Петрова Галина Владиславовна, зав отделом финансового закон

Вид материала

Закон

Содержание Деятельности и условия ее осуществления

Подобный материал:

• Самарской Губернской Думы подготовлен отделом закон, 7557.9kb.
• Рекомендует Евгений Феликсович Чеканов, зав отделом прозы журнала «Парус», член Союза, 22.09kb.
• Утверждаю: Директор му лев Толстовская мцб, 1329.2kb.
• Л. С. Васильев история востока, 7868.42kb.
• М. А. Петрова «Концепция происхождения полиса М. К. Петрова в свете данных современного, 167.15kb.
• Методические указания по составлению библиографической ссылки Составитель: зав научно-библиографическим, 256.4kb.
• Васильев Л. С. В 19 История Востока: в 2 т. Т. 2: Учеб по спец. «История», 8098.76kb.
• Гимн вгпу «родной педагогический», 804.64kb.
• Зав отделом экологической педиатрии, д м. н. Рычкова, 103.97kb.
• Зам ген директора по научной работе и производству, 197.32kb.

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ


Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки


Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.


Комментарий к статье 9


Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования для совершения сделки терминов, определяющих аналогичный по содержанию вид стоимости объекта оценки, прямо не предусмотренный настоящим Законом и (или) актами законодательства Российской Федерации, в том числе терминов "действительная стоимость", "эквивалентная стоимость" или иных, содержание которых удовлетворяет критериям признания стоимости рыночной в соответствии с настоящей статьей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренных в настоящем Законе, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в г. Москве, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью и подсудностью, а также в административном порядке.

Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку имущества в соответствии с описью имущества.

Отчет об оценке стоимости имущества представляет точку зрения исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

Исполнитель имеет право на ознакомление с правоустанавливающими документами, бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

Исполнитель имеет право получить у третьих лиц в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки имущества заказчика.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, исполнитель обязан отразить это в своем заключении.

Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда исполнитель в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостаточность сведений.

Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки имущества заказчика.

Обязательства исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности, наложенные на исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине исполнителя.

При выполнении работ исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно - сметной документации и не несет ответственности за отклонение фактических данных от проектно - сметной документации.

Заказчик обязан своевременно в соответствии с договором оплачивать услуги исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления заказчик оплачивает расходы сверх установленных настоящим договором сумм.

Заказчик обязуется предоставить исполнителю все документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно - сметную документацию и другие документы, имеющиеся у заказчика и необходимые исполнителю для оценки, не позднее 3 (трех) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации исполнителю (по его мнению) от заказчика сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации.

Заказчик несет ответственность за обеспечение исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающего доверия отчета об оценке, включая личное ознакомление исполнителя с объектом оценки.


Статья 10. Обязательные требования к договору


Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.


Комментарий к статье 10


Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Как правило, перед предприятием, выходящим на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:

оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;

подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;

подготовка коммерческого предложения или бизнес - плана;

организация рекламы и поиск партнеров, оценка их надежности;

установление служебных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;

проведение переговоров и согласование условий сделки;

оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;

контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и т.д.).

Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались в незначительном объеме.

Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы - посредника.

Для решения всех перечисленных выше проблем необходимо:

провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;

оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;

разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;

определить финансовые затраты на реконструкцию;

провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;

организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;

обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;

представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки.

Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты - субподрядчики.

В Московском законе указываются только особые обязательные требования к договору на проведение оценки объекта оценки, дополняющие общие нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

описание объекта оценки с указанием его вида;

вид определяемой стоимости (стоимостей);

сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии и всех существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);

сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

сумму вознаграждения профессионального оценщика в денежном выражении.

Договор об оценке как единого объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.

В отношении объектов оценки, принадлежащих г. Москве или муниципальным образованиям г. Москвы, необходимы следующие документы:

а) заключение об оценке - документ об оценке стоимости недвижимости, составленный лицензированным оценщиком на основании отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком.

Заключение об оценке представляет собой извещение или иной документ для потребителя услуг, который может быть подписан только лицензированным оценщиком, если таковым является индивидуальный предприниматель, или уполномоченным лицом лицензированного оценщика, если таковым является юридическое лицо. Заключение заверяется печатью лицензированного оценщика, а в случае, если лицензированный оценщик является юридическим лицом, - дополнительно подписью руководителя юридического лица.

