Geum.ru

Настольная книга судьи по гражданским делам

Вид материалаКнига

Содержание


3. Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
4. Пользование жилым помещением по договору
Подобный материал:
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   43

3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД


В силу ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Одним из способов принудительного прекращения права собственности лица на такое имущество, как земельный участок, служит его изъятие для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, когда земельный участок используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли.

Согласно ст. 49 ЗК РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся случаи изъятия в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, для размещения объектов государственного или муниципального значения, включая объекты энергосистем, обороны и безопасности, путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, коммунального снабжения муниципального значения и т.п. Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть дополнен законами субъектов Российской Федерации. К примеру, Законом Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" <1> (ст. 11) установлены случаи изъятия земельных участков в связи с размещением объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области, а также учреждений либо унитарных предприятий, учредителем которых является Московская область или муниципальное образование, и в ряде других случаев.

--------------------------------

<1> Вестник Московской областной Думы. 1996. N 8.


Как правило, изъятие земельного участка связано с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на этом участке. По ранее действовавшему законодательству при сносе жилого дома, принадлежащего гражданину, в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, ему предоставлялась квартира по установленным нормам в домах государственного или общественного жилого фонда. Кроме того, собственник мог использовать по своему усмотрению строительные материалы от разборки строений либо получить за них соответствующую денежную компенсацию. Также гражданам выплачивалась стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. Все расходы по возмещению убытков при сносе дома возлагались на те предприятия, организации, учреждения, которым отводился земельный участок. Причем снос принадлежащих гражданам жилых домов мог быть допущен в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответственно исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов трудящихся (п. 3 Постановления СМ СССР от 15 декабря 1961 г. N 1131, в редакции от 21 октября 1983 г. N 1015 <1>).

--------------------------------

<1> СП СССР. 1984. N 2. Ст. 8.


По новому ЖК РФ, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32). Не считая терминологии, трудно выявить существенные различия между сносом жилого дома по ст. 137 ЖК РСФСР и его изъятием, как теперь это предусмотрено новым ЖК РФ. Если при изъятии земельного участка может измениться его целевое назначение, владелец или собственник, но сама вещь в натуре продолжает сохраняться, то при изъятии жилого помещения речь может идти, как правило, только о его сносе. Дальнейшее его использование в качестве жилого помещения в случае изъятия лишено смысла и прямо запрещено законом - в соответствии с п. 2 ст. 239 ГК РФ требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются главным образом гражданским и земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка на праве собственности принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации <1>. В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными ст. 279 - 282 ГК РФ (ст. 283 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в ст. 279 ГК РФ внесены изменения. Действует новая редакция ст. 279 ГК РФ.


Уточнение этих положений закона содержится в ряде нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Так, по упомянутому выше Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" право принятия решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в государственной или частной собственности, для муниципальных нужд, принадлежит правительству Московской области (п. 2 ст. 11). Органы местного самоуправления Московской области также наделены правом принятия таких решений, но только в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, в пожизненное наследуемое владение, в безвозмездное срочное пользование или в аренду. Учитывая положения ст. 239, 283 ГК РФ, даже такое ограниченное право органом местного самоуправления может быть реализовано, если на земельном участке не имеется объектов недвижимости, принадлежащих гражданам либо иным частным лицам.

По существу, как это следует из содержания ст. 32 ЖК РФ, полномочия органов местного самоуправления сводятся к реализации принятого вышестоящим органом решения об изъятии жилого помещения путем его выкупа. Именно в таком понимании следует подходить к нормам статей Земельного кодекса РФ и других законов, где говорится о полномочиях органов местного самоуправления по изъятию земельных участков.

В выкупную цену, определяемую по соглашению с собственником жилого помещения, включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая расходы, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения.

До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника. По своей природе решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения представляет собой административный акт и, как вытекающий из публично-правовых отношений, он может быть обжалован в порядке главы 25 ГПК.

