Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений
| Вид материала | Автореферат диссертации |
- Программа курса «финансы, денежное обращение и кредит», 81kb.
- «Финансы, денежное обращение, кредит» тема: Особенности организации финансов в кредитных, 572.46kb.
- Ипотечное кредитование: разновидности и современная практика организации, 8.76kb.
- Деятельность финансово-кредитных учреждений рк” от 18. 07., 508.46kb.
- Список документов, необходимых для рассмотрения заявления на жилищный ипотечный кредит., 29.94kb.
- Заявление на ипотечный кредит, 580.72kb.
- Примерная программа дисциплины Риски финансово-кредитных отношений, 157.36kb.
- Модернизация институтов регулирования кредитных отношений в условиях посткризисного, 429.25kb.
- Календарно-тематический план студенческого научного кружка по актуальным проблемам, 76.28kb.
- Использование кредитных деривативов за рубежом и в России, 318.98kb.
Рис. 1. Взаимосвязь категорий "финансы" и "кредит"
Решение данной проблемы, на взгляд автора, поднимает два блока взаимосвязанных вопросов. Первый заключается в том, что получение кредита сопряжено с наличием у населения сбережений для внесения первоначального взноса. Второй вопрос касается возможности получения самого кредита, условием которой выступают совокупные доходы заемщика.
Проведенный анализ позволил сделать основополагающий для целей исследования вывод, что ипотечный кредит, обладая значительными инвестиционными возможностями, оказывает существенное влияние на рост воспроизводственных процессов и формирование финансовых ресурсов государства и экономических субъектов.
В то же время в диссертации рассматривается и другая сторона ипотечного кредита: значительная зависимость объемов формирования ресурсной базы ипотечного кредита и сбережений населения (как условия получения кредита) от участия в этих процессах государственных финансовых ресурсов.
В условиях рыночной экономики государственное регулирование жилищного строительства, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом, принимающим форму государственных экстерналий. При этом прямые (явные) экстерналии осуществляются государством в виде жилищных дотаций, субсидий, социальных выплат, в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которые признаются экономическими благами.
Изучение зарубежного и отечественного опыта развития ипотечного кредитования позволило автору сформировать и сгруппировать формы государственной поддержки субъектов ипотечных программ (табл. 1).
Таблица 1
Характеристика государственной поддержки субъектов
ипотечного кредитования на отдельных этапах его организации
| Этап | Субъекты ипотечных сделок | Виды государственной поддержки |
| 1 | 2 | 3 |
| I. Кредитование | Заемщик | Субсидирование малообеспеченных слоев населения; выделение беспроцентных кредитов на формирование первоначального взноса, при этом кредит может стать безвозвратным при условии проживания в приобретенном жилье установленный срок; высокое соотношение LTV; страхование кредитов Фондом взаимного страхования; налоговые льготы |
Окончание табл. 1
| 1 | 2 | 3 |
| | Кредитор | Страхование кредита как государственной, так и частными компаниями; возможность получения ресурсов через ипотечные ассоциации; упорядочение деятельности ссудосберегательных ассоциаций; налоговые льготы |
| II. Рефинансирование | Кредитор | Риски невозврата кредитов перекладываются на ипотечные ассоциации |
| Ипотечные ассоциации | Приобретают кредиты, застрахованные или гарантированные государственными структурами; обеспечены правом заимствования финансовых ресурсов у государственных структур | |
| Инвестор | Жесткий государственный контроль за соблюдением стандартов ипотечных кредитов; гарантии государства (в настоящее время их доля снижена и составляет около 20%) в части обращения ценных бумаг; высокий рейтинг ценных бумаг, который позволяет использовать их при получении кредитов центрального банка, участвовать в биржевых операциях |
По результатам исследования автор делает вывод, что "бюджет" и "ипотечный кредит" как экономические категории тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Они имеют аналогичные функции и задачи в достижении целей социально-экономического развития.
Проведенное исследование позволило автору сделать вывод, что основой развития ипотечного кредита выступает единство финансово-кредитных отношений, носящих в условиях рыночной экономики объективный характер и обеспечивающих использование совокупности финансово-кредитных инструментов в целях решения жилищных проблем населения.