В заключении об оценке лицензированный оценщик обязан указывать, на каком основании им подготовлено заключение (договор с потребителем услуг, поручение уполномоченного органа Московской городской администрации или решение суда), указать информацию, подтверждающую, что заключение об оценке подготовлено на основании отчета об оценке, подписанного надлежащим профессиональным оценщиком, а также должен указать иные существенные положения, установленные нормативными правовыми актами для заключений об оценке. Составленное и подписанное заключение об оценке подлежит передаче потребителю услуг по договору с лицензированным оценщиком или уполномоченному органу или суду, по поручению или решению которых было составлено такое заключение;

б) техническое задание к договору, которое должно включать:

сроки и условия предлагаемого кредита (при оценке для целей определения величины залогового обеспечения);

перечень особых допущений, ограничений и указаний клиента;

положения, которые должны обеспечивать предварительное согласование текста и контекста открытых публикаций результатов оценки;

меры конфиденциальности, которые оценщик предпринимает в пользу своего клиента;

границы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;

объем технического и экологического освидетельствования;

размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и позиция, касающаяся страхования профессиональной деятельности;

форма представления результатов оценки;

основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик не действует как внутренний оценщик;

подписи и печати сторон.

Задание при этом обычно рассматривается как неотъемлемая часть договора и является приложением к нему.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками;

купля - продажа земельного участка, земельного пая;

сдача в аренду земельного участка;

купля - продажа права аренды земельного участка;

дарение земельного участка и земельной доли;

обмен земельного участка и земельной доли;

залог земельного участка и права на землю;

передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив.


Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки


Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.


Комментарий к статье 11


При работе по подготовке отчета об оценке профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила:

а) компетентно охарактеризовать вид и особенности объекта недвижимости, установить ставку возможных процентных доходов от недвижимости; установить назначение и характер последующего использования подготовленного отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений недвижимости и специфические условия, ограничивающие использование недвижимости; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке;

профессиональный оценщик обязан ясно обосновать в отчете параметры, по которым он определил данную стоимость;

б) принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное разрешенное использование недвижимости, наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию недвижимости, а также указать на наличие существующих льгот по налогообложению конкретного объекта недвижимости;

в) учитывать существующий для данной территории процент по кредитам, в том числе под залог недвижимости, особенности местного законодательства, наличие арендуемых земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемой недвижимости.

От профессионального оценщика не требуется оценка недвижимости в целом, если перед ним поставлена частная задача, например, оценить размер процентного дохода от недвижимости;

г) учитывать влияние на использование и стоимость недвижимости таких факторов, как: положения действующего законодательства в отношении участков территории, включающих земельный участок, участок недр, участок воздушного пространства, а также положения действующего законодательства об иной недвижимости; сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынках недвижимости; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемой недвижимости для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении недвижимости в прилегающих местностях; наиболее доходное использование недвижимости в рамках ее разрешенного использования; иные существенные для определения стоимости факторы;

д) исходить из предпосылки, что здания, сооружения и иные улучшения, планируемые к строительству на участке территории, земельном участке или участке недр, приведут к более доходному использованию такого участка, и оценка всех улучшений основана на их действительном вкладе в повышение доходности такого участка.

Это правило требует от профессионального оценщика, чтобы он в ходе проведения оценки установил возможные доходы и расходы от владения недвижимостью, характер движения денежных потоков, учитывая информацию исторического порядка и возможные тенденции развития экономики и конкретного рынка недвижимости, существенные особенности современного рынка недвижимости, которые могут оказать влияние на эти тенденции и все ожидаемые события, как, например, состояние конкуренции на фоне развития строительства;

е) изучить и проанализировать при оценке арендованной недвижимости возможное влияние на стоимость недвижимости условий договоров аренды;

ж) рассмотреть и проанализировать возможное влияние на стоимость недвижимости того обстоятельства, что оцениваемая недвижимость может представлять собой совокупность ряда отдельных объектов недвижимости или состоять из отдельных компонентов, представляющих собой разные виды недвижимости.

