«тк велби»

Вид материала

Учебник

Содержание Государственная регистрация прав Рекомендуемая литература Охрана земель

Подобный материал:

• Www i-u. Ru, 4039.37kb.
• Учебник / Под ред проф. К. И. Батыра. 4-е изд., перераб и доп. М.: Тк велби, 2003., 7635.96kb.
• Пособие посвящено вопросам и проблемам организации и деятель­ности акционерных обществ, 32.24kb.
• Отчет о прибылях и убытках Отчет о движении денежных средств, 43.59kb.
• Київський національний економічний університет імені вадима гетьмана кафедра педагогіки, 228.16kb.
• Международные стандарты учета и финансовой отчетности, 56.48kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.81kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.62kb.
• Учебник подготовлен на основе анализа новейших международных конвен­ций и законодательства, 111.51kb.
• Алексеев П. В., Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 9308.43kb.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что несоблю­дение требования о государственной регистра­ции сделки влечет ее недействительность. В этой связи важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, а какой — нет. Со­гласно общему правилу, установленному ГК РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609). Однако ГК РФ содержит и специальные нормы, согласно кото-рьщ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной Регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651), а договор аренды предприятия подлежит государственной реги­страции независимо от срока аренды и считается заключенным только с Момента такой регистрации (ст. 658).

Необходимо отметить, что до принятия нового Земельного кодекса Ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государ-

1 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

АРЕНДЫ

НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

СЗ РФ. 1997. №20. Ст. 2240; 1999. №45. Ст. 5418.

225

ственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь та­кие нормы есть: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, ис­ключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года. ГК РФ допускает, что специальными нормами закона могут преду­сматриваться исключения из общего правила, а п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует считать специальной нормой по отношению к п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Закон о государственной регистрации (ст. 26) устанавливает для дого­воров аренды особый порядок обращения за регистрацией, поскольку с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора (как арендодатель, так и арендатор).

Регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендода­теля в Едином государственном реестре прав.

Следует иметь в виду, что законодательством провозглашены разные формы собственности на землю (ст. 15—19 ЗК РФ), однако правовой меха­низм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, был установлен Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю», который вступил в силу в нача­ле 2002 г., т. е. через полгода после его официального опубликования.

В соответствии с этим Законом право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной реги­страции права собственности на земельные участки. Предусмотрены ос­нования, порядок, а также компетенция государственных органов при проведении разграничения государственной собственности на землю1.

Поскольку работа в этой сфере регулирования земельных отношений только началась, то могут возникнуть случаи, когда не представляется воз­можным произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собст­венности. В этих случаях в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится запись о том, что земельный участок находится в государ­ственной собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет ре­гистрационного номера и не является регистрацией права. Арендодателя­ми земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты или сельских населенных пунктов, являются администрации субъектов Российской Федерации, ад­министрации городских и сельских поселений либо уполномоченные ими органы.

Арендодателями водных объектов, как правило, являются админист­рации субъектов Российской Федерации, а участков лесного фон­да — территориальные органы управления лесным хозяйством.

Необходимо учитывать, что имеются ограничения передачи в аренду земельных участков. Так, изъятые из оборота в соответствии с законом зе­мельные участки не могут быть переданы в аренду (п. 2, 11 ст. 22 ЗК РФ; п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

1 См. подробнее §1; §2 гл. 4, касающиеся государственной собственности на землю, федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

226

На государственную регистрацию представляются подлинные экземпля­ры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми приложениями, включая изменения и дополнения, и одна копия договора.

Договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым граж­данским и земельным законодательством к договорам аренды. В нем должны быть определены следующие условия: сторона договора; предмет договора (земельный участок, часть земельного участка, друтие обособлен­ные природные объекты, предприятие как имущественный комплекс, зда­ние, сооружение, садовый дом и прочие виды недвижимого имущества); местоположение объекта недвижимого имущества (адрес, расположение на земельном участке, площадь, этажность, назначение земельного участка, другие параметры, позволяющие определить и индивидуализировать пред­мет договора); размер арендной платы; срок аренды; условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата этого имущества арендодателю; могут быть и иные дополнительные условия — порядок выкупа имущества, в том числе с указанием срока выкупа и цены имущества.

Статья 26 Закона о государственной регистрации содержит дополни­тельные требования к договору аренды, представляемому на регистра­цию. Так, в обязательном порядке должны быть представлены документы технического учета, описывающие предмет аренды.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистра­цию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указа­нием его части, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтаж­ные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в арен­ду помещения (или их части) с указанием размера арендуемой площади.

