Прав на землю 8

Вид материала

Документы

Содержание Специфика сделок, являющихся предметом настоящего исследования, состо­ит в предмете, которым является земельный участок. Особенности купли-продажи земельного участка, находящегося в государст­венной или муниципальной собственности Договор аренды Договор ипотеки (залога недвижимости) Договор об установлении сервитута Договор доверительного управления имуществом

Подобный материал:

• Жогорку Кенеша Кыргызской Республики   30 апреля 1999 года   Настоящий кодекс, 839.6kb.
• Лекция Плата за землю, 73.91kb.
• В. В. Николаев Приложение №1 к постановлению главы администрации города Владивостока, 208.29kb.
• Закон України "Про плату за землю", 45.65kb.
• Положение о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Москве ( приложение, 504.31kb.
• Національна академія наук України Центр менеджменту та маркетингу в галузі наук про, 109.67kb.
• Проблемы аграрного реформирования на рубеже 18 и 19 веков, 243.43kb.
• За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1991 року, відбулася демонополізація, 104.29kb.
• Реферат на тему: "Астероїди І метеорити", 57.6kb.
• План Природа прав людини та ґенеза їх правового закріплення. Природність та невід’ємність, 218.23kb.

§ 2. Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Как отмечалось в первой главе диссертационного исследования, земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому они «могут отчуж­даться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Как было показано в работе, в настоящее время наряду с предоставление зе­мельных участков по решению органов государственной власти или местного само­управления все чаще основаниями возникновения прав на землю становятся сделки. Это связано с тем, что многие граждане и юридические лица уже получили земельные участки на праве собственности, были приняты основные нормативно-правовые акты, регулирующие оборот таких участков. Сейчас идет процесс формирования единого правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.¹. «Особенностью оснований возникновения земельных прав в настоящее время является то, что они все чаще возникают преимущественно не из актов государственных органов и органов местного самоуправления, а из договоров и иных сделок с землей»².

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекраще­ние гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совер­шения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры), для совершения которых необходимо волеизъявление двух или более лиц.

Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок и в свою очередь делятся по распределению прав и обязанностей на односторонне-обязывающие (у одной стороны есть только права, у другой стороны - только обязан­ности) и взаимные (каждая из сторон имеет права и обязанности), по наличию встреч­ного предоставления - на возмездные и безвозмездные, по моменту возникновения - на реальные (считаются заключенными с момента передачи контрагенту определенного

¹ См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект //Государство и право. 1998. № 2. С. 52.

Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция федерального закона о земле. //Государство и право. 1994. №7. с. 67.

67

имущества) и консенсуальные (считаются заключенными с момента заключения сторо­нами соглашения)¹.

Договор можно рассматривать с трех позиций: как основание возникновения правоотношения; как само правоотношение, возникающее из этого основания; и как форму, которую соответствующее правоотношение принимает². Нас интересует прежде всего договор как основание возникновения правоотношения, в частности, правоотно­шения, объектом которого выступает земельный участок.

Характерной особенностью данного основания возникновения прав на землю³ является свобода волеизъявления сторон договора. Согласно гражданскому законода­тельству (а оно применимо к договорам по поводу земли, как уже отмечалось, в силу п. 3 ст. 3 и ст. 25 Земельного кодекса РФ), стороны договора свободны в заключении до­говора, что в свою очередь сводится к свободе выбора контрагента, условий соглаше­ния и к самой свободе совершения или несовершения сделки (ст. 421 Гражданского ко­декса РФ). Дефекты воли, как известно, могут повлечь ничтожность или оспоримость соглашения и, как следствие, те или иные негативные последствия для сторон (от воз­врата сторон в первоначальное положение до взыскания полученного в доход Россий­ской Федерации).

Предваряя рассмотрение отдельных видов сделок с земельными участками, следует обозначить общие положения, характерные для них. Как и все сделки вообще, для того, чтобы иметь юридическую силу, они должны отвечать четырем требованиям - их содержание не должно противоречить закону, стороны должны обладать необхо­димым объемом право- и дееспособности, воля и волеизъявление сторон сделки долж­ны совпадать, форма сделки должна соответствовать требованиям закона⁴.

В полном объеме способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности (а значит, и совершать сделки) возни­кает, как правило, по достижении 18 лет, до достижения этого возраста - при вступле­нии в брак или при эмансипации. Сделки по поводу земли от имени гражданина, не об­ладающего полной дееспособностью, заключают (либо дают согласие на их соверше­ние) законные представители (родители, усыновители, опекуны, попечители) с соблю­дением ограничений, установленных ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Возможно за-

¹ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М, 1998. С. 308.

² Там же. С. 10-11.

