1. Понятие кредитоспособности

Вид материала

Содержание

3. Анализ обеспеченности как одного из принципов кредитования.
3.2. Оценка обеспечения кредита.
Остаточная балансовая стоимость
Залог товаров в обороте
Общая залоговая стоимость
3. Обеспечение – поручительство третьего лица.
3.3. Методы оценки залогового имущества.
3Оценка различных видов имущества

Подобный материал:

1 2 3 4 5

Сравнительный анализ коэффициентов финансовой устойчивости и платёжеспособности, рассчитанных на основании балансов предприятия по состоянию на:

01.01.98 01.01.99 01.04.99

- коэффициент соотношения 0,86 1,49 1,66

заёмных и собственных На 1 грн. собственных средств предприятия

источников средств по состоянию на 01.04.99 приходится 1,66

(норматив не более 1,0) заёмных. Возрастающая динамика коэффи-

циента свидетельствует об ухудшении

структуры пассивов предприятия.

КЗ1 = 126,6 / 85,1 = 1,49

КЗ2 = 156,9 / 94,4 = 1,66

- коэффициент инвестирования 2,47 1,71 1,86

(норматив не менее 1,0) Основные фонды предприятия полностью

инвестированы за счёт собственных

источников средств.

КИ1 = 85,1 / 49,7 = 1,71

КИ2 = 94,4 / 50,8 = 1,86

- коэффициент маневрирования 0,59 0,42 0.46

(норматив не менее 0,5) Собственные источники средств предприятия

на 46% вложены в оборотные активы, что

для производственных предприятий

является позитивным моментом.

КМ1 = (85,1 – 49,7) / 85,1 = 0,42

КМ2 = (94,4 – 50,8) / 94,4 = 0,46

- коэффициент участия 0,76 0,4 0,35

собственных средств в Ухудшение динамики коэффициента связано

запасах и затратах с резким увеличением производственных

(норматив не менее 0,5) запасов и выходом на новые объёмы произ-

водства за счёт заёмных источников.

КУ = (85,1 – 49,7) / 89,1 = 0,4

КУ = (94,4 – 50,8) / 125,9 = 0,35

- коэффициент общей 1,69 1,28 1,28

ликвидности В сложных условиях расширения производ-

(норматив 1,75 – 2,0) ства и привлечения заёмных источников

средств предприятию удаётся сохранить

платёжеспособность на достаточном уровне.

- коэффициент мгновенной 0,08 0,018 0,03

ликвидности На отчётные даты величина денежных

(норматив 0,2 – 0,25) средств на р/счёте ниже нормативной.

Предприятие старается максимально за-

пускать денежные средства.

КЛ1 = 2,4 / 126,6 = 0,018

КЛ2 = 4,3 / 156,9 = 0,03

- рентабельность активов За 1998г. – 0,1, на каждую 1 грн. активов

(показатель рассчитан по заработано по итогам года 10 коп. прибыли.

итогам 1998г.)

- оборачиваемость баланса За 1998 оборачиваемость баланса составила

(показатель рассчитан по 3,14 грн., т.е. каждая 1 грн. активов пред-

итогам 1998 года) приятия приносила 3,14 чистой выручки. Это

свидетельствует о том, что предприятие

может расплатиться по своим обязательствам

- оборачиваемость дебиторской 38,4 34,4

задолженности, дни Высокая оборачиваемость дебиторской

(тенденция к уменьшению, задолженности.

норматив 30 – 60 дней)

- оборачиваемость кредиторской 38,4 50,6

задолженности Снижение оборачиваемости произошло за

(тенденция к уменьшению, счёт увеличения кредиторской задолжен-

норматив 30 – 60 дней) ности и вложения её в производственные

запасы, из которых продукция ещё не

произведена. Но значение показателя

остаётся в пределах норматива.

Ухудшение динамики некоторых финансовых коэффициентов связано с проводимым предприятием расширением производственной базы и выходом на новые объёмы производства, что обусловлено процессом развития предприятия, когда становится необходимым новый количественный и качественный виток деятельности.

