Доклад «Привлечение финансирования предприятиями строительной отрасли. Риск-менеджмент и оптимизация бизнес-модели для строительных компаний в период кризиса»
| Вид материала | Доклад |
- С 21 мая по 30 июня 2009г фирма «1С» проводит серию телеконференций «Информационные, 60.73kb.
- Мониторинг сми апрель 2009 года, 2470.1kb.
- Рабочая программа дисциплины «Организация финансирования деятельности предприятия», 326.67kb.
- Бизнес планирование Оптимизация бизнес-процессов Международная торговля Международные, 39.87kb.
- Вопросы к экзамену по курсу «Банковский риск-менеджмент» для студентов 2 курса магистратуры, 27.97kb.
- М. М. Ничипорчук национальный исследовательский ядерный университет «мифи» моделирование, 9.59kb.
- Учебная программа курса «Экономические, управленческие и правовые аспекты развития, 47.85kb.
- Образовательное Учреждение «Международный институт качества бизнеса», 110.29kb.
- Техническое задание на оказание консультационных услуг по построению финансовой модели, 56.01kb.
- Техническое задание на оказание консультационных услуг по построению финансовой модели, 50.72kb.
Доклад «Привлечение финансирования предприятиями строительной отрасли. Риск-менеджмент и оптимизация бизнес-модели для строительных компаний в период кризиса»
Директора департамента инвестиционного развития
ООО “Южная строительная коммуникационная компания”
Артёмовой Марины Михайловны
Конференция: «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»
Дата : 20 марта 2009 г.
Место: Конференц-зал ОАО «Крайинвестбанк»
Организатор: Департамент по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края
Добрый день, уважаемые участники конференции!
«Южная строительная коммуникационная компания» работает на строительном рынке уже более 20 лет. На финансовом рынке компания также не новичок – компанией в прошлом году успешно погашен трехлетний облигационный заем. Хочу сказать, что строительство это одна из тех отраслей, в которых риски наиболее «осязаемы». И сегодня можно утверждать, что для всех строительных компаний пришло время для выживания. В последнее время основными вопросами, стоящим перед строительными компаниями, были: в каком направлении развиваться и какие цели развития ставить перед компаний? Сейчас перед строительным сектором стоит вопрос привлечения инвестиций во всех возможных формах, и это является главной отправной точкой для выживания строительной компании.
Строительная отрасль достаточно консервативна и снижение спроса подталкивает компании к поиску новых сфер деятельности и получения дохода. На наш взгляд, строители могут выбрать следующие пути развития: инженерно-инфраструктурное строительство, жилищное строительство может быть актуальным только в случае гарантированного выкупа, строительство жилья «под ключ» по государственным программам и следующее направление - это создание качественного сервиса для уже построенного жилья.
В последнее время спектр задач, который стоял перед строителями, сильно расширился. Строители занимались всем: поиском финансирования, эффективными продажами, обслуживанием домов, также необходимо было заниматься получением земельных участков, обеспечением объектов инфраструктурой. Решать успешно все эти задачи могли позволить себе только самые крупные компании. Большинство же строителей, занимаясь всем сразу, рассматривали как самостоятельный бизнес и источник дохода только само строительство. Остальное считалось лишь вспомогательным бизнесом, который отвлекает ресурсы компании. По сути, крупные строительные компании стали инвестиционными банками, привлекая деньги покупателей и инвестируя их в строительство. На наш взгляд, ипотечные программы банков по долевому строительству реализовывались как некая схема псевдоипотеки, когда компания выступала гарантом перед банком на период строительства. По сути, речь шла о финансировании банком строительства, а покупатель выступал неким посредником.
На сегодняшний момент в строительной отрасли можно отметить следующие проблемы: очевидные риски долевого строительства для покупателей, рухнувшая банковская ипотека, переориентация спроса в сторону готового жилья, текущие проблемы с финансированием, которые вынуждают активно искать новые источники, нехватка обеспеченных инфраструктурой площадок для строительства жилья. В этой ситуации возникает вопрос выбора направления развития строительных компаний. Мы предполагаем, что в будущем рынок станет более структурированным, а большая часть игроков - более узкоспециализированными. Для компании это означает, что в рамках новой структуры рынка уже сейчас нужно занять то место, которое максимально соответствует ее интересам, и сосредоточить свои усилия на развитии данного направления.
Говоря об опыте нашей компании в вопросах привлечения инвестиций, отмечу, что существующие условия рынка привели нас к идее воспользоваться новым для России инструментом – жилищные сертификаты или облигации особого вида. Жилищные сертификаты номинированы в денежных единицах и в квадратных метрах. Прежде всего, необходимо понять, что данные жилищные сертификаты не имеют отношения к тем, которые сейчас у всех на слуху: сертификаты для военнослужащих, для переселенцев из ветхого жилья. Мы говорим о жилищных сертификатах, которые подпадают под закон о рынке ценных бумаг. Основной смысл этих бумаг - это возможность постепенно накапливать не только денежные средства, но и квадратные метры, ведь каждый сертификат будет давать право на покупку фиксированной площади будущей квартиры. В условиях экономической нестабильности и высокой инфляции это может стать конкурентным преимуществом сертификата.