³ Впрочем, эта же черта свойственна договору и в тех случаях, когда он выступает в качестве ос­
нования изменения или прекращения права на землю. Как отмечалось в гл. 1 настоящей работы, многие
юридические факты земельного права носят одновременно правопорождающий, правоизменяющий или
правопрекращающий характер. Именно по этой причине земельные сделки рассмотрены нами в положе­
ниях о возникновении прав на землю, ибо их правоустанавливающий характер влечет наибольшую соци­
альную ценность данного правового явления.

⁴ См.: Гражданское право. Часть первая: Учебник /Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. М, 1997.
С.173-174.

68

ключение сделки через представителя на основании доверенности. Если сделка требует нотариального удостоверения, то доверенность на ее совершение также должна быть нотариально удостоверена.

Право- и дееспособность юридических лиц возникают одновременно в момент создания (государственной регистрации - ст. ст. 49, 51 Гражданского кодекса РФ) этого юридического лица. Сделки, заключаемые юридическими лицами, должны соответст­вовать целям, указанным в их учредительных документах. От имени юридических лиц сделки заключают их органы. Обычно это единоличный орган, однако в соответствии с Федеральными законами «Об обществах с ограниченной ответственностью»¹ и «Об ак­ционерных обществах»² решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными (к ним могут быть отнесены и сделки по отчуждению земельных участков), принимаются общим собранием или советом директоров (наблюдательным советом).

В соответствии с нормами гражданского законодательства сделки с недвижи­мостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сдел­ку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. ст. 160, 339, 550, 1017 Гражданского кодекса РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договоры ипотеки и ренты.

Специфика сделок, являющихся предметом настоящего исследования, состо­ит в предмете, которым является земельный участок. Как отмечалось, земельный участок - определенным образом ограниченная и обозначенная часть земной поверхно­сти, прошедшая государственный кадастровый учет.

Правовым последствием данного обстоятельства является необходимость го­сударственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права на зе­мельный участок в связи с совершением сделки. Отметим, что регистрации всегда бу­дут подлежать возникновение, переход и прекращение, ограничения этих прав, но да­леко не все сделки с земельным участком. Так, в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регист­рации не требует (равно как и договор доверительного управления земельным участком - ст. 1017 Гражданского кодекса РФ), однако государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права. В то же время в случае дарения зе­мельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст.

' Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 785; № 28. Ст. 3261.

■

Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956.

69

574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании дого­вора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Другое правовое последствие того, что предметом договора является земель­ный участок, - невозможность изменения его целевого назначения при совершении сделки. Хотя данное положение прямо и не закреплено в законе, но такой вывод можно сделать на основании анализа ст.ст. 7 и 8 Земельного кодекса РФ, в соответствии с ко­торыми все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на несколько категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безо­пасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Отнесение зе­мель к категориям и перевод их из одной категории в другую регулируется ст. 8 Зе­мельного кодекса РФ и зависит от вида земельной собственности: федеральная, субъек­тов Российской Федерации, муниципальная и частная, и целевого назначения земель­ного участка. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральным законом. Следовательно, стороны в договоре самостоятельно не могут изменить целевое назначение земельного участка.

Кроме сохранения целевого назначения земельного участка при заключении договора стороны обязаны обеспечить соблюдение разрешенного использования участ­ка, установленного в соответствии с зонированием территории. В частности, об этом говорится в ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «на зе­мельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании... Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом огра­ничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки».

Определение разрешенного использования дано в ст. 1 Градостроительного ко­декса РФ: «Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недви­жимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты». Разрешенное использование земельного участка определяется в процессе территориального зонирования.

Следующей особенностью земельных сделок является ограничение минимального размера земельного участка, выступающего предметом сделки. Земельный кодекс не устанавливает прямого запрета на совершение сделок с участками, размер которых меньше законодательно установленного минимума, как,

70

меньше законодательно установленного минимума, как, например, это сделано в Феде­ральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹, где говорится, что не допускает­ся ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и норматив­ными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назна­чения и разрешенного использования (ст. 63). Но вывод о невозможности заключения такой сделки можно сделать из анализа ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, в соответст­вии с которой земельный участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными зако­нами. Следовательно, все иные земельные участки признаются неделимыми и могут являться предметом сделки лишь целиком. Следует, однако, отличать, сделку, предме­том которой является часть участка, от сделки, предметом которой является доля в пра­ве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве соб­ственности на участок, способно даже без согласия других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться меньше допус­тимого.

Названные особенности позволяют сделать вывод о том, что законодатель в вопросе совершения сделок с земельными участками рассматривает землю как особый вид недвижимого имущества.