Но для расширенного воспроизводства собственных средств у предприятия не хватает и расширение осуществляется в основном за счёт заёмных источников, что и приводит к напряжению в финансовом состоянии. В целом финансово-имуществленное состояние предприятия не вызывает опасений, даже при условии значительных капиталовложений.

Деятельность предприятия характеризуется:

1.Высокой деловой активностью.

2.Высоким уровнем менеджмента и маркетинга.

3.Полиграфичесвая продукция предприятия имеет высокий уровень дизайна и отличное качество.

4.Среднемесячные поступления денежных средств на расчётный счёт значительны и превышают сумму кредита.

5.Оборачиваемость дебиторской и кредиторской задолженности сопоставимы с оборачиваемостью предприятий торговли, что в нынешних условиях для предприятий-производителей очень редко. А высокая оборачиваемость активов является залогом возврата кредитных средств.

6.Динамика объёмов реализации возрастающая, достигнутые объёмы не вызывают сомнения в погашении кредита.

3. АНАЛИЗ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ КАК ОДНОГО ИЗ ПРИНЦИПОВ КРЕДИТОВАНИЯ.

3.1. Залог и его виды.

Одним из принципов банковского кредитования является обеспеченность обязательств заёмщика. Обеспечение обязательств может достигаться за счёт залога имущества, гарантии, страхования кредита и др. Банк может уменьшить риск неплатежа, потребовав у клиента передачи ему части имущества в качестве гарантии своевременного погашения ссуды.

Залогом могут быть обеспечены обязательства юридических и физических лиц. Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть передано в залог, а также ценные бумаги и имущественные права.

Имущество и другие формы обеспечения заёмщика перед банком должны удовлетворять таким условиям:

Высокая ликвидность – способность активов к быстрой реализации в денежные средства.
Способность к долгосрочному хранению – минимум в течение погашения ссуды.
Стабильность цен на заложенное имущество, отсутствие резких её колебаний.
Минимальные затраты по хранению и реализации залога.
Защита прав кредитора на владение имуществом.
Лёгкая идентификация товара и отсутствие утраты им потребительских свойств.

В зависимости от того, насколько залог отвечает этим требованиям, определяют размер и срок кредита. Залог должен обеспечить не только возврат основной суммы долга, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Необходимо также учитывать то, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться, следовательно, стоимость залога должна превышать размеры запрашиваемой ссуды.

Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности. Конкретно в качестве залога могут выступать: предприятия в целом (комплекс), товарно-материальные ценности, транспорт, ценные бумаги, драгоценные металлы, валютные средства и др.

Различают такие виды залога:

Залог с оставлением имущества у залогодателя: залог товаров в обороте, товаров в переработке, недвижимого имущества.
Залог с оставлением предмета залога у залогодержателя:

твёрдый залог – передача товаров и другого имущества и хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заёмщика под замком

залог прав – в качестве заклада выступают документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде прав владения имуществом, прав на объекты интеллектуальной собственности.

Кроме того, возможны некоторые другие формы передачи обеспечения. Например, переход обеспечения в полную собственность банка. Этот трансферт оформляется специальным соглашением, которое предусматривает обратный переход собственности к заёмщику только после полного и своевременного погашения долга. Передача собственности во владение банка лишает заёмщика возможностью распоряжаться своей собственностью. Однако кредитор не может продать залог, если это право не предусмотрено договором.

Рассмотрим материальные формы обеспечения.

