Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании
Совершенствование правового регулирования оборота недвижимости в РФ невозможно без учета мирового опыта. Принадлежность России к системе государств европейской континентальной "семьи" порождает необходимость изучения, прежде всего, законодательства этих стран, в частности Германии.
Оборот недвижимости по германскому праву существенно отличается от оборота движимых вещей. Если при владении движимыми вещами в условиях рыночных отношений на первый план выдвигается ускорение и упрощение оборота, которое стало возможным, прежде всего, за счет включения в ГГУ норм о вещном договоре, то при владении недвижимостью - потребность в прочности приобретаемых вещных прав. Реализация этой потребности на законодательном уровне была осуществлена посредством установления определенных правил, связанных с необходимостью регистрировать возникновение, изменение и прекращение вещных прав на недвижимость в поземельной книге. Правовые нормы о недвижимости подразделяются на две части: материальное право, нормы которого закреплены, прежде всего в ГГУ (далее - Германское гражданское уложение) и формальное право - предписания которого содержатся в Положении о порядке ведения поземельной книги (Grundbuchordnung, далее - ППК) от 26 мая 1994 г.*(1)
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть, как известно, элемент публично-правового регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере недвижимости. Как любая публично-правовая деятельность, деятельность органа, в котором ведутся поземельные книги, осуществляется в силу и на основании определенной законом компетенции должностных лиц суда.
Ведение поземельных книг в ФРГ относится к компетенции участковых судов. Регистрационные действия являются функцией судей и компетентных служащих судов. Деятельность последних регулируется специальным законом, принятым 5 ноября 1969 г. - Rechtspflegergesetz*(2) - Закон о служащих суда. Rechtspfleger - это должностное лицо судебного органа, уполномоченное после соответствующего специального обучения и сдачи выпускного экзамена выполнять судейские функции в сфере внеисковой юрисдикции. Это, как правило, государственные чиновники соответствующего высокого ранга юридической службы, которые независимы в своих решениях, как и судьи. (§ 9 Закона о служащих суда). За ошибки, допущенные в поземельной книге Rechtspfleger'ом (согласно ст. 34 Основного закона Германии и дополнительно предписанию § 839 ГГУ) ответственность несет государство.
Вот почему сведения в нашей литературе, к примеру в учебном пособии А.Р. Кирсанова, о том, что "внесение записей в Поземельную книгу в Германии является лишь официальным отображением правовой информации, технической функцией, выполняемой специальными работниками земельного суда, не имеющими не только высшего юридического образования, но и высшего образования вообще"*(3), можно оценить как несоответствующие действительности. Предположить, что германский закон допускает выполнение функций судьи (в сфере внеисковой юрисдикции) лицом, не имеющим даже высшего образования, может лишь тот, кто не знает германского права.
Затрагивая проблему юридической природы регистрации вещных прав в поземельной книге, обратим внимание на то, как законодатель формулирует сложный фактический состав вещной сделки, а именно: соглашение (вещный договор) + запись в поземельной книге*(4). Это значит, что не регистрационные действия, а только запись в поземельной книге имеет юридический смысл (правовое значение) в отношении зарегистрированных вещных прав. Сами же регистрационные действия служащих суда можно рассматривать как регистрацию лишь в юридико-техническом смысле.
Рассматривая запись в поземельной книге в качестве необходимого элемента фактического состава вещной сделки, законодатель трактует ее как юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием - вещным договором - порождают возникновение, прекращение, обременение вещного права. Вместе с тем наличие сложного фактического состава, необходимого для перехода права собственности от одного лица к другому, на практике ставит проблему соответствия двух элементов юридического состава - вещного договора и регистрации нового права в поземельной книге. Регистрации подлежит только переход права в результате заключения сделки, а переход права по закону не заносится в поземельную книгу.