Кроме того на земельные сделки распространяются следующие ограничения:

если отчуждается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, преимущественное право покупки принадлежит субъекту Российской Фе­дерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орга­ну местного самоуправления (ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» );

если земельный участок является предметом залога, требуется согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (за­логе недвижимости)», п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).

Почти все известные действующему законодательству права на земельные уча­стки³ могут возникать из договоров. Исключение составляют право пожизненного на-

¹ Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

² Далее - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //Собрание законодательства
РФ. 2002. №30. Ст. 3018.

³ Ранее мы обращались к проблеме «перечня» возможных прав на земельные участки.

71

следуемого владения, право пользования в силу завещательного отказа, право постоян­ного (бессрочного) пользования.

В первую очередь речь идет о праве собственности на земельный участок, ко­торое может возникать из широкого круга сделок, как предусмотренных законом (дого­воры купли-продажи¹, мены, дарения, ренты), так и прямо не предусмотренных, но и не противоречащих законодательству². В отношении последних отметим, однако, что их существование на сегодняшний день практически исключено ввиду детальной регла­ментации новым гражданским законодательством (частью второй Гражданского кодек­са РФ) всех возможных видов обязательств по передаче имущества в собственность.

Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения права соб­ственности, они влекут возникновение обязательства, в рамках которого и происходит переход имущества от прежнего собственника к новому. Еще в 1975 г. О.С. Иоффе пи­сал: «Если экономическая сущность права собственности заключается в том, что оно выступает как право присвоения, то обязательственные правоотношения по своему экономическому содержанию выступают как способ перемещения уже присвоенного имущества. Целью этого перемещения может служить реализация присвоенного, и то­гда обязательство возникает как результат осуществления права собственности, либо создание предпосылок для нового акта присвоения, и тогда обязательство является ос­нованием возникновения права собственности <...>. Это обусловлено тем, что право собственности и обязательственные права не только отличаются, но и тесно связаны друг с другом» .

Согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсаль­ного правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Зе­мельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собствен­ность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством⁴.

Купля-продажа земельных участков - наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454-491 и 549-558 Гражданского кодекса РФ, особенности же данного договора уста­новлены в ст. 37 Земельного кодекса РФ. Данный договор является возмездным, кон-сенсуальным и двусторонне-обязывающим (взаимным). Эти его особенности отража­ются на правилах, установленных Гражданским кодексом РФ.

¹ Точнее, данный договор именуется гражданским законодательством «продажа недвижимости»
(ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ).

² См.: пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

³ Иоффе О.С. Обязательственное право. М, 1975. С. 4-5.

⁴ См.: п.п. 2, 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ст. 28 Федерального закон от 21 декабря 2001 г. №
178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества»
//Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

72

В первую очередь, речь идет о специфическом «наборе» существенных (то есть необходимых и достаточных) условий данного договора. Для обычной купли-продажи, как известно, единственным существенным условием является предмет договора - то­вар.

По нашему мнению, анализ ст. 554 Гражданского кодекса РФ, устанавливаю­щей требования к условиям договора о товаре, показывает ее неприспособленность для регулирования продажи земли. Данная норма не позволяет установить, какие именно характеристики земельного участка (кроме его расположения среди иных земельных участков) должны быть указаны в договоре для того, чтобы считать его заключенным? Должны ли быть, в частности, обозначены размеры участка, его целевое назначение, разрешенное использование и прочие характеристики?

Решить данный вопрос можно путем анализа норм земельного законодательст­ва. В частности, статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает, что предметом дого­вора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государствен­ный кадастровый учет. В Федеральном законе «О государственном земельном кадаст­ре» говорится, что в результате проведения государственного кадастрового учета зе­мельных участков заявителям выдается удостоверенная в установленном порядке када­стровая карта (план) земельного участка (п. 8 ст. 19), в которой в графической и тексто­вой формах воспроизводятся сведения о земельном участке, содержащиеся в государ­ственном земельном кадастре (п.1 ст. 16).

Карта (план) земельного участка составляется в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденными Росземкадастром 10 апреля 2001 г.¹, согласно которым в нем указываются такие характеристики земель­ного участка, как его кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категория земель, разрешенное использование участка и др.

Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи зе­мельного участка считается согласованным при наличии кадастрового плана (карты) земельного участка.

Кроме того, такой план, согласно ст. 17 Федерального закона «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является обязатель­ным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации на­личия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Для продажи недвижимости в качестве второго существенного условия дого­вора установлена цена предмета, которая, по общему правилу, должна быть выражена в рублях, что не исключает указания в договоре лишь способа ее определения. Иных су-

Российская газета от 11 июля 2001 г. № 130.


