Г. И. Микерин, руководитель тематической секции по методологии и стандартам Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России

Вид материала

Документы

Содержание Часть 1. Оценка недвижимости: ОТ СТОИМОСТИ К ЦЕННОСТИ Красной книги 1.1. Оценка стоимости имущества и программа мер по устойчивому развитию Их единение несовместимо 1.2. Ценность – в сравнении с ценой – в сравнении со стоимостью: определения Международного комитета по стандартам оценки

Подобный материал:

• Г. И. Микерин Руководитель тематической секции по методологии и стандартам, 96.75kb.
• План работы общественно-консультативного совета при уфмс россии по смоленской области, 85.47kb.
• Настоящей статьи соответствует названию книги, 515.46kb.
• В. И. Миронов миронов Владимир Иванович, доктор юридических наук, профессор, руководитель, 16220.96kb.
• «Об оценочной деятельности в рк», 10695.2kb.
• Утвердить план работы консультативного Совета по инвестиционно-строительной деятельности, 39.07kb.
• Номер и название тематической секции, 174.55kb.
• Отчет о работе общественно-консультативного совета при Управлении Федеральной миграционной, 126.65kb.
• Протокол расширенного заседания Общественно-консультативного совета при уфмс россии, 157.39kb.
• Приказ " 11 " января 2009 г. №7 Москва Об утверждении Наставления по организации экспертно-криминалистической, 530.9kb.

Часть 1. Оценка недвижимости: ОТ СТОИМОСТИ К ЦЕННОСТИ

[Real Estate Appraisal: FROM VALUE TO WORTH]


Представленные в открытом доступе аннотация¹¹ и фрагменты из книги¹² С. Сэйс и др. позволяют пересказать по-русски основы того, что названо авторами новым подходом:

Образование профессионального оценщика недвижимости изменяется и сближается с миром бизнеса. В этой книге используется новый подход к оценке стоимости [valuation] недвижимого имущества, исследуя механизм ценообразования [pricing – часто переводится как «оценка»] в этом изменяющемся контексте. Авторы разработали содержание базового учебного плана по оценке стоимости, используемого в большинстве университетов Великобритании, в которых предлагаются признаваемые RICS-ом образовательные курсы по имуществу [RICS recognised property courses].

Содержание книги покрывает практические проблемы сравнения [как основы оценочной практики] и реальные проблемы применения теории оценки стоимости [valuation theory], вместе с исследованием необходимых вычислений [калькуляций], включая социальную и экологическую ценность [social and environmental worth] – игнорируемую в других текстах. Так как профессиональные оценщики стоимости имущества теперь консультируют также и по стратегическим и по операционно-рыночным аспектам созданных активов, они должны принимать во внимание методы других инвестиционных рынков и видеть в инвесторах – конкурентов собственникам, занимающим недвижимое имущество. Они оба: и собственник, занимающий недвижимое имущество, и инвестор, – должны безошибочно количественно оценивать [assess¹³] то, как их здания [сооружения] выполняют свои функции, но также еще и знать о более широких проблемах устойчивого развития, о социальной и экологической ответственности [sustainability issues, and social and environmental responsibilities].

Новый учебник для оценщиков опубликован руководителем и преподавателями профессиональной Школы сюрвейеров Кингстонского университета [School of Surveying at Kingston University, UK], которая тесно связана со старейшим в мире Королевским институтом чартерных сюрвейеров (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), являющимся, по сути, единым сообществом оценщиков (а также менеджеров, связанных с оценкой) Великобритании и, несомненно, имеющим большое влияние во всем мире.

В предыдущих публикациях С. Сэйс (с разными соавторами) рассматривались традиционные британские подходы к теории и практике оценки, хотя и с детальным обсуждением ряда дискуссионных вопросов, которые касаются, в основном, особенностей британских национальных стандартов оценки, разрабатываемых RICS («РИКСом»   так оценщики произносят по-русски) и называемых «Красной книгой»   по цвету обложки.

В новом учебнике проводятся сравнения « Красной книги» с Международными стандартами оценки (МСО), которые принято называть «Белой книгой», Европейскими стандартами оценки (ЕСО), называемых «Синей книгой», а также есть ряд упоминаний об имеющихся отличиях от американских стандартов оценочной практики.

Детальным анализом всех этих сводов стандартов оценки, включая работу по полному или частичному их переводу на русский язык, и новейших изменений в их содержании – мы занимаемся с 2000-го года, и даем всю новую информацию, в том числе, в самых последних публикациях. В настоящее время ведется работа над российским Сводом стандартов оценки с учетом новейшего мирового опыта в этой сфере, а также с осмыслением по-русски происходящего пересмотра понятий в экономическом знании.

