Geum.ru

Практика земельно-ипотечного кредитования в условиях формирования рынка земли (на материалах Алтайского РФ оао «Россельхозбанк»)

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
Практика земельно-ипотечного кредитования в условиях формирования рынка земли (на материалах Алтайского РФ ОАО «Россельхозбанк»).

С. В. Ганжа, главный экономист Алтайского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк», к.э.н.

Актуальность обсуждаемой темы определяется тем, что в условиях вступления России в ВТО важной задачей АПК является повышение конкурентноспособности. Ужесточение конкурентноспособности приведет к необходимости внедрения таких финансовых технологий, которые способны привлекать в аграрный сектор экономики значительные внебюджетные инвестиции. Одним из таких инструментов является система кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее время в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению: «Стимулирование развития малых форм хозяйствования» Алтайский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» внедряет систему земельно-ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Преимущество земли, как объекта залога, объясняется: во-первых, постоянством местоположения и тенденцией непрерывного повышения стоимости; во-вторых, земельный участок, как заложенный объект, остается во владении и пользовании залогодателя, который продолжает эксплуатировать его, получая доход от производства и реализации товарной продукции; в-третьих, за счет регистрации права собственности на земельный участок, оформления закладной, выпуска и обращения ценных ипотечных бумаг, обеспеченных земельными участками сельскохозяйственного назначения привлекается значительный свободный капитал в аграрный сектор экономики.

Анализ сценария разработки и очерёдности принятия законов в Российской Федерации, необходимых для обеспечения института ипотеки под залог земель сельскохозяйственного назначения («Об ипотеки (залоге недвижимости)», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.), позволяет судить о том, что система долгосрочного земельно-ипотечного кредитования в России формируется на основе открытой двухуровневой модели. Однако как показывает мировой опыт ипотечного кредитования, в условиях экономики переходного периода, формирование земельно-ипотечной системы происходит на основе простых моделей, с участием государственной поддержки. Кредитный институт выдает кредит предприятию АПК под обеспечение земельного участка без оформления закладной и выпуска ценных бумаг, с бюджетной компенсацией процентной ставки по кредиту. Основной целью начального этапа формирования региональной земельно-ипотечной системы кредитования является выработка кредитно-финансовых механизмов ипотечных сделок для того, чтобы в дальнейшем запустить механизм рефинансирования.

В рамках Программы ОАО «Россельхозбанк» земельно-ипотечные кредиты филиалом предоставляются на следующие цели: кредиты с целью покупки земли (в том числе, земельных долей); кредиты на развитие сельхозтоваропроизводства (приобретение сельскохозяйственной техники, животных и т.д.); кредиты на улучшение земли (орошение, борьба с эрозией и др.).

С начала реализации земельно-ипотечного проекта (4-й квартал 2006 г.) Алтайским филиалам ОАО «Россельхозбанк», а это пока единственный оператор на региональном земельно-ипотечном рынке в крае, выдано сельскохозяйственным товаропроизводителям земельно-ипотечных кредитов на сумму около 90 млн.рублей (в России -2 млрд. рублей). В залог принято свыше 15 тыс. га (в России-85 тыс.га).

Для принятия филиалом банка в залог земельного участка, необходимо: во-первых, чтобы предмет залога принадлежал физическому или юридическому лицу на праве собственности и составлял площадь не менее 70га; во-вторых, земельный участок должен быть выделен в натуре(на местности), промежован и внесен в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в-третьих, в наличии должны быть документы, подтверждающие оценку стоимости предлагаемого в залог земельного участка, кадастровый план и паспорт земельного участка и др.

Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. Основной массив приватизированных земель сельскохозяйственного назначения приходится на земельные доли, принадлежащие гражданам на праве общей долевой собственности. Эта собственность является больше виртуальной, чем реальной. То есть эта собственность существует номинально только на бумаге, хотя каждый может потребовать ее выделения в натуре.

Учитывая данное обстоятельство, Алтайским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанка» разработана и реализуется модель земельно-ипотечного кредитования, которая основывается на скупке заемщиком земельных долей, формированием новых земельных участков и оформлением право собственности на приобретенные земли. Такая технология кредитования предполагает поэтапный процесс осуществления ипотечной сделки, который осуществляется по следующей схеме:

-проводится собрание с собственниками долей земельных участков изъявивших желание продать свои земельные паи;

- договор аренды земельных долей расторгается;

- проводится межевание нового земельного участка, с присвоением кадастрового номера;

-с гражданами, собственниками долей земельных участков, заключаются договора купли-продажи долей земельных участков сельскохозяйственного назначения;

-заемщик разрабатывает бизнес-план инвестиционного проекта;

-проводится рыночная оценка земельных участков предлагаемых в целях залогового обеспечения;

-Алтайским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк» принимается решение о земельно-ипотечном кредитовании заемщика под залог земель сельскохозяйственного назначения;

-одновременно, с государственной регистрацией сделки по приобретению заемщиком долей земельных участков, проводится государственная регистрация ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения с обременением прав залогодателя;

- выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с обременением их ипотекой;

-выдача кредита по целевому назначению, осуществляется через расчетный счет заемщика с подтверждением целевого использования до конечного получателя денежных средств.

