«тк велби»

Вид материала

Учебник

Содержание Государственная регистрация прав Государственная регистрация права

Подобный материал:

• Www i-u. Ru, 4039.37kb.
• Учебник / Под ред проф. К. И. Батыра. 4-е изд., перераб и доп. М.: Тк велби, 2003., 7635.96kb.
• Пособие посвящено вопросам и проблемам организации и деятель­ности акционерных обществ, 32.24kb.
• Отчет о прибылях и убытках Отчет о движении денежных средств, 43.59kb.
• Київський національний економічний університет імені вадима гетьмана кафедра педагогіки, 228.16kb.
• Международные стандарты учета и финансовой отчетности, 56.48kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.81kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.62kb.
• Учебник подготовлен на основе анализа новейших международных конвен­ций и законодательства, 111.51kb.
• Алексеев П. В., Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 9308.43kb.

Далее будут рассмотрены наиболее важные вопросы, касающиеся го­сударственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имуще­ство с точки зрения их принадлежности к земле.

Предприятие является специфическим объектом

ГОСУДАРСТВЕННАЯ гражданских прав. Статья 132 ГК РФ определя-РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ ет предприятие как объект прав в качестве иму-НА ПРЕДПРИЯТИЕ КАК щественного комплекса, используемого для осу-ИМУЩЕСТВЕННЫИ ществления предпринимательской деятельности. КОМПЛЕКС И СДЕЛОК в состав предприятия входят все виды имущест-С НИМ В3) предназначенные для его деятельности,

включая земельные участки, сооружения, оборудование, сырье, продук­цию, права требования, долги, а также права на обозначение его продук­ции, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания).

Закон о государственной регистрации (ст. 22) определяет особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве объекта имуществен-

218

ных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдель­ные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответст­вующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.

Продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только земельного участка, зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, специально уре­гулированы в Гражданском кодексе (ст. 559-566).

Специальные правила установлены ГК РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст. 656-664); доверительного управле­ния (пп. 1 и 3 ст. 1013). Основные положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся в федеральных законах «О несостоятельно­сти (банкротстве)» (ст. 85); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст. 26); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 69-73).

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые опреде­ляются на основе его полной инвентаризации. Гражданский кодекс со­держит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого пред­приятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бух­галтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стои­мости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сро­ков их требований. Указанные документы служат обязательным приложе­нием к договору продажи предприятия, который заключается в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторона­ми. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия и его недействи­тельность (п. 2 ст. 560).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента го­сударственной регистрации. Государственной регистрации подлежит, по­мимо договора продажи предприятия, переход права собственности к по­купателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обя­зательств по договору.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным до­говорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено Договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к пе­редаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже пред­приятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в пе­редаваемом имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта при­дается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него Риска случайной гибели или случайного повреждения имущества пред-Приятия.

219

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регист­рации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предпри­ятия в той мере, в какой это необходимо для целей, в которых приобре­талось предприятие. Соответственно продавец, сохраняющий право соб­ственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК).

Обращает на себя внимание следующее обстоятельство: несмотря на то что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимо­сти, передаваемые покупателю, требуется лишь акт государственной ре­гистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Развивая положения Гражданского кодекса, Закон о государственной регистрации (п. 2 ст. 22) определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых яв­ляется само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с от­дельными объектами недвижимости, входящими в состав данного пред­приятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации пред­приятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит го­сударственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимо­сти, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государст­венная регистрация, а внесение записей в Единый государственный ре­естр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основани­ем для внесения таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса.

Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объ­екты определяются Министерством юстиции Российской Федерации.

Недвижимое имущество, в том числе и земель­ные участки, находящиеся в собственности не­скольких лиц, принадлежит им на праве обшей собственности (п. 1 ст. 244 ГК). Законом преду­смотрены разные режимы государственной ре­гистрации права общей собственности на не­движимое имущество в зависимости от того, яв­ляется ли общая собственность долевой или совместной. Напомним, что долевой признается общая собственность двух или более лиц с определе­нием доли каждого из собственников, а совместной — без определения таких долей.

Законом о государственной регистрации (ст. 24) установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявле­нию о государственной регистрации прилагаются документы, подтвер­ждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участ­ников долевой собственности о намерении продать свою долю с указа-

220

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

ОБЩЕЙ

СОБСТВЕННОСТИ

НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО

нием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтвер­ждающие отказ других участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регист­рацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей стоимости проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о госу­дарственной регистрации не приложены документы, подтверждающие от­каз остальных участников долевой собственности от покупки доли, реги­стратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до ис­течения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государствен­ной регистрации такой срок не истек.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о госу­дарственной регистрации перераспределения долей в праве общей собст­венности необходимым условием государственной регистрации прав яв­ляется наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не преду­смотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекраще­ния права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Необходимо отметить, что существуют нормы, затрудняющие раздел имущества, находящегося в общей стоимости.

Так, в Законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, ого­роднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 30) предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат (п. 1). Кроме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединения, допускается до определенного предела: обра­зующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше мини­мального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 5).

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК). Гражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст. 256 ГК) и совместную собствен­ность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК). Воз­никновение совместной собственности допускается, однако, и в случаях, Предусмотренных и в других законах помимо ГК.

По соглашению между собой участники общей собственности могут Избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором ct. 3 и 42 СК РФ). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства Признается принадлежащим его членам на праве совместной собственно-сти, только если иное не установлено законом или договором.

СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801; 2000. № 48. Ст. 4632.

