Geum.ru

Ипотечное жилищное банковское кредитование

Вид материалаРеферат
Подобный материал:
1   2   3   4   5


За анализируемый период в банке отмечается снижение прибыли до налогообложения на 69%, прибыли после налогообложения – на 78%. Динамику снижения прибыли хорошо видно на графике.



Рис.1 Динамика прибыли Банка Жилищного Финансирования


2.2. Организация ипотечного жилищного кредитования в банке


Ипотечное жилищное кредитование в банке ЖилФинанс происходит в несколько этапов:

1. Консультация со специалистом Банка ЖилФинанс

Специалисты банка оказывают высокопрофессиональную помощь в выборе программы кредитования, принимая во внимание все пожелания и требования потенциального клиента, помогают правильно рассчитать сумму кредита и ежемесячных платежей. Предоставляют полную информацию о документах, необходимых для получения ипотечного кредита, и требованиях Банка к приобретаемому жилью.

Объект недвижимости (залог) обязан отвечать следующим требованиям:

- жилое помещение – комната в квартире, квартира, отдельно стоящий дом;

- жилое помещение подключено к системам отопления, обеспечивающим подачу тепла во все комнаты;

- жилое помещение обеспечено как горячим, так и холодным водоснабжением;

- жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон, крыши.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

- процент износа жилого помещения не должен составлять более 40% (справка БТИ);

- на отдельно стоящий дом и земельный участок необходимо иметь оформленное право собственности на дом и на землю.

Основные условия кредитования:

- Кредит предоставляется и погашается в рублях

- % ставка от 10,75% до 14% на вторичное жилье, 16% на первичное жилье, и является фиксированной на протяжении всего срока кредитования

- Погашение кредита – равными ежемесячными платежами

- Обеспечение кредита – залог приобретаемой квартиры

- Размер кредита – от 30% до 90% от стоимости приобретаемого жилья

- На момент последней выплаты заемщику должно исполнится не более 75 лет

- Срок кредитования от 1 до 30 лет

2. Оформление заявление на получение кредита

Заявка на получение ипотечного кредита может оформляться одним из способов: в режиме Online или заполнить Бланк Заявления и направить их менеджеру Банка.

Вместе с заявлением необходимо подготовить пакет документов для рассмотрения заявки. Перечень документов – минимален (приложение 1). Рассмотрение заявки занимает 2 дня. Специалист банка консультирует клиента по возникающим вопросам в процессе оформления заявки и сбора документов.

3. Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита

На основании предоставленных заемщиком документов специалистами банка проводится оценка платежеспособности заемщика (созаемщиков). Рассчитывается максимальный размер допустимых ежемесячных обязательств. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты. Размер ежемесячных обязательств не должен превышать 50% доходов заемщика (созаемщиков).

Кредиты предоставляются, если у заемщика есть первоначальный капитал в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые перед предоставлением кредитных средств заемщик должен разместить в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель этого этапа - сбор и проверка информации о клиенте и залоге - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и число иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

основная информация о приобретаемой недвижимости;

наличие первоначального капитала;

сведения о занятости, об активах и обязательствах заемщика и поручителей, об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления о предоставлении ипотечного кредита устанавливается технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик; обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины).

Далее проводится оценка вероятности погашения кредита - проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу; учитывается уровень квалификации и образования клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Затем принимается решение о выдаче кредита или об отказе в кредитовании.

4. Поиск квартиры. В течение срока действия решения Банка клиенту необходимо подобрать желаемую квартиру и заключить сделку.

5. Заключение ипотечной сделки

После того, как квартира одобрена страховой компанией по титульному и имущественному страхованию, назначается дата и время проведения сделки, которую необходимо согласовать со всеми участниками сделки.

В качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредиту предусмотрен комплексный договор страхования. Заключение договора страхования является необходимым условием оформления ипотечной сделки. Заёмщик за счёт собственных средств должен застраховать свою жизнь, потерю трудоспособности и приобретаемое жилое помещение. Первым выгодоприобретателем по договору страхования является залогодержатель. В момент наступления страхового случая (например: потеря трудоспособности) и как следствие невозможность осуществления выплат по кредиту страховая компания компенсирует потери. Страховой суммой по договору страхования является сумма кредита, увеличенная на 10%, а страховой взнос предусматривается по страхованию жизни и потери трудоспособности и по страхованию приобретаемого жилья от 0,6% от суммы кредита. Договор страхования заключается на год с обязательным продлением в течение всего срока кредитования.