Обеспечение недвижимым имуществом. В качестве залога могут выступать земельные участки, производственные и с/х постройки, жилые дома, квартиры, помещения, коммуникации. Как правило, используется при выдаче крупных долгосрочных ипотечных кредитов. Земля считается очень надёжным залогом при заключении кредитной сделки, так как никогда не теряет полностью своей стоимости и в основном растёт в цене. Вместе с тем, у недвижимости есть некоторые недостатки: иногда возникают трудности реальной оценки её стоимости, значительные формальности при оформлении закладной, сложности реализации.
Обеспечение ценными бумагами. В залог принимаются государственные ценные бумаги и бумаги предприятий. Этот вид обеспечения удобен для банков вследствие лёгкости передачи права собственности, лёгкость реализации на рынке, отсутствие формальностей при осуществлении сделок, отсутствие издержек при хранении. Однако цена на ценные бумаги может значительно колебаться, поэтому обязательным условием является их высокая ликвидность. Акции многих компаний могут не обращаться на рынке, что делает затруднительным определение их истинной цены. Наиболее ликвидными считаются государственные ценные бумаги.
Обеспечение движимым имуществом. В качестве залога используются следующие виды движимого имущества: машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, скот, механизмы (для промышленных, торговых, с/х и других фирм), личные автомобили и другие товары длительного пользования (для индивидуальных заёмщиков). Закладная на движимое имущество дает право кредитору в случае неплатежа продать с торгов заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды.
Гарантия третьих лиц. Гарантия (поручительство) представляет собой обязательство третьего лица погасить долг заёмщика в случае его неплатёжеспособности и оформляется в виде самостоятельного обязательства гаранта. В роли гаранта могут выступать банки, предприятия, другие организации.
Переуступка дебиторской задолженности. Состоит в передаче банку счетов, которые подлежат оплате за поставленные заёмщиком товары (услуги, работы). Существует две формы:

без извещения дебиторов. Денежные поступления от дебиторов передаются заёмщиком банку.
с извещением дебиторов, когда дебиторы непосредственно рассчитываются с банком.

Переуступка контрактов – эта форма обеспечения используется при предоставлении ссуд строительным организациям и фирмам, которые совершают регулярные поставки товаров, услуг по контракту. Заёмщик уступает банку контракт, в результате чего поступления от покупателя передаются банку в счёт погашения задолженности.
Обеспечение товарными запасами. В качестве залога выступают партии сырья, материалов, готовой продукции. Предпочтение отдаётся товарам, которые продаются на биржах. Одним из условий применения является страховка. Оформляется с помощью складского свидетельства, если товары передаются на хранение складской фирме. Товары могут храниться и на складе заёмщика, тогда клиент отвечает за сохранность товаров.
Обеспечение путевыми документами. Используется при краткосрочном кредитовании торговых операций. В качестве залога выступают документ – коносамент. Коносамент представляет собой документ, выдаваемый перевозчиком (железной дорогой или компанией морских перевозок) о принятии товаров для транспортировки.

3.2. Оценка обеспечения кредита.

Основной целью анализа предлагаемого обеспечения является определение уровня ликвидности (способности к быстрой реализации без значительных потерь) и реальной рыночной стоимости (стоимости возможной реализации).

Общая характеристика:

Список имущества, предлагаемого в обеспечение.
Предполагаемая залоговая стоимость.
Коэффициент покрытия кредита (залоговая стоимость/сумма кредита),%
Альтернативные варианты обеспечения (за счет чего возможно усилить залог).

1. Залог основных средств.

Залог недвижимости.

Таблица №3.

Краткая характеристика объекта недвижимости, предлагаемого в залог

Наименование объекта	Характеристика
Год введения в эксплуатацию
Адрес
Наличие право устанавливающих документов (справка - характеристика БТИ, договор купли-продажи и т.д.)
Инфраструктура (водо-, энергоснабжение, подъездные пути и т.д.)
Общая площадь
Кол-во этажей
Функциональное использование (жилое, административное, производственное строение)
Первоначальная балансовая стоимость
Остаточная балансовая стоимость
Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет)
Оценочная стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Залоговая стоимость 1 кв.м
Сравнительные цены 1 кв.м схожего имущества в регионе
Возможные покупатели залогового имущества
Случаи реализации (покупки) аналогичных объектов в регионе

Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение.

Залог оборудования и транспортных средств.

Таблица №4.

