Geum.ru

Пресс-служба фракции «Единая Россия» Госдума РФ

Вид материалаДокументы

Содержание


ТРЕТИЙ ПУТЬ. Ведомости, Синочкин Дмитрий, 21.03.2005, №48, Стр. 16П
Подобный материал:
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   ...   40

ТРЕТИЙ ПУТЬ.

Ведомости, Синочкин Дмитрий, 21.03.2005, №48, Стр. 16П


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Есть непреложный закон финансового рынка: бесплатных денег не бывает. Хочешь привлечь в строительство банковский ресурс - плати проценты. Используешь средства дольщиков - продавай квартиры на ранней стадии, существенно дешевле, чем после сдачи госкомиссии. Борьба за доступ к длинным деньгам - главная подоплека дискуссий вокруг ипотеки и долевого участия в строительстве.

За этими спорами в тени остается третий (кроме "долевки" и ипотеки) вариант участия граждан в строительстве жилья - жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Вроде бы правоведы попытались навести порядок в этой сфере, но большинство экспертов считают, что "дырок в заборе" остается предостаточно.

По данным Федеральной службы государственной статистики, из 1, 5 млн новых квартир, построенных с 2000 по 2003 г., только 2, 3% профинансированы с использованием накопительных схем. В Петербурге, по данным Межрегиональной федерации жилищных кооперативов, с 2001 г. около 1000 семей приобрели квартиры благодаря ЖНК.

Алгоритм дешевых денег

Типовая схема ЖНК выглядит примерно так. Инициаторы проекта организуют кооператив. Озабоченный жилищными проблемами гражданин становится пайщиком и вносит некую стартовую сумму, обычно небольшую, затем накапливает до 50% стоимости жилья (иногда - 20-30%). С этого момента начинается "период ожидания" (в большинстве кооперативов, как правило, год-два). Затем кооператив покупает для него квартиру, пайщик в нее вселяется и продолжает выплачивать остаток (срок выплат может существенно различаться - от трех лет аж до 25). Когда выплатит полностью, жилье переоформляется на пайщика.

Плюсы ЖНК очевидны. Кооператив - это не банк, ему не нужно получать лицензию, содержать солидный офис и выполнять требования ЦБ по резервированию. Поэтому для пайщиков кредитные средства, как бы они ни назывались, обходятся в 5-7% годовых. Важен также низкий порог участия - начинать можно хоть с $1000. Еще одно существенное преимущество: в ЖНК никто не интересуется официальным подтверждением размера доходов.

Есть, конечно, и минусы. ЖНК - дело относительно новое, у потенциальных участников мало опыта, практически нет правоприменительной практики. Профессиональные стандарты и система гарантий только складываются. Финансовый директор корпорации "Петербургская недвижимость" Максим Ельцов главным недостатком кооперативной формы участия в рынке жилья считает высокие трудно просчитываемые риски. Директор департамента жилищного кредитования компании "Адвекс-РОССТРО" Ирина Забродина говорит: "Мы редко рекомендуем нашим клиентам участвовать в кооперативах".

Подводные камни в этом сегменте рынка для неспециалиста неочевидны. Зато на броскую рекламу - "кредит под 5% на 25 лет" - граждане клюют охотно...

В Петербурге, по данным президента Ассоциации риэлторов СПб Павла Штепана, около десятка активно работающих кооперативов (без учета ЖСК, создаваемых под отдельный объект). Часть из них - "Строй и живи", ФСК "САС", "Невский терем", "Ваш выбор" - входят в профессиональные объединения. До последнего времени таким объединением была Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК), которая в феврале влилась в состав Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Остальные существуют сами по себе.

Специфика конструкции

По мнению Павла Штепана, все ЖНК можно разделить на три группы.

Первая - "пирамидальные". В самом деле: если пайщику, который вносит всего 10% стоимости жилья, уже через год обещают квартиру, то очевидно, что приобрести ее можно лишь за счет постоянного притока новых участников схемы, причем в прогрессии ("Ключевой вопрос можно сформулировать иначе, - комментирует Штепан, - откуда деньги?"). Судьба таких кооперативов, к сожалению, очевидна. Как и их пайщиков. В этой схеме выигрывают только те, кто стоит у самых истоков. Характерные приметы - очень выгодные условия, агрессивная реклама, иногда - использование принципов сетевого маркетинга. Порой в ответ на прямой вопрос "Откуда деньги?" можно получить замысловатые ссылки на некие суперприбыльные инновационные технологии. Вот, например, типичный диалог с интернет-форума ПО "Альтернатива" (многопрофильной компании, занимающейся в том числе вложением денег в кооператив). Вопрос: "За счет какой сферы деятельности поступают средства, предоставляемые обществом пайщикам?" Ответ: "Средства поступают от инвестиций и высокодоходных коммерческих операций"... Кооператив "Петрокредит" обещает своим пайщикам доходность по инвестированию в строительство "до 60% годовых"...