Процедура получения кредита и оформления договора купли-продажи с использованием кредитных средств занимает около 2-3 часов. Полный пакет документов, подписанный участниками сделки, Банк передает на регистрацию в Федеральную Регистрационную Службу по субъекту Российской Федерации.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и проценты по нему; основания для досрочного расторжения договора, взыскания кредита и проценты по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

предмет ипотеки;

цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых и государством, и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, т.к. недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Так как кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

6. Процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита заключаются в следующем:

принимаются платежи;

проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

ведется бухгалтерский учет операций;

рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

взимаются просроченные платежи;

ведется работа с проблемными кредитами:

ведутся переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество и т.п.;

ведется отчетность по выданным кредитам.

После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Банк Жилищного Финансирования по количеству и объему выданных в 2008 году ипотечных кредитов занимает 15 место среди 96 банков России, предлагающих кредиты на жилье (таблица 3). Так, в 2008 году банком было выдано ипотечных кредитов на сумму 8 057 950 тыс.руб., при этом ипотечных кредитов на сумму 5 657 тыс.руб. было куплено у других кредиторов, продано ипотечных кредитов (рефинансирующим организациям или банкам) в 2008 году было на сумму 462 178 тыс.руб., в целом в банке портфель ипотечных кредитов на 1 января 2009г. составил 8 504 674 тыс. руб. Лидером в ипотечном кредитовании в 2008 году был Сбербанк России, далее – с отставанием почти в три раза – банк ВТБ 24, на третьем месте – Банк Дельтакредит.

Основную часть операций банк ЖилФинанс осуществляет в Российской Федерации и с контрагентами из Российской Федерации. В пределах Российской Федерации основные операции Банка в 2008 году были

Таблица 3

Самые ипотечные банки в России в 2008 году (первые 20 банков из 96 в рейтинге РБК)


№
Банк
Выдано ипотечных кредитов в 2008 году, тыс. руб.
Доля ипотечных кредитов, выданных в рублях, %
Доля рефинансированных кредитов физлиц-заемщиков других банков, %
Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов за 2008 год, тыс. рублей
Объем проданных (рефинансирующим организациям или банкам) ипотечных кредитов за 2008 год, тыс. рублей
Общее количество рассмотренных заявок за 2008 год, шт.
Количество отклоненных заявок за 2008 год, шт.
Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2009г., тыс. руб.

1
Сбербанк
291332 491.2
99.60
0.00
0.0
0.0
0
0
503 663 410.3

2
ВТБ 24
108866 278.1
82.07
21980652,00
21 980 652.0
13 893 529.7
87 209
н.д.
167 919 773.5

3
Дельтакредит
30 261 059.8
60.00
0.00
-
-
-
-
48 036 954.0

4
Уралсиб
20 938 906.8
96.56
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
46 300 764.2

5
Абсолют Банк
19 770 615.2
82.00
-
1 088 394.9
40 238.6
28 005
9 453
36 678 997.0

6
Кит Финанс
17 588 822.4
92.79
13.00
27 694.8
11 281 300.0
н.д.
н.д.
41 940 047.4

7
БСЖВ
15 853 959.8
58.40
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
22 627 786.3

8
Транскредитбанк
12 863 534.0
97.00
0.00
0.0
0.0
-
-
28 417 863.0

9
Райффайзенбанк
12 513 763.1
71.35
н.д.
н.д.
0.0
н.д.
н.д.
32 264 799.9

10
Росбанк
12 108 879.4
90.97
-
381.0
-
9 834
н.д.
20 261 879.7

11
Юникредит Банк
10 698 539.0
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
н.д.
23 289 666.0

12
ГПБ-Ипотека
9 952 462.0
100.00
13.55
9 952 462.0
-
7 944
687
31 990 889.0

13
Альфа-Банк
9 631 651.8
74.18
0.99
0.0
0.0
8 333
2 401
14 559 828.7

14
МБРР
9 489 929.1
84.74
0.00
0.0
3 741.8
7 729
1 971
10 948 547.0

15
Банк Жилищного Финансирования
8 057 950.0
100.00
0.00
5 657.0
462 178.0
н.д.
н.д.
8 504 674.0

16
АК Барс
6 949 213.0
н.д.
0.00
0.0
7,10
н.д.
н.д.
12 765 511.0

17
Банк Санкт-Петербург
5 846 368.4
93.37
0.00
0.0
0.0
2 551
384
9 423 740.6

18
Запсибкомбанк
4 951 658.0
100.00
-
-
-
4 305
1 336
11 835 890.0

19
Национальный Резервный Банк
4 856 810.5
82.28
н.д.
67.2
609.4
548
187
9 061 052.1

20
Собинбанк
4 812 217.7
80.70
н.д.
н.д.
6 777.0
3 725
983
2 701 247.4