Общая стоимость недвижимости может быть определена как сумма стоимостей отдельных объектов или компонентов, однако вполне вероятны случаи, когда общая стоимость недвижимости отличается от стоимости, полученной путем суммирования. Поэтому общая стоимость, полученная путем суммирования, должна быть подвергнута анализу и проверке путем изучения конъюнктуры существующего рынка недвижимости и полученных при этом данных.

Этого правила следует придерживаться, когда установлена общая стоимость недвижимости, а профессиональному оценщику требуется определить стоимость какой-либо ее части;

з) учитывать и анализировать возможное влияние на стоимость недвижимости существующих или ожидаемых улучшений на соседних участках территории или близко прилегающей к оцениваемой недвижимости территории и отражать это в отчетных документах.

Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого "Отчет об оценке". Основной формой "Отчета об оценке" является полный отчет.

Содержание полного отчета излагается в повествовательной форме. Для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе оно должно включать:

титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

краткое содержание основных фактов и выводов;

основные предпосылки, допущения и ограничения;

перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

дату и объем технического освидетельствования и экологической экспертизы;

полное определение применяемой базы оценки с соответствующим комментарием.


Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения


Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.


Комментарий к статье 12


Копия отчета об оценке подлежит хранению профессиональным оценщиком в течение трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа Московской городской администрации при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик, выполняя экспертизу отчета об оценке недвижимости, подготовленного иным лицом, обязан составить свое мнение о том, является ли подвергаемый проверке (экспертизе) отчет достаточным, достоверным и соответствует ли он требованиям законодателя.

Профессиональный оценщик в случае согласия с проверяемым отчетом может подписать такой отчет и обязательно должен по результатам проверки составить отчетный документ установленной формы, в котором четко и ясно изложить характер и особенности проведенной экспертизы.

Отчетным документом профессионального оценщика, назначенного экспертом, может быть доклад об экспертизе отчета об оценке (памятная записка) или контрольный лист о проведенной экспертизе, прилагаемые к проверенному отчету.

Каждый письменный отчет об оценке обязательно должен включать данные о квалификации профессионального оценщика (действительности официальной аккредитации, уровне аккредитации и наличии права осуществлять оценку конкретного вида), а также об основаниях подготовки отчета об оценке.

Данные о квалификации профессионального оценщика должны включать: полные фамилию, имя, отчество профессионального оценщика и его домашний адрес; сведения о дате прохождения и виде аттестации, а также органе, осуществившем аттестацию; информацию о действительности аккредитации профессионального оценщика с указанием органа, осуществившего аккредитацию.

Основания для подготовки отчета об оценке должны включать информацию о договоре с клиентом или работодателем и дате его заключения, если такой договор профессиональный оценщик заключил с клиентом или работодателем, либо информацию о письменном поручении и дате такого поручения от работодателя, если профессиональный оценщик работает штатным сотрудником оценщика, являющегося юридическим лицом, со ссылкой на договор и дату его заключения между работодателем и его клиентом. Профессиональный оценщик обязан требовать от работодателя письменного поручения на подготовку отчета об оценке.


Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете


В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Комментарий к статье 13


Экспертиза - проведение проверки и анализа отчета об оценке, ранее подготовленного иным профессиональным оценщиком, с письменным изложением выводов о соответствии такого отчета Правилам и достоверности определенной в нем стоимости объекта оценки.

Экспертиза может проводиться по поручению уполномоченного органа Московской городской администрации или по решению суда при рассмотрении жалоб потребителей услуг на действия и/или результаты работы профессионального оценщика при проведении оценки, а также судом - при рассмотрении споров в связи с осуществленной оценкой.

Уполномоченный орган Московской городской администрации может назначать выборочную экспертизу обязательных копий отчетов об оценке, представляемых профессиональными оценщиками по запросу такого органа при прохождении процедур официальной аттестации.

Экспертиза может быть поручена только надлежащему профессиональному оценщику или лицензированному оценщику, имеющему действительную аккредитацию при соответствующем уполномоченном органе Московской городской администрации.

