Экономическое обоснование повышения эффективности использования земельных участков с ветхой застройкой

Вид материала

Автореферат

Содержание Основное содержание работы Интересы городского Управляющие воздействия Оценка рыночной стоимости земельного участка методами доходного подхода Сопоставление результатов оценки Сопоставление результатов Коэффициент градостроительной ценности земельного участка рассчитывается как средневзвешенное значение ценообразующих факторов C - стоимость земельного участка; D C – стоимость земельного участка; D – Выводы и предложения Список опубликованных работ по теме диссертации

Подобный материал:

• Экономическое обоснование размеров земельных участков под многоэтажной жилой застройкой, 347.58kb.
• Организационно-экономическое обоснование эффективности использования оборотных средств, 379.63kb.
• 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
• Анализ использования земельных ресурсов Цель задания: Проанализировать состав, размер, 284.78kb.
• О проведении аукциона по продаже земельных участков и об приватизации, 331.81kb.
• Что такое приватизация земельных участков, виды земельных участков, 303.07kb.
• Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007, 38.34kb.
• Земельные участки, кадастровый № б/н, 11.35kb.
• Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом, 200.55kb.
• «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», 1135.66kb.

Основное содержание работы

В соответствии с земельным законодательством использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов федерации). Чрезвычайно важным является то, что при этом должно осуществляться такое регулирование использования и охраны земель, которое обеспечит не только интересы общества, но и законные интересы граждан. Такое сочетание интересов особенно необходимо при управлении земельными ресурсами городов, когда переход к рыночной экономике сказался и на градостроительных программах. Их разработка и реализация финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. Отсутствие свободных территорий для развития в городской черте побуждает инвесторов и городское сообщество искать резервы на застроенных территориях, рассматривать возможность использования земельных участков, застроенных ветхим фондом. Чаще всего частные интересы инвесторов неизбежно вступают в противоречие с общественными интересами при использовании застроенных городских земель. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для градостроительного освоения, происходит управляющее воздействие с двух сторон:

- со стороны городского сообщества, когда основной задачей управления землями становится оптимальное использование каждого земельного участка, обеспечивающее установленные градостроительным регламентом принципы и стандарты проживания в поселении,

и со стороны частного инвестора, основной задачей которого в управлении землями является извлечение в процессе использования земельного участка максимальной прибыли (рис. 1):

Интересы городского сообщества				Интересы частного инвестора
		Эффективное использование земельного участка
Управляющие воздействия:			Управляющие воздействия:
1) Градостроительные регламенты 2) Экономические регуляторы			1) Рыночная среда 2) Базовая производственная функция, приносящая наибольшую прибыль 3) Рентообразующие факторы местоположения
	Результат: а) согласованная стоимость земельного участка, б) согласованная часть земельной ренты, забираемая у инвестора в пользу городского сообщества
Цель: действуя в интересах городского сообщества, повышают стоимость земельного участка, одновременно ограничивая это повышение стоимости градостроительным регламентом	Цель: действуя в интересах частного инвестора, повышают приписанную ренту земельного участка до максимума (и его стоимость)

Рис. 1. Управляющие воздействия на использование земельного участка и их результат


Выступая в качестве важнейшего направления вложения инвестиций, проекты развития застроенных территорий не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в городе, совершенствуют архитектурно-планировочную структуру его, содействуют наполнению местного бюджета, за счёт земельных платежей. Поэтому при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города с ветхой застройкой необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом оценки городской недвижимости - «принципом общественной полезности». Под общественной полезностью понимается создаваемое и поддерживаемое городским сообществом свойство городской территории удовлетворять потребности и обеспечивать право каждого гражданина, проживающего в поселении, на благоприятную среду жизнедеятельности.

В отношении управления земельными ресурсами в отечественной литературе чаще всего видят процесс планирования и принятия управленческих решений по предоставлению и использованию земель и, кроме того, контроль соблюдения земельного законодательства. При этом роль в управлении юридических и физических лиц, практически сведена на нет, что противоречит рыночной экономике.