функционирование ипотечного кредита основывается на теоретических постулатах его природы, сущности и общественного назначения. В настоящее время теории ипотечного кредита не уделяется достаточного внимания в научной литературе. При исследовании и разработке методологических подходов к сущности ипотечного кредита автор опирается на теорию кредита как экономической категории.
Разделяя категориальный подход, рассматриваемый в научных трудах, автор считает, что потенциал категории кредита в целом и ипотечного кредита в частности проявляется посредством категории "кредитование". В связи с этим в диссертации представлено авторское определение указанной категории: кредитование - это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся на основе объективного движения ссужаемой стоимости в целях ее эффективного использования как заемщиком, так и кредитором.
В рамках данного исследования важным вопросом, концептуально не отработанным как на уровне теоретических исследований, так и на уровне практики, является определение формы ипотечного кредита. По мнению автора, ипотечный кредит выступает разновидностью потребительского кредита. В целях обоснования своего подхода к рассматриваемому вопросу диссертантом выбран критерий классификации кредитов по целевым потребностям заемщика. С позиции данного критерия выделяются кредиты, носящие производительный характер, и потребительские кредиты, рассматриваемые как непроизводительные. В этом контексте они выражают ссужаемую стоимость как движение капитала и движение денег, соответственно.
Исходя из указанных посылок, автор рассматривает ипотечный кредит как разновидность жилищного кредита. Это вполне соотносится с классификацией банковских ссуд, представленной в зарубежной научной литературе. Так, ссуды под залог недвижимости, выделенные предприятию, классифицируются как производительные, а частному лицу - как потребительские (рис. 2).
Залог (ипотека) используется только в классификации потребительских кредитов. Автор разделяет такую позицию, хотя практика вносит свои поправки в данное положение, что можно объяснить отсутствием соответствующей научной базы.
Ипотечный кредит является наиболее сложной формой финансово-кредитных отношений, обусловленной длительными сроками его предоставления. Это предопределяет необходимость функционирования вторичного рынка жилья, на котором складываются отношения по поводу привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
Сложность отмеченных вопросов создает основу для рассмотрения второй группы проблем, касающихся рефинансирования ипотечных кредитов.
Рис. 2. Классификация кредитов по характеру использования ссуды
В диссертации обоснованы факторы, определяющие выбор способов рефинансирования, к числу которых отнесены степень развития финансового рынка, выбранная модель ипотечного кредитования, уровень развития и специфика законодательства. В этом контексте в диссертации представлена характеристика существующих финансовых схем в отдельных моделях ипотечного кредитования.
В качестве общепризнанных способов рефинансирования выступают секьюритизация ипотечных активов и использование инвестиционной схемы на основе выпуска ипотечных облигаций.
Рассматривая рефинансирование как важнейшее условие развития ипотечного кредита, автор значительное внимание уделяет исследованию особенностей практики рефинансирования в России и проблем в этой сфере.
Особенностью рефинансирования и его существенной проблемой выступает низкий уровень развития финансового рынка в России, что сдерживает объемы привлечения финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования. Основная цель секьюритизационных сделок - привлечение долгосрочных ресурсов и ограничение ответственности (рисков). По мнению диссертанта, такому типу секьюритизации отвечает двухуровневая американская модель, в которой функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных ипотечных кредитов отделены от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. Это позволяет снизить риски банкротства инициатора секьюритизационной сделки, т.е. кредитора, и ограничить негативные последствия для инвестора.
В данной связи в диссертационном исследовании под секьюритизацией понимают продажу и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования.
По мнению автора, одноуровневая модель ипотечного кредитования использует инвестиционную схему привлечения ресурсов посредством выпуска покрытых ипотечных облигаций. При этом ипотечные активы остаются на балансе кредитора, также как и кредитные риски.
В то же время в диссертации отмечается, что у механизма секьюритизации имеются существенные недостатки, заключающиеся в ее сложности как в части применяемых финансовых инструментов, так и в части ее организации. Усложнение схемы рефинансирования с развитием ипотечных программ приводит к проблемам их практической реализации. При отсутствии должного государственного контроля, как это произошло в США на рынке нестандартных кредитов, это может стать одной из существенных причин проявления кризисных ситуаций.
Проведенное в диссертации исследование применяемых в России методов рефинансирования ипотечных кредитов позволило сделать вывод об использовании как метода секьюритизации, так и инвестиционной схемы посредством выпуска обеспеченных облигаций.