По результатам проведения экспертизы профессиональный оценщик обязан составить отчетные документы установленной формы (доклад о проведенной экспертизе или контрольный лист, прилагаемый в качестве неотъемлемой части к проверенному отчету об оценке), копия которого может быть затребована уполномоченным органом или судом.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик обязан:

а) установить подлинность отчета об оценке недвижимости, подвергаемого экспертизе, установить процентную доходность от стоимости оцененной недвижимости, установить дату отчета, подвергаемого экспертизе, и поставить в своем отчетном документе дату проведения экспертизы;

б) установить и изложить в отчетном документе пределы своих функций при выполнении экспертизы;

в) сформировать и изложить свое мнение в отчетном документе относительно полноты проверяемого отчета об оценке и его соответствия требованиям Правил.

Экспертиза должна быть проведена с учетом рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату вступления в силу проверяемого отчета об оценке;

г) сформировать и изложить свое мнение о достаточности и достоверности всех полученных и используемых в проверяемом отчете данных и относительно приемлемости внесения поправок в эти данные;

д) сформировать свое мнение относительно приемлемости методов и приемов, использованных для проведения оценки, и изложить причины своего несогласия с ними, если такие причины возникнут;

е) изложить свое мнение о том, являются ли правильными и обоснованными приведенные в отчете анализы, мнения.


Статья 14. Права оценщика


Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.


Комментарий к статье 14


Получение результатов анализа соответствующего рынка недвижимости является важнейшей стадией для проведения анализа осуществимости предполагаемого использования недвижимости или строительства новой недвижимости.

Профессиональный оценщик должен сравнить следующие показатели проекта потребителя услуг с полученными результатами проведенного анализа соответствующего рынка недвижимости:

стоимость строительства (реконструкции) недвижимости (расходы на подготовку строительного проекта, получение разрешения на строительство, стоимость строительных материалов, их доставки и монтажа, денежные или иные вознаграждения, выплачиваемые в ходе осуществления строительства, и т.п.), а также предполагаемые эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и иные расходы по содержанию недвижимости;

временную последовательность действий по подготовке и реализации проекта потребителя услуг по строительству (реконструкции) недвижимости (планирование, строительство, маркетинг);

вид и размеры финансирования проекта;

прогнозы движения денежных потоков;

продолжительность ожидаемых доходов от проекта.

Профессиональный оценщик должен располагать достаточным количеством достоверных данных для того, чтобы оценить, будет ли проект развиваться в соответствии с ожиданиями потребителя услуг, является ли проект экономически осуществимым и отвечает ли проект финансовым целям, поставленным потребителем услуг профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик не должен разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от клиента или работодателя, равно как и результаты задания, выполненного для работодателя или клиента, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных клиентом;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

В этой связи добросовестный профессиональный оценщик должен соблюдать в своей практической деятельности соответствующие общие рекомендуемые правила. Такие правила подразделяются на четыре категории:

поведение профессионального оценщика при осуществлении оценочной практики;

принятие вознаграждения профессиональным оценщиком;

обеспечение конфиденциальности взаимоотношений с клиентом или работодателем;

подготовка и хранение отчетных документов о выполненной работе или оказанной услуге.

Общие рекомендуемые правила являются личными обязательствами каждого профессионального оценщика недвижимости, любое отступление от них должно быть обосновано и отражено в отчетных документах. При выполнении работ для клиента или для работодателя (лицензированного оценщика) группой профессиональных оценщиков каждый из них в отдельности обязан исполнять такие правила, а в случае отступления от них давать необходимые обоснования в своих отчетных документах.

Передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвил является материальным и, в противоположность персональному нематериальному гудвилу, включается в рыночную стоимость при существующем использовании земли и зданий. В оценку включаются выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а также предполагаемая возможность возобновления существующих лицензий, разрешений и сертификатов.

При определении величины залогового обеспечения кредита оценка выполняется для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

При оценке для целей определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.

Специализированная недвижимость не является подходящим обеспечением кредитов. Если специализированная недвижимость все же используется в качестве объекта залога, то ее стоимость должна определяться исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования, а при отсутствии рыночных данных в качестве базы оценки следует применять остаточную стоимость замещения.

В некоторых случаях в качестве базы оценки может применяться стоимость реализации.

