходимости доказывать, что 3-6% — это цивилизованная норма рынка жилья»,— утверждает он.
В целом в «Миэль» и «Инком» уверены, что демпинг — это удел небольших агентств недвижимости, чтобы хоть как-то существовать на рынке.
«Это компании-однодневки, оперирующие на рынке жилья не более года-двух, главная задача которых— оттянуть часть потенциальных клиентов у других операторов рынка, зарекомендовавших себя годами успешной работы»,— говорит Матвеев.
Более того, по мнению представителей консервативных агентств, все традиционные комиссионные риэлтера просто «спрятаны» в цене недвижимости. «А по сути вопроса, когда риэлтер готов брать 1,5-2% за свои услуги, то практически можете быть уверены, что с вами как потребителем будет работать не лучший риэлтер и качество услуги вы получите не лучшее»,— комментирует Наталья Кирпиченко.
Насколько оправдан демпинг
Как таковой ценовой конкуренции среди риэлтеров еще не возникло, однако, по мнению многих экспертов, при дальнейшем росте цен на жилье это вполне вероятно. По их мнению, следствием сегодняшних событий и отказа некоторых клиентов от посреднических услуг специализированных агентств ввиду несогласия с размерами комиссионных может стать переключение покупателей жилья на так называемых независимых риэлтеров.
«На черный рынок переместилась часть клиентов специализированных агентств, спрос которых наиболее эластичен по цене комиссионных. В невысоком и, возможно, среднем ценовом бюджете данная тенденция будет сохраняться при условии дальнейшего роста цен»,— рассуждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его мнению, пример перехода крупного агентства МИАН на новую схему работы говорит уже о многом. «Компания применила распространенную на других рынках политику ценовой дискриминации, в рамках которой все клиенты делятся на две или более категорий: для каждой из них устанавливается свой уровень цен (для низких бюджетов — ниже, для высоких бюджетов — выше). Такая политикаявляется перспективной, так как позволяет в рамках более низкого ценового бюджета не потерять клиентов, не готовых платить высокие, по их мнению, комиссионные, а также переманить часть клиентов, обращающихся в настоящее время к услугам независимых риэлтеров»,— считает он.
Впрочем, ряд экспертов не видят достойную альтернативу сегодняшним классическим агентствам и считают, что ситуация с потоком клиентов вряд ли серьезно изменится. «При отсутствии других предложений на рынке люди вынуждены платить объявленные риэлтерами комиссионные или доверяться частным маклерам. Третий вариант — проводить сделку самостоятельно — не устраивает практически никого. Так что, скорее всего, все останется по-прежнему»,— констатирует Денис Колокольников.
Стабильная элита
Единственный сегмент рынка жилой недвижимости, которого не коснулась проблема оттока клиентов из риэлтерских агентств,— это элитная недвижимость. Здесь, по мнению большинства экспертов, люди не смотрят на проценты от сделки. Им главное— вовремя продать или купить тот или иной объект. «Сервис высокого класса в принципе не может быть дешевым, и на рынке дорогого жилья крайне редко возникают вопросы о размерах комиссионных. Люди, продающие и покупающие квартиры и дома от $1,5 млн, практически никогда не говорят о том, что комиссия риэлтера должна составить меньше 4%. Кроме того, для людей такого уровня подобные торги— нонсенс: они понимают, что риэлтер действительно серьезно работает»,— утверждает заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. По ее словам, демпинг в этом вопросе приведет к снижению качества услуги и к отсутствию гарантий по большинству вопросов, интересующих и покупателя, и продавца: например, к затягиванию сроков сделок.
С ней согласны большинство участников рынка. «Ни одна уважающая себя компания не будет выставлять в своей базе эксклюзивных объектов уже проданные или находящиеся под авансом квартиры, а для одного из агентств — это норма: из 238 квартир в их базе 68% продано, 12% — под авансом и только 20% якобы в продаже; это полный абсурд. У агентств такого плана нет абсолютно никакой перспективы в дальнейшем развитии, 0все они успешно канули в Лету»,— говорит Александр Матвеев.
В первом демпинговом столичном агентстве «Агент 002» более сдержанно оценивают ситуацию. «Утверждать, что все больше людей будут обращаться в те агентства, которые берут низкий процент за свои услуги, неверно. На рынке недвижимости, как и на любом другом, всегда будут существовать два вида клиентов: те, кто предпочтет заплатить традиционный процент за риэлтерскую услугу, и те, кто обязательно последует новым тенденциям на рынке. Последних, по статистике, 30%»,— резюмирует директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская.