Государственная регистрация договора аренды является одновременно регистрацией обременения прав арендодателя на весь объект недвижимо­го имущества независимо от того, что в аренду сдан весь объект или только его часть.

Общий порядок установления и прекращения

ГОСУДАРСТВЕННАЯ сервитута установлен в гражданском законода-РЕГИСТРАЦИЯ тельстве (ст. 131, 216, 340, 460, 553, 613, 649,

СЕРВИТУТОВ 274-277 ГК РФ). Специальные нормы о серви-

тутах на различные объекты недвижимости содержатся в отраслевых ко­дексах РФ: Земельном — ст. 23; Водном — ст. 43, 44; Лесном — ст. 21.

Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) со­седнего участка, решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный Участок (например, для обеспечения прохода или проезда) и подлежит ре­гистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается судом по иску лица, требующего его установления.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публич­ным. В правоустанавливающих документах об установлении сервитута Должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервиту­та, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается серви-

227

тут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут (в случае отсутствия кадастрового номера ставится условный номер), дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за поль­зование сервитутом (если она установлена). Регистрация сервитута про­изводится после регистрации одного из вещных прав на «доминирую­щий» и на «обремененный» земельный участки. Документы, представлен­ные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) «господствующего» и «подчиненного» участков (для юридических лиц — с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется план земельного участка с на­несением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо техни­ческий паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, вы­данный органом технического учета.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством установления сервитута, а также единст­венным доказательством существования зарегистрированного сервитута. Государственная регистрация земельных, водных и лесных сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним. Запись о регистрации сервитута может быть произведена на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего согла­шения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются со­держание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный органи­зацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на ко­тором отмечена сфера действия сервитута. Когда сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участ­ка не требуется.

Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установ­лено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с вне­сением соответствующей записи в Единый государственный реестр.

Необходимо отметить, что Закон о государст-

ГОСУДАРСТВЕННАЯ венной регистрации (п. 5 ст. 29) определяет За-РЕГИСТРАЦИЯ кон об ипотеке как специальный по отношению

ИПОТЕКИ к первому из названных нормативный акт. Из

этого следует, что при расхождении между перечисленными законами в регулировании отношений по государственной регистрации ипотеки при­оритетом обладает Закон об ипотеке.

Ипотека возникает обычно из одноименного договора, в силу которо­го залогодержатель - кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого иму щества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст. 64 ГК, которая на случай ликвидации юридического липа отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

228

Ипотека сможет возникнуть и без договора, в силу федерального за­кона. В этом случае к отношениям сторон применяется прежде всего За­кон об ипотеке.

Возможность возникновения ипотеки из закона предусмотрена и в ГК — передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 ГК предусматривает, что получатель рен­ты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество.

В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущест­во, указанное в ст. 130 ГК, на которое залогодатель имеет надлежаще за­регистрированное право. При этом возможна ипотека и части имущест­ва, но только при условии, если оно по своей природе допускает его де­ление в натуре.

Из числа недвижимого имущества предметом ипотеки могут быть зе­мельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное не­движимое имущество, которое используется в предпринимательской дея­тельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­стоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обяза­тельства заложенное имущество подлежит реализации, Закон об ипотеке и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничи­вают возможности залога отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, изъятого из оборота, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом по­рядке не подлежащим приватизации. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель — тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае этот особый ре­жим мог бы оказаться нарушенным в случаях, когда по причине непога­шения долга пришлось бы реализовывать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйст­венных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых зе­мельных участков личных подсобных хозяйств. Запрещается ипотека ин­дивидуальных и многоквартирных домов и квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В некоторых случа­ях, чтобы не допустить излишнего дробления земельных участков, призна­ется невозможной передача в ипотеку их части. Имеются в виду земель­ные участки, площадь которых не достигает минимального размера, уста­новленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назна­чения и разрешенного использования (ст. 63 Закона об ипотеке).

В случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же Договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипо­теку недвижимость, либо часть указанного участка, на котором находит­ся передаваемая в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, Которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо при-

229

надлежащее залогодателю право аренды участка или его части (ст. 69 За­кона об ипотеке).

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заяв­ления залогодателя. Однако в соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о госу­дарственной регистрации процедура регистрации ипотеки может быть проведена только после государственной регистрации вещных прав зало­годателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, докумен­ты, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо представить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной в качестве приложения к ней. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индиви­дуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечи­ваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора (иного обоснования обяза­тельства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указания на наличие или отсутствие обременении закладываемого имущества, наименование при­надлежащего залогодателю права на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании включающей все эти сведения ценной бумаги должно содержаться указа­ние на то, что это — закладная. Закладная должна быть подписана залого­дателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновре­менно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи.

