Доклад Экспертного совета Общественного проекта «Российский Дом Будущего»

Вид материала

Доклад

Содержание Проблемы жилищной политики в России Средняя площадь построенного жилья в 2008г. – 83,3 кв.м. (что значительно больше средних показателей для социального и эконом- к Всего построено Как снять активных граждан с жилищных якорей Субсидирование молодых семей на покупку жилья лишь закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с т Существенной проблемой остаётся институт бессрочного социального найма жилья. Право на приватизацию ветхого жилья также закабалило новых собственников Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для О переходе с валовых жилищных показателей на качественные В рамках проекта «Российский Дом Будущего» мы приступили к разработке «Методики оценки эффективности жилья» и приглашает эксперт Как стимулировать массовое строительство? Что делать с ипотекой? Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов через АИЖК следует ограничить только первичным рынком жилья

Подобный материал:

• Доклад председателя Няганского городского общественного совета Рыженкова Александра, 141.63kb.
• Заявление Генерального Совета фнпр о докладе Института современного развития, 22.82kb.
• Информация о проделанной работе Общественным советом при Федеральной службе по надзору, 160.48kb.
• Доклад Д. И. Федьдштейна, вице- президента рао, председателя Экспертного совета, 347.35kb.
• Аналитический доклад "Выборы 13 марта 2011 года и состояние политической системы России", 2507.93kb.
• Вестник Общественного Совета. Благодаря деятельности Общественного Совета были реализованы, 32.99kb.
• План работы областного Экспертного Совета № заседания, 101.38kb.
• Методика исследования 7 > Описание методики исследования 8 1 Цель экспертного прогнозирования, 642.88kb.
• Комитете Совета Федерации по социальной политике и здравоохранению, директор нии клинико-экономической, 33.7kb.
• Заседание Общественного совета при Росреестре, 380.21kb.

Доклад Экспертного совета

Общественного проекта «Российский Дом Будущего»

к Слушаниям Общественной палаты РФ

по анти- и пост- кризисной жилищной политике


Май 2009г.


СОДЕРЖАНИЕ

Резюме

Мировой кризис создал великолепные условия для ликвидации атавизмов советского периода и иллюзий о «невидимой руке рынка» в жилищной и строительной сферах.


Начинать строительство современной жилищной политики России необходимо с трёх основных направлений:

1. Создание рынка легального арендного жилья (обеспечение трудовой и жилищной мобильности населения).
   
2. Формирование общественных (публичных) стандартов эффективности жилья (переход к новому качеству жизни граждан).
   
3. Радикальное увеличение стимулов к массовому строительству единиц эффективного жилья, в первую очередь экономического класса (отказ от приоритетного стимулирования спроса и гонки за квадратными метрами, рост числа участников строительства и конкуренции на рынке).
   

Проблемы жилищной политики в России

Не откроем большого секрета, если скажем, что федеральная жилищная политика России последнего пятнадцатилетия вплоть до 2008г. носила в основном тактический характер или обеспечивала «выплаты по старым долгам» некоторым категориям граждан.

Федеральная целевая программа «Жилище», сначала состоявшая из 9 подпрограмм, а с началом реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» оптимизированная до 4-х, не преследовала целей структурной модернизации жилищной политики, за исключением внедрения ипотеки. Таким образом, и сам национальный проект «Доступное жильё…» не стал стратегическим. Скорее наоборот, несмотря на благие цели, способствовал ускоренному надуванию ценового пузыря на жилищном рынке, и увеличил разрыв в качестве жилищного обеспечения между богатыми и бедными. О среднем классе вообще забыли. Сращение принципа советской распределительной системы «бессрочный социальный найм» и постулата либерального капитализма «всё жильё на продажу» по сути парализовало развитие жилищной политики (как комплекса взаимоувязанных и сбалансированных мер).


Цифры говорят сами за себя:

Средняя площадь построенного жилья в 2008г. – 83,3 кв.м. (что значительно больше средних показателей для социального и эконом- класса жилья).