Но кроме государства и общества участниками земельных отношений являются также граждане и юридические лица. Они осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в частной или иной собственности, и используют в собственных интересах арендованные земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Поэтому автор предлагает трактовать определение управления земельными ресурсами города следующим образом: управление земельными ресурсами города есть система социальных, экономических, политических, правовых и административных мер, позволяющая осуществлять систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства, общества, граждан и юридических лиц на земельные отношения в целях обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов города и основанная на познании объективных закономерностей развития городского сообщества и городской территории.

Исходя из этого определения повышение эффективности использования застроенных земельных участков может быть оценена:

- с позиций влияния на условия быта, труда и отдыха жителей города – как социальная эффективность;

- с позиций влияния на развитие экономики города в целом – как народнохозяйственная (экономическая) эффективность;

- с позиций интересов городского бюджета – как бюджетная эффективность;

- с позиций частных инвесторов – как коммерческая эффективность.

В этой связи следует согласиться с тем, что экономический механизм управления использованием земельных ресурсов должен быть основан на использовании земельной ренты как обобщающего показателя для оценки эффективности управления землями и как основы для формирования платежей за пользование землёй (экономических регуляторов).

Земельная рента в городе («городская рента») слагается из трех основных источников:

- земля есть природное богатство (дар природы) и обладает рядом лишь ей присущих характеристик: плодородием почвы, климатическими условиями, ценностью речных ресурсов и гаваней, ценностью полезных ископаемых, естественная природная база для всех объектов недвижимости, созданных человеком и природой и т. п.;

- городское поселение формирует стоимость своих земель, создавая, поддерживая и развивая на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, рабочие места и т.д. То есть местная администрация может справедливо требовать в городской бюджет земельную ренту, являющуюся результатом такой деятельности, на поддержание и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

- успешная деятельность предприятия, предпринимателя, управляющего, поддержанная городом, позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, который частью переходит городу в виде арендной платы, а другой частью остается у предпринимателя, как поощрение его предпринимательской деятельности на данном земельном участке, пропорционально тому, насколько эта деятельность повысила рентную стоимость городской земли.

Таким образом, «городская рента» есть не что иное, как дифференциальная рента, получаемая с городских земель (городской территории), а обязанностью городской администрации является эффективное использование городских земель и создаваемой ими ренты. Рента также является и основой оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку капитализированная земельная рента и есть его стоимость.

Известно, что для целей эффективного управления городскими земельными ресурсами используются результаты как массовой, или кадастровой, так и индивидуальной оценки земель. Анализ практики выполнения кадастровой оценки земель населённых пунктов показал и её достоинства, и её недостатки. Цель кадастровой оценки – определить базу налогообложения. И это чрезвычайно важно. Но использовать показатель кадастровой стоимости земель для иных целей, нежели налогообложение, представляется рискованным. В рамках данного исследовании необходима более качественная оценка застроенного земельного участка. От её результата зависит принятие управленческого решения в каждом конкретном случае градостроительного развития территории.

Предлагаем поэтому следующий алгоритм принятия эффективного управленческого решения по отношению к земельному участку, расположенному на застроенной и подлежащей градостроительному развитию территории, учитывающий оценку рыночной стоимости этого земельного участка (рис. 2):

Оценка реальной стоимости земельного участка позволит изымать часть создаваемой избыточной ренты в пользу публичной власти, что должно считаться справедливым и необходимым.

Реализация проектов реконструкции застроенных территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является «не заработанной» инвестором рентой, «подарком» инвестору со стороны городского сообщества.

Объёмы предстоящей реконструкции таковы. В Москве программой сноса ветхих домов предстоит реконструировать около 25 млн. кв. м. Если исходить из нормы жилищной обеспеченности в 18 кв. м на человека и плотности населения 420 чел на га, то реконструкции подлежат территории общей площадью около 3300 га.