73

щественных условий в договоре продажи земельного участка законодательством не предусмотрено (хотя они могут быть включены в соглашение по настоянию одной из сторон).

Земельный кодекс РФ не устанавливает необходимости осуществления прода­жи земли с использованием каких-либо нормативов цен. Существовавшая ранее кате­гория «нормативной цены земли» в ныне действующем кодексе не используется¹. В со­ответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Таким образом, стороны договора купли-продажи вправе определить цену своего соглашения совершенно свободно. Единствен­ным исключением из этого правила является продажа земельного участка, находящего­ся в государственной или муниципальной собственности, о чем подробнее будет сказа­но ниже.

Момент перехода права собственности, как отмечалось, связан с государствен­ной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение приобретает передача участка, которая в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ подле­жит оформлению в виде передаточного акта. «Уклонение одной из сторон от подписа­ния документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя - обязанности принять имущество».

Отдельно необходимо остановиться на положениях ст. 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма со­держит два вида требований к договору купли-продажи:

1) О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;
#■» 2) О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону .

К первой группе требований относится обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

б) о разрешении на застройку данного земельного участка;

в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существен­
ное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

¹ Нормативная цена земли может применяться для целей налогообложения и в иных установлен­
ных законом случаях, когда не определена кадастровая стоимость земельного участка (п. 13 ст. 3 Феде­
рального закона от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

² См.: ст.ст. 460,461, 469, 475, 476, 557 и другие статьи главы 30 Гражданского кодекса РФ.

74

д) иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установ­лены федеральными законами.

Во вторую группу включены условия договора купли-продажи земельного уча­стка, являющиеся недействительными:

а) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по
собственному желанию (данное условие договора противоречит конституционному
принципу неприкосновенности собственности, в соответствии с которым никто не мо­
жет быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции
РФ), а также принципу свободы договоров, закрепленному в ст. 421 Гражданского ко­
декса РФ).

б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том
числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение
иных сделок с землей (это условие договора не соответствует п. 3 ст. 209 Гражданского
кодекса РФ, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом
(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц).

в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на
земельные участки третьими лицами.

Особенности купли-продажи земельного участка, находящегося в государст­венной или муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, гражданам или юридическим лицам отличается рядом особен­ностей.

Во-первых, продажа земельного участка в собственность для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

Во-вторых, такая продажа осуществляется по общему правилу на торгах, но за­коном могут быть установлены исключения.

Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 447-448 Гражданского кодекса РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земель­ных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков¹.

¹ Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

75

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона и являются открытыми по составу участников. Аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земель­ного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Организатором торгов может выступать орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на предоставление соответствующих земельных участков, либо специализированная организация, дейст­вующая на основании договора с ними.

Если на торги выставляется земельный участок, находящийся в федеральной собственности, то решение о проведении торгов в форме аукциона принимает Мини­стерство имущественных отношений Российской Федерации (далее - Минимущества РФ), оно же определяет начальную цену земельного участка и величину ее повышения («шаг аукциона»), размер задатка и существенные условия договора купли-продажи земельного участка, заключаемого по результатам аукциона. Если торги проводятся в форме конкурса, то решение об их проведении принимает Правительство РФ, которое определяет условия конкурса и существенные условия договора купли-продажи зе­мельного участка, заключаемого по результатам конкурса. Организатором торгов в та­ких случаях выступает Российский фонд федерального имущества (его отделения).

Начальная цена земельного участка, выставленного на торги, определяется его продавцом на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законода­тельством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной дея­тельности осуществляется Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации»¹, в соответствии с которым «под ры­ночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор­мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя­тельства».

Законом установлены условия, при соблюдении которых стоимость оцениваемого имущества является рыночной:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона
  не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
  интересах;
  
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  

Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

76

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки
  и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
  не было;
  
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  

Оценку земельного участка осуществляет независимый оценщик, в качестве которого может выступать юридическое или физическое лицо (индивидуальные пред­приниматели), имеющее лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Между органом государственной власти или органом местного самоуправле­ния, уполномоченными на предоставление земельного участка, и независимым оцен­щиком заключается договор на проведение оценки земельного участка, выставляемого на продажу.

Министерством имущественных отношений РФ утверждены Методические ре­комендации по определению рыночной стоимости земельных участков¹, в соответствии с которыми рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оп­ределенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наибо­лее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, сро­ка и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных фак­торов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты). Она изменяется во времени и определяется на кон­кретную дату и зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного исполь­зования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на зе­мельный участок, а также от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответст­вующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате ко­торого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наибо­лее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и

¹ Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (в ред. от 31 июля 2002 г. № 2314-р) //Справочная правовая система «Консультант Плюс: версия Проф».