Источник: Бизнес
Дата выпуска: 06.09.2006
Номер выпуска: 165
Заглавие: Риэлтерские ассоциации теряют актуальность
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ
Столичный рынок риэлтерских услуг, ранее объединяемый двумя организациями — Российской гильдией риэлтеров (РГР) и Московской ассоциацией риэлтеров (МАР), сегодня начал развиваться самостоятельно. Причиной этому стал его переход на новую стадию развития с постоянно увеличивающимся качеством услуг. В результате РГР и МАР, которые ранее старались создавать стандарты качества, сегодня постепенно утрачивают свое влияние на процесс.
РГР и МАР были созданы в условиях хаотичного развития московского рынка недвижимости. Во время формирования этих организаций в 1990-х годах рынок риэлтерских услуг часто был сопряжен с криминальными сделками, что было обусловлено его правовой неурегулированностью. Тогда задачей этих объединений стало повышение профессионального уровня участников рынка.
Однако в начале 2000 года эти цели постепенно нивелировались, и развитие рынка пошло собственным эволюционным путем.
Сейчас, по мнению многих участников рынка, работа этих структур свелась к чисто формальным действиям. «В свое время членство в МАР и РГР давало определенный статус и являлось конкурентным преимуществом для риэлтерской компании. Кроме того, в рамках этих организаций проводились совместные рекламные и PR-кампании многих риэлтерских фирм.
На сегодняшний день МАР и РГР выполняют, скорее, организаторскую функцию»,— отмечает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников. Более категоричен генеральный директор компании «Новая площадь» Денис Семыкин: «Не могу сказать, что РГР и МАР весьма действенные и полезные структуры. Ничего дельного этими организациями не предпринималось и вряд ли инициировалось. Единственное, возможно, членство в этих организациях способно вызвать некий „эффект доверия” со стороны потенциальных партнеров». По его словам, фактически гильдии ни за что не отвечают, выполняя лишь функцию «сбора и проедания» членских взносов. К вышесказанному присоединилась руководитель отдела продаж RIGroup Ирина Киселева: «К сожалению, на деле эти объединения представляют одну структуру, не ориентированную на декларирование норм и правил и тем более на реальное решение проблем».
Вместе с тем окончательно отказываться от этих структур участники рынка пока не хотят. По мнению ряда экспертов, практическая помощь РГР и МАР риэлтерским компаниям — это прежде всего выполнение функций независимого арбитра в спорах между компаниями. Еще одной функцией является участие в подготовке законопроектов, которое, правда, пока не столь активно. «В ближайшее время роль РГР возрастет. Дело в том, что гильдия становится действительно общероссийским, а не московским (как было в прошлые годы) объединением, а МАР постепенно станет региональным отделением РГР»,— считает исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев. Он также добавил, что если в прошлые годы МАР и РГР объединялись под руководством крупных агентств недвижимости, таких как МЦБН, «Миэль», «Инком», то сейчас у их руля стоят представители средних и мелких агентств недвижимости, что, по его мнению, выступает положительным моментом.
Впрочем, большая часть игроков рынка считает, что в этих структурах необходимы серьезные перемены. «Тот факт, что МИАН не входит в члены этих ассоциаций, не стоит расценивать как несогласие с тем высоким уровнем работы, который декларируется этими организациями.
С другой стороны, к сожалению, существуют прецеденты распространения информации о том, что неучастие в работе этих ассоциаций является показателем непрофессиональности работы той или иной компании. Такие прецеденты наносят нашему рынку только вред»,— говорит руководитель пресс-службы ГК МИАН Вадим Васильев. Ему вторит Денис Семыкин: «Рынку просто необходим действенный общественный механизм для координации, разработки стандартов, классификаций и пр. Поэтому возможно создание альтернативной эффективной организации.
Препятствие этому — недостаток воли самих риэлтерских компаний».
Источник: Гудок
Дата выпуска: 06.09.2006
Заглавие: У Москвы станет одним кольцом больше
У Москвы станет одним кольцом больше
ОАО «РЖД» и правительство Москвы вчера подписали соглашение о модернизации столичного железнодорожного узла. На Малом московском железнодорожном кольце будут организованы пассажирские перевозки.