Первый метод, т.е. секьюритизация, применяется главным образом средними банками, в первую очередь региональными. Основной структурой, обеспечивающей ликвидность региональным банкам, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - Агентство) и его региональные структуры (табл. 2).
Причинами, обусловившими снижение объемов рефинансирования, являются:
- отсутствие достаточного размера оборотного капитала у большинства региональных банков для формирования пулов закладных, необходимых для эмиссии и размещения ценных бумаг на финансовом рынке;
Таблица 2
Динамика рефинансирования ипотечных кредитов Агентством
по ипотечному жилищному кредитованию*
| № п/п | Показатели | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. | 2007 г. |
| 1 | Сумма выданных кредитов - всего, млрд. руб. | 17,8 | 52,8 | 237,6 | 560,0 |
| 2 | Сумма рефинансированных кредитов, млрд. руб. | 4,7 | 7,8 | 27,0 | 36,5 |
| 3 | Уд. вес рефинансированных кредитов, % | 26,4 | 14,7 | 11,4 | 6,5 |
* Рассчитано автором по данным бюллетеней банковской статистики Центрального Банка Российской Федерации и официального сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
- кризисная ситуация на международных финансовых рынках, в результате чего Агентство ужесточило требования к своим партнерам по секьюритизационным сделкам, что привело к снижению объемов ипотечного кредитования;
- увеличение присутствия на региональном рынке крупных коммерческих банков, а также иностранных банков и их филиалов, наращивающих объемы ипотечного кредитования и осуществляющих рефинансирование, как правило, на международных финансовых рынках (табл. 3).
Таблица 3
Структура рефинансирования ипотечных кредитов
в федеральных округах Российской Федерации (по годам), %*
| № п/п | Федеральный округ | Структура выданных кредитов | Структура рефинансированных кредитов | ||||
| 2005 | 2006 | 2007 | 2005 | 2006 | 2007 | ||
| 1 | Российская Федерация | 100 | 100 | 100 | 20,1 | 19,2 | 11,4 |
| 2 | Центральный | 25,8 | 18,8 | 17,6 | 8,0 | 11,1 | 3,6 |
| 3 | Северо-Западный | 7,2 | 7,3 | 13,2 | 24,2 | 19,0 | 12,3 |
| 4 | Южный | 7,4 | 6,0 | 7,2 | 11,1 | 16,4 | 8,4 |
| 5 | Приволжский | 22,4 | 26,3 | 23,5 | 35,0 | 25,1 | 15,2 |
| 6 | Уральский | 24,6 | 17,1 | 14,4 | 7,3 | 9,5 | 6,4 |
| 7 | Сибирский | 11,2 | 21,7 | 19,7 | 48,0 | 27,1 | 17,0 |
| 8 | Дальневосточный | 1,4 | 2,8 | 4,4 | 35,4 | 17,3 | 9,5 |
* Рассчитано автором по данным официального сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Вместе с тем, по мнению диссертанта, заимствование на зарубежных финансовых рынках сопряжено с более высокими рисками по сравнению с внутренними заимствованиями, что наглядно продемонстрировал кризис мировых финансовых рынков;
- низкий инвестиционный спрос на ипотечные облигации. Изучение зарубежного опыта показывает, что в качестве основных источников кредитных ресурсов выступают средства пенсионных фондов и других консервативных институциональных инвесторов.
Российская практика до настоящего времени не задействовала пенсионные накопления, хотя законодательством, в частности Федеральным законом "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации", установлена возможность инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.
По мнению автора, здесь возникают две проблемы. Первая связана с тем, что правила инвестирования средств предъявляют высокие требования к ценным бумагам, в частности они должны обращаться на бирже, обладать высокой степенью надежности, должны быть одобрены Пенсионным фондом для инвестирования в них пенсионных накоплений. Таким требованиям на сегодняшний день могут отвечать только облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Вторая проблема заключается в том, Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" не предусмотрена государственная поддержка ипотечных ценных бумаг с ипотечным покрытием.