77

характером использования, оно может не совпадать с текущим использованием земель­ного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

Кроме того, в цену земельного участка, выставляемого на торги включаются расходы на проведение оценки земельного участка для определения его рыночной стоимости и установления начальной цены; на публикацию информационных сообще­ний о проведении торгов по продаже участка (или отказе в их проведении) и результа­тах сделок по продаже земельных участков в определенных в установленном порядке средствах массовой информации;

в) на организацию и проведение торгов, включая привлечение с этой целью
профессиональных аукционистов или членов конкурсной комиссии соответственно, а
также независимых экспертов;

г) на оформление материалов и документов, в том числе договоров купли -
продажи земельных участков;

д) на вознаграждение специализированной организации.

Каждый участник торгов до начала их проведения вносит задаток. Сумма за­датка определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участ­ка.

Любое юридическое или физическое лицо своевременно подавшее заявку ор­ганизатору торгов с приложением предложения цены (запечатанного в конверте, в слу­чае проведения закрытого по форме подачи предложения по цене аукциона или кон­курса), копии платежного поручения о перечислении задатка, доверенности и других документов, допускается к участию в торгах.

При проведении аукциона победителем признается лицо, предложившее наи­более высокую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем призна­ется лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные

78

решения и др.). Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

Не позднее 20 дней с момента оформления протокола о проведении торгов продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

Оплата земельного участка может производиться единовременно или в рас­срочку, в соответствии с графиком платежей. В первом случае государственная регист­рация перехода прав на земельный участок осуществляется после полного внесения платежа.

Если по итогам торгов оплата производится по графику платежей на долго­срочной основе, с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается договор о залоге этого земельного участка на срок до полного внесения платежей. Государственная регистрация перехода права собственности на зе­мельный участок и договора о залоге осуществляется одновременно.

Кроме права собственности на торги может быть выставлено право на заклю­чение договора аренды. В этом случае на основании протокола о проведении торгов за­ключается договор аренды земельного участка.

Некоторые особенности имеет продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Во-первых, граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды. Из этого следует, что продажа земельного участка осу­ществляется без проведения торгов, на основании заявления собственника здания, строения, сооружения.

Во-вторых, объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия докумен­тов, подтверждающих указанные права, участок предоставляется в фактических грани­цах, существовавших:

под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана привати­зации;

под иными объектами недвижимости - на дату вступления в силу права собст­венности на эти объекты.

В-третьих, цена продаваемого земельного участка устанавливается норматив­но, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Цена земельного участка определяется в зависимости

79

от численности поселения, в котором расположен земельный участок, и ставки земель­ного налога за единицу площади. Так, например, в населенном пункте численностью от 500 тысяч до 3 миллионов человек цена земельного участка может составлять от 5 до 17 кратной ставки земельного налога за единицу площади. Точная стоимость земельно­го участка определяется субъектом РФ, на территории которого этот участок располо­жен.

Помимо договора продажи земельного участка право собственности возникает из договора мены, который также представляет собой возмездное, взаимное и консен-суальное соглашение. В силу указания ст. 567 Гражданского кодекса РФ о применении к отношениям мены правил о купле-продаже подробный анализ этой сделки не имеет большого значения. Законом не предусмотрен запрет обмена земельного участка на другое имущество, а значит, такой обмен (если участок находится в собственности) следует считать правомерным.

По общему правилу обмен производится без доплат, за исключением случаев, когда в соответствии с договором мены товары признаются неравноценными. Это мо­гут быть земельные участки разные по площади, уровню плодородия, удобству распо­ложения и т.д.

В отличие от купли-продажи и мены договор дарения земельного участка от­личается безвозмездным характером, влекущим указание в договоре на отсутствие лю­бого встречного удовлетворения со стороны приобретателя участка. Договор дарения -также достаточно распространенная сделка, односторонне-обязывающая, консенсуаль-ная.

Не исключено возникновение права собственности и из договора ренты. Рент­ные обязательства не являются «изобретением» нового Гражданского кодекса РФ. Ранее существовал институт купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца¹. В настоящее время законодатель счел возможным расширить круг возможных объектов подобных отношений, среди которых названы и земельные участки.

Отличие данного вида договора об отчуждении земельного участка от иных со­стоит в оригинальном способе предоставления встречного удовлетворения со стороны приобретателя права собственности. Как упоминает ст. 587 Гражданского кодекса РФ, «имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получате­лем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно», однако это не означает, что отношения ренты безвозмездные. В любом случае плательщик ренты предоставляет саму ренту - платежи в виде денег или имущества, которые должны уп­лачиваться постоянно или только лишь пожизненно. В то же время передача имущест-

См.: ст. 253 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

-—

80

ва по договору ренты «за плату» означает дополнительное внесение платы, помимо предоставления рентных платежей.

