Geum.ru

Содержание Введение 2

Вид материалаРеферат

Содержание


2. Анализ расходной части проекта
2.1. Расчет стоимости строительства объекта
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   23

2. Анализ расходной части проекта



Планирование затратной части проекта, в частности, планирование сметной стоимости работ и сроков, позволяет связать все действия по реализации проекта между собой, определить потребность в ресурсах, назначить сроки финансирования.

Расходная часть проекта строительства общественно-делового центра формируется двумя типами затрат: капитальные затраты, связанные с созданием ОДЦ, и текущие затраты на эксплуатацию комплекса, когда он приступит к работе.

2.1. Расчет стоимости строительства объекта



Для проведения ориентировочного расчета по определению необходимого объема инвестиций необходим предварительный расчет стоимости строительства общественно-делового центра.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы, необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Учитывая, что сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, следует учитывать, что нормативы в сторону их уменьшения не корректируются.

Сметными нормами и расценками предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в особых условиях, в том числе, в районах со специфическими факторами - к сметным нормам и расценкам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях к соответствующим сборникам нормативов и расценок.

Инвестор прелагает производить расчет сметной стоимости строительства на основе МДС 81-35. «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» с использованием данных регионального справочника стоимости строительства (РССС). В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости и сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РССС «Объекты-аналоги зданий и сооружений» указаны объекты-аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения. Стоимостные показатели стоимости включают в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль. Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.года выпуска сборника для всех регионов Российской Федерации и основываются на утвержденных и выполненных проектных решениях.

При определении стоимости строительства с помощью РССС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных показателях, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.

При формировании полной стоимости строительства здания на основе справочных показателей необходимо к стоимости строительно-монтажных работ добавить стоимость необходимого специального инженерного оборудования, если оно потребуется, а также дополнительные работы и затраты. На общую сумму полученных затрат начисляется НДС.

В дальнейших расчетах также необходимо учитывать сроки проведения работ и, соответственно, инфляцию.

В качестве основного объекта-аналога в РССС предложен объект «Многофункциональный общественно-деловой центр», шифр 3.0200352 со следующими инженерными характеристиками: фундаменты свайные с монолитным ростверком, плита, перекрытия из монолитного железобетона, каркас – железобетонные колонны, внутренняя инженерная инфраструктура, включая специальное инженерное оборудование – лифты. Для крытого паркинга используется объект-аналог «Нежилая часть многоквартирного дома с встроенным паркингом», шифр объекта 3.0200152, для крытой площади (атриума) - объект-аналог «Здание дворца спорта (металл, стекло)», шифр – 3.0200402. Для определения стоимости создания открытой автостоянки использован комплекс работ (шифр 2.16010423001), аналогичный работам по устройству открытых парковок.

С учетом приведенной стоимости на 1 кв. м общей площади выбранных объектов-аналогов и известной общей площади расчетных объектов произведен сметный расчет стоимости строительно-монтажных работ по каждому из объектов общественно-делового центра. Так как для расчетов был использован РССС-2008 и в силу необходимости приведения стоимостных показателей к ценам 2010 года, данные показатели были скорректированы на величину сводного индекса цен строительной продукции по видам экономической деятельности (раздел К – операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг) по городу Санкт-Петербургу.

Расчет номинальной стоимости строительства 1 кв. м общей площади объектов ОДЦ представлен в таблице 2.1.

В приведенном расчете не учитывается стоимость дополнительного инженерного оборудования (лифтов и эскалаторов). Затраты на его приобретение и монтаж, рассчитанные соответствии с данными РССС, указанным разработчиком количеством и типами требуемого оборудования, скорректированные на величину индекса цен на машины и оборудование, используемые в строительстве по видам экономической деятельности (раздел К – операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг) по городу Санкт-Петербургу, приведены в таблице 2.2.