Известно, что содержание записи в поземельной книге повторяет (кратко) содержание правоустанавливающего документа - вещного договора. Не являясь "новым" основанием возникновения права собственности у нового лица, запись в поземельной книге не может заменить необходимое гражданско-правовое основание возникновения этого права. Только сложный фактический состав (вещный договор + регистрация в поземельной книге) приводит к передаче права собственности. Следовательно, без вещного договора нельзя говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права собственности.
Кратко остановимся на тех исходных моментах, которые позволяют выделить особенности, характерные для регистрации поземельных книг в ФРГ и государственной регистрации в РФ.
Первая особенность. Действующее законодательство в Германии в качестве предмета регистрации в поземельной книге рассматривает: 1) субъективные гражданские вещные права (право собственности и ограниченные вещные права). Устанавливаемый ГГУ перечень таких прав носит исчерпывающий характер. 2) факты, имеющие юридическое значение для осуществления вещных прав, а именно: - относительные ограничения в праве распоряжения (например, конфискация в связи с принудительной продажей или принудительным управлением); - запрет на распоряжение; - отметки о несостоятельности правообладателя, об управлении наследственной массой, об исполнении завещания; - возражения против достоверности записей в поземельной книге (§ 892 ГГУ).
Все эти факты, имеющие юридическое значение для осуществления вещных прав на недвижимые вещи, представлены в поземельной книге в виде определенной системы отметок, не являющихся записями о регистрации.
Кроме того, ППК четко разделяет возможность и необходимость внесения записи в поземельной книге. Так, все изменения, наступившие в результате заключения вещной сделки, требуют занесения в поземельную книгу, иначе они признаются недействительными (ср. п.1 § 873 ГГУ, п. 1 § 875 ГГУ). Передача права по закону (переход права собственности в порядке наследования) либо на основании принятого государственного акта (передача вещного права в случае принудительной продажи с торгов) не требует регистрации в поземельной книге, но она может быть и зарегистрирована.
Не подлежат регистрации иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми ГГУ существенными составными частями земельного участка (вещи, прочно соединенные с землей), например, права аренды. Кроме того, не подлежат регистрации в поземельной книге: - обязательственные ограничения права распоряжения; - публичные ограничения в правах застройки и преимущественном праве на покупку; - вещный и обязательственный договоры*(5).
Законодательство Российской Федерации в качестве предмета государственной регистрации рассматривает: - права на недвижимое имущество; - сделки с недвижимым имуществом; - обременения (ограничения) прав на недвижимость.
При этом важно отметить, что в законодательных актах отсутствует последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. Так, к примеру, статьи 24 и 56 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) устанавливают необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений (публичных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками, а Закон о государственной регистрации (ст. 2) устанавливает возможность государственной регистрации "установленных уполномоченными органами запрещений". При этом в названных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий. В германском праве публично-правовые ограничения не регистрируются.
В законодательстве РФ трудно найти и объяснение в выборе оснований для регистрации сделок. Можно обнаружить и ряд противоречий в нормах, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Так, по общему правилу, при продаже недвижимости не требуется регистрации договора продажи (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование государственной регистрации договора продажи этих объектов недвижимости. При продаже предприятия обязательными являются как государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, так и государственная регистрация договора продажи предприятия (ст.ст. 560 и 564 ГК РФ). Для доверительного управления установлена только государственная регистрация передачи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). При аренде недвижимого имущества, включая аренду предприятия, договор аренды всегда подлежит государственной регистрации, а при аренде здания, сооружения, земельного участка договор аренды регистрируется лишь в случае его заключения на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При безвозмездном пользовании недвижимым имуществом регистрации договора не требуется (гл. 36 ГК РФ). Вместе с тем для договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком сроком менее одного года специально установлено, что они не подлежат регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Можно привести еще один пример противоречивости норм ГК РФ: в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со статьями 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключенным.
Понятно, что такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом для разных случаев определены различные правовые последствия.