Кооперативы второго типа основаны на принципе "живой очереди". Они несколько более сбалансированны, здесь нет откровенного жульничества. Но нет и гарантий того, что "срок ожидания" окажется именно тем, который заявлен в рекламе. Один из руководителей комитета по жилищным кооперативам МАИФ Александр Самарцев предлагает использовать для анализа предложений четкий критерий: сколько квартир в месяц кооператив покупает. Если в нем, например, 50 пайщиков, а за год куплено 12 квартир, очевидно, что ждать вселения в свою - "в порядке живой очереди" - пайщику придется четыре года. Что бы ни говорилось в рекламе.

Вот, например, предложение от Потребительского общества "Гарант-Инвест": вступительный взнос - $500, 25% стоимости жилья надо выплатить на протяжении года, и через год уже можно въезжать. На квартиру оформляется залог, и далее пайщику предоставляется рассрочка на 25 лет, ежемесячные выплаты - всего $90. Вроде бы ничего противозаконного в таком предложении нет, но его экономическая обоснованность вызывает сомнения.

Наконец, самая малочисленная группа - финансово сбалансированные кооперативы. Например, в "Строй и живи" условия достаточно стандартные (и менее привлекательные, чем у многих других): 20% - первый взнос, два года - период накопления (до 50% суммы), затем - пять лет рассрочки. Важно другое: в кооперативе около 1000 пайщиков, уже куплено примерно 600 квартир, 90 человек выплатили свои паи полностью (стали собственниками). Ключевой момент - совокупная стоимость активов кооператива больше, чем сумма его обязательств. То есть теоретически "Строй и живи" может самоликвидироваться и в разумные сроки рассчитаться с пайщиками.

Особняком в схеме располагаются те программы, которые опираются на бюджетную поддержку. Например, в Башкортостане кооператив "Своими руками" действует девять лет, на средства пайщиков построено 12 000 квартир, сейчас в нем почти 30 000 членов. Масштаб впечатляет, но такой размах возможен лишь при использовании "административного ресурса". Осведомленные специалисты говорят, что в Башкортостане даже долги предприятий можно было конвертировать в кооперативные паи. Характерно, что аналогичную схему собираются внедрять в Татарстане и Ханты-Мансийском округе - не самые бедные регионы...

Криминальный аспект

Уязвимость ЖНК - в слабой информированности потенциальных участников. Положительный опыт еще только копится, зато негативные сюжеты становятся достоянием общественности немедленно.

Недавно в Петербурге было возбуждено уголовное дело в отношении генерального директора ПО "Альтернатива" Дмитрия Щербакова. Его подозревают в мошенничестве. В офисе компании проведен обыск, изъяты документы.

"Альтернатива" - предприятие многопрофильное. Потребительское общество занимается кредитованием, поставками компьютерной техники, продуктов питания. Важнейшее направление - покупка жилья для пайщиков. Щербаков проводил активную рекламную политику, разъяснял преимущества накопительной схемы в телепередачах, вел даже переговоры о приобретении собственного телеканала...

Основанием для возбуждения дела послужило заявление одной из клиенток "Альтернативы". Елена Кипер выплатила необходимые взносы и стала пайщиком потребительского общества, затем выбрала из базы данных ПО двухкомнатную квартиру на шоссе Революции, заплатила наличными $36 000. Через 40 дней Щербаков известил покупателя, что квартира передана быть не может, потому что хозяин не согласен. Клиентка связалась с владельцем квартиры и узнала, что продавать это жилье никто и не собирался. Она потребовала вернуть деньги. Ей начали возвращать - небольшими суммами и нерегулярно. По некоторым данным, квартира на шоссе Революции была "продана" дважды...

Семья Лученковых внесла $ 18 000 в 2003 г., сейчас пытается вернуть деньги через суд. Светлана Свирелыцикова заплатила $30 700 - с тем же результатом. Андрей Бушин - $18 500...

Пока в деле пять потерпевших. Скорее всего их будет гораздо больше, когда подойдут сроки предоставления квартир основной массе пайщиков (по предварительным данным, их несколько десятков человек). Сотрудники УБЭП считают, что деятельность "Альтернативы" устроена по принципу пирамиды. Получить комментарий самого Щербакова не удалось.

Кстати, Щербаков был судим дважды, во второй раз получил девять лет с конфискацией имущества. В 1999 г. освобожден "условно-досрочно". Создал кооператив "Союз-Авто", затем зарегистрировал ПО "Альтернатива" (куда влился и "Союз-Авто" - вместе с пайщиками и долгами).