Рента в сущности представляет собой обременение земельного участка, так как в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по до­говору ренты переходят на приобретателя имущества. В то же время в данном институ­те присутствуют и личностные моменты, поскольку, как установлено ст. 586 Граждан­ского кодекса РФ, новый собственник обремененного рентой земельного участка вы­плачивает соответствующие суммы не один, вместе с ним субсидиарную (по общему правилу) ответственность несет прежний плательщик ренты.

Частным случаем возникновения права собственности на земельный участок из договора является выкуп участка при аренде. По своей юридической природе условие о выкупе участка, размещенное в договоре аренды, представляет собой либо предвари­тельный договор (если стороны договора аренды обязались заключить соглашение о выкупе в будущем), либо непосредственно договор продажи участка, совмещенный с договором аренды (смешанный договор - п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К по­ложениям договора о выкупе соответственно применяются все правила о продаже зе­мельного участка.

Право аренды земельного участка возникает по общему правилу также из до­говора, акта свободного волеизъявления двух сторон. Договор аренды отличается тем, что не влечет перехода права собственности, но предоставляет арендатору право извле­кать и присваивать полезные свойства имущества: «Плоды, продукция и доходы, полу­ченные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответ­ствии с договором, являются его собственностью» (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объ­екта аренды. В противном случае договор аренды не считается заключенным. Земель­ный кодекс РФ не содержит специальных указаний о том, какие характеристики зе­мельного участка обязательно должны быть указаны в договоре.

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения закон' устанавливает обязательное прохождение государственного кадастрового учета, в про­цессе которого, как уже отмечалось, составляется карта (план) земельного участка, со­держащая полную информацию о земельном участке. В отношении же иных земель та­кого требования не установлено, однако в соответствии с Федеральным законом «О го-

81

сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для реги­страции договора аренды земельного участка, заключенного на срок один год и более, необходимо приложить чертеж границ (план) земельного участка. Если же договор аренды заключен на срок менее одного года, то для согласования условия о предмете договора аренды необходимо и достаточно точно описать границы земельного участка или указать его кадастровый номер.

По общему правилу срок договора аренды устанавливается сторонами. Закон не ограничивает минимальную и максимальную продолжительность договора аренды, за исключением аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, кото­рая не может превышать 49 лет.

Специфика правового регулирования договора аренды земельных участков, ус­тановленная в ст. 22 Земельного кодекса РФ, сводится в основном к следующим двум моментам:

1. Пролонгация договора аренды. Ст. 621 Гражданского кодекса РФ, устанав­
   ливая правила заключения договора аренды на новый срок, с помощью формулировки
   «если иное не предусмотрено законом», оставила возможность внести соответствую­
   щие коррективы в преимущественное право арендатора на заключение договора. Такие
   коррективы внесены Земельным кодексом РФ, и совершенно справедливо. Не имеет
   права на пролонгацию договора тот арендатор земли, который использовал земельный
   участок с нарушением его назначения, с нарушением требований законодательства и
   т.п. В то же время невозможность продолжения договора с прежним арендатором свя­
   зана и с наличием на земельном участке здания, строения или сооружения, собственник
   которых, в свою очередь, должен иметь большие преимущества в заключении договора
   аренды, чем какой-либо из иных претендентов. Последнее правило обеспечивает прин­
   цип единства земли и находящейся на ней недвижимости (разумеется, настолько, на­
   сколько это возможно в данной ситуации).
   
2. Впервые в законодательстве четко закреплена возможность самостоятельно­
   го участия в гражданском обороте права аренды. В цивилистической литературе такая
   возможность не исключалась и ранее. Действительно, ст. 128 Гражданского кодекса РФ
   называет в ряду видов имущества не только деньги, вещи и ценные бумаги, но также и
   имущественные права. Право аренды является в сущности одним из классических ви­
   дов имущественных прав, имеющих свою явную рыночную стоимость. Невозможность
   отчуждения самого объекта, находящегося у правообладателя на условиях аренды, тем
   не менее не исключает возможности отчуждения права аренды, представляющего со­
   бой самостоятельную экономическую ценность.
   