Даже в краткой аннотации книги С. Сэйс, начиная с ее названия, уже содержится новое понимание базовых понятий (концептов)¹⁴, с каждым из которых следует разбираться отдельно. Вопросы, касающиеся особенностей практического применения британских стандартов оценки – по сравнению с МСО, с ЕСО, с американскими стандартами, а также с проектами российских федеральных стандартов оценки – будут рассмотрены нами (в прямом контакте с RICS) в отдельных публикациях.

А в настоящей статье на новом материале продолжено обсуждение изменений, происходящих в профессиональных понятиях и в методологиях оценочной деятельности, уделяя особое внимание новым смыслам, вкладываемым в эти понятия и методологии.

С этой целью, как и в предыдущих публикациях, непредвзято анализируется смысл каждого из тех слов, которые образуют современный профессиональный язык («дискурс, обеспечивающий языковые взаимодействия»). Не погружаясь глубоко в специальные вопросы таких исследований, ставших общей основой современной научной методологии, отметим особую важность динамического характера «дискурсивной практики», специфичной для различных видов деятельности и различных национальных условий.


Обратим внимание на то, что в обсуждаемой новой книге С. Сэйс (для краткости – далее не будем каждый раз упоминать ее соавторов) особое место в выделяемом авторами новом подходе занимает именно понятийный и терминологический аппарат оценочной деятельности, а также разъяснения происходящих в нем изменений.

С нашей точки зрения, главное, что выражает провозглашенный в книге С. Сэйс новый подход (а он понимается шире, чем только для оценочного дела) – это многократно повторяемая в книге мысль, лапидарно сформулированная следующим образом:

Важно попытаться определить (дефинировать) понятия, прежде чем продвигаться к методологиям, свойственным (присущим) стоимостной оценке. [It is important to attempt to define the concepts before progressing to appropriate valuation methodologies.]

Соглашаясь, в принципе, с такой формулировкой, нельзя не добавить, что понятия и методология (или методологии) составляют неразрывное целое. По меньшей мере, необходимо анализировать их тесную взаимосвязь, учитывая, что в живом – хотя и профессиональном – языке многое не подчиняется причинно-следственным зависимостям.

В позднесоветское время на вопрос: что было раньше: яйцо или курица? – «армянское радио» отвечало: раньше было всё! Да, сейчас изменяется всё: и понятия, и методология, потому что изменяется способ жизнедеятельности, неподвластный абстрактным теориям и умозрительным построениям. Эта «сухая теория» пытается приблизиться к практике, но она просто не знает об «эмерджентном», т.е. непричинно («некаузально») возникающем, изменении «вечнозеленого дерева жизни» (Гёте, «Фауст»).


1.1. Оценка стоимости имущества и программа мер по устойчивому развитию

[Property valuation and sustainability agenda]


Основное внимание в новом подходе уделено «программе мер (или «повестке дня») по устойчивому развитию» [sustainability agenda]. Понимание подобной «программы мер» и, особенно, самого «устойчивого развития» – как принято называть по-русски то и другое – связано с разнообразием мер, которые должны обеспечивать жизнеспособность (а это буквальное значение слова sustainability) социально-экономического развития.

В книге С. Сэйс по этому вопросу дается ряд ссылок на международные документы, но без детальных пояснений. Приведем краткий поясняющий текст из опубликованного на русском языке официального источника по устойчивому развитию¹⁵:

Принятое международным сообществом определение «развитие, которое удовлетворяет потребности настоящего, не подвергая риску способность будущих поколений удовлетворить свои нужды», было сформулировано Комиссией ООН по окружающей среде и развитию. В основе понятия «устойчивое развитие» лежит идея о том, что развивая свою экономику, промышленность и технологии, страны одновременно обеспечивают высокое качество жизни каждому, в настоящем и в будущем. «Устойчивое развитие» включает в себя понятия социального равенства, прав человека, защиты окружающей среды и разумного использования природных ресурсов наряду с постоянным развитием экономики.

Употребление выражения «устойчивое развитие» вызывает множество споров. Многие считают, что оно включает в себя так много понятий, что становится расплывчатым и теряет смысл. Тем не менее, политики и бизнесмены все чаще прибегают к этому термину, показывая, что учитывают социальные вопросы и проблемы защиты окружающей среды, с которыми сталкивается современное общество.

В последнем абзаце выражено, с нашей точки зрения, двойственное отношение к возможностям практического отражения «устойчивого развития» в практических экономических измерениях. В основном, пока применяется «качественное оценивание» [evaluation¹⁶], которое лишь косвенно может оказывать трудно выявляемое влияние на количественные результаты, получаемые в профессиональной оценочной деятельности.

Следует отметить, что еще четверть века тому назад в отечественных методических разработках – прежде всего, в Комплексной методике по оценке эффективности хозяйственных мероприятий (1983 г.), в работе над которой приняли участие многие специалисты, известные в стране и за рубежом, – были предложены и апробированы количественные методы, содержавшие, по-новому говоря, элементы новой парадигмы.