Судебная перспектива этого дела не так безусловна, как может показаться: следствию еще предстоит доказывать, что Щербаков именно умышленно обманул клиентов, а не вел, к примеру, рискованную хозяйственную политику.

Гильотина от насморка

До сих пор деятельность ЖНК определялась главным образом законом "О потребительской кооперации...", несколькими статьями Гражданского кодекса РФ, в которых говорилось о кооперативах, законом "О кредитных потребительских кооперативах граждан..." и некоторыми другими актами.

Эти правовые рамки были чрезвычайно гибкими - на практике в устав кооператива можно было включить много интересных оговорок, позволяющих свести ответственность организаторов (или правления) к минимуму.

Сторонники этой формы участия населения в жилищном рынке часто ссылаются на германский опыт. И действительно, послевоенное "немецкое экономическое чудо" в значительной мере опиралось на систему баушпаркассен (строительных сберкасс). Реже вспоминают о том, что баушпаркассен создавались в системе жестких правовых ограничений при поддержке государства и под неусыпным контролем Бундесбанка.

В жилищном пакете законов, принятых перед Новым годом, нашлось место и для специального закона "О жилищных накопительных кооперативах". Он вступает в силу с 1 апреля - если участники рынка (в первую через МАИФ и Совет Федерации) не сумеют пролоббировать отсрочки еще хотя бы на год. Соответствующие поправки уже направлены в Думу. Эксперты и юристы МАИФ считают новый документ "сырым и недоработанным". Депутат Госдумы Оксана Дмитриева по ходу дискуссий утверждала, что закон "дает законодательную крышу недобросовестным кооперативам, организованным по принципу пирамиды". Полковник ГУВД Николай Скриган, который возглавляет отдел, занимающийся раскрытием преступлений в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге, еще более категоричен: первый вариант документа он охарактеризовал как "написанный жуликами и для жуликов". Внесенные изменения несколько снизили криминогенность закона о ЖНК - но не сняли ее полностью.

Никто из руководителей крупных кооперативов не спорит с тем, что такой закон, в принципе, необходим. Как положительные моменты выделяются, например, введение контроля со стороны саморегулируемых организаций (правда, сам рамочный закон о СРО так до сих пор и не принят), предусмотрен набор финансовых нормативов, по которым можно будет судить об устойчивости ЖНК (количественные показатели должны утверждаться правительством РФ).

Но в целом этот нормативный акт создавался как-то умозрительно, в отрыве от накопленного опыта (и положительного, и негативного). Вводятся ограничения по численности пайщиков (не менее 50 и не более 5000) - значит, башкирский кооператив придется расформировать? Председатель правления республиканского ПК "Своими руками" Тагир Исмагилов относится к такой перспективе, мягко говоря, без энтузиазма. Еще одно ограничение: участие в строительстве предусмотрено в сумме, не превышающей 20% активов ЖНК. А пайщики "Строй и живи" (как и многие другие) направляют в новостройки до 60% аккумулированных средств. Запрещаются взносы имуществом (жильем) - только в денежной форме. Это ограничивает свободу маневра. Запрещается кредитовать пайщиков под поручительство кооператива. Каждого вступившего в кооператив пайщика надо зачем-то вносить в государственный реестр юридических лиц... И т. д.

"Невозможно понять, на каких расчетах основаны те или иные показатели, заложенные в законе, - говорит Павел Штепан. - Такое впечатление, что некоторые из них просто взяты с потолка".

Желание законодателя навести в этой сфере порядок вполне понятно. Но как бы лечение не оказалось хуже болезни. Стремление максимально "зарегулировать" эту область рынка приведет к тому, что работа многих действующих ЖНК окажется парализованной.

Перспектива

Опрошенные девелоперы, финансисты, риэлторы полагают, что в нормальных конкурентных условиях ЖНК могли бы занимать до 30% рынка жилья. Дополнительную привлекательность этой форме рассрочки придают процентные ставки по ипотечным кредитам (которые остаются высокими) и те проблемы, которые неизбежно возникнут у застройщиков после вступления в силу закона "Об участии в долевом строительстве..." (тоже с 1 апреля).

Один из инициаторов закона о ЖНК депутат Госдумы Виктор Плескачевский заявил, что по замыслу разработчиков кооперативы должны постепенно вытеснять долевое строительство.

Президент РФ Владимир Путин в послании к Федеральному собранию говорил о трех возможных схемах развития жилищного строительства: ипотека, "долевка" и ЖНК. Но если окажется, что правительство РФ определилось с выбором и делает ставку на ипотеку, тогда кооперативная схема останется экзотическим и не очень прозрачным вариантом решения жилищной проблемы и будет занимать скромное место на обочине рынка.