Юридически значимыми фактами, которые в каждом случае суду необходимо устанавливать для правильного разрешения этих дел, являются:

- принятие решения об изъятии земельного участка компетентным органом (ст. 279 ГК РФ);

- принятое решение об изъятии земельного участка соответствует целям, предусмотренным законом, т.е. обусловлено государственными или муниципальными нуждами (ст. 239 ГК РФ; ст. 49 ЗК РФ);

- изъятие земельного участка неизбежно ведет к прекращению права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке ввиду невозможности использования их по своему назначению (ст. 239 ГК РФ).

При отсутствии любого из этих условий по жалобе гражданина должно быть принято положительное решение.

Сам по себе акт об изъятии жилого помещения не отменяет и не ограничивает права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, пока соглашение о выкупной цене (гражданско-правовой договор) не достигнуто и фактически не исполнено либо не принято судом решение о выкупе жилого помещения. Если соглашение о выкупной цене достигнуто либо постановлено решение суда о выкупе жилого помещения, они подлежат государственной регистрации и являются основаниями для прекращения права собственности на жилое помещение.

При несогласии собственника с решением об изъятии у него жилого помещения либо с размером предложенной ему выкупной цены орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, вправе обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения. При этом иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента извещения собственника жилого помещения об изъятии жилого помещения. Нельзя не отметить, что норма ч. 9 ст. 32 ЖК РФ о праве органа на обращение в суд в течение двух лет со дня направления собственнику жилого помещения соответствующего уведомления не совсем согласована с положениями той же ст. 32, ч. 4 которой допускает выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии у него жилого помещения только с его согласия. Поэтому, исходя из того, как сформулированы ч. 4 и 9 ст. 32, на самом деле у заинтересованного органа при отказе собственника от предложенной ему компенсации остается только один год для предъявления иска о принудительном выкупе жилого помещения.

В случае пропуска указанного срока он не может быть ни восстановлен, ни продлен, так как это не процессуальный срок. По своей природе он имеет материально-правовое значение и выступает в качестве одного из обязательных условий порядка изъятия жилого помещения. Это означает, что при пропуске данного срока суд не должен отказывать в приеме искового заявления о выкупе жилого помещения, однако обязан учитывать факт пропуска срока при разрешении спора по существу, что влечет за собой отказ в удовлетворении иска. С отказом в иске возможность изъятия жилого помещения не утрачивается, выход из этой ситуации состоит в повторении части процедуры изъятия, начиная вновь с направления извещения собственнику жилого помещения о принятом решении и т.д.

При разрешении дел о выкупе жилого помещения в порядке ст. 32 ЖК РФ следует учитывать, что под выкупом понимается отчуждение у собственника жилого помещения с возмещением ему стоимости этого имущества. И в этом состоит главное отличие действующего законодательства от прежнего, которое предусматривало возможность компенсации убытков в натуре путем предоставления другого жилого помещения. Жилое помещение может быть предоставлено и по новому ЖК РФ, но только по соглашению сторон с зачетом его стоимости в выкупную цену. При отсутствии такого соглашения у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требования собственника о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого. Нельзя не отметить, что такое законодательное регулирование рассматриваемого вопроса не в полной мере отвечает интересам граждан, которые на современном этапе развития экономики страны и состояния рынка жилья не всегда могут решить проблему приобретения другого жилого помещения за счет полученной суммы выкупа. Целесообразно было бы сохранить возможность применения судом такого способа компенсации, как предоставление равноценного жилого помещения взамен изымаемого и при отсутствии соглашения об этом.

Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации. С момента исполнения решения суда собственник утрачивает право собственности на спорное жилое помещение, однако правовой статус и дальнейшую судьбу этой недвижимости закон не определяет. Надо полагать, что все права по распоряжению жилым помещением переходят к органам, осуществившим надлежащую выплату стоимости имущества.

Особые правила изъятия жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрены ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. К многоквартирным нельзя относить индивидуальные жилые дома, разделенные в натуре между несколькими сособственниками. Несмотря на раздел и превращение их, по сути, в многоквартирные жилые дома, они отличаются от аналогичных по названию многоквартирных домов, предусмотренных ч. 10 ст. 32 тем, что земельные участки застройщикам выделялись именно под индивидуальную застройку. Кроме того, наряду с домом или его частью, у них в отличие от жильцов многоквартирного дома имеется и самостоятельное право на земельный участок. Сюда же можно отнести и небольшие многоквартирные дома типа финских на 2 - 4 семьи, приватизированные в свое время с закреплением за каждым собственником квартиры самостоятельного земельного участка.

Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса. Причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. Скорее всего, эта норма вряд ли может быть осуществлена на практике. Но нельзя исключать и сноса жильцами своего дома с тем, чтобы возвести на его месте новый дом либо произвести отчуждение земельного участка при условии нахождения его в общей долевой собственности. Однако проблема оформления земельных участков в общую долевую собственность граждан непростая - в их собственность поступают только сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ). Но таких участков немного. До последнего времени застройка городов и поселков велась в границах строительных кварталов, без выделения территорий для каждого здания или группы зданий. Исключение составляли территории, отведенные под строительство школ, больниц, детских дошкольных учреждений, торговых и других предприятий, границы которых отражались в землеотводных документах. Само по себе формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет - затратная операция, требующая содействия со стороны органов местного самоуправления, на которые возложена обязанность формирования земельных участков под многоквартирными домами, в чем они не всегда заинтересованы.

Более реальна на практике будет иная ситуация - несмотря на предписание, собственники жилых помещений не производят сноса дома своими силами. В этом случае орган власти принимает решение об изъятии у них жилых помещений и в действие вступает процедура принудительного выкупа жилых помещений, предусмотренная ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. В отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, как это видно из содержания ч. 10 этой статьи, законодатель отказался от необходимости соблюдения правил ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в части сроков уведомления об изъятии жилого помещения и его выкупа.

Для реализации положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ Правительству РФ предстоит разработать порядок признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.


4. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ДОГОВОРУ

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА


Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005 г. Для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Каждому субъекту Российской Федерации предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина малоимущим, определить иные категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма. На органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий, и норм предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены федеральными законами.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов Российской Федерации относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли <1>.

--------------------------------

<1> Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы". Ст. 6 // Вестник мэра и правительства Москвы. 2003. N 27.


Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма жилого помещения заключался на основании ордера, который содержал все необходимые сведения для заключения договора: фамилия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное отношение), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади - размер общей и жилой площади. С учетом того, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма заменяет собой ордер, оно должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма.

Федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма. Для таких категорий граждан правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены этими законами (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

По общему правилу предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом такого договора. Комнаты по договору социального найма могут быть переданы только в случае освобождения их в квартирах коммунального заселения.

Согласно п. 4 ст. 59 ЖК РФ такая комната заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, не имели оснований для предоставления им этой комнаты по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи.

Нанимателям и (или) собственникам, проживающим в коммунальной квартире, освободившаяся комната на основании их заявления может быть передана по договору социального найма, только если, во-первых, они признаны или могут быть признаны малоимущими, во-вторых, нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ) или их обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ). При отсутствии указанных лиц жилая комната может быть передана по договору купли-продажи гражданам, имеющим обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента подписания. По его условиям наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача его должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения.

Исключительно важное значение имеет норма ст. 64 ЖК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. В связи с различной правовой природой этих дел оспаривание отказа в постановке на учет и снятии с учета следует рассматривать по правилам производства главы 25 ГПК как жалобу на решения или действия должностных лиц местного самоуправления. В то же время оспаривание решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам со стороны других лиц - это спор о праве, который должен рассматриваться по правилам искового производства.

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю для использования его по целевому назначению в качестве жилья. Но в определенных пределах ему принадлежит право распоряжения предоставленным в пользование жилым помещением. Согласно ст. 67 ЖК РФ наймодатель наделен рядом полномочий по вселению в занимаемое жилое помещение других лиц, сдаче его в поднаем, поселению временных жильцов, осуществлению обмена, а также иных полномочий, предусмотренных как ЖК РФ, так и другими федеральными законами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке.

Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, - это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в фактически брачных отношениях.

Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о признании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

В силу ст. 70 ЖК РФ вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.