	Этап 1	Оценка рыночной стоимости земельного участка методами доходного подхода	Результат – «А руб.»
	Этап 2	Оценка размера платежа городу инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов на территории города (по действующей в городе методике) без учёта обременений инвестора	Результат – «В руб.»
	Этап 3	Сопоставление результатов оценки: «А» - «В» = «Δ»	Результат – «Δ руб.»
	Этап 4	Оценка затрат (обременений) инвестора на подготовку застроенного земельного участка для освоения: освобождение участка от прав третьих лиц, расселение жителей сносимых домов, снос домов и другие обременения инвестора	Результат – «С руб.»
	Этап 5	Сопоставление результатов «Δ руб.» - «С руб.»
	Результат: оценка инвестиционной привлекательности земельного участка:

«Δ»> С		«Δ» = С		«Δ» < С
Участок имеет инвестиционную привлекательность и предполагает получение «сверхприбыли», которая может быть распределена между инвестором и городским бюджетом		Участок имеет инвестиционную привлекательность, но не предполагает получения «сверхприбыли». Предоставляется инвестору по цене выкупа – «В руб»		Участок не имеет инвестиционной привлекательности и может быть: - предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета; - освоен за счёт финансирования из городского бюджета, куда поступили дополнительные средства от распределения «сверхприбыли», полученной от инвестиционнопривлекательных земельных участков города.

Рис. 2. Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности и принятия управленческого решения при развитии застроенного земельного участка


В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет около 30% общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.

Департамент экономической политики и развития проводит экспертную оценку экспресс бизнес-плана освоения застроенных земельных участков и готовит предложения с разделением адресов для строительства жилых домов за счет средств городского бюджета и за счет средств инвесторов для включения в проект распорядительного документа. Как показал наш анализ, проводимая оценка экспресс бизнес-плана не достаточна с точки зрения эффективного управления земельными ресурсами. В процессе этой оценки не определяется рыночная или близкая к ней стоимость земельного участка и, как результат, при заключении инвестиционного контракта с частным инвестором не учитывается создаваемая участком земельная рента и городской бюджет не получает значительных сумм на финансирование развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.

Поэтому нами предлагается обязательная оценка рыночной стоимости застроенного земельного участка в случае изменения его использования в целях градостроительного развития с использованием соответствующих методов. Для оценки рыночной стоимости земельного участка, получаемой в процессе осуществления совершенствования его использования, нами предлагается учитывать взаимосвязь следующих факторов: местоположение участка, качество возводимого на нём объекта и рыночная цена единого объекта недвижимости. В качестве показателей, характеризующих эти факторы, предлагается использовать:

- коэффициент градостроительной ценности земельного участка;

- показатель качества улучшений;

- рыночная цена объектов, аналогичных объекту, размещаемому на данном земельном участке.

Для определения коэффициента градостроительной ценности предложено использовать шесть наиболее существенных ценообразующих факторов. Используется экспертная оценка. Каждому из перечисленных в анкете факторов эксперты присваивают оценочный показатель.

Коэффициент градостроительной ценности земельного участка рассчитывается как средневзвешенное значение ценообразующих факторов по формуле:

,

где: G_i – экспертная оценка фактора, формирующего градостроительную ценность т-того земельного участка; k_i – ранг фактора в составе факторов т-того земельного участка; n – количество участвующих в оценке факторов.

Пример расчёта представлен в таблице 1:

Таблица 1

Расчёт коэффициента градостроительной ценности земельного участка

№№ п.п.	Наименование факторов градостроительной ценности	Оценочный показатель (балл)	Значимость (ранг) фактора	Взвешенный показатель фактора
1	Близость к историческому центру города	12	0,6	7,2
2	Привлекательный характер окружающей территории	10	0,2	2,6
3	Привлекательный характер социального окружения	9	0,4	3,6
4	Удобная транспортная доступность общественно-делового центра	15	0,3	4,5
5	Престижность района	13	0,5	6,5
6	Привлекательная экологическая обстановка	6	0,1	0,6
Итого коэффициент градостроительной ценности, баллов			24,4

Для определения показателя качества улучшений, предполагаемых к размещению на данном земельном участке, также предложена экспертная оценка с использованием отобранных факторов, определяющих качество возводимого объекта. Для объектов высококачественного жилья предложено деление на четыре категории.

Рыночная цена объектов определяется в результате анализа ценовой ситуации на рынке высококачественного жилья по административным районам города или его частей, в которых расположены все сравниваемые объекты. На базе анализа выстраивается ценовая шкала с некоторым шагом (интервалом) от минимальной до максимальной цены продажи.

Взаимосвязь местоположения, качества возводимых объектов и их цены позволяет определить возможную стратегию использования земельного участка, занятого ветхой застройкой.