Стоимость действующего горнодобывающего предприятия должна отражать затраты на разведку, на определение объемов и качества запасов, на пробную добычу, на запуск опытного добывающего оборудования, исследования и разработки.

Здания, закрепленные за предприятием такого рода, - это обычно специализированные здания, которые оцениваются на базе остаточной стоимости замещения.

Процедуры оценки обычно требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурирующих предприятий. В случаях, когда проводится сопоставительная оценка, требуется изучение конъюнктуры рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основанная на дисконтировании прибыли или на базе сопоставления, должна, как и в отношении других видов недвижимости, исключать личный гудвил и рассматривать только тот уровень прибыли, который был бы достигнут предприятием со средними показателями эффективности.

Учет остаточных стоимостей в конце периода добычи или в ходе потребления истощимой недвижимости включает учет потенциальных затрат и задолженностей по всем обязательствам по планированию, экологии или контрактам либо коммерческие соображения по улучшению, восстановлению или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать косвенные затраты, связанные с производственной деятельностью, и обязательства, за которые несет ответственность предприятие.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, которые существенно меньше адекватного маркетингового периода для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

В ряде случаев оценка недвижимости производится не для целей совершения сделки, а при составлении финансовой отчетности. При этом к такой оценке предъявляются специфические требования, которые также сформулированы в Стандарте РОО. Хотя эти вопросы несколько выходят за рамки нашей тематики, но, поскольку они часто встречаются в практике оценки недвижимости, мы считаем полезным привести здесь эти требования.

При оценке недвижимости, находящейся в процессе освоения и развития, в качестве базы оценки используется рыночная стоимость для текущего состояния либо рыночная стоимость земли плюс сумма расходов на освоение и развитие.

Величина оценки незначительно поврежденной недвижимости должна соответствовать стоимости восстановленной недвижимости с учетом затрат на восстановление. В случае полного разрушения и отказа от восстановления сумма оценки должна определяться как для свободного участка земли с учетом расходов по его расчистке и освобождению от деталей прежнего сооружения.

К данному типу недвижимости относятся земли с полезными ископаемыми, свалки отходов и места захоронения, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования. При этом недвижимость эксплуатируется таким способом, что деятельность по разработке месторождения или заполнению участка постепенно уменьшает стоимость остающейся земли до такой стадии, когда она не может больше использоваться с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке истощимой недвижимости в качестве базы применяется рыночная стоимость при существующем использовании.

Особенность концепции существующего использования для данного типа недвижимости заключается в ограниченном сроке жизни недвижимости для ее существующего использования. Остаточная стоимость на конец периода использования учитывается в той степени, в какой альтернативное будущее использование будет разрешено и в какой присущая будущая стоимость не столь удалена во времени.

Главная задача - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием.

Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки - определить рыночную или инвестиционную стоимость объекта и т.д.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.


Статья 15. Обязанности оценщика


Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.


Комментарий к статье 15


Профессиональный оценщик обязан:

перед принятием предложения клиента или поручением работодателя сообщить им о том, что исполнитель (профессиональный оценщик) обладает достаточными знаниями, опытом и юридическими полномочиями для выполнения предложения или поручения, то есть является надлежащим профессиональным оценщиком;

предпринять необходимые действия для оказания помощи клиенту или для исполнения поручения работодателя, чтобы работа по оказанию услуг или выполнению поручения была полностью выполнена;

в случае отсутствия у профессионального оценщика оснований для выполнения работы - достаточных знаний и опыта или отсутствия юридических полномочий - составить письменный документ с указанием таких оснований и указанием предложений клиенту или работодателю, которые позволят выполнить предлагаемую работу;

в случае принятия предложения клиента - передать последнему до заключения соответствующего договора копию текста настоящих Правил;

составить по результатам выполненных работ соответствующий отчетный документ для передачи клиенту;

хранить не менее трех лет с даты передачи отчетных документов клиенту бумажные копии таких документов.

Профессиональный оценщик для выполнения работ или услуг должен иметь действительную официальную аккредитацию соответствующего уровня и иметь право осуществлять оценку конкретного вида, т.е. быть надлежащим профессиональным оценщиком.