Из обсуждаемых в книге С. Сэйс нескольких обстоятельств, связанных с «программой мер по устойчивому развитию», выделим два особо важных – для выяснения влияния «устойчивого развития» на методологию экономических измерений:

• [1] - укоренившимся экономическим парадигмам все более и более бросает вызов возвышение программы мер по устойчивому развитию – таким образом, возникает потребность в отклике на это профессионалов по оценке недвижимого имущества, которое является ключевым элементом в рамках всей экономики;
  
• [2] - есть быстро возникающее множество социальных и экологических законов и нормативных актов, которое непосредственно затрагивает недвижимое имущество: например, закон о планировании и о принудительной покупке 2004 г.; Строительные нормы и правила Англии и Уэльса 2005 г. и др.
  

Первое обстоятельство, которое является научно-методологическим, – прямо или косвенно рассматривается во всех наших публикациях, включая настоящую статью, а к позиции, которая выражена по этому поводу в книге С. Сэйс, вернемся несколько позже.


А по поводу второго обстоятельства (публично-правового) хотелось бы кратко сформулировать его понимание нами – применительно к отечественным условиям. Но прежде приведем фрагмент, с которого, по сути, начинается книга С. Сэйс:

В Великобритании существует смешанная экономика, при этом решения о распределении [аллокации] ресурсов принимаются частично правительством на основе потребности, и частично – частными лицами и корпоративными организациями на основе экономического спроса. Когда решения о распределении имущества основаны на потребности (например, предоставление общественных товаров и услуг больницам и школам), эти решения, как грубо ориентировочные оценочные расчеты [broad-brush estimates], принимаются на базе наименьших затрат и «соотношения цены и качества» [basis of least cost¹⁷ and value for money¹⁸]. Когда же решения о распределении базируются на спросе, то это означает экономический спрос – в том смысле, как это представлено в модели ценообразования на основе взаимодействия спроса и предложения.


Смешанными являются все экономики в мире, и хотя в каждой из них «смешение» происходит по-своему, но во всем мире укореняется общее понимание принципов, составляющих институциональную основу международных и национальных стандартов – в том числе, по оценке стоимости имущества (любых видов собственности).

Если в «чистых» абстрактно-теоретических построениях любого толка (от полной централизации до радикальной либерализации) предполагается существование единого (и единственного – в каждой из теорий) институционального механизма, то такого не существует ни в одной реальной «смешанной экономике», хотя в каждой из них «смешение» происходит по своим, публично установленным правилам. Известны также разработки моделей «двухсекторной экономики», но они далеки от практики измерений.

Ведь только в самое последнее время, впервые в мировой истории, появились и стали широко применяться международные стандарты по экономическим измерениям. Помимо широко применяемых международных стандартов для частного сектора (по финансовой отчетности, аудиторской и оценочной деятельности), с начала 2006 г. США и страны Европейского союза признали и соблюдают Международные стандарты финансовой отчетности в публичном секторе¹⁹. Различение частного и публичного (ГОС) секторов сделано недавно и в МСО – в их новый свод включается такой Стандарт.

Одной из важных особенностей бухгалтерских измерений (хотя в переводных изданиях и на практике часто вместо буквального перевода: «измерения» – применяется слово «оценка») и оценки имущества – в публичном секторе (ГОС) стало введение критерия сервисного потенциала [service potential] (обычно, это – производственной мощности «в натуре»), который заменяет критерий прибыльности в частном секторе.

Соответственно, обычно применяемый «тест на адекватную прибыльность» заменяется «тестом на адекватный потенциал обслуживания» (по отношению к установленному уровню), связывающим хозяйственную деятельность, ведущуюся на используемом имуществе, с количеством и качеством создаваемых общественных благ.

Эта конкретная практика, которая становится повсеместной во всем мире, дает пищу для размышлений не только практикующим оценщикам, но и методологам, занимающимся «высокой теорией», о чем пойдет речь в Части 2 настоящей статьи.

Именно в публичном секторе (ГОС) в явном виде проступает влияние институциональных – прежде всего, публично-правовых – условий на количественные измерения результатов хозяйственной деятельности и, соответственно, на оценку стоимости имущества, используемого для создаваемых общественных благ. А к последним относятся все социальные и экологические блага, которые могут быть оценены только при наличии соответствующих законов и других нормативных актов.

В рамках «смешанной» (рыночно-административной) экономики общий масштаб оценок задается рыночным сектором, но ответственные оценки (см. Часть 3) в публичном секторе не могут быть получены исходя из расчетов, основанных на тех или иных абстрактно-теоретических предположениях и не закрепленных нормативно условий. Подобные расчеты могут быть полезны при разработке законов и нормативных актов, создающих институциональные условия, которыми не смешиваются, а разъединяются частные и общественные интересы («прежде, чем объединяться, надо размежеваться»).