Краткая характеристика оборудования, предлагаемого в залог

Наименование оборудования	Характеристика
Год введения в эксплуатацию
Когда, где и кем зарегистрировано
Место нахождения
Производитель
Первоначальная балансовая стоимость
Остаточная балансовая стоимость
Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет)
Оценочная стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Возможные покупатели залогового имущества
Случаи реализации (покупки) аналогичного имущества в регионе

Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение.

Залог товаров в обороте (запасы готовой продукции, сырья и материалов, товарных остатков).

Таблица №5.

Характеристика товаров.

Наименование	Характеристика
Место расположения
Количество
Балансовая стоимость за ед.
Общая балансовая стоимость
Предполагаемая залоговая стоимость
Общая залоговая стоимость
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на начало года, грн.
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на последнюю отчетную дату, грн.
Остаток продукции (товаров, запасов) на дату рассмотрения, грн.
Возможность и механизм осуществления регулярного контроля за наличием и сохранностью залогового имущества.
Возможные покупатели залогового имущества

Анализ проводиться по каждому виду продукции (товаров, сырья) или по основным группам.

3. Обеспечение – поручительство третьего лица.

Анализ платежеспособности потенциального поручителя проводится в соответствии с рассмотренной методикой оценки кредитоспособности.

При имущественном поручительстве анализ имущества, предлагаемого в обеспечение поручителем, проводится в соответствии с данной методикой.

Вывод по результатам анализа информации:

наличие обеспечения, рыночная стоимость которого достаточна для покрытия кредита
анализ уровня ликвидности обеспечения
анализ возможных механизмов реализации обеспечения
альтернативные варианты обеспечения

3.3. Методы оценки залогового имущества.

В соответствие со статьями Гражданского Кодекса Украины залог является одним из способов обеспечения обязательств. В свою очередь залоговые правоотношения регулируются Законом Украины «О залоге». В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В случае передачи банку имущества в залог, а также обращения взыскания на предмет залога банк часто сталкивается с задачей его оценки, т.е. определением вида и размера стоимости, по которой этот объект можно продать с учетом интересов каждой из сторон залоговых отношений.

Виды стоимостей, которые применяются в практике оценки, определены в двух документах, которые регламентируют деятельность оценщиков:

А) «Международные стандарты оценки» (МСО), утвержденные Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества:

Б) «Нормы профессиональной деятельности оценщика», утвержденные Украинским обществом оценщиков (УТО).

Эти документы являются обязательными для руководства при проведении процедуры независимой оценки экспертами-профессионалами в Украине.

В соответствие с МСО стоимость является экономическим понятием, которое устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость – это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствие с выбранными критериями определения стоимости.

В соответствии с нормами УТО:

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть разумно длительным. Таким образом, оценка по рыночной стоимости приемлема только при наличии условий честного соглашения и разумно длительного периода реализации объекта.

Разумно длительный период реализации объекта – это период реализации объекта при условии, что он предложен по рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо длительным с точки зрения типичного продавца активов данного вида.

Основными общепризнанными в мировой практике методами оценки являются:

Метод затрат
Метод аналогов продаж
Метод доходности

Метод затрат – используется при определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его износа. Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее существует много случаев, когда целесообразным является применение данного метода (например, при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов имущества, разделе имущества в судебном порядке между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и др.).

Стоимость замещения – это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и т.д.

Восстановительная стоимость - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения из таких же материалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения.

Затратный подход базируется на трех методах:

Метод единичных показателей или сравнительной единицы – основан на сравнении стоимости единицы площади (объема) оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади (объема) подобного типового сооружения с последующей корректировкой соответственно условиям рынка и физических отличий;
Поэлементный метод (разбивки) – стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов – фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д., причем стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы прямых и непрямых затрат, которые необходимы для формирования единичного объема;
Метод количественного анализа (сметный) – самый точный и при этом наиболее трудоемкий. Данный метод основан на абсолютно точном определении всех позиций, которые имеют отношение к строительству сооружения и включает все затраты на строительство нового сооружения, которые предусмотрены проектно-сметной документацией.