Профессиональный оценщик письменно извещает клиента или работодателя, что обязанности, возложенные на профессионального оценщика заданием, будут исполняться с отклонениями от Правил и об этом будет указано в соответствующих отчетных документах профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик обязан указать в отчетных документах на факт заблаговременного письменного извещения клиента или работодателя об отклонениях от Правил при выполнении задания или поручения и точно изложить в отчетных документах допущенные отклонения.

Весь комплект документов, касающийся выполненного задания, представляется в уполномоченный орган городской администрации Москвы или в суд в качестве доказательства в процессе дисциплинарного (административного) или судебного разбирательства. Профессиональный оценщик готовит отчет на одном листе о том, что:

недвижимость, по поводу оценки которой идет разбирательство, действительно та, которую профессиональный оценщик оценил;

сумма (денежное выражение) оценки стоимости недвижимости действительно та, которая указана в комплекте документов;

определенная профессиональным оценщиком сумма оценки не может быть полностью указана без ссылки на весь комплект документов. В этом случае допустимые отступления от Правил могут быть одобрены, если все документы, составляющие комплект документов, относящихся к оценке, составлены в понятной форме и соответствуют требованиям Правил.

Юридическое определение рыночной стоимости подразумевает, что при купле - продаже передача прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

мотивации покупателя и продавца имеют типичный для рынка характер;

обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов;

имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное время;

плата произведена на условиях финансирования сделки;

цена нормальна, не затронута специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово - экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Понятие "инвестиционная стоимость" сходно с понятием "стоимость в использовании". Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемой прибыли.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности, как было указано выше, подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности имущественными правами являются право пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитута (т.е. право ограниченного пользования объектом недвижимости). Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество.

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложение или старение, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


Статья 16. Независимость оценщика


Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.


Комментарий к статье 16


Государство останется крупнейшим собственником в Российской Федерации. Необходимо ввести четкое разделение государственной собственности на:

используемую непосредственно для государственных и социальных функций;

используемую в коммерческих целях.

Управление собственностью связано с проведением инвентаризации и проверки использования государственной и муниципальной собственности. Одним из действенных механизмов повышения эффективности управления собственностью, включая в первую очередь недвижимое имущество, является создание системы рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью. Отсутствие такой системы (особенно в условиях инфляции) приводит к постоянному искажению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает злоупотребления.

Наряду с формированием реестра прав собственности, разграничением полномочий по управлению федеральной собственностью и собственностью субъектов Федерации, создание системы оценки прав пользования недвижимостью позволяет не только увеличить поступления в бюджеты всех уровней, но и рассмотреть возможность создания многовариантных схем управления имуществом. В настоящее время используется только один подход на основе предоставления недвижимости в аренду.

Поскольку земельное законодательство отстает в темпах развития от иных отраслей, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект недвижимости, внедрение методологии оценки на основе рыночной стоимости объекта недвижимости позволяет снять существующие законодательные противоречия.

Важным вопросом развития оценочной деятельности является вопрос о взаимодействии оценщиков с другими специалистами, оказывающими услуги предприятиям по финансовому и налоговому планированию. В ряде нормативных документов, включая и федеральные законы, наблюдаются терминологические несоответствия, при которых работы, которые должны, по сути, оказывать оценщики, относятся к компетенции аудиторов. Необходимо четко на уровне законодательства ввести разграничение этих видов деятельности. По своей структуре, используемой методологии, системе нормирования оценка и аудит являются различными видами деятельности.

Вместе с тем работы по оценке и аудиту являются дополняющими друг друга составными частями общего анализа.

Важным направлением развития оценочной деятельности в Российской Федерации является обеспечение согласования системы бухгалтерского учета, системы оценки и основных принципов системы налогообложения. Результатом решения данной проблемы должно стать полноценное включение результатов рыночной оценки активов в бухгалтерскую отчетность и учет такой оценки для налогообложения. Для решения этой задачи необходимы создание единой нормативно - правовой базы и унификация категориально - понятийного аппарата бухгалтерского учета, рыночной оценки и налогово - хозяйственной деятельности предприятий. Проведение полноценной оценки бизнеса, финансовых активов невозможно как без проведения оценки имущества и нематериальных активов, так и без проведения аудита.