В России за десять лет неоднократно принимались (но до сих пор не выполнены) государственные решения о переходе на МСФО или на соответствующие им российские стандарты – для частного сектора, включая действующие на рынке государственные корпорации. Но об особой методологии учета, а также оценки имущества, – для российского государственно-общественного сектора – не ведется никаких обсуждений.

Конечно, этот вопрос – не столько научно-методологический, а, в первую очередь, он является вопросом политической воли и весьма трудоемкого администрирования. Может быть, сделанное 21-го ноября 2006 г. заявление Президентом России В.В. Путиным о том, что «деньги и власть должны быть разъединены»²⁰, – даст толчок к переходу на общепринятые в мире принципы «смешанной экономики», при которых рыночная и нерыночная часть экономики институционально разъединены.

Тогда и вопрос о «социальной и экологической ответственности бизнеса» перейдет из плоскости волюнтаристских действий (как со стороны власти, «вдруг» вспоминающей об экологии на Сахалине, так и со стороны «вдруг» проявляющих благотворительность олигархов) – в плоскость законов и соответствующих им профессиональных оценок.

* * *

Вернемся к тому, что выше было названо нами первым обстоятельством, связанным с «программой мер по устойчивому развитию», и прежде всего отметим то внимание, которое уделяется в книге С. Сэйс научно-методологическим основам оценки. Хотя фрагменты обзора по этим вопросам не собраны воедино в самой этой книге, но все они в большей или меньшей степени связываются с проблемами оценки стоимости имущества. Приведем краткое изложение некоторых таких фрагментов.

Характеризуя цели этой книги, авторы обращают внимание на то, что в связи с «драматическим ростом капитала, инвестированного в недвижимость, начиная с середины 1970-ых годов»   заключавшиеся долгосрочные (обычно на 25 лет) договоры аренды (в книге С. Сэйс: «так называемая институциональная аренда») позволили «рассматривать поток дохода от недвижимого имущества почти таким же способом как для других финансовых активов на рынках капитала» [as other financial assets in the capital markets].

С. Сэйс приводится обзор многих проведенных исследований по этому вопросу, и говорится, что «все они были нацелены на изучение способов применения методик финансовой оценки, основанных на рынке акционерного капитала [equitymarket-based financial appraisal techniques], к анализу инвестиций в недвижимое имущество». Вывод:

Фундаментальная экономическая парадигма, на которой основывались все эти работы, – это парадигма неоклассицизма; поэтому в таких работах стремились применить рациональные количественные подходы к загадке ценообразования. В последние годы, однако, стали заметны изменения, и центр внимания переместился в сторону собственников, занимающих недвижимое имущество, и съемщиков этого имущества.


В подразделе книги, названном «Новые финансовые парадигмы», дается краткий обзор теоретических работ, по поводу которых, в частности, сообщается следующее:

В области недвижимости   методики оценки, которые имеют дело с портфелями активов, относятся, в основном, к обычным теориям финансов, разработанным между 1960-ыми и 1980-ыми годами. Согласно этим теориям предполагалось, что принятие инвестиционного решения ведет к рациональному экономическому поведению и что инвесторы всегда стремятся максимизировать отдачу (доходность) [return (yields)] и минимизировать риск. Современная теория портфеля, разработанная Марковицем (1959) и впоследствии расширенная другими (такими как, Шарп, Линтнер и Моссин), приняла такое предположение о рациональности. Кроме того, эти авторы работали, основываясь на том, что рынки «эффективны», то есть, что цены полностью отражают все релевантные финансовые данные (см., например, Фама и Миллер, 1972). С середины 1980-ых и в течение приблизительно двадцати лет после того, как эти теории начали применяться в финансовой области, аналитики имущества стремились использовать их для оценки недвижимого имущества. … Но тогда, когда стало казаться, что эти «современные» [для того времени] теории финансов начали делать успехи в области недвижимого имущества,   появились новые теории, которые ослабляют предположения о рациональности и эффективности. Новые финансовые модели допускают … реальность неэффективных рынков и принимают поведенческие модели (Тверский и Канеман, 1981), чтобы объяснить поведение инвестора. Эти новые разработки являются проведенными надлежащим образом исследованиями для иллюстрации того, как широко они могут использоваться в процессе распределения активов недвижимого имущества.

Отошлем читателя к заголовку Части 2 настоящей статьи, в качестве которого использованы слова нобелевского лауреата по экономике (1998 г.) Амартия Сена о том, что продвижение в «высокой теории» было тесно связано с развитием «практической экономической теории».


В начале настоящей статьи было сказано, что в обсуждаемых нами работах по двум направлениям экономического знания содержатся противопоставления «мейнстриму». Наиболее мощный отпор мейнстрим получает со стороны международного движения, возникшего в 2000-2001г.г. в университетской и академической среде и получившего название «постаутизма» (под «аутизмом» понимается самоизоляция «мейнстрима»).

