Договор купли-продажи жилых домов и квартир

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4

Глава 3. ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ

НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА

3.1. Последствия передачи недвижимости

ненадлежащего качества

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества установлены Гражданским кодексом. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 445 ГК, в которой предусмотрены требования покупателя к продавцу, если недостатки товара не были оговорены продавцом:

соразмерно уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещение расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащие исполнение договора [41]. В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок. Однако, учитывая, что предметом договора является недвижимость, этот срок должен быть в пределах двух лет. Закон или договор могут устанавливать и более длительные сроки [41].

Глава 4. НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР

4.1. Новое в договоре купли-продажи недвижимости

Развитие экономики государства ставит новые задачи перед системой регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В настоящее время регистрацией недвижимости, прав на него и сделок с ним занимаются две системы государственных органов: в отношении строений - Министерство жилищно-коммунального хозяйства и его организаций, РУП "Минское агентство по регистрации и земельному кадастру", в отношении земли - Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, Национальное кадастровое агентство и органы землеустройства. Согласно Гражданскому кодексу к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. По сути, один объект гражданских правоотношений - недвижимость рассматривается отдельно применительно к земле и зданиям и содержит соответственно два разных подхода к регулированию данных отношений. Решение этих задач требовало закрепления на законодательном уровне создание в форме закона единой системы органов государственной регистрации земли и строений на ней и соответственно единые правила такой регистрации на всей территории республики. Таковым на данном этапе является Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", который в свою очередь развивает концептуальные положения нового Гражданского кодекса Республики Беларусь сроки [45, с. 93].

Обратимся к опыту России как государства - участника Договора о создании Союзного государства Беларуси и России. Государственная Дума России 21 июля 1997 г. приняла Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ст. 9 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимости имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся, в частности, такие функции, как проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав и т.п.

При этом в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации (указанное министерством) осуществляет функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 10 вышеназванного Закона Российской Федерации Министерство юстиции осуществляет координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав, разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав и иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Таким образом, Российская Федерация определила орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Министерство юстиции и определяет государственную политику относительно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя из этого.

Международный опыт, в частности, западноевропейских стран, имеет более чем вековые традиции в разрешении данного вопроса. Так в Германии и Австрии регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется посредством ведения так называемых поземельных книг, которые ведутся судами США. А введение самого принципа регистрации прав на недвижимость было осуществлено еще в ХVIII ст. В отличие от кадастра недвижимости, который удостоверяет положение, размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о правовом статусе земельного участка. В ней фиксируется, кто является собственником земельного участка и находящиеся на нем здания, включая квартиры. Из книги также следует, какими правами третьих лиц обременен участок. При этом поземельные книги ведутся поземельной службой, которая учитывает все находящиеся в округе земельные участки. Поземельная служба является отделом суда первой инстанции. Все связанные с этим вопросы находятся в ведении служащего суда, чиновника органов юстиции, не имеющего прав судьи, но уполномоченного решать определенные судейские вопросы. Все записи в поземельной книге должны быть подписаны данным служащим и делопроизводителем, ведущим поземельную книгу.

В других странах Европы и в Австрии наряду с вышеназванной системой среднеевропейского типа существуют и другие системы поземельных книг, например система Торренса, применяемая в наиболее четкой своей форме в Австралии. Система Торренса, как и среднеевропейская система, базируется на принципе заведения поземельной книги ведомственными путями, предусмотрено открытия специального листа на каждый учитываемый земельный участок и основном принципе заселения.

Таким образом, в законодательстве большинства развитых стран речь идет о поземельной книге - правовом документе, который является основным гарантом при осуществлении сделок и защите права собственности на недвижимость.

Законодательством прибалтийских стран также взята за основу немецкая система поземельных книг. Например, согласно Закону Эстонской Республики о крепостной книге от 15 сентября 1993 г., регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется крепостными отделениями при уездных и городских судах путем ведения крепостных книг. При этом Министр юстиции вправе издавать постановления по вопросам претворения в жизнь указанного Закона и организации деятельности крепостных отделений [45, с. 94].