	Всего построено
	1992	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	янв.-февр. 2009
Квадратных метров, млн.	41.5	41.1	30.3	31.7	33.8	36.5	41.0	43.5	50.6	61.0	63.8	5.9
Число кваpтиp, тыс.	682	602	373	382	396	427	477	515	609	721	765.6	63.3
Их сpедний pазмеp, м2 общей площади	60.8	68.2	81.1	83.1	85.3	85.4	86	84.5	83.1	84.6	83.3	93.2
	в т.ч. жилищно-строительными кооперативами
Число кваpтиp, тыс.	37	30	11	10	8	7	7	9	8	14
Их сpедний pазмеp, м2 общей площади	56.1	58.5	67.1	67.5	69	71.4	74.6	69.3	70.8	66.2

Средняя площадь жилья за 8 лет (с 2000 по 2007 гг.) почти не менялась и составила за период 84,1 кв.м.

Однако, о средней площади жилья эконом-класса можно судить по возводимому кооперативами - 69,5 кв.м.. Т.е., в случае, если бы подавляющее число единиц жилья строилось в этом сегменте (что нормально) средняя площадь составила бы чуть выше этой величины – примерно 75 кв.м. Данную величину и следовало бы взять за номинал при действительно массовом строительстве.

Выдвинутая гипотеза подтверждается показателями 1992 и 1995гг. когда массовое строительство жилья эконом-класса ещё продолжалось. В 1995г. однако, уже заметно влияние моды на просторное и дорогое жильё, в первую очередь – коттеджи.

Также показательно, насколько упала доля кооперативного строительства: с 37% в 1992г. до 11% в 2000 гг. И далее колебалась вокруг этого показателя (9,25% в среднем). Ставка была сделана на коммерческий девелопмент, кровно заинтересованный в росте цен. И при отсутствии конкуренции добившийся рентабельности, часто исчислявшейся трёхзначными цифрами.


К стратегическим и очень успешным (как бы это не казалось сейчас странным) жилищным инициативам можно отнести лишь развитие института и механизмов жилищной ипотеки.

При этом большинство государственных мероприятий стимулировали спрос на жильё в ущерб строительству.


Сравнительная таблица действующих к 2008г.стимуляторов спроса и предложения .

№	Стимуляторы спроса на покупку жилья	№	Стимуляторы строительства жилья
1	Ипотека, в т.ч. деятельность АИЖК, региональных ипотечных операторов и банков	1	Строительная деятельность региональных компаний – ипотечных операторов, в т.ч. крайне немногочисленные конвертируемые в ипотеку займы на строительство
2	Подпрограмма «Молодая семья» ФЦП «Жилище»	2	Подпрограмма «Обеспечение строительных участков инфраструктурой» ФЦП «Жилище»
3	Подпрограмма «Переселение…» ФЦП «Жилище»	3	Программа Минсельхоз РФ «Социальное развитие села»
4	Подпрограмма «Обеспечение военнослужащих…» ФЦП «Жилище»	4	Редкие региональные и муниципальные программы жилищного строительства
5	Материнский капитал
6	Налоговый вычет при покупке жилья (1 млн. руб.)
7	Выкуп готовых квартир на социальные нужды
8	Закон о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих
9	Региональные программы субсидирования % и первоначальных взносов по ипотеке

Казалось бы, к стимулирующим строительство следует отнести принятие ФЗ-214 «О долевом участии граждан в строительстве жилья», но его эффективность оказалась скорее отрицательной. Так что мы решили не относить закон ни в один из столбцов таблицы.


На фоне этих стимулов декларации о массовом строительстве не могли и не спровоцировали строительный бум.

По оценкам различных аналитиков от 5 до 15% отчётов о введённых квадратных метрах жилья были приписками. Уже в 2007г. стало ясно, что заявленные темпы прироста жилищного строительства не могут быть достигнуты в 2010г. (80 млн. кв.м.). И это при жесточайшем дисбалансе спроса и предложения!