В числе участников этого движения – нобелевские лауреаты по экономике самых последних лет: Вернон Смит (контролируемое экономическое экспериментирование), Дэниэл Канеман [см. ссылку у С. Сэйс] (экономическая психология и экономическое поведение), Джозеф Стиглиц (рынки с асимметричной информацией), первые работы которых появились примерно четверть века тому назад. Все эти работы связаны с фундаментальными проблемами профессиональной оценочной деятельности, и все они тяготеют к осмыслению того, как измеряется стоимость (экономическая ценность)²¹.


В нашей книге о методологических основах оценки стоимости имущества (2003 г. – см. сноску 6) мы старались наиболее полно представить взаимосвязь между этими фундаментальными исследованиями и новейшими изменениями в оценочной практике и теории. Тесно связана с этой проблематикой работа британского ученого Пола Ройсона²². Пока лишь обозначим проблему единства и различий в методологических основах практических (по разным профессиям) экономических изменений, а вернемся к ней позже.


Но все же, в этой связи, здесь обратим внимание еще на один выделенный в книге С. Сэйс подраздел: «Стоимостные оценки, предписанные законом» [Statutory valuations]:

Есть веские доводы в пользу включения седьмого метода оценки²³, поскольку он используется в Германии открытыми (инвестиционными) фондами [open-end fund²⁴], которые являются главными игроками на европейском рынке инвестиций в недвижимость. Если они представляют настоящий [неискаженный] метод оценки стоимости [genuine valuation method], то предписанные законом стоимостные оценки должны быть добавлены к перечню методов. В Великобритании такие методы не применяются на рынке инвестиций в недвижимость. Они имеют отношение только к случаям налогообложения и компенсации. Однако в Германии финансовые учреждения (особенно) требуют оценивать стоимость инвестиции в недвижимость – в соответствии с законом и согласно терминологии, изложенной в нормативных документах. В частности, WertV (Wertermittlungsverordnung) обеспечивает детальный кодекс понятий оценки стоимости [detailed code of valuation concepts], которые используются практикующими оценщиками. Детали таких методов оценки стоимости выходят за рамки этой книги [для интересующихся читателей даны ссылки на источники информации]. Однако, когда используются такие оценочные методы, важно сравнить цифру этой оценки стоимости [the valuation figure] с рыночной стоимостью. Предписанный законом метод оценки часто дает значительно более высокую цифру, и это должно быть общепризнано.


Как отражение общей научной парадигмы в основах наиболее прагматичной экономической дисциплины – бухгалтерского учета – отмечалась позиция (см. в ссылке 2 статью от 4.09.06) авторитетного российского специалиста по этому делу В.Ф. Палия²⁵:

В рыночной экономике с частной корпоративной собственностью на средства производства единый бухгалтерский учет разделился на финансовый и управленческий. Внутрифирменная отчетность, построенная на управленческом учете, не регулируется и не может регулироваться общеобязательными стандартами учета и отчетности. …

В Германии его называют контроллингом, во Франции – аналитическим, в Америке – управленческим учетом. Их единение несовместимо из-за различия целей и задач, различной отчетности. … В России отсутствуют методика и практика разделения финансового и управленческого учета. Вопреки объективным факторам российские специалисты, в том числе и на самом высоком официальном уровне, продолжают настаивать на единстве бухгалтерского учета. Единство бухгалтерского учета засоряет финансовый учет чрезмерно детальной аналитической информацией, затрудняет составление публичной финансовой отчетности, сковывает профессиональные суждения, которые тонут в необъятном объеме информации, необходимой только для внутрифирменного управления. Аналитический учет – для калькуляционных расчетов. … Вопреки современным тенденциям учета у нас сохраняется калькуляционная направленность текущего бухгалтерского учета, что очень затрудняет учет по международным стандартам финансовой отчетности и налоговый учет.

А современные тенденции – это переход от «калькулятивной экономики» (по выражению Макса Вебера) к профессиональным суждениям или «оценочной экономике».


1.2. Ценность – в сравнении с ценой – в сравнении со стоимостью: определения

[Worth vs. price vs. value: definitions]


Мы постарались в точности воспроизвести заголовок одного из подразделов книги С. Сэйс. Широко применяемое в англоязычной научной литературе латинское слово «versus» (сокращение – vs.), вообще-то, означает «во взаимном противопоставлении», но на русский язык оно обычно переводится более кратко: «против» или «в сравнении».

Для нас профессиональный интерес представляет то, каким образом при новом подходе предлагается различать указанные три понятия. Конечно, при сложившемся в современной России разнобое в переводах англоязычных экономических терминов – предлагаемые нами толкования (применяемые десять лет в переводе многих десятков опубликованных текстов и в изданных Глоссариях) могут подвергаться сомнению, хотя мы не видим им альтернативы.