Как и гражданское законодательство, земельное законодательство ставит воз­можность оборота арендных прав (путем продажи, внесения в качестве вклада в капи-

82

тал коммерческой организации и т.п.) от условий основного договора аренды. Так, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земель­ного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земель­ного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Сложным является вопрос о моменте возникновения права аренды. Следуя правилу ст. 26 Земельного кодекса РФ, необходимо регистрировать только те договоры аренды земельных участков, которые заключены на срок от одного года и более. Таким образом, договор аренды земельного участка с таким сроком вступит в силу с момента государственной регистрации договора (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). Следо­вательно, право аренды также возникнет со дня государственной регистрации догово­ра¹. Если же договор аренды земельного участка заключается на срок менее года, то право аренды возникнет со дня заключения данного договора (консенсуального согла­шения).

Право залога возникает, как установлено статьей 334 Гражданского кодекса РФ, как правило, из договора, но в некоторых случаях - в силу закона. По общепри­знанному мнению залог является важнейшим способом обеспечения обязательств², по­скольку основан на вере в вещь, а не в личность должника.

Договор ипотеки (залога недвижимости) характеризуется тем, что носит ак­цессорный (дополнительный) по отношению к основному соглашению характер. Это положение следует из норм статьи 329 Гражданского кодекса РФ. В данном договоре стороны (залогодатель и залогодержатель) обладают целым комплексом прав и обязан­ностей по поводу обеспечения сохранности предмета залога, его страхования и пр. Су­щественные условия данного соглашения определены прямо ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что значительно облегчает разрешение вопроса о содержании договора и устраняет проблему неопределенности обязательных «пунктов» соглашения. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

¹ Напомним, право аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации в силу
указания ст. 131 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающих необходимость регистрации только вещ­
ных прав и отдельных видов сделок. Иными словами, регистрации подлежит договор аренды, но не пра­
во аренды.

² Цыбуленко 3. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество //Российская юсти­
ция. 1999. №4. С. 14.

83

Возникшее по договору ипотеки право залогодержателя, в сущности, не пред­ставляет собой вещного права на земельный участок¹, поскольку не дает возможности правообладателю извлекать в свою пользу выгоды от обладания участком. Поэтому «право ипотеки» - термин несколько условный, означающий лишь возможность право­обладателя «получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по это­му обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятия­ми, установленными федеральным законом» (ст. 1 указанного закона).

Заложенное по договору об ипотеке имущество реализуется, как правило, по решению суда путем продажи с публичных торгов². Соглашения, предусматривающие передачу предмета залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обязательства³. Однако гражданское и земельное законодательство предусматривают ряд случаев, когда право собственности на земельный участок может возникнуть имен­но у залогодержателя.

Так согласно п. 2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)» при объявлении публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по начальной цене и зачесть в счет нее свои требо­вания. При объявлении несостоявшимися повторных торгов он может приобрести дан­ное имущество по сниженной цене, но не более чем на 25% ниже его первоначальной стоимости. При передаче имущества (в данном случае земельного участка) под выплату ренты ее получатель в обеспечение своих требований приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ). В случае существенного нарушения плательщиком пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением своих обязательств земельный участок может быть возвращен ее получателю, то есть залого­держателю.

При продаже земельного участка на публичных торгах в соответствии с Пра­вилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение дого­воров аренды таких земельных участков от 11 ноября 2002 г. № 808, если сумма плате­жа вносится не единовременно, продавец (государственное или муниципальное образо-

¹ Представители науки гражданского права в основном придерживаются в настоящий период од­
ной и той же позиции - об обязательственной природе залога. См. об этом в кн.: Гражданское право: в 2-
х т. Том П. Полутом 1: Учебник/отв.ред. проф. Е.А.Суханов. М., 1999. С. 116-119.

² Цыбуленко 3. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание //Российская
юстиция. 1999. № 6. С. 24.

³ См.: п. 46 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Су­
да РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»
//Вестник ВАС РФ. 1996. № 6. С. 16.

84

вание) приобретает право залога на отчуждаемый участок. В случае нарушения покупа­телем своих обязательств участок возвращается продавцу.

Таким образом, право собственности на земельный участок может возникнуть у залогодержателя при ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом этого участ­ка обязательства.

На основании договора может возникнуть право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)¹. До вступления в действие главы 17 Граждан­ского кодекса РФ правоприменительная практика сталкивалась со значительными за­труднениями в определении понятия сервитута и случаев, когда его установление не­обходимо. Длительное время в новом гражданском законодательстве термин «серви­тут» употреблялся лишь в статье 216 Гражданского кодекса РФ. Дополнительно поло­жения о сервитутах были установлены рядом нормативно-правовых актов², однако это не вносило ясности в разрешение конкретных земельных споров.

Нормы главы 17 Гражданского кодекса РФ в части, касающейся сделок с зе­мельными участками сельскохозяйственных угодий, введены в действие со дня введе­ния в действие Земельного кодекса Российской³. Таким образом, на сегодняшний день при рассмотрении оснований возникновения сервитута совершенно обоснованно может быть использована ст. 274 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сервитут уста­навливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и соб­ственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требую­щего установления сервитута.