Общий порядок расчетов затратным методом следующий:

Проводится анализ структуры объекта, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет проводиться дифференцировано различными методами;
Осуществляется выбор соответствующего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта, и выполняются необходимые расчеты;
Определяется реальный износ компонента объекта;
Проводится расчет остаточных стоимостей компонентов и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточную стоимость на дату оценки определяют путем вычитания от стоимости величины накопленного износа (физического, морального, экономического).

Метод аналогов продаж – используется при оценке рыночной стоимости объекта, исходя из данных о недавно реализованных сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответствие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.

При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами. К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка, местонахождение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и т. п.

Этапы оценки с использованием сравнительного подхода:

Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с объектами-аналогами на данном рынке; определение сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по своим функциям и параметрам
Проверка информации обоснованности цен (установление фактов – не находилась ли любая из сторон сделки в затруднительных обстоятельствах, обладали ли обе стороны типовой для данного рынка информацией и поступали ли рационально, соответствовали ли оплата или финансирование сделки нормальным рыночным условиям)
Детальное сравнение объекта с каждым из аналогов и выявление различий по дате продажи, потребительским характеристикам, местонахождению, наличием дополнительных элементов и т. п., которые фиксируются и учитываются
Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на выявленные различия с объектами-аналогами на основе анализа и полученных расчетных величин.

Метод потенциальной доходности - базируется на принципе ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения. Данный подход базируется на двух наиболее распространенных методах – методе дисконтированных доходов и методе прямой капитализации.

Метод дисконтированных доходов (непрямой капитализации) предусматривает перерасчет будущих доходов, ожидаемых инвестором в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают в себя:

Изменяющийся во времени денежный поток от эксплуатации или чистый доход от владения собственностью, который получает инвестор в виде дивидендов, арендной платы и т. п.
Денежные поступления от продажи объекта.

Последовательность расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных доходов:

Определение общего срока владения объектом оценки, исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы объекта, установления периодичности поступлений будущих доходов (год, квартал или месяц)
Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индекс обесценивания денежных потоков на срок владения объектом
Прогнозирование общего объема доходов по периодам поступления
Прогнозирование стоимости объекта в конце срока владения им. При этом учитывается, что стоимость земли возрастает со временем ее использования, а другое имущество подвержено физическому износу
Определение ставки дисконта для объекта оценки, уровень которой зависит от степени риска. Ставка дисконта рассматривается как нижний граничный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта. Если инвестор вкладывает свои средства, то в качестве ставки дисконта берут депозитную ставку, если он планирует использовать заемные средства, то процентную ставку, а при смешанной форме финансирования – средневзвешенное значение между этими ставками.

Метод прямой капитализации – используется при условии неизменности доходов во времени. Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

С = Д / К ,

где: С – стоимость имущества

Д – доход от владения имуществом или от его эксплуатации;

К – коэффициент (ставка) капитализации.

В зависимости от характера объекта и условий оценки коэффициент капитализации определяется следующими методами:

метод суммирования (кумулятивный метод), согласно которому коэффициент определяется как сумма процентной (без рисковой) ставки и ставок (премий) за риск инвестиций в конкретное предприятие, связанных с ликвидностью объекта оценки, специфическими рисками присущими данному объекту (форма инвестиций, структура капитала – соотношение собственных и заемных средств, товарная и территориальная диверсификация, уровень менеджмента и прочие риски, связанные с характером деятельности предприятия). При этом, сейчас в Украине безрисковую ставку рассчитывают исходя из средней ставки по долгосрочным валютным депозитам для юридических лиц в наиболее стабильных банках, сумма которых соизмерима с возможной стоимостью объекта оценки, «очищенной» от возможной инфляции. Риски определяются оценщиками, как правило, методом экспертных оценок и колеблются в пределах 0 - 5 % каждый. В целом, на рынке недвижимости в Украине, в зависимости от степени привлекательности недвижимости, выделяют следующие группы объектов с соответствующими ставками капитализации:

Особо привлекательная недвижимость – 20 - 25%
Средне привлекательная недвижимость – 25 - 28%
Непривлекательные объекты – 28 - 32%.