Повторим уже неоднократно сказанное во многих дискуссиях: нами не отрицается необходимость терминологических согласований, но их следует вести в общем понятийно-методологическом дискурсе, вместе с анализом профессионального языка в его целостности. Это – не отвлеченная от конкретной практики теоретическая позиция, а ядро оценочной практики (а также других практических экономических измерений), ведь признано, что получаемые результаты – в живых деньгах – отражают суждения оценщика.


Свойственное текстам на русском языке и вызывающее наибольшее количество споров смешение понятий стоимость (ценность) и затраты (издержки, себестоимость) – вообще не рассматривается в книге С. Сэйс.

В этой связи обратим внимание на то, что термин «cost» можно обнаружить только в одном разделе этой книги. В нем речь идет о том, что по-русски называется именно «затратным» подходом [cost approach] при оценке стоимости имущества [property valuation], и, конечно, речь идет не о фактических затратах, а о затратах замещения. Еще раз напомним, что в современных стандартах финансовой отчетности термин «бухгалтерская (балансовая) стоимость» [book value] теперь заменен содержательно нейтральным термином «учетная сумма» [carrying amount].


В книге С. Сэйс обоснование различения стоимости и ценности начинается так:

В центре внимания этой книги – исследование новой рыночной практики, которая развивается в ответ на меняющуюся инвестиционную и корпоративную программу мер, и это касается ценности [relate to worth].

Признавая, что словарь может рассматривать слова «стоимость» и «ценность» как синонимичные [regard the words ‘value’ and ‘worth’ as synonymous], для оценщика имущества   они не являются таковыми. В этой книге вводится понятие ценности таким образом, чтобы обеспечить контекст для последующих исследований.

Далее коротко напоминается теоретическая основа оценки стоимости имущества:

Фундаментальной является способность обеспечить полезность, которая влечет за собой экономическую ценность актива [utility that drives the economic worth of the asset]. Если нет никакой возможности выявить реальную полезность имущества, то на него не будет никакого спроса и, следовательно, у него не будет никакой стоимости [value].

Затем дается небольшой экскурс в новейшую историю осмысления этих понятий:

В этой книге выражена озабоченность понятиями ценности и стоимости, и их отношением к цене на рынках недвижимого имущества. Понятия ценности и стоимости и их отношения к цене – это фундаментальные проблемы в рамках функционирования и регулирования рынков недвижимого имущества. Если проконсультироваться со словарем, то слова ценность, цена и стоимость обычно характеризуются как синонимичные или же имеют определения, которые являются, по крайней мере, частично взаимозаменяемыми. Дополнительно: в других странах может быть небольшое различие или не быть никакого различия между этими словами. …

Однако в Великобритании в последние годы различие в значении [meaning²⁶] слов ценность, цена и стоимость стало важным вопросом в определении деятельности профессиональных оценщиков недвижимости. До конца 1990-ых годов, большинство профессионалов, работающих в отрасли недвижимости, использовало бы слова цена, ценность и стоимость попеременно [used the words price, worth and value interchangeably]. С публикации в 1994 г. Отчета Комитета RICS, возглавлявшегося Майклом Молинсоном (the Mallinson Committee), до публикации в 2003 г. пересмотренных Стандартов оценки RICS – шли оживленные дебаты, в которых делался упор на точность стоимостной оценки [valuation accuracy]. Однако, после этого центр дебатов переместился от точности – хотя это остается проблемой – к семантике. … Если в Великобритании начинает появляться некоторое согласие, то в международном контексте вопрос об определении понятий ценности, цены и стоимости – представляет длительно сохраняющуюся проблему.

Откровенно говоря, до знакомства с книгой С. Сэйс оценщикам в России не было известно о новом повороте дебатов в британском оценочном сообществе, произошедшем три года тому назад и, фактически, вызвавшем там дискуссию о «пересмотре понятий».

Информация о бурном обсуждении «пересмотра понятий» поступала к нам, в основном, из мирового бухгалтерско-аудиторского сообщества – в связи с конвергенцией стандартов по финансовой отчетности (прежде всего, МСФО и ГААП), формально начавшейся в 2002 году, а реально – после 2003 года, причем к настоящему времени именно по поводу «пересмотра понятий» опубликовано более тысячи работ, включая отражение этого вопроса в различных проектах стандартов финансовой отчетности.


Когда С. Сэйс доходит до указанного раздела с «взаимным противопоставлением» цены, стоимости и ценности, то уже формулируется собственная позиция авторов:

Слово «стоимость» [value] может использоваться, чтобы описать различные, но связанные понятия в терминах оценки имущества. Это слово может рассматриваться как общий, всеобъемлющий термин, который включает три главных типа стоимости: цену, рыночную стоимость и ценность [three main types of value: price, market value and worth].

Термин «оценка стоимости» [см. нюансы – ниже в этом же фрагменте] имеет специфические профессиональные определения, и для Великобритании он закреплен в рамках Стандартов оценки RICS (RICS, 2003). Несколько иначе он определен в двух общепринятых сводах: в Европейских стандартах оценки (см. ЕГАО – TEGoVA, 2003) и в Международных стандартах оценки (см. МКСО – IVSC, 2003).