Но и построенные квадратные метры не говорят об эффективности государственного стимулирования строительства. По оценкам аналитиков, более 20% возводимого жилья относится к строительству «собственными силами» индивидуальных домов, а из остального объёма ввода более 70% приходится на жильё бизнес- и премиум- класса!

Таким образом, на долю политически организованного и социально ориентированного жилищного строительства приходится не более 30% общего объёма ввода жилья. То есть, если в 2007, пиковом по темпам прироста строительства году (+10,4 млн. кв.м. к объёму 2006г.) за вычетом приписок (10%) было построено жилья экономического и социального классов порядка 13,2 млн. кв.м. или 175,7 тыс. единиц жилья (по 75 кв.м. на единицу) на 90% населения страны (к началу кризиса лишь 10% населения способны были самостоятельно решать жилищный вопрос, в т.ч. с ипотекой).

При среднем размере семьи 3,2 человека, одна единица социального и эконом классов жилья (квартира или дом) строилась в среднем на 227 семей.

А на 1 представителя среднего и социального класса построено аж 0,1 кв.м.! И это при декларируемой цели – 1 кв.м. на человека.

Вывод: при современной жилищной политике, чтобы обеспечить основное население страны жильём, необходимо увеличить эффективность федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ в 10 раз. И это без учёта ускорения темпов выбытия ветхого жилья.






Из-за несовершенства жилищной и строительной статистики (что является само по себе темой для анализа и критики) наши расчёты очевидно не точны, но даже погрешность ± 30% даёт минимально необходимый рост эффективности российской жилищной политики более чем в 7 раз.

* * *

К 2008г. в правящей элите, наконец, возник консенсус о необходимости в реконструкции Национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Начался поиск иных, более эффективных и дополнительных, политических механизмов стимулирования и регулирования жилищного рынка. Результатом его стали обнадёживающие институты развития (ФСР ЖКХ и ФС ЖС) и политические инициативы (Заявление о разработке Федеральной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан).

Кризис прервал этот позитивный процесс.

Антикризисная жилищная программа (сценарий) заблаговременно не разрабатывалась, несмотря на очевидные симптомы отраслевого кризиса, и спонтанно принятые меры не дали и уже не могут дать быстродействующего лекарства. Без конструирования перспективной жилищной политики невозможно победить кризис на жилищном рынке и в строительной отрасли.

Современная и эффективная жилищная политика гораздо более многогранна чем то, что в России называют «национальным проектом «Доступное жильё». К счастью, сам термин «жилищная политика» в России почти не употребляется, возможно из-за понимания недостаточности реализуемых в постсоветское время мер и программ.

Конечно, критиковать легко, а предлагать новое в условиях тотального дефицита ликвидности и ступора продаж на всех рынках кажется кощунством.

Однако, тот выборочный, но ключевой набор мер, что мы предлагаем ниже, ведёт не к дополнительным бюджетным расходам, а наоборот, к их реструктуризации и оптимизации. Именно сейчас, когда цены на жильё падают к логически обоснованному уровню, надо запускать механизмы для старта действительной жилищной политики.

Как снять активных граждан с жилищных якорей

Несмотря на неказистые жилищные условия большинства граждан России, трудовая миграция населения страны колеблется рядом с нулевой отметкой и сохраняет центростремительный характер (все в «москву»). Отсюда проблема содержания бесперспективных поселений, высокий уровень нищеты и алкоголизма.

Субсидирование молодых семей на покупку жилья лишь закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки зрения занятости.

В цивилизованных странах гражданин становится собственником жилья, как правило, только после 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Это обстоятельство диктуется не только неустойчивой платёжеспособностью, но и активной трудовой миграцией.

Поэтому, программу «Молодая семья» надо ограничить только для молодых специалистов (с софинансированием работодателей) и то, все объёмы финансирования должны идти на строительство жилья, а не стимулировать местные рынки купли-продажи жилья.