221

В Указе Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки под объектами недвижимости в сельской местности»1 преду­смотрено: если невозможно такой участок разделить, то при достижении согласия собственников на создание общей собственности участок может быть предоставлен им в общую или совместную собственность.

В Законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерче­ских объединениях граждан» по рассматриваемому вопросу производится разграничение. Для садоводческих, огороднических или дачных неком­мерческих товариществ предусмотрено, что имущество общего пользова­ния, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Общее имуще­ство товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах са­доводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), состав­ляет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4).

В соответствии со ст. 37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в их совместной собственности, а также сделки, которая требует нотариального удостове­рения или регистрации в установленном порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согла­сие приложено к договору, на основании которого осуществляется реги­страция прав, очевидно, этого достаточно для проведения регистрации.

По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственно­сти крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В соответ­ствии с п. 2 ст. 23 ГК с момента регистрации крестьянского (фермерско­го) хозяйства его глава признается индивидуальным предпринимателем и лишь он вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени членов хозяйства.

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. №348-1 «О крестьянском (фер­мерском) хозяйстве» с изменениями и дополнениями? предусматривает, что сделки по распоряжению имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регист­рации осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом (ст. 15). Поэтому регистратор обязан проверить в случаях, когда речь идет о кре­стьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяй­ства, а если от его имени действует представитель — наличие у него до­веренности от главы хозяйства.

Поскольку необходимость согласия каждого из собственников на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собст­венности, может быть установлена соглашением самих собственников, целесообразно рекомендовать им составлять соответствующие соглаше­ния. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих право­отношений, а с другой — защиту интересов всех участников общей соб-

1 СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

2 Ведомости РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; Ведомости Рф-1992. №34. Ст. 1966; 1993. №21. Ст. 748; САПП РФ. 1993. №52. Ст. 5085. 222

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА

НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫЙ

ОБЪЕКТ

НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

ственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершен­ная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).

При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрирует­ся в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 19 Правил ведения Единого государственного реест­ра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в об­щей совместной собственности, производится единая запись и все собст­венники указываются в одной графе «Правообладатель» (п. 41 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним).

Согласно ст. 25 Закона о государственной реги­страции право на вновь создаваемый объект не­движимого имущества регистрируется на осно­вании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 219 ГК право собственно­сти на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество возникает с мо­мента совершения государственной регистрации.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства право на такой объект недвижимого имущества реги­стрируется на основании документов, подтверждающих право пользова­ния земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно-сметной документа­ции, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Особые требования, предъявляемые к документам, содержатся в спе­циальных нормативных актах, например в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Поста­новлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 13011.

Одним из документов, подтверждающим право пользования земель­ным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит, в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса, выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет Право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта не­движимости осуществить застройку земельного участка, строительство, ре­конструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти в поряд­ке, установленном Правилами выдачи разрешений на строительство объ­ектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижи­мости на территориях объектов градостроительной деятельности особого Регулирования федерального значения2, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221. Указанными Правилами оп-

1 СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

2 СЗ РФ. 2000. № 12. Ст. 1297.

223

ределено, кем выдаются соответствующие разрешения (органами местного самоуправления или органами исполнительной власти — в зависимости от принадлежности земель), установлены перечень документов, предоставле­ние которых необходимо для решения вопросов о выдаче разрешения (специального разрешения), исчерпывающий перечень оснований для от­каза в выдаче разрешений и др.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строи­тельство на своем участке (п. 1 ст. 263 ГК). Собственник земельного уча­стка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение и другое недвижимое иму­щество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК).

Если из условий пользования земельным участком, которые установ­лены законом, не вытекает иное, гражданин, обладающий правом пожиз­ненного наследуемого владения, вправе возводить на нем здания, соору­жения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное поль­зование, если иное не предусмотрено законом, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого не­движимого имущества. Такое недвижимое имущество признается собст­венностью пользователя участка (п. 2 ст. 269).

Право собственности на созданный объект недвижимости по его природе (как вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой связи ГК РФ (ст. 552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно в ГК (п. 2 ст. 552) предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с прода­жей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю перехо­дит право собственности, право аренды либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находя­щейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участ­ка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец. Пере­ход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК).

Что касается объектов незавершенного строительства, которые подпа­дают под признаки недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК), то установлен­ный для недвижимого имущества режим распространяется на незавер" шенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть пред6 том договора строительного подряда. Этот вывод подтверЖДаеТ

224

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № в «О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя­занных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 16).

Специальный случай регистрации не завершенного строительством объ­екта предусмотрен Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О га­рантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собствен­ность земельных участков под этими объектами» с изменениями, внесенны­ми Указом Президента РФ от 3 ноября 1999 г. № 14742. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства производится при их приватизации на основании документов, подтвер­ждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строи­тельства, права пользования земельным участком для создания объекта не­движимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, также содержащих описание объекта незавершенного строительства. Указом подчеркнуто то обстоятельство, что предметом продажи при прива­тизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владе­ния или срочного пользования, в том числе аренды.

Пункт 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» особо выделяет возможность зало­га незаконченных зданий или сооружений. Имеются в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном зако­нодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их за­лог возможен лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный участок, на котором находится это зда­ние или сооружение как часть земельного участка, функционально об­служивающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка либо соответствующей его части. И только тогда, когда строительство производилось на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, предме­том ипотеки становится сам объект (не завершенное строительством зда­ние или сооружение) как таковой (ст. 69 Закона «Об ипотеке»).