В документе, который подписали президент ОАО «РЖД» Владимир Якунин и мэр Москвы Юрий Лужков, намечены около сотни проектов, включая строительство интермодальных складских комплексов. По словам Владимира Якунина, крупнейший в стране железнодорожный узел получит принципиально новые виды перевозок, интегрированных в столичную транспортную систему. В частности, через несколько лет пассажирское движение будет организовано на Малом московском кольце, которое сейчас используется для грузовых перевозок.
Как сказал мэр Москвы, «для реализации этого проекта РЖД и столице потребуются миллиарды рублей (39 млрд рублей в ценах 2004 года. – Ред.) и колоссальные строительные работы». Однако и Владимир Якунин, и Юрий Лужков считают, что проект будет, безусловно, реализован. Столица получит принципиально новую и гораздо более мощную систему организации пассажирского движения, в которую будут интегрированы железная дорога, метро и все виды общественного транспорта.
Кроме того, РЖД и правительство Москвы намерены разработать проект интеграции железнодорожного транспорта в градостроительную деятельность. В его рамках будет построено несколько крупных терминалов для строительных грузов, а также подъездные пути к крупнейшим стройкам. Владимир Якунин назвал это направление работы очень интересным с точки зрения накопления опыта. При успехе этих перевозок подобные проекты могут быть реализованы в других крупных городах.
Юрий Лужков, в свою очередь, заявил, что Москва и ОАО «РЖД» «обречены на сотрудничество». Мегаполис без железной дороги оказался бы полностью парализован.
Ежегодно она обеспечивает перевозки 450 млн человек, а грузов перевозится столько, что если бы железной дороги не было, то в столицу ежесуточно приходило бы 50 тыс. автотрейлеров. Мэр отметил, что ОАО «РЖД» инвестировало в развитие столичного узла около 30 млрд руб. и его дальнейшая модернизация принесет пользу и компании, и Москве.
Владимир Якунин и Юрий Лужков заявили, что подписанное соглашение станет основой для создания единой концепции сотрудничества ОАО «РЖД» и Москвы, проект которой будет разработан до конца года.
Александр ШУГАЕВ
Источник: Квадратный метр ( М2 )
Дата выпуска: 06.09.2006
Номер выпуска: 36(296)
Рубрика: АКТУАЛЬНО
Заглавие: Таунхаусы: мода будущего или деньги на ветер?
Из-за непрекращающегося роста стоимости московских квартир все больше представителей среднего класса обращают свое внимание на загородную недвижимость. Подмосковный рынок встречает их таунхаусами и коттеджами для круглогодичного проживания. Самой оптимальной и дешевой альтернативой городскому жилью на сегодняшний день являются таунхаусы. Они появились в России еще десять лет назад, но необычайный разброс в ценах и недостаток информации до сих пор ставят многих людей в тупик. Стоит ли приобретать это жилье или лучше обзавестись городской квартирой? Специалисты отмечают, что есть несколько факторов, которые в ближайшем будущем превратят таунхаусы не только в доступное, но и престижное жилье.
Таунхаусы заимствованы из английской градостроительной традиции и представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков с отдельными входами. Каждая квартира имеет собственный гараж и небольшой земельный участок. Площадь блока в таунхаусе колеблется от 120 до 300 кв. м.
Обычно таунхаусы образуют поселок, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной. Это наиболее удобный вариант для тех, кто хочет жить на природе, а работает в городе: поселки таунхаусов, как правило, располагаются вблизи Москвы, не далее 20 км от МКАД.
Плюс на минус равно таунхаус В России дома этого типа появились во второй половине 1990-х годов, когда в Подмосковье были построены первые поселки таунхаусов: <Новогорск>, <Новые Ржавки>, ДСК <Эколь>. Они имели свою инфраструктуру, отличные дороги, центральные коммуникации и находились вблизи Москвы или крупных городов-спутников - Троицка, Зеленограда и др.
Таунхаусы всегда пользовались хорошим спросом и в силу невысокой стоимости (сегодня цены на них начинаются от $150 тыс. за объект), и потому, что таунхаус - это все-таки не совсем загородный дом, а скорее комфортная квартира за городом с небольшим участком. Такие поселки обходятся дешевле в эксплуатации и имеют собственную охрану, что не всегда реально в многоэтажке. Небольшое число квартир и минимальное количество общих стен решает проблемы звукоизоляции.