Необходимо отметить, что отражение результатов оценки в системе бухгалтерской отчетности, учет рыночной или иной стоимости, анализ износов с учетом сроков полезного использования являются задачами, стоящими перед общей реформой бухгалтерского учета в Российской Федерации.

Поскольку в систему стандартов оценочной деятельности входят и стандарты по взаимодействию с системами стандартов по бухгалтерскому учету, работа над этим стандартом оценочной деятельности должна быть проведена совместно с разработчиками системы правил бухгалтерского учета и аудита.

Новым направлением в сфере услуг в современных условиях является оказание услуг предприятиям по разработке схем реструктуризации, включая реинжиниринг, финансовый инжиниринг. Проведение этих работ совместно специалистами по финансовому консалтингу и оценщиками позволит повысить эффективность решений по управлению капиталом.

Для поиска подходов к подобному взаимодействию необходимо проведение под эгидой Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности совместных конференций, круглых столов с привлечением широкой научной общественности и руководителей финансовых и налоговых ведомств.


Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков


Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.


Комментарий к статье 17


Московский закон несколько уточняет эти положения: "Наличие договора страхования является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности по отдельным видам объектов оценки, утвержденным Московской городской администрацией. Размеры страховой суммы устанавливаются Московской городской администрацией кратно минимальному месячному размеру оплаты труда".

Выполнение этих требований позволяет заказчикам чувствовать себя защищенными даже при оценке крупных и дорогих объектов относительно небольшими оценочными фирмами, собственный капитал которых меньше стоимости объекта оценки. При наличии страховки ущерб, нанесенный заказчику в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, будет компенсирован страховой организацией, вне зависимости от наличия нужных для компенсации средств у оценщика.

Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховщик несет страховую ответственность по договору. Максимальная величина страховой суммы в имущественном страховании определяется страховой стоимостью страхового интереса ко времени наступления страхового случая. На это обстоятельство следует обратить особое внимание. При страховании ущерба в качестве предмета страхования рассматривается не вещь как таковая, но интерес собственника в ее сохранении. Как правило, оценка страхового интереса совпадает со стоимостью возмещения вещи в том качественном состоянии, в котором она находится на момент страхования. Таким образом, страховая стоимость - это восстановительная стоимость вещи за вычетом износа.

Классическая концепция страхования состоит в том, что страховая сумма по договору не должна быть выше страховой стоимости. Однако в настоящее время в страховании индивидуальных жилых домов и домашнего имущества нередко используется принцип "новое за старое". Имущество физических лиц страхуется по восстановительной стоимости.

При страховании имущества предпринимателей основой расчета страховой суммы является правильно определенная страховая стоимость.

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения.

Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с применением методов массовой оценки, на которые действие данного стандарта не распространяется.

Взыскание налога за счет имущества налогоплательщика - физического лица или налогового агента - физического лица на основании вступившего в законную силу решения суда производится в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Такое взыскание производится последовательно в отношении: денежных средств на счетах в банке; наличных денежных средств; имущества, не участвующего непосредственно в производстве продукции (товаров), в частности ценных бумаг, валютных ценностей, непроизводственных помещений, легкового автотранспорта, предметов дизайна служебных помещений; готовой продукции (товаров), а также иных материальных ценностей, не участвующих и (или) не предназначенных для непосредственного участия в производстве; сырья и материалов, предназначенных для непосредственного участия в производстве, а также станков, оборудования, зданий, сооружений и других основных средств; имущества, переданного по договору во владение, в пользование или распоряжение другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество, если для обеспечения исполнения обязанности по уплате налога такие договоры расторгнуты или признаны недействительными в установленном порядке; другого имущества, за исключением предназначенного для повседневного личного пользования физическим лицом или членами его семьи, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случае взыскания налога за счет имущества налогоплательщика - физического лица или налогового агента - физического лица обязанность по уплате налога считается исполненной с момента его реализации и погашения задолженности за счет вырученных сумм.