Договор об установлении сервитута не регулируется подробно законодатель­ством. Земельный кодекс РФ, определяя в ст. 23 понятие и основания возникновения частного сервитута, во избежание дублирования отсылает к Гражданскому кодексу РФ. По нашему мнению, договор об установлении сервитута может быть как возмездным, так и безвозмездным (см. п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ), может быть как односто-ронне-обязывающим, так и взаимным и, несомненно, является консенсуальным. Пону­дить обладателя земельного участка к заключению такого договора невозможно. При отказе от его заключения лицо, желающее приобрести сервитутное право, должно об­ратиться в суд с иском об установлении права.

' Имеется в виду частный, а не публичный сервитут.

² См., например: Постановление Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 «Об утверждении поло­
жения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений»
//Собрание законодательства РФ. 1996. № 6. Ст. 592; Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 №
1223 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков
в кондоминиумах» //Собрание законодательства РФ. 1997. № 40. Ст. 4592 и другие акты.

³ Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 16.04.2001).

85

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком, как отмеча­ет подпункт 2 пункта 1 статьи 24 Земельного кодекса РФ, может возникать из договора. Таким договором в сущности является договор безвозмездного пользования (ссуды), предусмотренный статьями 689-701 Гражданского кодекса РФ. По договору безвоз­мездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополу­чателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее по­лучила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Сущность данного вида договорных связей состоит в том, чтобы выгоды от ис­пользования земельного участка передать пользователю на безвозмездной основе. В этом главное отличие данного договора от договора аренды. В остальном различия ми­нимальны, что и позволяет законодателю разрешать применение к отношениям ссуды

положении об аренде.

Ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливает предельных сроков договора безвозмездного пользования. Однако эти отношения не могут быть бессрочными, поскольку прекратятся истечением срока. Досрочное прекращение дан­ного договора может производиться каждой из сторон. Сторона вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Форма данного договора, а следовательно, и момент возникновения права пользования зависит от срока действия соглашения. В соответствии со ст. 26 Земельно­го кодекса РФ договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, при заключении таких договоров право пользования возникает с момента заключения дого­вора. Если же срок договора - от одного года и более, то право пользования возникает с момента государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования.

Отметим, что предоставление работникам служебных наделов (п. 2 ст. 24 Зе­мельного кодекса РФ) в сущности также имеет договорную природу. Однако такое предоставление обусловлено наличием трудовых отношений, а потому соглашение но­сит комплексный характер, сочетающий гражданско-правовые и трудо-правовые эле­менты.

И, наконец, на основании договора возникает право доверительного управле­ния земельным участком (статьи 1012-1026 Гражданского кодекса РФ). Безусловно, практика заключения таких договоров в настоящее время незначительна, однако хоте­лось бы отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи обязательного

86

заключения договоров доверительного управления имуществом - при необходимости постоянной охраны имущества лиц, находящихся под опекой и попечительством (ст. 38 Гражданского кодекса РФ), при необходимости охраны имущества безвестно отсутст­вующего лица (ст. 43 Гражданского кодекса РФ), а также при необходимости управле­ния имуществом, находящимся в составе наследства - до момента принятия его на­следниками (ст. 1173 Гражданского кодекса РФ).

Договор доверительного управления имуществом отличается тем, что не влечет ни передачи имущества в собственность, ни передачи имущества в пользование. Более того, управляющий имуществом не вправе извлекать полезные свойства предме­та договора для себя, он обязан делать это лишь в интересах указанного ему выгодо­приобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). Специфика договора доверитель­ного управления земельным участком состоит, во-первых, в том, что передача участка в управление подлежит государственной регистрации, и такая передача представляет со­бой в сущности ограничение права собственности. Вторая особенность подобного до­говора заключается в невозможности для доверительного управляющего распорядиться земельным участком (или его частью) без прямого указания на такую возможность в тексте договора: «...распоряжение недвижимым имуществом доверительный управ­ляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управ­ления» (ст. 1020 Гражданского кодекса РФ).

Нами были рассмотрены основные договоры, влекущие возникновение прав на землю. Как отмечалось, часть из них достаточно распространена на практике, а часть -практически не встречается. Однако широкий спектр возможных сделок по поводу зе­мельных участков должен рассматриваться как положительный фактор в правовом ре­гулировании рынка земли, поскольку возможность выбора различных правовых форм устраняет необходимость прибегать к мнимым или притворным сделкам и, как следст­вие, позволяет максимально эффективно использовать земельный участок как вид имущества.


87