метод анализа данных рынка, согласно которому коэффициент капитализации определяется, как среднее значение расчетных величин отношения чистого операционного дохода полученного от эксплуатации объекта-аналога к его стоимости
метод связанных инвестиций, который используется для составных частей недвижимости (как земли, так и имущества, размещенного на ней). Коэффициент капитализации определяется как средневзвешенный показатель по формуле:

К = Уз х Кз + Уи х Ки

где: Уз – удельный вес земли в общей стоимости, %;

Уи – удельный вес имущества в общей стоимости, %;

Кз – ставка капитализации земли;

Ки – ставка капитализации имущества.

в случае если прогнозируется непрерывный (бесконечный) и постоянный во времени поток доходов ставка капитализации равна ставке дисконта

Выбор конкретного метода оценки зависит от вида объекта оценки ее цели. Во многих случаях расчета стоимости имущества пользуются несколькими методами, поскольку каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом при получении различных результатов необходимо их согласовать, т.е. определить стоимость, отдавая предпочтение тому или иному методу.

3Оценка различных видов имущества

Ипотека (недвижимое имущество)

Целостный имущественный комплекс

В мировой практике оценки имущества предприятий используют два основных подхода: оценка средств и оценка бизнеса. Первый подход состоит в простом суммировании стоимости средств, которые используются предприятием в собственной деятельности. Второй подход предусматривает оценку предприятия с точки зрения его доходности (применяется для рентабельных предприятий).

Здания и сооружения

Для оценки зданий и сооружений используют все три метода – аналогов продаж, доходности и затрат. При этом в зависимости от конкретной ситуации (специфики объекта оценки, наличия рынка и достоверной информации о рынке и т. п.) предпочтение отдают тому или иному методу.

Жилые здания, коттеджи, квартиры и гаражи

Преобладающим методом является метод аналогов продаж, это связано с тем, что рынок достаточно развит и имеется достаточная и достоверная информация. При этом можно использовать и другие методы.

Земельные участки

Преобладающим методом является метод доходности. При наличии достаточно развитого рынка и достоверной информации можно использовать метод аналогов продаж.

Объекты незавершенного строительства

Для оценки объектов незавершенного строительства используют, как правило, затратный метод. Однако можно использовать и другие методы (аналогов продаж или доходности) для определения стоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта. При этом учитывают физический износ объекта оценки и вычитают затраты на консервацию и расконсервацию объекта.

Движимое имущество

Машины и оборудование

Оценка серийного оборудования осуществляется с использованием метода аналогов продаж.

Для оценки несерийного оборудования используют затратный метод с учетом накопленного износа, а также доходный метод, в случае если возможно выделить часть дохода который приносит объект оценки.

При этом, если оборудование смонтировано, необходимо вычесть затраты на демонтаж, упаковку и транспортировку.

Транспорт

Для оценки транспорта, как и для оценки оборудования, используют метод аналогов продаж и затратный метод с учетом накопленного износа.

Ценные бумаги

При оценке ценных бумаг (акций, облигаций, облигаций внутреннего государственного займа, сберегательных депозитных сертификатов, векселей) используют доходный метод с учетом возможных рисков и метод аналогов продаж (на основе информации о котировках ценных бумаг на фондовом рынке).

Требования к отчету об оценке

В соответствии с «Нормами профессиональной деятельности оценщика», утвержденными УТО, отчёт об оценке должен содержать следующие разделы:

Идентификацию объекта оценки и объёма оцениваемых прав (интересов)
Цель оценки
Ожидаемый характер использования оценки
Определение видов стоимостей, которые рассчитывались
Дату оценки
Условия, которые ограничивают использование отчёта
Оценочную стоимость (значение)
Обоснование любого отступление от этих норм
Сертификат (письменное подтверждение оценщика корректности и независимости оценки, в соответствие с формой установленной «Нормами…» и приведенной ниже)

Blog

1. Понятие кредитоспособности

Содержание

Остаточная балансовая стоимость

Наименование

Общая залоговая стоимость