Для застройщиков жилищные сертификаты могут продолжать существовать наряду с долевым участием в строительстве, и являются абсолютно законным способом привлечения денег частных лиц для строительства жилья. Для выпуска жилищных сертификатов застройщику необходимо пройти предусмотренные российским законодательством этапы эмиссии и соответствовать требованиям, предъявляемым к участникам рынка ценных бумаг.
На наш взгляд, для желающих приобрести жилье в новом доме и для инвесторов, заинтересованных в получении дохода на рынке недвижимости, этот способ более чем интересен. Для владельца жилищного сертификата сохраняется право вместо жилой площади получить номинал сертификата и начисленные проценты, участник долевого строительства такого права не имеет. При этом номинал жилищной облигации остается неизменным на весь срок займа вне зависимости от колебаний рыночной стоимости жилья.
После приобретения покупателями определенного количества жилищных сертификатов (устанавливается застройщиком при эмиссии, но не менее 30% площади приобретаемого жилья), покупатель может заключить договор с застройщиком на приобретение конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки строительства и условия выплаты оставшейся суммы.
Теперь поговорим о преимуществах жилищных сертификатов для инвестора. Сертификаты хорошо защищены законом о рынке ценных бумаг, их оборот контролируется на государственном уровне Федеральной службой по финансовым рынкам. Правом выпуска сертификатов обладают только инвесторы и застройщики, получившие разрешение на строительство, обладающие правами на земельный участок, имеющие утвержденную проектно-сметную документацию, прошедшую государственную экспертизу. Жилищные сертификаты подлежат индексации. Владелец ценных бумаг может вернуть свои деньги и выйти из проекта в любое время через предъявление ценных бумаг для оплаты индексированной стоимости сертификата застройщику, поручителю застройщика либо новому инвестору на вторичном рынке. При решении о выпуске жилищных сертификатов эмитент обязан зафиксировать конкретную формулу или некий публичный индикатор для расчета такой индексации. Эта формула в течении займа меняться не может. Кроме того, выпуск жилищных сертификатов сопровождается обязательным поручительством юридических лиц, стоимость чистых активов которых соответствует объему выпуска ценных бумаг. Жилищный сертификат может использоваться не только как средство вложения денег или получения квадратных метров, но и в виде залогового инструмента при кредитовании. Эмитент выпускает жилищные сертификаты под конкретные квадратные метры и, как следствие, нет проблемы двойной продажи квартир.
Наша компания ожидает 2 и 10 апреля окончания процедуры регистрации двух проспектов эмиссии жилищных сертификатов в Федеральной службе по финансовым рынкам. Эмиссия данных сертификатов направлена на реализацию двух проектов строительства жилых комплексов в городах Анапа и Краснодар. Для этих ценных бумаг компания предложила следующие условия: сертификаты будут выпущены в документарной форме на предъявителя без обязательного централизованного хранения; объем выпуска 11 тыс. сертификатов, номинированных в 1 кв.м. по соответствующей рыночной цене, привязанной к различным этапам строительства. Эмиссии состоятся на сумму около 500 млн. руб.
Учитывая риски, связанные с несовершенным законодательством в данной сфере, риски, обусловленные экономической ситуацией, а также принимая во внимание новизну инструмента для физических лиц, компания приняла решение выпустить жилищные сертификаты по тем проектам, на которые на половину стоимости проекта есть стратегический инвестор. Исходя из этого, мы можем рассчитывать на успех реализации выпуска жилищных сертификатов. О дате начала размещения мы объявим не ранее чем через две недели после государственной регистрации выпусков. Ориентировочные сроки начала размещения ценных бумаг - с 20 по 30 апреля.
Жилищные сертификаты ориентированы на физических лиц и, понимая, что индикатор индексации этого инструмента должен быть понятен именно физическим лицам, компания при регистрации привязала его к ставке депозита Сбербанка России на соответствующий срок. Погашение жилищного сертификата может производиться как путем получения жилья в заранее определенном доме, так и путем получения индексированной стоимости сертификата.
Важно отметить, что «Южная строительная коммуникационная компания» стала первой в России, кто выводит такие сертификаты в открытую продажу как исключительно рыночный инструмент инвестирования в строительство жилья.
В процессе подготовки выпуска жилищных сертификатов перед компанией ставились различные вопросы, как например: чем вызвана необходимость вывода на рынок нового вида ценной бумаги? Правильно ли выбран момент выхода с учетом мирового кризиса? Компания на эти вопросы может сказать следующее – нынешний финансовый кризис, в первую очередь, отразился на классических облигациях, а жилищные сертификаты - это не только финансовый инструмент приумножения капитала, но, в большей степени, возможность приобрести квартиру под девизом «Накопи квартиру!». Фактически, с использованием жилищных сертификатов можно покупать квартиру по 1 кв.м. С учетом сказанного, считаем, что отождествлять сегменты рынка классических облигаций и жилищных сертификатов не стоит. Отвечая на вопрос своевременности выхода на рынок, мы можем сказать, что в условиях прогнозируемого сворачивания ипотеки для населения, данный инструмент может стать альтернативой при приобретении жилья. Хочу отметить, что полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими инструментами заключается в гарантированности и сохранности вложений граждан.