Статья 49 Налогового кодекса РФ регламентирует обязанности по уплате налогов и сборов (пеней, штрафов) при ликвидации организации и наложении взыскания на ликвидируемую организацию. Обязанность по уплате налогов и сборов (пеней, штрафов) ликвидируемой организации исполняется ликвидационной комиссией за счет денежных средств указанной организации, в том числе полученных от реализации ее имущества. Если денежных средств ликвидируемой организации, в том числе полученных от реализации ее имущества, недостаточно для исполнения в полном объеме обязанности по уплате налогов и сборов, остающаяся задолженность должна быть погашена учредителями (участниками) указанной организации, в пределах и порядке, установленных законодательством Российской Федерации или учредительными документами. Очередность исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов при ликвидации организации среди расчетов с другими кредиторами такой организации определяется гражданским законодательством Российской Федерации. Если ликвидируемая организация имеет суммы излишне уплаченного этой организацией налога, то указанные суммы подлежат зачету в счет исполнения обязанности по уплате налога ликвидируемой организацией по другим налогам, пеням, штрафам налоговым органом или таможенным органом самостоятельно. При отсутствии у ликвидируемой организации задолженности по исполнению обязанности по уплате налога по другим налогам, пеням, штрафам сумма излишне уплаченного этой организацией налога или излишне взысканного с нее налога подлежит возврату соответственно ликвидационной комиссии этой организации, участникам ликвидируемой организации.

Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Утилизационная стоимость рассчитывается с учетом затрат на реализацию и по смыслу аналогична стоимости реализации для отдельных элементов имущества.

В "Условиях лицензирования страховой деятельности Российской Федерации", утвержденных Приказом Росстрахнадзора от 19 мая 1994 г. N 02-02/08, определены следующие подотрасли страхования ответственности.

1. Страхование гражданской ответственности владельцев автотранспорта.

2. Страхование гражданской ответственности перевозчика.

3. Страхование гражданской ответственности предприятий - источников повышенной опасности.

4. Страхование профессиональной ответственности.

5. Страхование ответственности за неисполнение обязательств.

6. Страхование иных видов гражданской ответственности.

В развитых странах существуют свои классификации видов страхования ответственности. Каждая страна имеет те или иные особенности, но, как правило, все они включают следующие виды: страхование ответственности в сфере частной жизни, страхование автогражданской ответственности, страхование ответственности предприятия, страхование ответственности производителя товара, страхование профессиональной ответственности, страхование ответственности за нанесение вреда окружающей среде.

Под имущественным страхованием в Гражданском кодексе Российской Федерации подразумевается процесс составления и исполнения договоров, в которых страховщик за определенную премию обязуется при наступлении страхового события возместить страхователю или другому лицу, в чью пользу заключен договор, убытки, причиненные застрахованному имуществу или иным имущественным интересам страхователя.

Этот раздел страхования предназначен для покрытия следующих рисков:

гибели, повреждения или частичной утраты застрахованного имущества;

неполучения или недополучения ожидаемых доходов из-за нарушения партнерами своих обязательств или по другим причинам, т.е. финансовых рисков;

возникновения гражданской ответственности перед третьими лицами в случае причинения вреда их здоровью или ущерба их имущественным или другим интересам.

К имущественному страхованию в полном объеме применимы все классические принципы страхования:

страхового интереса, т.е. наличия юридически обоснованной финансовой заинтересованности страхователя в том, что застраховано;

высшей добросовестности, т.е. обязанности страхователя и страховщика быть предельно честными друг с другом при изложении фактов, имеющих материальное значение;

возмещения, когда страхователь имеет право получить только компенсацию ущерба, происшедшего в результате страхового события, но не прибыль;

суброгации, т.е. право страховой компании после выплаты ею компенсации на получение возмещения от виновного лица;

контрибуции, т.е. наличия определенных расчетных отношений между страховыми компаниями в процессе возмещения при выявлении случая двойного страхования;

непосредственной причины, т.е. право страховой организации выплачивать возмещение ущерба только по тем страховым событиям, которые указаны в полисе.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Если цель оценки - определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.

Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора в большой степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта - оценщика. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

При оценке недвижимости следует учитывать метод капитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации. Наиболее часто применяются метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.

Второй метод доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.

Третий подход к оценке недвижимости - сравнительный (или рыночный) подход. Он включает также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на принципе замещения, гласит: "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.