Для оценки повышения эффективности использования застроенного земельного участка, предложена соответствующая методика оценки эффективности использования земель реконструируемых кварталов ветхой застройки.

Методика предлагает выполнение следующих этапов.

Этап 1. Анализ территории города и выявление экономически привлекательных кварталов городской территории и земельных участков, занятых ветхим жилищным фондом, проведение реконструкции на которых будет прибыльной для частных инвесторов. Для этого проводится классификация таких территорий (земельных участков) по степени их экономической привлекательности для частных инвесторов (рассчитывается коэффициент градостроительной ценности для каждого вида разрешённого использования земельного участка; рассчитывается показатель качества улучшений, предполагаемых к возведению на данном земельном участке; анализируется ценовая ситуация на соответствующем локальном рынке. Комплексное рассмотрение этих трёх характеристик позволит определить максимальную стоимость единого объекта недвижимости в целом или единицы измерения его, например, стоимость одного квадратного метра общей площади).

Этап 2. Моделирование стратегий застройки земельных участков для обеспечения получения максимальной прибыльности от реализации проекта развития застроенной территории с учетом совокупности различных факторов и ограничений и затрат, осуществлённых инвестором при возведении улучшений на данном земельном участке. На данном этапе используется анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Критерием выбора оптимального варианта служит рыночная стоимость земельного участка, определённая с использованием принципа остаточной продуктивности.

Этап 3. Расчет величины поступлений, которые может получить город от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное ему (им) право реализации проекта реконструкции земельного участка (сумма денежной компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру). Сопоставление рыночной стоимости земельного участка, соответствующей варианту лучшего и наиболее эффективного использования, с величиной компенсации.

После того, как установлена возможная рыночная стоимость вновь создаваемого объекта, формируются альтернативные варианты освоения земельного участка и определяется остаточная стоимость земельного участка по каждому из альтернативных вариантов. Для такого определения предлагаем воспользоваться методами доходного подхода, основанными на принципе «остаточной продуктивности». По нашему мнению такие методы в условиях активного рынка коммерческой недвижимости города Москвы являются наиболее надёжным инструментом оценки и анализа инвестиций в развитие застроенных территорий.

Один из предлагаемых методов базируется на дисконтировании затрат по созданию единого объекта недвижимости и денежных потоков, генерируемых единым объектом недвижимости, по каждому из альтернативных вариантов. При этом предлагаем использовать переменную ставку дисконта.

На этапе прогнозного периода (от его начала до момента получения первого дохода) используется ставка, характерная для данного локального рынка недвижимости. Она может быть рассчитана или методом анализа доходности альтернативных инвестиций, или методом сравнения продаж. Исходя из собственной оценочной практики и опубликованных аналитических материалов автор предлагает её устанавливать от 10 до 12% в зависимости от типа анализируемой недвижимости.

На этапе прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода ставка дисконта увеличивается до «справедливой» или нормальной нормы прибыли на вложенный капитал, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории, в которую он вкладывает инвестиции. Таковой автор предлагает норму в 30%.

Модель расчёта стоимости земельного участка предлагается нами в виде следующего алгебраического выражения:

,

где C - стоимость земельного участка; D_i – доход генерируемый объектом недвижимости на i-том интервале прогнозного периода; P_i – затраты, произведённые инвестором на i-том интервале прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; P_j – затраты, произведённые инвестором на j-том интервале прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода; y - ставка дисконта, характерная для данного локального рынка недвижимости; Y – ставка дисконта, соответствующая величине нормальной прибыли, ожидаемой инвестором от проекта развития застроенной территории; n – количество интервалов прогнозного периода от его начала до момента получения первого дохода; m- количество интервалов прогнозного периода от момента получения первого дохода до конца прогнозного периода.

В доходы, генерируемые единым объектом недвижимости в прогнозном периоде, включаются: структурированные во времени поступления от аренды нежилых помещений, от аренды машиномест, поступления от продажи объекта в конце прогнозного периода (таблица 2):

Таблица 2

Оценка рыночной стоимости земельного участка, занятого ветхой застройкой, млн. руб.