Еще одно значимое преимущество таунхауса - возможность обустроить внутреннее пространство по собственному усмотрению, в то время как в многоквартирных домах действует масса норм и ограничений по перепланировке. Гараж у владельцев таунхауса находится в самом доме, а в многоэтажке парковочных мест часто не хватает на всех жильцов.
А вот коттеджным поселкам таунхаусы проигрывают в размерах земельных участков, к тому же коттедж более камерный и обособленный, чем квартира в таунхаусе.
Внимание на цены Лидерами по количеству поселков таунхаусов в данный момент являются Новорижское, Калужское и Ленинградское шоссе. Стоимость объекта зависит от его расположения, удаленности от МКАД и степени готовности дома. Самые дорогие предложения традиционно встречаются на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском направлениях, а также в черте Москвы.
Так, на Горьковском шоссе таунхаус реально приобрести по цене от $600 за 1 кв. м, на Рублево-Успенском шоссе стоимость подобной недвижимости составляет от $2,5 тыс. за 1 кв. м, на других направлениях таунхаус оценивается в среднем в $1-1,6 тыс. за <квадрат>. Таким образом, 1 кв. м в таунхаусе на Рублевке сейчас стоит на 30-40% дешевле, чем в московской квартире эконом-класса.
Однако при более пристальном просмотре предложений на рынке загородной недвижимости потенциального покупателя обычно озадачивают некоторые странности ценообразования. Например, коттеджи по Дмитровскому шоссе (1 км от МКАД) продаются по цене от $250 тыс., таунхаусы (2 км) - от $370 тыс.; на Рублево-Успенском шоссе стоимость таунхаусов в поселке Барвиха-2 (8 км от МКАД) начинается от $300 тыс., а в Подушкино-town (14 км) - от $360 тыс.
Возникает закономерный вопрос: почему располагающиеся дальше от МКАД таунхаусы стоят дороже ближних, а некоторые таунхаусы обходятся покупателям дороже коттеджей, находящихся примерно на том же расстоянии от города? Попробуем разобраться, заключается ли причина в неудачной концепции более дешевых поселков, необоснованном завышении цены на некоторые объекты, или дело в том, что на рынке уже появились таунхаусы, значительно отличающиеся по качеству от среднестатистических.
Очевидное невероятное: элитный таунхаус Рассматриваемый нами вид недвижимости относится к эконом-классу, хотя некоторые эксперты допускают, что существуют и элитные таунхаусы. Почему, догадаться несложно. Во-первых, абсолютная стоимость таких объектов достаточно высока и покупатели квартир в них являются далеко не бедными людьми. Во-вторых, многие клиенты ищут именно альтернативу городской квартире, которую не всегда способен предоставить коттедж, поэтому покупатель иногда готов заплатить за таунхаус в хорошо организованном поселке как за отдельный дом.
Так, руководитель салона загородной недвижимости <Резиденция> корпорации <ИНКОМ-Недвижимость> Елена Матвеева отмечает: <Для застройщика, безусловно, выгодно вкладывать средства в возведение таунхаусов, поскольку земля в Подмосковье очень дорогая и прибыль определяется за счет строительных объемов. Но нельзя не учитывать следующий момент: если при проектировании коттеджного поселка продажи в нем начинаются практически сразу после оформления земельного участка, еще до начала строительства, то продавать виртуальные таунхаусы практически нереально. Покупатель предпочитает увидеть своими глазами пусть незавершенный, но уже строящийся объект. Таким образом, возможность раннего привлечения средств покупателей при продаже таунхаусов становится проблематичной>.
Покупателю таунхауса, как правило, требуется место для постоянного проживания, а не для сезонного отдыха. Естественно, при таком серьезном шаге человек предпочтет удачный объект стоимостью $250-300 тыс.
непривлекательному жилью стоимостью $150 тыс.
Расстояние имеет значение Начальник отдела проектов компании <Терра-недвижимость> Надежда Гребенникова советует: <Чтобы оценить поселок таунхаусов, надо прежде всего обратить внимание на проект, месторасположение, инфраструктуру, качество строительства и стадию готовности. Для таунхаусов особенно важна удаленность от МКАД, так как речь идет о пригородном жилье, альтернативе квартире в городе. Поселок должен располагаться не далее 15 км от МКАД.
Хотя на трассах с хорошей транспортной доступностью это расстояние может быть и больше>.