По общему правилу государственная регистрация прав и государственная регистрация договоров не повторяют друг друга. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения права лица на недвижимость. Однако, как уже отмечалось, трудно найти логическое объяснение, почему в одних случаях требуется только регистрация прав, в других - только договоров, а в третьих - и сделки, и прав по этой сделке. К примеру, ст. 20 Федерального закона "О лизинге" 1998 г. называлась "Порядок регистрации имущества - предмета договора лизинга". После опубликования Федерального закона от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге" было изменено не только наименование статьи ("Порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него"), но содержание п. 1 этой статьи: "В случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации". При этом неясно, в каких конкретно случаях требуется регистрация и права на имущество, передаваемого в лизинг, и регистрация самого договора, а когда достаточно только одной регистрации: либо регистрации права, либо регистрации договора. Кроме того, новая редакция Закона дает еще один пример недостаточной проработки норм с точки зрения предписаний ГК РФ. Так, законодателем были внесены существенные изменения в п. 4 ст. 15, суть которых в следующем: "В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор считается не заключенным". Следовательно, следуя элементарной логике, договор считается заключенным, если в нем имеется предписываемое Законом данное существенное условие.
Но поскольку ст. 20 Закона предписывает необходимость его государственной регистрации, то хотелось бы в этой связи напомнить, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Думается, что в статье 15 Закона о лизинге достаточно было перечислить существенные условия договора, отсутствие которых на этапе государственной регистрации, обязательной для договора лизинга, являлось бы достаточным основанием для отказа в государственной регистрации (ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Здесь законодатель мог бы пойти по тому пути, который дает ГК РФ для регулирования, скажем, договора аренды здания и сооружения или договора аренды предприятия.
Указанные пробелы в законодательном регулировании ставят весьма сложные теоретические проблемы, обусловленные, в частности, разными правовыми последствиями в случае отсутствия государственной регистрации права или сделки с недвижимостью. В первом случае (при отсутствии регистрации права) общее последствие выражается в том, что вещное право от одного лица к другому не переходит, а во втором случае (при отсутствии регистрации договора) - недействительность сделки наступает только в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В частности, такие последствия предусмотрены для договора об ипотеке (ст. 339 ГК РФ) и договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).
Применительно к договорам с недвижимостью возникла и другая проблема, которая достаточно активно обсуждалась в цивилистике - проблема соотношения понятий недействительного и незаключенного договора и их последствий. В частности, на практике возник вопрос, может иск об "исцелении" сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ) быть подан стороной по незаключенной сделке*(6) либо таким правом обладает сторона по сделке, признаваемой недействительной?*(7) Сформировались две основные позиции, которые "разделили" цивилистов в зависимости от предполагаемых ими правовых последствий в решении данного вопроса. Сторонником первой позиции является В.В. Витрянский, который отмечал: "Именно то обстоятельство, что по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило..."*(8), содержащееся в п. 3 ст. 165 ГК РФ. Следовательно, по мнению В.В. Витрянского, недействительность сделки - гораздо более жесткое правовое последствие, чем ее "незаключенность", так как лишает сторону права обратиться в суд с иском о понуждении к государственной регистрации сделки.
Несколько иной позиции придерживается М.И. Брагинский, который вслед за Н.В. Рабинович*(9), в основе деления сделок на незаключенные и недействительные указывает характер вызываемых ими последствий и приходит к выводу о том, что несостоявшийся (незаключенный) договор - это всегда "ничто" с последствиями в виде обязательств из неосновательного обогащения, а недействительный - "нечто", имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе*(10). На вопрос о возможности "исцеления" незаключенной сделки по предписаниям ст. 165 он дает отрицательный ответ*(11). С позицией В.В. Витрянского не согласен В.В. Чубаров*(12), доводы которого сводятся к тому, что п. 1 ст. 165 ГК РФ признает недействительными все без исключения сделки, чья нотариальная форма не соблюдена. Однако, по мнению В.В. Чубарова, это никак не препятствует стороне по такой сделке обращаться в суд с требованием об ее "исцелении"*(13). На наш взгляд, позиция В.В. Витрянского в этом вопросе является более взвешенной: им обращено внимание на буквальное значение содержащихся в п. 1 ст. 165 ГК РФ слов и выражений, а именно: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Следовательно, как справедливо отмечает автор, "в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействительность, на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ)"*(14).