№№	Наименование денежных потоков	Временные периоды осуществления проекта – кварталы
1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	5 кв.	6 кв.	7 кв.	8 кв.	9 кв.	10 кв.	11 кв.	12 кв.	13 кв.	14 кв.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
1	Подготовительные работы	-8,2	-8,57	-0,62	-0,2	-0,26	-0,78	-1,0
2	Проектно-изыскательские работы	-0,54	-0,08		-0,34	-2,11	-0,64	-30,71
3	Обслуживание инвестиционного проекта	-,045	-1,17	-2,89	-2,03	-1,15	-2,65	-3,25	-6,73	-3,25	-3,48	-3,25	-3,25	-3,25	-3,25
4	Снос ветхих зданий и новое строительство						-6,0	-233,1	-355,2	-355,2	-338,3	-50,7
5	Приток от продажи жилых помещений										75,6	213,3	428,0	958,5	1 116,2
6	Приток от продажи нежилых помещений												180,0	180,0	249,4
7	Приток от продажи машиномест												27,0	36,4	44,6
8	Сальдо оттоков	-9,2	-9,8	-3,1	-2,6	-3,5	-4,2	-41,0	-236,7	-358,6	-358,8	-341,7	-341,7	-54,1	-3,2
9	Сальдо притоков										75,6	213,3	635,0	1175,0	1410,1
10	Коэффициент дисконтирования	0,971	0,943	0,915	0,888	0,863	0,838	0,813	0,789	0,766	0,485	0,451	0,420	0,391	0,363
11	Стоимость земельного участка (чистая текущая стоимость денежных потоков)	-8,9	-18,2	-21,0	-23,3	-26,3	-29,9	-63,2	-250,1	-524,9	-662,3	-720,3	-597,1	-159,3	757,3

К затратам, произведённым инвестором в прогнозном периоде, относятся все затраты, связанные со строительством и эксплуатацией улучшений земельного участка от момента начала осуществления инвестиционного проекта до конца прогнозного периода. К ним относятся: документальное оформление отвода и аренды земельного участка; затраты на участие в конкурсе (аукционе) по выкупу права аренды земельного участка; подготовка исходно разрешительной документации; изыскательские работы; документальное оформление реконструкции и сноса зданий; инжиниринговые услуги; подготовка проектной документации: концепция, проект планировки, рабочий проект, рабочая документация; авторский надзор за строительством; вознаграждение заказчику; обслуживание инвестиционной деятельности; реклама; паспортизация квартир; переселение жителей: покупка квартир, транспортные и погрузочные работы по переселению; освоение площадки: снос, новое строительство.

Второй предлагаемый метод представляет собой вариант метода прямой капитализации чистого операционного дохода. Для его реализации определяются затраты инвестора на создание улучшений на анализируемом земельном участке и чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости по каждому из выбранных вариантов. Затем производится разделение чистого дохода, полученного от единого объекта недвижимости (земля + здание), на две части: доход, относящийся к зданиям, и доход, относящийся к земельному участку. Затем доход, относящийся к земельному участку, капитализируется в его остаточную стоимость. Для расчёта используется следующая формула:

,

где: C – стоимость земельного участка; D – стабильный чистый операционный доход, генерируемый единым объектом недвижимости; P – стоимость улучшений; K_b – коэффициент капитализации для улучшений; K_l – коэффициент капитализации для земельного участка.

Полученные показатели стоимости земельного участка сопоставляются друг с другом. По наибольшей стоимости выбирается вариант развития застроенного земельного участка, который признаётся оптимальным (то есть вариантом лучшего и наиболее эффективного использования).

После этого выполняется 3-ий этап: расчет величины поступлений, которые может получить бюджет города от частного(ных) инвестора(ов) за предоставленное право реализации проекта реконструкции земельного участка и полученная величина сопоставляется с расчётной стоимостью земельного участка (таблица 3):

Таблица 3

Экономический эффект, получаемый от использования предложенной

методики

Показатели	Центральная часть города	Периферийная часть города
млн. руб./ га застроенной территории	%	млн. руб./ га застроенной территории	%
Денежная сумма, выплачиваемая инвестором городу, исчисленная по действующей методике	1572,2	100	485,5	100
Денежная сумма, выплачиваемая городу, исчисленная по предложенной методике	1388,9	88,5	471,9	97,2
Величина экономического эффекта	183,3	11,5	13,6	2,8

Исследования, выполненные в ходе написания диссертационной работы, показали, что реализация проектов реконструкции земельных участков городских территорий, занятых ветхой застройкой, часто приводит к существенному превышению поступлений инвестора над его затратами. Величина такого превышения в экономическом смысле является созданной городом, а не заработанной инвестором, рентой. Поскольку стоимость земельного участка есть рычаг эффективного управления земельными ресурсами города, то оценка реальной стоимости земельного участка, позволит изымать часть этой ренты в пользу городского сообщества, что должно считаться справедливым и необходимым.

