Geum.ru

Развитие ипотечного кредитования в России

Вид материалаДокументы
Подобный материал:




Развитие ипотечного кредитования в России.

К.э.н. Габеева Зарина Юрьевна

С начала 90-х гг. ипотека, или залог недвижимого имущества, является предметом пристального внимания ученых и практиков. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, однако и оно находится на начальном этапе развития. По сравнению с другими странами уровень развития ипотечного кредитования в России очень незначителен и составляет 1 % от ВВП. Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки.

В соответствии с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в России» (2000 г.) банки стали активными участниками рынка ипотечного кредитования. Однако в перспективе ипотека станет для банков рынком с высоким уровнем конкуренции, так как на нем помимо кредитных операций универсальных коммерческих банков под залог объектов недвижимости может реализовываться большое число иных сценариев кредитования: средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых организаций, паевых фондов и др.): размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; рефинансирование через систему коллективных инвестиций (общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды); средства от продажи облигационных займов; рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. Участие банков в ипотечном кредитовании затруднено противоречием между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками их размещения (что создает проблему ликвидности), а также ограниченностью источников долгосрочных кредитных ресурсов банков.

Проблемы ипотечного кредитования связаны с целым комплексом причин, прежде всего, макроэкономических, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость. Основными проблемами являются:
  • Низкий уровень жизни населения.
  • Малый процент среднего класса среди населения.
  • Проблемы долгосрочного ресурсного обеспечения экономики.
  • Приоритетная ориентация политики коммерческих банков на краткосрочное кредитование.
  • Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов.

Положительным примером работы с ипотекой может служить Белгородская область, где с начала 90-х гг. населению стал доступен ипотечный кредит в размере 100 тыс. руб. сроком на 10 лет под 10 % годовых без первоначального авансирования. Таким образом, возврат кредита в год составлял 20 тыс. руб., включая проценты, или 1667 руб. в месяц. Сумма для большинства населения области большая, но по условию кредита эти деньги можно было возвращать сельскохозяйственной продукцией. В связи с этим в области был налажен механизм сбыта сельхозпродукции из личных подсобных хозяйств. Это позволило значительной части населения без труда рассчитываться с кредитом и решить жилищную проблему уже к 2000 г. У спех ипотечной программы в Белгородской области объясняется грамотным анализом и сбалансированной оценкой возможности реального возврата кредита заемщиками, созданием механизма реализации программы возрождения потребкооперации.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках, что и происходило в России в 90-х гг. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений,­­ том числе и земли, на которой находится эта недвижимость. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную (в Западных странах) использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России.

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества.­

В России залог недвижимости начал регулироваться в начале 90-х гг., когда впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» прозвучало в законе РФ от 29 мая 1992 г. N22872-1 «О залоге». Однако, несмотря на определенный прогресс, этот закон нес в себе все приметы социалистической политэкономии, потому что сама земля как предмет ипотеки обособлена еще не была.

В соответствии с требования международного права, основой недвижимости является земля, а здания и сооружения следуют за земельным участком, на котором они расположены. Из-за того, что в советское время в России отсутствовал институт частной собственности, для зарождения цивилизованных ипотечных отношений необходимо было формировать новую законодательную базу. Земля была включена в понятие «недвижимость» в Гражданском кодексе РФ от 1 января 1995 г. Гражданский кодекс РФ определяет, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующе части.

В последние годы, в результате экономических перемен и усовершенствования законодательных процедур в области земельных отношений, земельные участки становятся важнейшим и наиболее значимым объектом недвижимости в нашей стране. Земельный Кодекс создал предпосылки для дальнейшего развития земельной реформы с приватизацией земель сельскохозяйственного назначения. Но до выхода закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» этот процесс и развивался, и тормозился одновременно.

Принятие ряда законов, посвященных ипотечному кредитованию, порядку оформления объектов недвижимости в собственность и регистрации прав на недвижимость, а также пристальное внимание к этому процессу со стороны населения, специалистов в области землепользования и потенциальных частных инвесторов ознаменовало новый уровень ипотечных отношений в России.

Наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки. Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой: кредитный договор; договор займа; договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде; другой договор; причинение вреда. Данный перечень может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

В силу того, что ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков, Т.е ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости. Значительно меньше ограничений и риска несет в себе участие банка в кредитовании долевого жилищного строительства: в качестве заемщика выступает один субъект застройщик, сроки кредитования определяются сроками строительства объекта, а привлечение кредита обусловлено графиком работ по проекту.

Таким образом, ипотечный кредит - это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог имущества, состав которого приведен в статье 5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков, проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Ипотечный банк или отдел ипотечного кредитования универсального банка специализируются на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков.

В случае неуплаты основной суммы или процентов, или налогов в оговоренные сроки, заемщик предоставляет право кредитору продавать переданную ему землю, передавать ее покупателю и из денег, полученных при продаже, возместить основную сумму и проценты, которые будут подлежать выплате по обязательствам, и все налоги на описанные земли, все прочие расходы и выплаты, включая гонорар адвоката, и если останется излишек, выплатить его заемщику или его наследникам.

За последние два года произошли серьезные подвижки в развитии практики применения ипотеки. Сложнее развивается залог производственной и коммерческой недвижимости. В современной юридической литературе в основном исследуются вопросы, связанные с залогом зданий, сооружений, квартир; в меньшей степени затрагивается ипотека предприятия. В соответствии с федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости), при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. При заключении договора об ипотеке предприятия желательно составить перечень основных и оборотных средств предприятия. При отсутствии таких приложений следует считать, что в залог переданы все активы. Законом может предусматриваться запрет на передачу в залог определенного вида имущества. В случае установления таких запретов ипотека на данные виды имущества не распространяется, даже если в договоре на этот счет не будет никаких оговорок. Законом может быть также запрещена ипотека определенных предприятий. Договором об ипотеке предприятия может предусматриваться, что на отдельные объекты (вещи, комплексы вещей, здания, сооружения, участки и т.п.) ипотека не распространяется.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора - вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам, срок кредитования, как правило, ниже 10 лет. Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты - земля, в отличие от других видов недвижимости, не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так, в 1994-1995 гг. льготными процентами считались 100% годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 11-14% годовых в валюте или под 18-20% в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита.

При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике. В нашей стране первое падение цен на недвижимость произошло конце 90-х гг. как следствие кризиса в экономике. Подъем цен за последние годы уже превысил докризисный уровень. Практика российских банков показывает, что при кредитовании под залог земельного участка, величина выдаваемого кредита определяется договором между банком и залогодателем.

Особо нужно отметить, что в отличие от жилищной ипотеки, земельная ипотека не требует создания института долгосрочных ресурсов. Это объясняется тем, что при других видах ипотеки необходимо возмещать инвесторам затраты на создание активов, а при выкупе земельного участка происходит перевод реального актива - земли в финансовый и необходимости срочно выплачивать инвестору денежные суммы нет. Необходимо только обеспечить механизм оборота ценных бумаг и желание руководителей регионов идти на заключение ипотечных договоров с рассрочкой платежа.