Отсюда вытекает еще одна особенность системы рефинансирования. Она заключается в том, что эмитируемые ипотечные облигации не имеют статуса ипотечной ценной бумаги в связи с тем, что их эмиссия и обращение осуществляются либо банками с государственным участием, либо Агентством по ипотечному жилищному кредитованию при субсидиарной ответственности государства. По мнению автора, такие ценные бумаги можно рассматривать близкими к государственным бумагам и в этом качестве считать финансово-кредитным инструментом размещения пенсионных накоплений, характеризующихся высокой степенью надежности и достаточным уровнем доходности по сравнению с традиционными ценными бумагами.
Исследование теоретических проблем развития финансово-кредитных отношений, складывающихся в процессе непосредственного кредитования и рефинансирования ипотечного кредита, создает третью группу проблем, возникающих в практике их реализации.
Изучение организации ипотечного кредитования свидетельствует о наличии специфики его развития на федеральном уровне и в субъектах Российской Федерации. Нормативные и правовые акты важное место отводят уровню субъектов РФ. Автор исследования считает, что именно на этом уровне возникают проблемы, от решения которых во многом зависит успешное функционирование ипотечного кредита в целом по России.
В диссертации отмечается, что условия и объемы ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации определяются рядом факторов, среди которых следует выделить уровень социально-экономического развития, их инвестиционную привлекательность, уровень развития банковского сектора.
Анализ официальных показателей, представленных Росстатом и включающих в себя данные по развитию промышленного производства, инвестициям в основной капитал и по среднедушевым доходам населения, позволил автору сделать вывод о значительной неравномерности регионального развития и о различных возможностях субъектов Российской Федерации в осуществлении ипотечного кредитования.
По показателю состояния промышленного производства наиболее гармонично развиваются Центральный, Уральский и Дальневосточный федеральные округа, из которых около 50 % субъектов Российской Федерации вошли в отобранную автором по рейтингу группу из 30 наиболее развитых регионов. Значительной неравномерностью развития субъектов РФ отличаются Южный и Северо-Западный округа. С позиции ипотечного кредитования представляет практический интерес показатель денежных доходов на душу населения. Установленную для анализа планку в 15 000 руб. как минимально возможную для участия в ипотечных программах преодолели только 13 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Московская обл., г. Санкт-Петербург, Тюменская и Сахалинская области, Чукотский АО, Камчатский край и др.
Исследование автора подтверждает распределение населения России по величине среднедушевых доходов, представленное статистическими материалами. Несмотря на сокращение низкодоходного слоя населения, остается высокой доля населения с доходами на уровне прожиточного минимума, а сформировавшийся среднедоходный слой населения, который может воспользоваться ипотечным кредитом для решения жилищных вопросов, составляет только 16,5 % (табл. 4).
Значительное место в работе уделено одному их важнейших факторов развития ипотечного кредитования - инвестиционной активности субъектов РФ, которая достигается посредством роста объемов реализации инвестиционных ресурсов и использования их в приоритетных отраслях материального производства и социальной сферы. При этом далеко не последнюю роль играет привлечение иностранного капитала в виде прямых капиталовложений, портфельных инвестиций и других активов.
Таблица 4
Распределение населения РФ по величине
среднедушевых денежных доходов, %*
| Уровень доходности** | Показатели | 2004 г. | 2005 г. | 2006 г. | 2007 г. |
| Все население, в том числе со среднедушевыми денежными доходами, руб./месяц | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| I. Уровень прожиточного минимума и менее | До 2000,0 | 12,3 | 7,1 | 4,3 | 2,6 |
| 2000,1-4000,0 4000,1-6000,0 | 28,1 21,1 | 21,9 20,3 | 16,2 17,7 | 11,9 14,9 | |
| II. Низкодоходный | 6000,1-8000,0 8000,1-10000,0 10000,1-15000,0 | 13,4 8,4 10,0 | 14,8 10,3 13,9 | 14,7 11,2 17,1 | 13,6 11,3 19,1 |
| III. Среднедоходный | 15000,1-25000,0 | 5,2 | 8,6 | 12,7 | 16,5 |
| IV. Высокий | Свыше 25000,0 | 1,5 | 3,1 | 6,1 | 10,1 |
* Источник: www.grs.ru
** Уровни доходности выделены автором по критерию возможности населения решить жилищные проблемы с использованием ипотечного кредита.