Хотя формулировки отличаются в каждом из этих случаев, суть заключается в том, что оценка стоимости [также: стоимостная оценка или вальвация – valuation] является оценочным расчетом [также: расчетной оценкой или эстимацией – estimation²⁷] наиболее вероятной [most likely – буквально: «скорее всего», что не связано с вычислением вероятности] цены продажи [selling price] – на открытом рынке и на базе оценки, подходящей для обеих сторон: для добровольного продавца и добровольного покупателя.

Хотя здесь подтверждается достигнутое (в 2003-м году) единство между основными существующими в мире сводами стандартов оценки – по основополагающим принципам оценки, но при этом – вместе с понятием «рыночной стоимости» дается понятие «ценности», хотя и указывается далее, что «в американской практике она называется инвестиционной стоимостью». В МСО 2005 теперь, как мы уже говорили, постоянно повторяется термин «ценность или инвестиционная стоимость», но странно, что С. Сэйс называет цену («исторический факт») – «разновидностью» стоимости, т.е. «суждением оценщика». Хотя речь может идти о прогнозных ценах в доходном подходе – в таком случае цена является «суждением оценщика» и по смыслу близка к стоимости.

В предыдущих опубликованных работах С. Сэйс (с другими соавторами – до 2003 года) понятие «ценности» в большей мере связывалось с понятием «стоимости в использовании», а также с применением методологии оценки, основанной на расчетах дисконтированного денежного потока (ДДП). Складывается впечатление, что заявленный теперь новый подход авторы стремятся сохранить прежние термины, но наполнить их новым содержанием. В чем-то такое стремление можно считать удачным, а в чем-то – не очень (и не совпадающим с МСО). Но не может вызывать разногласий такая позиция:

В этой книге подход ДДП объясняется и продвигается как методология, которая должна использоваться наряду с традиционными методиками оценки. Другая проблема, связанная с методиками оценки касается отношений между недвижимым имуществом и финансовыми рынками. Пока большая часть работ по исследованию конкурирующих обыкновенных акций и рынков облигаций в финансовой литературе является инновационной и потенциально интересной. Однако аналитики признают, что недвижимое имущество имеет существенные особенности, отличные от обыкновенных акций и облигаций; аналитики ставят вопросы относительно того, как далеки теории от существующих рынков и могут они быть применены на рынке недвижимого имущества.

Также можно считать концентрированным выражением нового подхода – то, что в своих «Выводах» авторы этой книги (правда, повторяясь) вновь связывают происходящую «смену экономических парадигм» с «программой мер по устойчивому развитию»:

Недвижимое имущество – это ключевой элемент в рамках всей экономики²⁸; поэтому требуется, чтобы оно управлялось соответствующим образом, а это в свою очередь требует, чтобы выполнялись надежные и точные оценки. В частности, поскольку укоренившимся экономическим парадигмам все более и более бросает вызов возвышение программы мер по устойчивому развитию, то возникает потребность в ответе на это со стороны профессионалов по оценке стоимости имущества.

* * *

Может вызвать разногласия и потребовать дополнительного теоретического обоснования практическое применение понятия «стоимость в использовании». В новом Проекте для обсуждения пересмотренного МСО 2 «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости» (см. нашу публикацию от 19 июня 2006 г., сноска 5), уже прошедшем апробацию и готовом для включения в МСО 2007,   «стоимость в использовании» выведена за рамки «баз оценки стоимости», а отнесена к базам финансовой отчетности, также как и «справедливая стоимость», не тождественная «рыночной стоимости».

Может также потребовать дополнительного обсуждения и проводимая в этом учебнике (а также в регулярно переиздаваемом американским «Фондом оценки» базовом учебнике по оценке недвижимости) линия на разделение методик (называемых по-английски «техниками»   techniques): во-первых, собственно оценочной практики (или деятельности) и, во-вторых, специальных «оценочных расчетов», содержащих математические формулы. В британском учебнике формулы отделены   как и в базовом американском учебнике:

Одной из наших целей при написании этой книги было желание минимизировать количество используемых математических уравнений; однако, при любом исследовании оценки недвижимого имущества невозможно избежать их целиком, и были включены некоторые математические примеры. В Приложении A содержатся формулы, которые использовались в этой книге и помогают читателям, а в Приложение B – детали веб-сайта, с которого могут быть загружены для использования уточненные и обновленные примеры, иллюстрирующие методики и принципы, выдвинутые в этой книге.


Для российских условий несомненна, во всяком случае, важность решения триединой задачи: формирования методологических основ (базовых принципов) в условиях новой экономической парадигмы; уточнения терминологии на основе происходящего во всей сфере экономических измерений пересмотра понятий; освоения (при возможности – разработки) экономико-математического аппарата, соответствующего современному состоянию как экономического, так и математического знания.


