Geum.ru

Рыночной стоимости квартиры

Вид материалаОтчет

Содержание


оценка рыночной стоимости оцениваемого имущества Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта
Подобный материал:
1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   16

оценка рыночной стоимости оцениваемого имущества

  1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта


Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при определении стоимости оцениваемого объекта.

Как и стоимость, наилучшее и наиболее эффективное использование отражает мнение Исполнителя, исходящего из анализа господствующих рыночных условий. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчёте, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого имущества с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.

При определении вариантов наиболее эффективного использования оцениваемого объекта выделяются четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность – осуществимость физически реальных способов использования объекта оценки.

Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит действующему федеральному и местному законодательству, ограничивающему действия собственника по распоряжению объектом оценки.

Финансовая целесообразность (выгодность) – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта оценки должен обеспечить чистый доход собственнику (быть безубыточным).

Юридически правомочные и физически возможные способы использования объекта оценки анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и амортизацию основного капитала. Все способы использования, которые отвечают поставленному условию, давая положительный доход с достаточной отдачей на вложенный капитал, рассматриваются как финансово приемлемые и оправданные.

Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от эксплуатации, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Анализ вариантов использования условно свободного участка

Под рассматриваемым земельным участком понимается часть земельного участка, относящегося к зданию пропорциональная площади оцениваемого объекта. Из представленных для оценки документов достоверно установить площадь Земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, не представляется возможным. Поскольку объектом оценки является встроенное в здание помещение квартиры – снос объекта без причинения значительного ущерба другим собственникам жилья в доме невозможен. В связи с этим, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования условно свободного земельного участка нами не проводился.

Анализ использования участка с застройкой

На основании договора …. о долевом участии в строительстве жилого дома, оцениваемая квартира имеют назначение – жилое, а также входит в состав жилого многоквартирного дома.

В связи с этим, использование помещений под любые другие цели, кроме жилого использования, юридически неправомочен.

Поскольку в оцениваемой квартире была проведена незаконная перепланировка, будущий собственник при покупке данной квартиры, приобретает невозможность проведения каких либо сделок с объектом оценки, поэтому будет вынужден нести финансовые и временные затраты на узаконивание перепланировки, либо приведение оцениваемой квартиры в первоначальный вид, согласно технического паспорта.

Так как оцениваемая квартира находится в отличном состоянии, сделан ремонт, а также в результате перепланировки не было выявлено конструктивных изменений запрещающие данную перепланировку, мы пришли к заключению, что оцениваемая квартира, должна использоваться как жилое помещение с перепланировкой требующего согласования.

Допустимым вариантом использования объекта оценки является его эксплуатация для проживания, сдачи в аренду, или перепродажа на вторичном рынке. Указанные варианты являются также и финансово целесообразными.

Приобретение жилья для сдачи его в аренду в настоящее время не является типичной мотивацией для собственников квартир в новых домах, при приобретении жилья главным ориентиром является уровень стоимости аналогичных квартир на вторичном рынке, а не доход, который может быть ими сгенерирован.

Уровень арендной платы существенно зависит от состояния квартир, срока аренды, наличия дополнительного предоставляемого сервиса, т.е. плиты, бытовой техники (холодильник, телевизор, кухонная техника), мебели (очень важна комплектация).

Кроме того, важна локальная социальная среда окружения квартиры (соседи). В зависимости от расположения квартиры, возможны и сезонные колебания арендной платы (например, летнее повышение в курортных районах).

Заключение по наилучшему и наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта: на основании изложенного, мы считаем наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта – использоваться как жилое помещение с существующей перепланировкой. Единственно возможным вариантом получения дохода от объекта оценки это реализация его на открытом рынке.