Автор отмечает, что для большинства субъектов Российской Федерации иностранный капитал является недоступным, что объясняется их низким кредитным рейтингом. Единственным субъектом, имеющим рейтинг инвестиционной категории, является г. Москва, признанная городом с минимальным уровнем валютных рисков не более 10 % текущих доходов. Что же касается других субъектов РФ, то здесь имеется значительный разрыв в уровнях их кредитоспособности.
Из 26 субъектов Российской Федерации, представленных рейтинговым агентством Standart&Poors, наиболее высокий рейтинг имеют
г. Санкт-Петербург, Башкортостан, Московская и Самарская области, Ямало-Ненецкий АО.
В работе отмечается, что банковский сектор является одной из самих динамично развивающихся отраслей экономики. В то же время в преобладающем количестве субъектов Российской Федерации остро стоит проблема доступности финансовых услуг. Проведенный в диссертации анализ показателей, характеризующих состояние банковской системы субъектов РФ, свидетельствует о существенной неравномерности развития кредитных организаций. Так, наибольшая доля активов банковского сектора размещена в г. Москве. Здесь также сосредоточен преобладающий объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и населению. Второе место по отмеченным показателям занимает г. Санкт-Петербург.
Более того, автор считает, что можно говорить о монополизации банковского сектора в России, что подтверждается показателями десяти наиболее развитых субъектов Российской Федерации (табл. 5).
Таблица 5
Характеристика показателей развития банковской системы
в субъектах Российской Федерации
| № п/п | Субъекты РФ | Суммарные активы | Кредиты физическим лицам | Соотношение выданных кредитов и объемы доходов | |||||
| Млрд. руб. | Уд. вес, % | Рейтинг | Млрд. руб. | Уд. вес, % | Рейтинг | Доля | Рейтинг | ||
| 1 | Всего по РФ | 14 035,8 | 100,0 | - | 2 08 2751 | 100,0 | - | - | - |
| 2 | г. Москва | 11 939,2 | 85,06 | 1 | 1 417 096 | 68,04 | 1 | 4,57 | 1 |
| 3 | г. Санкт-Петербург | 486,6 | 3,47 | 2 | 198 400 | 9,53 | 2 | 0,32 | 2 |
| 4 | Республика Татарстан | 215,9 | 1,54 | 3 | 122 750 | 5,89 | 3 | 0,65 | 6 |
| 5 | Тюменская обл. | 192 | 1,37 | 4 | 33 289 | 1,60 | 5 | 0,55 | 7 |
| 6 | Свердловская обл. | 145 | 1,02 | 5 | 32 509 | 1,56 | 6 | 0,67 | 5 |
| 7 | Самарская обл. | 139,3 | 0,99 | 6 | 39 836 | 1,91 | 4 | 1,1 | 4 |
| 8 | Новосибирская обл. | 139,3 | 0,99 | 7 | 33 494 | 1,61 | 7 | 1,59 | 2 |
| 9 | Московская обл. | 80,9 | 0,57 | 8 | 8878 | 0,43 | 9 | 0,13 | 43 |
| 10 | Челябинская обл. | 68,4 | 0,49 | 9 | 15 165 | 0,73 | 8 | 0,50 | 8 |
| 11 | Ростовская обл. | 45 | 0,29 | 11 | 10 623 | 0,51 | 10 | 0,34 | 16 |
В диссертации отмечается, что, несмотря на кризис финансовых рынков, ипотечное кредитование остается наиболее востребованным направлением деятельности коммерческих банков. Происходящие в настоящее время снижение объемов ипотечного кредитования, ужесточение условий их предоставления, а также текущие изменения, внесенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, автор рассматривает как адекватную реакцию участников ипотечных программ на изменившиеся условия рынков ипотечных кредитов. Следует отметить, что до кризисных событий программы Агентства долгое время оставались в числе самых доступных на ипотечном рынке, что в части процентных ставок не отвечало реалиям происходящих в стране экономических процессов, в первую очередь инфляционных.
Рассматривая региональный аспект развития ипотечного кредитования, автор делает вывод о дифференцированности и крайней неравномерности его распределения, что вполне соответствует рассмотренным особенностям развития субъектов Российской Федерации.
Анализ динамики ипотечного кредитования за последние годы показывает выраженную тенденцию его роста (рис. 3).