Существенной проблемой остаётся институт бессрочного социального найма жилья.

В 27% неприватизированных квартир жильцы держатся за этот суррогат собственности без мотивов и почти без шансов на эффективную замену в случае переезда, усугубляя бедность и социальную напряжённость.

Право на приватизацию ветхого жилья также закабалило новых собственников (его неликвидность не позволяет произвести коммерческий обмен на лучшее) и усложнило процедуру сноса, превратив её в неадекватный торг.

По нашим оценкам, не менее 50% приватизированного жилья имеет остаточный срок эксплуатации менее 10 лет. Такое жильё неэффективно для залога и будет быстро терять ликвидность (становиться непродаваемым).

Таким образом, сложившаяся система обеспечения жильём активно препятствует росту трудовой миграции и жилищной мобильности.

Второй «стороной медали», ограничивающей миграцию, является неразвитость рынка арендного жилья. Точнее говоря – почти полное отсутствие.

По разным оценкам, без учёта социального найма, лишь 5-7% жилищного фонда регулярно сдаётся, причём как приватизированного, так и неприватизированного (жителями, а не муниципалитетами). И лишь 1% от сдаваемого жилья сдаётся легально! Основной контингент арендодателей – пенсионеры, компенсирующие таким способом нищенские пенсии. Они не защищены в этом псевдорынке юридически и часто страдают от произвола риэлтеров и арендаторов.

Не имея реальной альтернативы владению жильем на правах собственности, население вынуждено приватизировать и покупать квартиры, разогревая дефицитный жилищный рынок. С ростом цен на жильё и лишением покупательной способности всё возрастающей части населения усугублялся разрыв между вектором государственной жилищной политики (всё жильё на продажу) и настроениями подавляющего большинства граждан России. Однако выводов из ситуации и оценки угроз не сделано до сих пор. Кризис, по сути, спас государство от резкого обострения социальной напряжённости. Этой передышкой грех не воспользоваться!


Эффективный рынок труда невозможно создать без стимулов к трудовой мобильности, главным из которых является качественное и легальное арендное жильё эконом-класса (которого в России нет вообще).


Продекларированные государством меры по росту занятости (региональные программы занятости, переквалификации и т.п.) и развитию общефедерального рынка труда (федеральный сайт службы занятости) обречены на провал без специальных программ развития арендного жилья.

Развивать арендный рынок придётся с нуля, т.к. в отличие от рынка купли-продажи жилья, он прежде всего сервисный, т.е. требующий специальной организации обслуживания жильцов – арендаторов.

Предстоит:

1) Сформировать специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса.

Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для домовладельцев.

Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.

В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).

2) Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социльный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.

Программы т.н. некоммерческого найма или бездоходных домов вновь формируют суррогат арендного жилья, обречённый на деградацию или реформирование. Причиной тому неопределённость статуса (не коммерческий и не государственный), а т.к. арендатор не является участником владения, то некоммерческое управление неизбежно приведёт к неэффективной эксплуатации.

Право на пользование этим жильём должны получить малоимущие, лишенцы и переселенцы, а также отселенцы по судебным решениям. Переселенцам «по призыву» также целесообразно выдавать арендные сертификаты на ограниченный срок (прежде всего по программам репатриации и освоения Востока).

3) Для запуска коммерческого (свободного) рынка арендного жилья необходимо сформировать целый ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).

4) Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).


Первоочередной мерой должна стать санация объектов долевого строительства:

1. Начавшийся кризис резко обострил проблему незавершённого строительства, что на фоне остановки продаж долей в строящихся объектах (из-за недоверия граждан), провоцирует кризис обманутых дольщиков. Из-за отсутствующей статистики сложно прогнозировать масштаб проблемы, но можно с уверенностью констатировать, что количество объектов долевого строительства с недопроданными долями очень велико! И это повод для поиска оперативного решения вне рынка продаж.
   