Закон об ипотеке содержит специальную статью (16), посвященную регистрации владельцев закладной. В ней предусмотрено, что любой за­конный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществив­шего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если вла­дельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. При этом регистрационная запись о законном вла­дельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с мо­мента обращения заявителя, предъявившего закладную.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать данные о за­логодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о государственной регистрации), а также указание на то, что право залога удостоверено закладной (если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной), данные о первоначаль­ном залогодержателе (ст. 22 Закона об ипотеке). Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные (ст. 20 Закона об ипотеке).

Помимо записи в Едином государственном реестре удостоверение го­сударственной регистрации сделки об ипотеке производится путем внесе-

230

ния соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, ка­кой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. Приведенные данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, который осуществил регистрацию. Те же сведения и таким же образом заверенные включаются в выданную первому залогодержателю закладную (ст. 25 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке (п. 5 ст. 20) признает датой совершения государст­венной регистрации ипотеки день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей для третьих лиц. В Зако­не специально предусмотрено, что очередность совершения регистраци­онных записей определяют на основании дат поступления всех необхо­димых документов в орган, который ведет Единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество. На орган, который осуществил государственную регистрацию, возлагается обязанность оставить в своем архиве копию договора об ипотеке, а при выдаче закладной также и ее копию (п. 4 ст. 23 Закона об ипотеке). Эти предписания Закона обеспе­чивают приоритетное удовлетворение требований предшествующих зало­годержателей, имея в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявле­ний залогодержателя и залогодателя с приложением документов об ис­полнении основного договора либо на основании вступившего в силу ре­шения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со ст. 24 Закона об ипотеке, если иное не предусмот­рено соглашением на этот счет залогодателя с залогодержателем, все рас­ходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесе­ние изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке воз­лагаются на залогодателя.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Норма - Инфра-М, 1999.

2. Аграрное право: Учебное пособие / Под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Ми­ниной. М.: Норма - Инфра-М., 2001.

3. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001.

4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатей­ный) / Под. ред. С. А. Боголюбова, Еч А. Галиновской. М.: Былина, 2001.

5. Комментарий к Закону о разграничении государственной собственности на землю (постатейный) / Под. ред. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002.

6. Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре (постатей­ный) / Под ред. Е. А. Галиновской. М.: Юстицинформ, 2002.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер­вой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «Кон­тракт»; Инфра-М, 1997.

ц 8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто­рой (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма Контракт»; Инфра-М, 1998.

ГЛАВА 10

ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ

§ 1. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И СОДЕРЖАНИЕ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г.1 признает (в отличие от ранее действовавшего аналогичного закона 1991 г2) объек­тами охраны природы от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности не только земли, недра, но и почвы (ст. 4 Закона).

Хотя ст. 6 Земельного кодекса РФ не называет в числе объектов зе­мельных отношений почвы, из этого не следует, что поверхностный пло­дородный слой земельных участков не подлежит правовой охране. Во-первых, ст. 6 признает земли «природным объектом и природным ре­сурсом», что не может быть без почв — принадлежности природно-есте-ственной составляющей земельных участков. Во-вторых, в других статьях Кодекса почва и охрана ее плодородия многократно упоминает­ся, когда предписываются обязанности снимать и сохранять верхний плодородный слой при строительстве каких-либо объектов, при рекуль­тивации земель, плодородие которых нарушено, мелиорации и химиза­ции сельскохозяйственных угодий и т. д. Имеет ли практическое значе­ние выделение почв в особый объект правовой охраны? Безусловно.

Правообладатель земельного участка (собственник, землевладелец, зем­лепользователь, арендатор, срочный безвозмездный пользователь земель­ного участка) получает землю в пользование, конечно, вместе с почвой, но он не может распорядиться ею отдельно от земельного участка. Так, собственник земли, например иностранный инвестор, купив высокоплодо­родные сельскохозяйственные угодья (черноземы), не может снять, «ос­кальпировать» территорию и распродать почву как обычный товар. Он мо­жет продать земельный участок с почвой, но не отдельно почву. Если при различных нуждах строительства поверхностный слой почвы снимается, то собственник и другие правообладатели земли, имея право продать (пере­дать) земельный участок, не могут этого сделать отдельно с почвой (без земельного участка). Следовательно, почва — национальное достояние России, не подлежащее свободной распродаже, несмотря на то, что есть физическая возможность отделить ее от окружающей природной среды.