Выводы и предложения

1. Процесс инвестирования в жилищное строительство крупнейшего российского города, несомненно, выгодный. Такая ситуация объясняется высоким платежеспособным спросом. Однако свободных земель для застройки у такого города практически нет. Поэтому для выполнения перспективных городских градостроительных программ становится необходимостью использование застроенных ветхим жилищным фондом микрорайонов, кварталов, земельных участков.

2. Достижение рационального землепользования на земельных участках, застроенных ветхим фондом, в таких городах становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов управления их градостроительным развитием. В первую очередь застраиваются те земельные участки, преобразование которых целесообразно с экономической точки зрения, как для инвестора, так и городского сообщества. При этом неукоснительно должен соблюдаться градостроительный регламент, законодательно установленный правилами землепользования и застройки. К таким участкам относятся те, что имеют максимальную стоимость при их оптимальном использовании.

3. Застроенные земельные участки города с точки зрения инвестиционной привлекательности для потенциального инвестора могут быть отнесены к одной из трёх категорий: привлекательные, не привлекательные и средние. Поэтому задачей повышения эффективности использования таких участков становится определение их инвестиционной привлекательности. В качестве критерия оценки инвестиционной привлекательности предлагается использовать ценность таких земель, выражаемую показателем рыночной стоимости, который можно определить путём выполнения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка. То есть оценка является частью механизма, который используется для вовлечения в товарно-денежные отношения земельных участков города и основой эффективного управления землепользованием города.

4. Сложившийся в администрации города экономический и организационный механизм управления развитием застроенных территорий не всегда учитывает в полном объёме величину земельной ренты, создаваемую конкретным земельным участком при осуществлении принятого инвестиционного проекта. Следовательно, в ряде случаев городской бюджет не получает свою часть «сверхприбыли», создаваемой в результате градостроительного преобразования на земельных участках с устаревшим типом землепользования. Анализ существующего подхода к выбору стратегии развития застроенной территории показал, что этот подход основывается на субъективных оценках инвестора и соответствующих городских служб и требует своего совершенствования, в первую очередь, путём внедрения при принятии управленческого решения по повышению эффективности использования застроенного земельного участка анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

5. Определение лучшего и наиболее эффективного использования застроенного земельного участка следует выполнять на основе методологического принципа оценки с аналогичным названием. Критерием оценки эффективности использования является в этом случае максимальная стоимость земельного участка, соответствующая виду использования, установленному градостроительным регламентом. Для оценки стоимости предложены методы, основанные на теории рентной стоимости земельного участка и принципе остаточной продуктивности земельного участка, используемого как фактор производства в экономике города (где земля выступает как пространственный операционный базис).

6. На предполагаемое использование территории и ценность земельных участков в городе влияет множество факторов. В работе выявлены наиболее существенные из них и предложены методики: выбора застроенного земельного участка для освоения путём реконструкции; стратегии его использования, в основе которой лежит анализ рынка недвижимости и экспертные методы оценки градостроительной ценности территории; показателя качества предлагаемого к строительству объекта с использованием выявленных факторов.