2. Наилучшим решением нам представляется выкуп долей в недостроенных многоквартирных домах по всем сегментам жилья (социальный, эконом, бизнес, премиум) по дисконтированным, но близким к коммерческим ценам, в которых можно обособить целые подъезды под доходные дома.
   
3. Государство может ограничиться под это направление субсидированием кредитов до уровня 1/3 ставки рефинансирования Ц/Б на 10 летний период, а также гарантиями на период до образования качественного предмета залога. Нужна специальная программа долгосрочного банковского ипотечного кредитования под залог доходных домов (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ).
   
4. Получатели субсидированных кредитов должны взять обязательство целевого использования таких объектов без права продажи до погашения кредита (в случае досрочного погашения кредита, заёмщик должен компенсировать государству часть субсидии).
   
5. Выкуп долей в недостроенных домах и администрирование программы льготного кредитования управляющих доходными домами рационально возложить на специального государственного агента – Фонд арендного жилья (ФАЖ). Аналог создан в Казахстане после провала программы выкупа недостроев по низким ценам.
   
6. По части доходных домов (экономический класс), следует предусмотреть региональные и муниципальные льготы с целью создания механизма регулирования тарифов на арендную плату.
   
7. Создание легального рынка доходных домов обеспечит запуск механизма частного инвестирования в строительство арендного жилья и формирование специализированного сервиса.
   
8. Создание доходных домов в каждом регионе создаст прецедент выбора между покупкой жилья, арендой в нелегальном секторе и арендой легального жилья с комплексом специальных услуг.
   
9. Такая программа может быть разработана оперативно (3 – 4 месяца) и позволит существенно сэкономить на программе санирования объектов, по которым возник конфликт с дольщиками.
   
10. На основе программы санации долевых объектов необходимо разработать законодательное обеспечения арендного рынка, в т.ч. временные налоговые льготы арендаторам и арендодателям, а также упрощённый порядок регистрации договоров аренды.
    

О переходе с валовых жилищных показателей на качественные

Приведённые в начале документа цифры и выводы не должны пугать и сеять панику. Несмотря на ажиотажный спрос (число желающих по отношению к количеству нового жилья огромно), жильём в России обеспечено подавляющее большинство граждан. Гонка на самом деле идёт не за количеством жилья и квадратных метров, а за качеством жизни – проживания людей и семей!

По нашим оценкам, для обеспечения каждой средней семьи (с учётом одиноких жильцов и семей из 2-х человек) отдельным жильём недостаёт лишь 7 млн. единиц жилья или примерно +15% к нынешнему жилищному фонду (порядка 50 млн. единиц). При этом, чтобы достичь нормы эталонной «евро-американской» площади жилья на человека (~ 40 кв.м.) надо увеличить площадь жилищного фонда почти в 2 раза (при современной обеспеченности в 21 кв.м. на человека).

Никакая лобовая строительная политика не может обеспечить такой прирост в обозримом будущем (хотя бы при жизни одного поколения) и вывести Россию в число мировых лидеров по обеспеченности граждан жильём!

Так надо ли такую цель преследовать? На наш взгляд, нет. Мобилизация на выполнение этой задачи ведёт к администрированию, которое лишь вредит рынку. Истинной целью жилищной политики должно стать качество проживания российских граждан!

Пока в России не сформулированы современные критерии качества человеческого проживания. Институт разрабатываемых технических регламентов эти критерии отражает лишь частично. Термины «комфортность» и «благоустройство» также некорректны и расплывчаты. Квадратные метры – устаревшая советская мечта и не панацея от возможного дискомфорта.

Мы считаем, что качество жилья и проживания (жизнеобустройства) следует выражать критериями эффективности. Такой подход обеспечивает точные оценки и в их соотношении – рейтинг совокупной эффективности единиц жилья (домов и квартир) и жилья – регулярной среды обитания (подъездов и дворов, кварталов и микрорайонов, посёлков и городских районов).