Несколько иного мнения придерживается аналитик загородной недвижимости корпорации <ИНКОМ-Недвижимость> Иван Воробьев. По его мнению, расстояние от города не играет такой серьезной роли при выборе жилья: <Вряд ли можно разделить цены на таунхаусы в километровой и пятикилометровой зонах - разница в расстоянии очень несущественна и на цену объекта не оказывает слишком сильного влияния>.
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО <МИАН-агентство недвижимости> Светлана Кондачкова выделяет характерные параметры среднего таунхауса: <Типичный объект выглядит следующим образом: свободная планировка, варианты размещения комнат покупатель выбирает самостоятельно.
На первом этаже - отапливаемый гараж с автоматическими подъемными воротами, техническое помещение (для отопительного котла и коммуникаций), сауна и комната отдыха (или тренажерный зал и мастерская). На втором и третьем этажах оборудованы камины. На втором этаже - застекленная лоджия.
Третий этаж - мансардный, с балконом. Площадь подобного таунхауса варьируется от 150 до 300 кв. м. Если проектом не предусмотрен гараж, площадь может быть меньше 150 кв. м>.
В целом цена таунхауса зависит от следующих факторов (по степени важности): - ликвидность и престижность направления; - удаленность от МКАД; - статус населенного пункта; - наличие инфраструктуры в поселке, ее состав, инфраструктура направления (внешняя инфраструктура); - пакет коммуникаций; - наличие управляющей компании в поселке и сервисных служб; - площадь строения; - площадь участка; - окружающий природный ландшафт (лес, водоем); - качество подъездных путей; - используемые строительные материалы и технологии; - степень готовности поселка.
На начальном этапе эпохи таунхаусов большинство из них были возведены <на скорую руку>, и потребителям приходилось самим доделывать свои новые жилища. В настоящий момент покупка таунхауса в ближайшем Подмосковье уже может рассматриваться как удачное приобретение. Качество строительства, новые технологии и опыт застройщиков теперь соответствуют всем современным требованиям.
Покупателям действительно есть из чего выбирать - на рынке таунхаусов постепенно стала происходить дифференциация стоимости удачных и посредственных объектов. Первые лучше продаются, что обусловливает их высокую цену, вторые могут долго ждать покупателей, даже несмотря на низкую стоимость.
Строить или нет? В последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается острый дефицит доступных предложений. Отчасти по этой причине многие застройщики принялись за создание разноформатных поселков, включающих как коттеджную застройку, так и таунхаусы. В качестве примеров можно назвать <Кленово> (Волоколамское шоссе), <Вишневый сад> (Северное Тушино), <Юлия> (Пятницкое шоссе), <Дом у озера> (Горьковское шоссе).
Финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяна Шелягина отмечает, что в ее практике встречались случаи, когда таунхаусы <уходили> по цене 1 кв. м, превышающей стоимость сходного по характеристикам коттеджа. Данный факт объясняется дефицитом маленьких (до 200 кв. м) площадей на загородном рынке, а также преимуществами местоположения конкретного объекта.
Специалисты ЗАО <МИАН-агентство недвижимости> полагают, что доступных для представителей среднего класса предложений в близких к Москве районах с развитой инфраструктурой крайне мало из-за высокой стоимости земли в этом радиусе. Спрос намного превышает предложение, и темпы продаж таунхаусы, отвечающих перечисленным выше характеристикам, достаточно быстрые.
Для застройщиков поселки таунхаусов тоже выгодны: их возведение требует меньших площадей, позволяет значительно снизить затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации. При этом территорию поселка реально зонировать таким образом, что более интересные участки (прилегающие к лесу, ручью, с перепадами высот и пр.) застраиваются коттеджами, менее интересные - таунхаусами.
Последние могут быть расположены по всему периметру поселка как часть ограждения, что тоже ведет к снижению затрат. На ценообразование по каждому конкретному объекту прежде всего влияет рынок, следовательно, уменьшение затрат не вызовет снижения продажной цены, а обернется дополнительной прибылью застройщика.
Девелоперы и мода Несмотря на перечисленные выше выгоды, которые могут получить девелоперы, рынок таунхаусов в Подмосковье развивается не так стремительно, как рынок коттеджных поселков. Достойных предложений по-прежнему не хватает. По данным Е. Матвеевой, в настоящее время в Подмосковье насчитывается только 47 поселков таунхаусов. В том числе на Ярославском шоссе - восемь, на Дмитровском - семь, на Калужском - шесть, на Пятницком - пять, на Новой Риге и Рублевке - по четыре, на остальных направлениях - по одному-два.