Как показала практика, модель земельно-ипотечного кредитования позволяет:

1) сельхозтоваропроизводителю получить долгосрочный кредит под залог земельного участка сельхозназначения, сроком на 5 лет с отсрочкой платежа 24 месяца, под 14% годовых;

2) в рамках инвестиционной краевой и федеральной программы получить бюджетную компенсацию по процентам, 2/3 процентной ставки рефинансирования установленной ЦБ;

3) приобрести земельный участок, сельскохозяйственную технику, автотранспортные средства и другое оборудование без первоначального взноса и получить сельхозтоваропроизводителю возможность для технологического перевооружения;

4) формировать систему взаимодействия региональных и муниципальных органов власти в рамках реализации национальных проектов, инфраструктурные связи участников процесса, в том числе и ее организационные механизмы.

Вместе с тем, уже на начальной стадии формирования института земельно-ипотечного кредитования нельзя не сказать о рисках, с которыми сталкивается кредитно-финансовая система при запуске механизма залогового кредитования связанного с таким обеспечением, как земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Первая группа рисков, на наш взгляд, связана с отсутствием рынка земель сельскохозяйственного назначения, как объектов недвижимости. В случае, когда заемщик будет не в состоянии рассчитаться с банковским кредитом, тогда создаются трудности для кредитной организации в реализации такого рода залога. С одной стороны, не установлена четкая процедура реализации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, с другой – существует большая вероятность возмещения банком предоставленных кредитных средств и процентов по ним. Таким образом, очевидно, что на начальном этапе формирования системы земельно-ипотечного кредитования потенциальными клиентами кредитных организаций в сфере земельно-ипотечного кредитования могут выступать только стабильно работающие и финансово устойчивые сельскохозяйственные товаропроизводители.

Вторая группа рисков связана с недостаточной государственной поддержкой проекта земельно-ипотечного кредитования. Во-первых, в рамках национального проекта «Развитие АПК», необходимо предоставлять сельхозтоваропроизводителям за счет бюджетов различных уровней власти субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредиту обеспеченному земельным участком. Во-вторых, необходимо на уровне Правительства РФ разработать механизм выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которые обращено взыскание по ипотечным кредитам и которые не были реализованы на публичных торгах.

В-третьих, необходимо предоставлять кредитным организациям государственные гарантии для обеспечения эмиссии облигаций в целях привлечения финансовых ресурсов, направляемых целевым назначением на финансирование земельно-ипотечных кредитов, предоставляемых под залог земель сельскохозяйственного назначения. В результате таких мер государственной поддержки, на наш взгляд, процесс формирования условий для развития системы земельно-ипотечного кредитования примет динамичное развитие.

Третья группа рисков связана с тем, что страховые и оценочные компании, отбираемые для участия в региональных земельно-ипотечном проекте, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении ипотечных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения и их обслуживании.

Четвертая группа рисков связана с отсутствием государственного регионального земельного фонда, деятельность которого должна строиться на принципах хозяйственной самостоятельности и регламентироваться законодательством субъекта РФ. Это позволит, в процессе землеустройства, бесхозную площадь (невостребованные доли) включить в земельный фонд и распорядиться ими строго в соответствии с проектом землеустройства.

Роль фонда, на наш взгляд, может способствовать:

-запуску системы земельно-ипотечного кредитования и формированию земельного рынка;

-формированию ценовой политики, на земельные участки сельскохозяйственного назначения и политики структуризации землепользования;

-укрупнению земельных участков мелких землевладений;

-эффективному управлению земельными участками, переданными фонду государством и собственниками;

-внедрению различных моделей и механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями.

И, наконец, пятая группа рисков связана с тем, что реализация земельного участка, на который будет обращено взыскание, в случае невозврата кредита Залогодателем, может осуществляться только после полной уборки урожая.

На наш взгляд, создание необходимых условий для развития системы земельно-ипотечного кредитования, органами власти различных уровней, позволит:
  • ускорить формирование рыночной системы финансово-кредитных отношений в аграрном секторе, включая рынок земельно-ипотечных кредитов и рынок земельно-ипотечных ценных бумаг;
  • активизировать рыночный оборот сельскохозяйственных земель при условии обеспечения целевого характера их использования;
  • привлечь значительные инвестиционные ресурсы из негосударственных источников для целей вложения их в улучшение и обустройство земель, приобретение и создание основных средств.

В социальном аспекте земельная ипотека, на наш взгляд, окажет активное воздействие на процесс формирования основ современного сельского сообщества, а также будет способствовать повышению уровня доходов граждан и росту эффективности труда.