В любом случае регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - компетенция правовых учреждений, и осуществляют ее прежде всего юристы. Эта система является фундаментом правовой защиты при проведении сделок и эффективно действует во многих развитых странах более века. При осуществлении сделок правовые гарантий - это главный вопрос [45].

Вернемся к Закону Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Этим Законом в Республики Беларусь вводится совершенно новый институт - Единый государственный реестр прав. Предусмотрено, что в указанном реестре права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов [45].

Введено понятие регистратора - работника территориального органа государственной регистрации, который обладает исключительным правом осуществлять регистрационные действия в отношении недвижимого имущества. Наряду с существованием единого регистра недвижимого имущества предусмотрено создание территориальных регистров недвижимого имущества. В вышеуказанном законе четко регламентированы три самостоятельные действия - регистрация недвижимости, прав и сделок [45].

Устанавливаются правила государственной регистрации в отношении следующих видов объектов:

земельные участки;

капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения;

изолированные помещения, в том числе жилые;

предприятия как имущественные комплексы;

другие виды недвижимого имущества в случаях установленных законодательными актами [11].

Одним из основных элементов действенной реализации права собственности на недвижимое имущество является четкая система регистрации как самого права собственности, так и его ограничений в отношении недвижимости. Собственник недвижимости заинтересован в наличии такой системы регистрации, которая бы гарантировала ему эффективное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом [45]. Согласно ст. 8 Закона "О государственной регистрации недвижимости имущества, прав на него и сделок с ним" государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений прав на недвижимое имущество:

пожизненного наследуемого владения земельным участком;

постоянного пользования земельным участком;

временного пользования земельным участком;

оперативного управления;

хозяйственного ведения;

доверительного управления;

аренды и субаренды земельного участка;

аренды и субаренды, безвозмездного пользования строением, изолированным помещением на срок не менее одного года;

сервитута;

ипотеки;

ареста;

ограничения, устанавливающие в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений и т.д.

Право, ограничение права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения может быть признана недействительной только в судебном порядке.

В настоящее время все сделки в отношении недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Законом "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" нотариальное удостоверение не предусматривается. Такой подход предусмотрен Гражданский кодекс. Согласно ст. 1147 ГК впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 522, 531 и п. 3 ст. 545 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров. Со вступлением в силу названного Закона договор купли-продажи недвижимости будет заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это свидетельствует о том, что правовую оценку сделки вместо нотариуса будет давать лицо, осуществляющее регистрацию недвижимости [45].

Организация регистрации недвижимости, содержащая единую полную и достоверную информацию о недвижимости в республике, необходима для функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Закон призван обеспечить права граждан и юридических лиц на недвижимость, приобретенную законным способом, и защитить граждан от мошенничества, а государство - от необоснованных притязаний незаконных владельцев недвижимости.

Гарантии права собственности на недвижимость является основой для привлечения инвестиций и развития экономических процессов в нашей республики [45].

Приложение 1

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

____________________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, _______________________________________________________________,

(фамилия, собственное имя, отчество)

проживающий(ая) в __________________________________________________

(место жительство)

и _________________________________________________________________,

(фамилия, собственное имя, отчество)

заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи

квартиры номер ______________________, расположенной в _____________

(цифрами и прописью) (наименование

_____________________ по улице ________ в доме _________, состоящей

населенного пункта) (цифрами и прописью)

из _________ жилых комнат, _________________________________________

(прописью) (кухни, коридора, ванной, туалета, лоджии)

общей площадью______ кв.м, жилой площадью _____________кв.м.

2. Квартира принадлежит ____________________________________ на

(фамилия, собственное имя, отчество)

основании __________________________________________________________

(наименование и номер документа, подтверждающего право

____________________________________________________________________

частной собственности на квартиру, кем, когда выдан)

3. Стороны обязуются заключить основной договор (договор

купли-продажи) не позднее __________________________________________

(срок прописью)

4. Указанная квартира будет продана за ________________________

____________________________________________________________ рублей.

(цифрами и прописью)

Расходы по удостоверению, составлению и изготовлению договора

купли-продажи будут оплачены _______________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество)

_____________________________________ обязуется к моменту заключения

(фамилия, собственное имя, отчество)

договора купли-продажи подготовить все документы, необходимые для

заключения купли-продажи.