Пример: В США существует публичный рейтинг LEED энергоэффективных и экологически чистых зданий, в который уже попали порядка 3-х млн. жилых домов! Благодаря ему строительные и эксплуатационные компании вынуждены повышать эффективность строительства и эксплуатации, чтобы не подвергаться публичной и государственной обструкции, ведущей к потере прибыли. Рейтинг очевидно стимулирует инновационные разработки и внедренческие (экспериментальные) проекты. Так, строительство экспериментальных, энергоэффективных поселений превратилось в модный тренд и уже меняет характер девелоперской деятельности и структуру строительной отрасли.


В рамках проекта «Российский Дом Будущего» мы приступили к разработке «Методики оценки эффективности жилья» и приглашает экспертов присоединиться к этой работе.


Оценка эффективности жилья может стать основой для проектирования жилищных политик, программ, строительных и средовых проектов, технологических и социальных инноваций.

Более того, перевод оценочной деятельности на жилищном рынке в компетенцию гражданских и частных институтов позволит создать страновой стандарт (публичное и массовое признание) жилищных предпочтений, относиться к которому государству и муниципалитетам будет легче, чем генерировать государственные и муниципальные стандарты.

Роль государства при запуске и регулировании этого процесса не умаляется отказом от стандартизации, а наоборот усиливается через создание законодательных, налоговых и социальных стимулов к современному жилищному строительству, градо- и жизне- обустройству!

С государственным участием должны создаваться институты развития жилищного рынка (федеральные корпорации по направлениям жилищной политики и региональные многофункциональные жилищные корпорации (рыночные регуляторы)). Государство должно содействовать становлению и популяризации саморегулируемых, оценочных организаций, общественных и экспертных объединений, публичных рейтингов.


Таким образом, необходим перевод российской жилищной политики с валовых и конечных показателей строительства и жилищного обеспечения на качественные показатели жизнеобустройства граждан и оценку динамики роста доли эффективного жилья в жилищном фонде.

Как стимулировать массовое строительство?

Для того, чтобы рынок с одной стороны и муниципалитеты с другой обеспечили качественный, структурный и масштабный прорыв в жилищном строительстве, достаточно, чтобы федеральное законодательство, налоговая, банковская системы и финансовая помощь стимулировали эти самые рынок и муниципалитеты к строительству экономического и социального классов жилья! Рынок бизнес- и премиум- классов жилья самоорганизуется в любых условиях, что успешно доказано предыдущими годами.

Например, земельные аукционы наилучшим образом приспособлены под строительство престижных классов жилья. А вот для эконом класса, а уж тем более социального, они являются препятствием!

Мы считаем, что в сложившихся условиях необходимо вернуться к конкурсам на строительство жилья эконом-класса и к государственным и муниципальным заказам на строительство социального жилья на условиях бесплатного выделения обустроенной инженерными коммуникациями и социальной инфраструктурой земли.

Только на конкурсы и госзаказ надо выставлять техническое задание на строительство (модернизацию) в рамках заранее подготовленных градопланировочных решений (также разработанных в результате конкурсов). Застройщики должны осуществлять архитектурное проектирование только в пределах кварталов и/или по отдельным домам. А продавать или предоставлять в аренду землю покупателям (гражданам и домовладельцам арендного жилья) – должно остаться прерогативой Заказчика – муниципалитета и/или правом выбора покупателя.

Вкрапления в градопланировочную схему престижного жилья (отдельными домами или пент-хаусами, кварталами или посёлками) можно регулировать специальными условиями (в т.ч. и по факту застройки).

Не следует стесняться определения Техническим заданием предельной стоимости продаж. В случае превышения таковой, должно включаться дополнительное и прогрессивное налогообложение Застройщика (в казну муниципалитета на цели социального строительства). А за низкое качество строительства – жёсткие санкции, вплоть до демонтажа зданий.

Для того, чтобы определять где, сколько, что и с каким качеством строить, также наиболее эффективными представляются региональные и муниципальные конкурсы на проектирование застройки новых территорий и модернизации городских кварталов.