Причины, по которым член семьи нанимателя не согласен на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения. Согласие члена семьи на вселение других лиц по своей природе является сделкой, и отказ от ее совершения не может быть оспорен в судебном порядке.

Напротив, отказ наймодателя на вселение нанимателем лиц в качестве членов своей семьи может последовать только в случаях, прямо предусмотренных законом, за рамками которых отказ наймодателя должен признаваться судом недействительным.

Один из самых спорных и неясных вопросов в судебной практике связан с определением момента возникновения права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена семьи нанимателя.

По ранее действующему законодательству (ст. 54 ЖК РСФСР) члены семьи нанимателя приобретали равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, если они были вселены с соблюдением установленного порядка и на их вселение выразили письменно согласие все лица, имеющие право постоянного пользования данным жилым помещением.

В свое время Верховный Суд СССР разъяснил, что установленный порядок вселения в жилое помещение, с которым закон связывает возникновение права на жилую площадь, означает не что иное, как соблюдение положений о прописке. Однако суд может признать право на жилую площадь вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства").

Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 25 апреля 1995 г. N 3-П по делу в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой признал положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию ряду статей Конституции РФ.

Значение прописки, или регистрации по месту жительства (пребывания), свелось к одному из доказательств при разрешении судами споров о праве на жилую площадь между бывшими членами семьи нанимателя либо между ними и наймодателем, но сама проблема с определением момента возникновения права пользования жилым помещением у нового члена семьи продолжала оставаться.

Как представляется, в новом ЖК РФ содержится ее решение в связи с приданием другого, правообразующего значения договору социального найма жилого помещения по сравнению с ЖК РСФСР. Призванный регулировать гражданско-правовые отношения сторон, договор социального найма жилого помещения, во-первых, должен быть составлен в письменной форме, во-вторых, все члены семьи нанимателя должны быть внесены в текст договора.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя также требует внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).

По своей природе письменное согласие о вселении нового лица в качестве члена семьи на жилую площадь нанимателя, как уже отмечалось, представляет собой гражданско-правовую сделку (договор), направленную на изменение жилищных прав нанимателя и членов его семьи. Завершение этой сделки и ее документальное оформление норма ч. 2 ст. 70 ЖК РФ в императивном порядке связывает с внесением изменений в ранее заключенный договор социального найма.

Исходя из общих положений гражданского права, относящихся к заключению и форме договоров, можно полагать, что именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи. При таком подходе появляется возможность определить юридический статус лиц, проживающих в квартире, и проводить единую судебную практику при рассмотрении дел данной категории.

Меняется отношение и к довольно распространенной категории дел, именуемых на практике как иски "о признании не приобретшими права пользования жилым помещением". В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное в спорном жилом помещении то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования данным жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о признании недействительным договора социального найма в части включения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, к примеру не получено согласие заинтересованных лиц. При удовлетворении иска о признании договора социального найма в части недействительным, соответственно, следует указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание, в частности об аннулировании регистрации ответчика на спорной жилой площади (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц.

В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005 г., совершить обмен и т.п. Единственный выход из этой ситуации - обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч. 3 ст. 83, можно сослаться на ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Под разделом жилой площади принято понимать одну из форм изменения договора найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Такой раздел по ст. 86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с жилой площадью, приходящейся на долю требующего раздела члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор найма жилого помещения, становился самостоятельным нанимателем выделенного ему жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или более вела к превращению отдельной квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 87, 88 ЖК РСФСР). Два последних случая изменения договора найма жилого помещения, по которым практически споры не возникают, воспроизведены и в новом ЖК РФ (ст. 82).

Что касается изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим ЖК РФ не предусмотрена. Исключает ли это в настоящее время раздел жилых помещений, при том что закон по этому поводу прямого запрета не содержит? Ответ на этот вопрос дан в ст. 67 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. По нашему мнению, пока не будут приняты нормативные акты, содержащие положения, допускающие возможность раздела жилого помещения и изменения в связи с этим договора социального найма, правовых оснований к этому не имеется.

