Geum.ru

Новости Приглашение к участию

Вид материалаДокументы

Содержание


Публикации журнала «молл»
Цена услуги
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6




ПУБЛИКАЦИИ ЖУРНАЛА «МОЛЛ»


Семь раз отмерь, один раз построй

Текст: Татьяна Крол


Приняв решение о строительстве торгового центра, инвестор прежде всего просчитывает риски, а также срок окупаемости будущего объекта недвижимости. И без маркетинговых исследований в зоне застройки здесь не обойтись. Стоит ли приглашать консультантов, использовать ли только свои силы? Чем чреват каждый из путей и что в результате дает этот пресловутый маркетинг?

Предположим, самый непростой первый этап преодолен. Инвестор принял решение о строительстве торгового центра, приобрел земельный участок либо в аренду сроком на 49 лет, либо в собственность (что бывает значительно реже). Он ознакомился со всеми сопутствующими обременениями и девелоперскими рисками. Проявив инициативу в создании подобного объекта, девелопер оценивает целесообразность реализации проекта и далее рассчитывает экономические показатели, характеризующие данный проект. Подобная экспертиза включает в себя: физическую осуществимость, правовую допустимость, экономическую целесообразность и эффективность.

Нередко оценка инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей, определению соотношения между затратами и доходами, приносимыми проектом. Безусловно, подобные расчеты необходимы. Но, прежде чем дело дойдет до них, проект нуждается в качественной оценке.

STEP-by-STEP


Следующий этап — маркетинговый анализ имеющейся территории. Он определяет, какой конкретно торговый центр со своими географическими и экономическими показателями может принести наибольшую прибыль.

С этого момента начинается самая творческая часть процесса — ваяние будущего ТЦ. Изучается более подробно сам участок, проводятся социологические и маркетинговые исследования в среде его предполагаемого нахождения, исследуются ресурсные качества, изучаются прилегающие зоны торгового обслуживания и т.д. После этого, исходя из полученных данных, формируется позиционирование на рынке торговой недвижимости, сканируется целевая аудитория. На этой же стадии определяется и тип ТЦ, профили деятельности основных якорных арендаторов. В России, где потребительский спрос еще не удовлетворен и конкуренции между торговыми центрами почти нет, ошибки в концепции пока не настолько фатальны.

К сожалению, сегодня многие торговые центры в России построены неграмотно. И, по мнению экспертов, самая распространенная ошибка происходит именно из-за неверной предпроектной политики: девелоперы не продумывают особенностей местоположения будущего ТЦ.

Часто, ориентируясь только на привлекательность трассы, они не учитывают доходов населения и конкуренции в данном районе. «Например, сложная ситуация уже сложилась в столице на Рублевском шоссе, — считает консультант отдела торговой недвижимости Stiles & Riabokobylko Дмитрий Хечумов . — При том, что это теоретически очень выгодное место для строительства торгового центра, нельзя не учитывать, что здесь уже функционируют четыре комплекса — «Западный», «Рублевский», Zar, «Квадро» — и строится торгово-развлекательный центр «Екатериновка». Именно поэтому для нового торгового центра необходимо очень четко продумать и выстроить концепцию, опираясь на серьезные исследования, учитывая уже функционирующие проекты. Естественно, во всем этом требуется грамотный консалтинг. Создатели многих небольших торговых центров на МКАД не учли того, что рядом нет жилых домов, и не позаботились о привлечении потока людей, поэтому сейчас они страдают от недостатка покупателей.

Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов убежден: «Даже опытному девелоперу на этапе проведения маркетинговых исследований следует обращаться к консультантам. У нас очень сильные специалисты, но независимо от этого мы всегда обращаемся в одно из крупных консалтинговых агентств по недвижимости — одна профессиональная голова хорошо, а несколько — лучше». В Екатеринбурге общество «Малышева-73» идет по схожему пути. «При выборе участков под строительство наша компания как ритейлер сама принимает ключевое решение на первичном этапе выбора, а уже затем (после подбора) подключаются консалтинговая фирма, принимающая участие в разработке концепции будущего объекта, а также — управляющая компания», — говорит Дмитрий Сарапульцев, заместитель директора ООО «Общество «Малышева-73».

Однако некоторые компании, наоборот, надеются только на собственные маркетинговые ресурсы. Так, генеральный директор Группы компаний «Инкомреалинвест» Эдуард Гулян отметил, что их организация обладает всеми необходимыми возможностями для осуществления поиска земельных участков на всех стадиях, а также оказания консалтинговых услуг и услуг по управлению. Многие девелоперы считают, что вместе с оформлением земли необходимо начинать промоушн торгового центра и поиск будущих арендаторов, чтобы те не оказались уже привлеченными в соседний торговый центр. Во избежание обоюдных сожалений арендаторы должны заблаговременно вносить предложения девелоперов в свои планы.

Цена услуги


По мнению специалистов Stiles & Riabokobylko, доля маркетинговых исследований составляет от 0,1 до 0,5% от общей стоимости проекта. Причем, как это ни парадоксально, чем больше проект, тем эта ставка для него ниже. Дело в том, что стоимость маркетинговых исследований фиксирована и является более или менее одинаковой для всех, поэтому чем больше общая стоимость проекта, тем меньшую долю в ней составляют маркетинговые исследования. Однако чаще всего российские компании работают с фиксированными суммами. Так, например, в Penny Lane Realty это нормочасы.