Для успешного проектирования нужны новые механизмы разработки технических заданий и принятия конкурсных решений. Следует говорить о специальном институте «проектных единиц» - государственных и муниципальных комитетов, в которых должно быть обеспечено, с правом голосования, значимое представительство гражданских и экспертных институтов.


Выделение государственных и муниципальных средств на строительство и модернизацию жилья следует обуславливать инновационными требованиями, обеспечивающими достижение новых характеристик (свойств) эффективного жилья.


Сам перевод политики администрирования к политике стимулирования обеспечит прирост инвестиций в жилищную сферу. Если же стимулирование станет эффективным и акцентированным на строительство (предложение) жилья, вырастет число профессиональных участников этого рынка (в т.ч. и граждан, участвующих в строительстве своего жилья) и объёмы строительства резко возрастут, а благодаря конкуренции, рейтинговой и конкурсной политике – радикально изменится качество строительства и строящегося (модернизируемого) жилья.

Система стимулов может меняться, но общий вектор на стимулирование, а значит и на определение критериев эффективности работы чиновников, будет способствовать снижению административных барьеров, уровня коррупции и оптимизации ценообразования. Это само по себе мощным фактором развития строительного рынка даже в условиях посткризисной депрессии

Например, право выбора покупателем жилья (индивидуальным застройщиком) приобретать или арендовать землю с коммуникациями у муниципалитета следует обеспечить механизмом реприватизации земли у лендлордов в обмен на обустройство инфраструктурой через Фонд содействия жилищному строительству или муниципальные программы. Лендлорд в этом случае получит и приоритет на застройку участка (при этом его экономика не пострадает благодаря снятию обременений на инфраструктуру). Тогда и цена реприватизации будет разумной, а для покупателя жилья – привлекательной.

Простота получения прав на строительство, налоговые льготы, субсидирование внедрения инноваций, снятие земельных и инфраструктурных обязательств застройщиков перед муниципалитетами, льготное кредитование застройщиков в т.ч. под муниципальные земельные залоги, развитие рынка муниципальных строительных и земельных облигационных займов, поддержка институтов взаимного кредитования индивидуальных застройщиков с государственным премированием накоплений, строительных кооперативов и т.д. образуют структуру строительных стимулов и снимут препятствия к действительно массовому строительству эффективного жилья и модернизации жилищного фонда. Несмотря на неизбежные «издержки», впрочем более низкие, чем трата средств на неэффективное администрирование (построить столько-то во что бы то ни стало), мультипликативный эффект от стимулирования для экономики страны и качества жизни граждан станет очевидным и масштабным в кратчайшей перспективе.

Что делать с ипотекой?

Ипотека – необходимый инструмент жилищной политики. Однако уроки ипотечного кризиса в США показывают, что российская жилищная политика должна предусмотреть ограничители и направляющие, которые обеспечат стимулирование строительства, препятствия к покупке неликвида и соответствие масштабов выдачи ипотеки мощности российского финансового рынка.

Для этого необходимо:

1. Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов через АИЖК следует ограничить только первичным рынком жилья (допуская «конвертируемые» залоги имеющегося жилья на период строительства нового) и социальными программами. Только тогда негативная роль ипотеки в разогреве цен на жильё будет устранена! Более того, в такой системе рефинансирования следует ввести ограничение ставок выдачи ипотечных жилищных кредитов величиной ставки рефинансирования ЦБ РФ и не размещённые на рынке ипотечные ценные бумаги АИЖК откупать в актив ЦБ РФ и ВЭБ. Во избежание рисков ликвидности ветшающих залогов, разрешить ПФР размещать средства только в таких ипотечных ценных бумагах.
   
2. Запретить выдачу ипотечных кредитов в валюте иностранных государств и под залог жилья с износом более 60%, не прошедшего капитальный ремонт или реконструкцию.
   
3. Запретить секьюритизацию ипотечных активов вне Российской Федерации.