Вместе с тем существует и противоположная точка зрения, сторонники которой исходят из того, что разрешено все, что прямо не запрещено законом. По их мнению, ЖК РФ не содержит запрета на раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, поэтому такой раздел возможен. Тем более, как они полагают, нет оснований для отказа в разделе тех жилых помещений, которые были предоставлены до 1 марта 2005 г.

С такой позицией трудно согласиться. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, в силу ст. 5 Вводного закона ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключений для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого помещения, Вводный закон не предусматривает.

Следовательно, в случае возникновения такого спора необходимо исходить из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определяемых в соответствии с правилами ст. 67, 69 ЖК РФ.

Отсутствуют и критерии, из которых суду следует исходить при разделе жилого помещения. Прежний ЖК РФ, содержавший такие критерии, утратил силу, и его нормы не могут применяться. Договор найма жилого помещения, раздел которого допускался прежним жилищным законодательством, по своему правовому характеру существенно отличается от договора социального найма, предусмотренного действующим ЖК РФ. Поэтому изменять договор социального найма на два самостоятельных договора применительно к прежним критериям было бы неправильно.

Вопрос о том, какая из приведенных точек зрения по вопросу о возможности раздела жилого помещения является правильной, предстоит разрешить судам на практике применения нового Кодекса. Однако, как представляется, окончательный ответ на этот спорный вопрос может быть дан только путем разъяснения его Пленумом Верховного Суда РФ в целях обеспечения единства судебной практики.

Право на обмен жилыми помещениями всегда являлось наиболее важным и существенным среди других жилищных прав нанимателя. Обмен жилыми помещениями позволял гражданам решать многие житейские проблемы - от приближения к месту работы, садоводческому участку, даче до улучшения жилищных условий и разъезда с бывшими членами семьи.

Представляя собой соглашение двух или более сторон о взаимной передаче жилищных прав и обязанностей, обмен жилых помещений может выступать в различных формах с точки зрения предмета и круга его участников.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по новому ЖК невозможен, к примеру на приватизированную или кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Между тем по ранее действовавшему жилищному законодательству субъектами обмена могли быть не только наниматели в домах государственного жилищного фонда, но и наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, а также члены ЖСК и даже собственники жилых помещений. Так, наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия собственника жилого помещения и проживающих с ним совместно совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом или квартиру (ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") <1>.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.


Другая особенность обмена по новому ЖК имеет отношение к предмету обмена жилых помещений, который прежде не ограничивался отдельными квартирами или жилыми комнатами. По так называемому внутрисемейному (или родственному) обмену совершеннолетний член семьи нанимателя на основании ст. 70 ЖК РСФСР был вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии его вселения в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. В этом случае обменивалась не конкретная жилая площадь, а доля в ней, или, точнее даже, доля в праве пользования жилой площадью совершеннолетнего члена семьи нанимателя.

С учетом того что нормы, аналогичной ст. 70 ЖК РСФСР, новый ЖК РФ не содержит, такой обмен в настоящее время невозможен.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу о том, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Как и ранее, не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

С принятием ЖК РФ изменился и сам порядок оформления обмена жилыми помещениями, который ранее регламентировался Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 <1>. Обмен жилыми помещениями считался завершенным со дня получения обменивающимися сторонами обменных ордеров, выдаваемых местной администрацией.

--------------------------------

<1> Советская юстиция. 1967. N 6. С. 31.


В настоящее время для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено: во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому при рассмотрении в суде конкретного варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривала наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Такие разъяснения содержались в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР".

Представляется, что и в настоящее время эти разъяснения продолжают сохранять свое значение при разрешении дел данной категории.

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако в отличие от них отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела.

Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе или капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма. Это обязывает суд особенно тщательно излагать резолютивную часть решения, чтобы не было никаких неясностей при его исполнении. В частности, следует указывать о расторжении прежних договоров социального найма и о заключении новых договоров социального найма в соответствии с принятым решением, а также определять порядок исполнения решения суда, на случай если возражающий против обмена член семьи откажется от переселения в предоставляемое ему жилое помещение.

Примерный образец резолютивной части решения суда о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приведен в разделе III (подраздел 2).