7. По результатам выполненного исследования разработан алгоритм экономической оценки земельных участков и методика его применения. Проведённые экспериментальные расчёты позволили выявить экономический эффект, получаемый при изменении характера землепользования конкретных застроенных земельных участков, отобранных с применением предложенной методики. Достоинства разработанного алгоритма и методики заключаются в том, что они позволяет инвестору-застройщику и соответствующим службам города при обосновании принимаемого решения по повышению эффективности использования земельного участка решить следующие задачи:

- определить зоны города целесообразные для развития застроенных земельных участков с точки зрения рыночной ситуации;

- определить требуемый рынком класс качества проектируемого объекта;

- определить существующий на рынке диапазон удельной цены предложения для объектов данного класса в данном месте;

- оценить рыночную стоимость земельного участка, предназначенного к освоению, и её превышение над передаваемой городу суммой денежной компенсации, рассчитываемой по действующей методике;

- заключить соглашение по совершенствованию использования застроенного земельного участка, учитывающего обоюдные интересы: желаемую, с точки зрения инвестора, прибыль и дополнительные поступления в городской бюджет, позволяющие решать имеющиеся социальные проблемы.

8. Проведённые, по разработанной методике, расчёты для земельных участков, занятых ветхой застройкой, в центральном и срединном районе г. Москвы показали, что, продавая право аренды этих участков, город не получает до 20 тыс. руб. единовременной платы с каждого квадратного метра земельного участка. Предложенная методика позволит получить годовой эффект в сумме до 180 млн. руб. с каждого гектара земель, занятых ветхой застройкой и подлежащих реконструкции, в центре города и около 13 млн. руб. с гектара - на удалённых от центра земельных участках.

Список опубликованных работ по теме диссертации

1. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. – М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. – с. 368-379. (общий объём 0,7 п.л., авт. 0,5 п.л.)
   
2. Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. – М.: ГУЗ, 2001. – с. 88-92. (авт. 0,5 п.л.)
   
3. Севостьянов В.А., Папаскири Т.В., Медведев О.И., Некрасов А.Н., Кондауров Д.А., Подчуфаров С.К. Проектирование интерактивного учебника [Текст]/ Т.В. Папаскири, О.И. Медведев, А.Н. Некрасов, Д.А. Кондауров, С.К. Подчуфаров, В.А. Севостьянов // Итоги исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г. Сб. научных трудов. Т.1. Землеустройство, кадастры и земельное право. М.: Гос. ун-т по землеустройству. – М.: 2002. – с. 276-282. (общий объём 0,4 п.л., авт. 0,1 п.л.)
   
4. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке их кадастровой стоимости [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института РЭА, Выпуск 2. – М.: Изд-во Россельхозакадемии, 2002. – с.337-347. (общий объём 0,6 п.л., авт. 0,4 п.л.)
   
5. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Фомин А.В. Особенности урбанизации в России и учёте её как фактора, влияющего на цену городской земли[Текст]/ В.А. Севостьянов, А.В. Севостьянов, А.В. Фомин // Проблемы землепользования, землеустройства и земельного кадастра/сост. Т.П.Турчанова. В 2т., том 2.- М.: Гос. ун-т по землеустройству. – М.: 2003.- с.95-104. (общий объём 0,5 п.л., авт. 0,2 п.л.)
   
6. Севостьянов В.А., Новиков А.В. Некоторые вопросы совершенствования кадастровой оценки земель портовых городов [Текст]/ А.В. Новиков, В.А. Севостьянов // Научное и кадровое обеспечение формирования земельно-имущественного комплекса России. – М.: Гос. ун-т по землеустройству. – М.: 2005. – с.105-108. (общий объём 0,3 п.л., авт.0,1)
   
7. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Шевцова Е.Б. Оценка перспективного развития земельного участка в реконструируемом квартале жилой застройки [Текст]/ А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, Е.Б. Шевцова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Научно-практический ежемесячный журнал. №5, 2006. – с. 73-83. (общий объём 1,0 п.л., авт. 0,5)
   
8. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В., Старков А.А. Государственная кадастровая оценка земель поселений [Текст]: метод. указания для вузов / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, А.А. Старков; Гос. ун-т по землеустройству. – М.: 2006.- 21 с. (общий объём 1,5 п.л., авт. 0,5)
   
9. Севостьянов В.А. Совершенствование организации территорий поселений в условиях рыночной экономики (теория, методика, практика) [Текст] Монография / Под общей ред. Н.Г. Конокотина, О.Р. Дрогицкой. – М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2006. – с. 91-113. (авт. 1,0 п.л.)
   
10. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города [Текст]/ Н.Г. Конокотин , В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. – с. 88-91. (общий объём 0,5 п.л., авт. 0,4)