Сегодня рынок таунхаусов в Подмосковье занимает около 10% общего объема загородного строительства, но, по прогнозам аналитиков компании <МИЭЛЬ-Недвижимость>, их доля в ближайшее время должна вырасти. В последнее время это направление находит отражение и на государственном уровне: ведется проработка вопроса о массовом строительстве малоэтажных домов.
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании <МИЭЛЬ-Недвижимость> Владимир Яхонтов обращает особое внимание на тот факт, что среди последних тенденций рынка загородной недвижимости - появление большого количества новых проектов коттеджных поселков с таунхаусами. С уверенностью можно утверждать, что этот стиль проживания успешно прижился в Московской области. В настоящее время наметилась устойчивая тенденция роста цен на таунхаусы, связанная с особой популярностью таких объектов.
Специалисты предсказывают этому формату загородного жилья большое будущее.
Они считают, что в первую очередь этому будет способствовать неудовлетворенный спрос, который к тому же постоянно растет: по словам С.
Кондачковой, интерес к таунхаусам за последний год увеличился почти в два раза. Москва уже плотно застроена и имеет свои пределы роста. Область становится привлекательным местом для жизни и по экономическим соображениям, и с точки зрения экологии.
Дефицит земли в ближнем Подмосковье, все большая популярность таунхаусов у покупателей, значительная экономия (до 20%) на общих затратах при возведении поселка, возможность развития инфраструктуры - все это делает подобные проекты интересным инвестиционным инструментом для девелопера.
Памятка покупателю Жилье в формате сблокированных домов будет продвигаться на рынок многими крупными компаниями. Скорее всего таунхаус уйдет из категории <эконом-класс> и займет среди объектов загородной недвижимости отдельную нишу со своими ценовыми сегментами и характеристиками. Естественно, это коснется в основном поселков однотипной застройки.
Таунхаусы обычно строятся в пределах 20 км от МКАД. Все, что возводится за пределами этой зоны и позиционируется в качестве таунхауса, в большинстве своем не слишком удобно, а значит, должно стоить дешевле или обладать уникальными качествами и повышенным комфортом.
Таунхаусы, расположенные на 5-10 км дальше от МКАД, способны оказаться намного лучше более близких к Москве соседей. За рубежом таунхаусы часто располагаются в черте города или в ближайшем пригороде. Дома продаются <под ключ> и даже оборудуются встроенной техникой. У нас они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальному покупателю придется потратить приличную сумму на отделку и ремонт. Но, несмотря на отличия от западных аналогов, популярность таунхаусов в России увеличивается, и данный вид недвижимости будет неуклонно развиваться. В ближайшем будущем жить в таунхаусе будет к тому же модно и престижно.
Антон КРАФТОВ Алина Андреева Пресс-секретарь компании <Комстрин>: - Пять лет назад таунхаусы располагались до 5 км от МКАД, а сейчас существуют поселки, которые находятся за пределами 20-километровой зоны (например, поселок <Зеленый мыс>). По первоначальному проекту там предполагалось возвести порядка 230 коттеджей, но по прошествии времени стала понятна необходимость строить не только отдельно стоящие дома, но и некоторое количество таунхаусов.
Опыт продаж показал, что некоторые участки в поселке воспринимаются потенциальным покупателем как менее престижные (это земли, прилегающие к эллингу, а также некоторые окраинные участки, соседствующие с деревней).
Сначала появился апарт-отель, входящий в инфраструктуру поселка, который был нацелен на любителей яхтинга - клиентов <выходного дня>. Мы полагали, что апартаменты у воды способны стать удачным приобретением: они выгодны по цене и экономичны в содержании.
В данный момент мы наблюдаем повышенный интерес к апартаментам и можем сделать вывод, что популярность такого вида жилья очень высока.
Апартаменты (таунхаусы) становятся реальной альтернативой городской квартире. Наши покупатели интересуются апартаментами в поселке для постоянного проживания, к тому же стоимость апартаментов ниже стоимости отдельного коттеджа. На сегодняшний день средняя цена коттеджа составляет порядка $1,2 млн, а средняя стоимость апартамента - $444,5 тыс.