Авторы книги пишут, что в настоящее время на британском рынке инвестиций в недвижимость стоимость и ценность практически различают следующим образом:

• Стоимость [Value] получают путем сбора и применения сопоставимых свидетельств, полученных из сделок с объектами недвижимости, которые подобны – в терминах фактических арендных плат и доходностей. В методах оценки используют арендные платы и рентные уровни на дату оценки, и показатели доходности, в которых риск и рост полагаются уже отраженными (т.е. используются традиционные методы оценки).
  
• Ценность [Worth] часто вычисляется, используя метод дисконтированного денежного потока, и рассматривается в инвестиционных терминах: действительно ли достигнута необходимая ставка или предельная ставка отдачи (доходности). При этом дебаты по таким определениям не ограничены Великобританией; и пока нет ясного положения.
  

По сути дела, авторы этого учебника вполне ясно показывают, что они не удовлетворены сложившимся положением с традиционным применением этих базовых понятий оценки. Они приводят получившее широкое распространение не только в Великобритании, но и во всей Европе «теоретически обоснованное» различение оценочных понятий [valuation concepts], введенное Мартином Хёсли и Брайаном Д. Макгрегором еще в 2000 году²⁹ и развиваемое М. Хёсли в его последующих работах:

• Цена [Price] – это фактически наблюдаемый результат обмена в денежном выражении, когда инвестиции в недвижимость уже куплены или проданы. На большинстве других рынков цена является заданной, но на рынке недвижимого имущества – каждый интерес в имуществе различен, и поэтому требуется индивидуальный оценочный расчет стоимости [individual estimate of value], который был бы руководством для покупателя и продавца на их переговорах, чтобы согласовать цену. Цена может быть установлена переговорами, а также через предложения на тендере или на аукционе.
  
• Стоимость [Value], таким образом, – это оценочный расчет вероятной цены продажи [estimation of the likely selling price]. На других рынках, где продаются гомогенные товары, цена не является оценочным расчетом, но сама определяется из рыночной торговли и обычно используется для того, чтобы охарактеризовать некоторую количественную оценку ценности [an assessment of worth].
  
• Индивидуальная ценность [Individual worth] – это истинная стоимость [true value] для индивидуального инвестора, использующего всю информацию рынка и все доступные аналитические инструменты, и она может рассматриваться как стоимость в использовании [value in use]. – [Т.о. она отличается от Инвестиционной стоимости точно так же, как Рыночная ценность – от Рыночной стоимости (см. сл. пункт).]
  
• Рыночная ценность [Market worth] – это цена, по которой права на инвестиции в имущество могли бы быть предметом торговли на конкурентном и эффективном рынке, используя всю рыночную информацию и все доступные аналитические инструменты. Обоснованная модель вычисления [a valid model of calculation] рыночной ценности должна отражать причинную обусловленность [underlying conditions] рынка в данное время. Поэтому ее следует отличать от Рыночной стоимости [Market value], которая допускает менее совершенное знание рыночной информации [accepts a less than perfect knowledge of market information].
  

Предваряя обсуждение понятий в Части 3, которое завершается сводной таблицей «Базовых понятий экономических измерений и применяемых терминов», обратим внимание, что в приведенном здесь перечне дано, на самом деле, даже не четыре, а шесть понятий: в объяснительных текстах упоминаются, как общеизвестные, «стоимость в использовании» и «рыночная стоимость». В комментарии мы еще добавили из МСО «инвестиционную стоимость», которой там дается «ценность» в качестве синонима.

Обратим также внимание на то, что в приведенном перечне два понятия следует отнести к «чистой теории»: «индивидуальную ценность», понимаемую как «истинная стоимость», и «рыночную ценность» при соблюдении самых жестких условий «совершенного рынка». Кроме того, что особенно важно для обсуждения в Части 3, – в этом перечне нет никакого упоминания о понятии «издержек (затрат)», которое российские теоретики предлагают отождествлять со «стоимостью» (в абстрактно-аксиоматическом ее понимании), и именно так переводить английское слово «cost».


В книге С. Сэйс после приведенного перечня базовых понятий оценки выражено авторское отношение к «изобретению и продвижению» определений МКСО:

Роль Международного комитета по стандартам оценки в изобретении [devising] и продвижении международно признанных и принятых определений [definitions] получает увеличивающуюся важность в преобладающем большинстве стран (с установившимися рынками имущества), вовлеченными теперь в процесс развития международных определений и стандартов. Со временем, несомненно, придет момент, когда в этом будет достигнуто полное профессиональное понимание, но мы все еще не достигли этого!

К этому стоит добавить, что RICS, для членов которого в первую очередь предназначена книга С. Сэйс, полностью взял на вооружение методологию оценки МКСО для целей финансовой отчетности, где и происходит сейчас основные изменения понятий.