5. Предусмотренные настоящим договорам обязательства

прекращаются, если до ______________________________________________

(указать дату предусмотренную пунктом 3, прописью)

договор купли-продажи не будет заключен и ни одна из сторон не

направит другой стороне предложение о его заключении.

6. Расходы по удостоверению, составлению и изготовлению

настоящего договора оплачивает(ют) _________________________________

(фамилия, инициалы)

7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из

которых хранится в делах нотариальной конторы, второй и третий

выдается сторонам.

Стороны: _______________ ___________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

_______________ ___________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Удостоверительная надпись

Приложение 2

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

(ЖИЛОГО ДОМА)

____________________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, ________________________________________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество)

проживающий(ая) ___________________________________________________,

(место жительства)

именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", и ___________________________

(фамилия, собственное имя,

__________ проживающий(ая) _________________________________________

отчество) (место жительства)

именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор

о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру (жилой дом)

номер ____________________, расположенную в ________________________

(цифрами и прописью) (наименование населенного

________ по улице _____________ в доме номер ________, состоящую из

пункта)

________________ жилых комнат, _____________________________________

(прописью) (кухни, коридора, ванной, лоджии)

общей площадью _______ кв.м, жилой площадью ___________ кв.м.

Принадлежность продавцу ____________________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество)

квартиры (жилого дома) подтверждается_______________________________

(наименование и номер документа

____________________________________________________________________

подтверждающий право собственности, кем и когда выдан)

Оценочная стоимость указанной квартиры по состоянию на

__________________ составляет ______________________________ рублей,

(дата, месяц, год) (сумма цифрами и прописью)

согласно справки коммунального унитарного предприятия "Бюро

регистрации и технической инвентаризации города Минска"

от ________________ за N __________.

(дата, месяц, год) (номер)

2. По соглашению сторон указанная квартира продана за _________

(сумма

_____________________ рублей, которые продавец получил от покупателя

цифрами и прописью)

до / после подписания настоящего договора.

3. Продавец довел до сведения покупателя, а покупатель принял к

сведению, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемая

квартира (жилой дом) никому другому не продана, не подарена, не

заложена, не обещана в дарении, в споре и под запрещением (арестом)

не состоит, свободна от третьих лиц, требования п. 1.19 Декрета

Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. N 185 "О

предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство и

(реконструкцию) или приобретении жилых помещений" соблюдены.

4. Передача отчуждаемой квартиры __________________ и принятие

его __________________________ осуществляется по передаточному акту,

который должен быть подписан не позднее ___________________________.

(дата, месяц, год прописью)

5. Содержание сделки, ее последствия, права и обязанности

сторонам нотариусом разъяснены.

6. Расходы по удостоверению и оформлению договора оплачивает

покупатель __________________________________________.

(фамилия, собственное имя, отчество)

7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых

первый хранится в делах нотариальной конторы, а второй выдается

Покупателю, а третий - Продавцу.

Продавец __________________ _______________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Покупатель __________________ _______________________

(подпись) (фамилия, инициалы)

Удостоверительная надпись

Приложение 3

Инструкции о выписке

из регистрационной книги

в порядке ее выдачи

Продолжение выписки N _______ Страница ___

ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТР

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,

ПРАВ НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ

Выписка N ________ из регистрационной книги о правах,

ограничениях (обременениях) прав на земельный участок

____________________________________________________________________

(наименование и адрес организации по государственной регистрации

____________________________________________________________________

недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним либо ее

____________________________________________________________________

обособленного структурного подразделения)

Сведения о земельном участке

Кадастровый номер __________________________________________________

Адрес ______________________________________________________________

Площадь (га) _______________________________________________________

Категория __________________________________________________________

Целевое назначение _________________________________________________

Дата государственной регистрации создания (изменения) ______________

Инвентарные номера капитальных строений: ___________________________

Право собственности

Идентификационные сведения о правообладателе: ______________________

Доля _______________________________________________________________

Дата государственной регистрации ___________________________________

Основание государственной регистрации ______________________________

(наименование права,

____________________________________________________________________

ограничения (обременения) права на земельный участок,

____________________________________________________________________

Blog

Договор купли-продажи жилых домов и квартир