Итак, такое правовое последствие как недействительность сделки с недвижимостью презюмирована законодателем только в особых случаях. Поэтому важно видеть различия между абстрактной и реальной возможностью квалификации сделки ничтожной. О реальной возможности юридической квалификации сделки ничтожной можно говорить лишь в случае несоблюдения предусмотренной законом государственной регистрации сделки. Во всех остальных случаях следует говорить об абстрактной возможности (т.е. юридической невозможности) правовой квалификации сделки ничтожной.
Но даже при реальной возможности квалификации сделки ничтожной она не становится таковой, в случае: 1) если сделка совершена в надлежащей форме и 2) одна из сторон добивается ее регистрации (в случае уклонения другой стороны от ее регистрации) по решению суда. На наш взгляд, возможность "исцеления" незарегистрированной сделки в п. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривается законодателем постольку, поскольку всегда существует разрыв во времени между заключением договора и моментом регистрации самой сделки. Срок, в течение которого после подписания подлежащего государственной регистрации договора последний должен быть предоставлен на государственную регистрацию, законом не установлен. Поэтому правовое последствие ничтожности сделки (в случаях, установленных законом несоблюдения требования о регистрации) не может наступить сразу после заключения сделки. Оно не может быть обнаружено до тех пор, пока не возникает нового отчуждения по распоряжению объектом недвижимости. Однако реальная возможность квалификации сделки ничтожной превращается в действительность (т.е. сделку можно квалифицировать как ничтожную) лишь тогда, когда обнаруживается, одна из сторон незарегистрированной сделки, даже при условии совершения ее в надлежащей форме, начинает распоряжаться недвижимым имуществом. Речь идет о сделке по распоряжению объектом недвижимости, совершенной покупателем, которая является в данном случае недействительной как противоречащая закону*(15). Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными (собственником до государственной регистрации остается продавец). При этих условиях, как справедливо отмечает В.В. Витрянский, "будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств"*(16).
Достаточно часто в литературе можно встретить суждения, согласно которым государственная регистрация рассматривается как форма сделок, что побуждает нас специально остановиться и на этом вопросе. Государственную регистрацию сделок, введенную ГК РФ вместо нотариальной формы сделок с недвижимостью, нельзя считать адекватной заменой их нотариального удостоверения, поскольку эти два института различны по своей правовой сущности.
Государственная регистрация, как известно, призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц и, в этом смысле, позволяет защитить права и интересы третьих лиц. Но государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Нотариальное удостоверение - это специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон по сделке, в силу чего нотариальное удостоверение обеспечивает права и, прежде всего, интересы этих лиц.
Германское право, как уже отмечалось, предусматривает нотариальную форму сделок с недвижимостью при отсутствии норм о регистрации в поземельной книге договоров (обязательственных и вещных), предметом которых является недвижимость (земельные участки) и объекты, признаваемые гражданским законодательством существенными составными частями земельного участка.
Вторая особенность. Введение обязательной нотариальной формы обязательственных и вещных сделок при покупке недвижимости по ГГУ фактически означает, что при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая квалификация документа, выражающего (обязательственную и вещную) сделку, независимым и беспристрастным лицом, но выясняется содержание обязательственных и вещных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает юридическую достоверность (действительность) этой сделки. Обеспечение действительности сделки обеспечивается германским нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон договора, установления их правового статуса, соответствия воли сторон сделки и волеизъявления, разъяснения участникам сделки их прав и обязанностей, а также правовых последствий совершаемого ими юридического действия, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства ФРГ и наличия законных прав у правообладателей на отчуждение недвижимости. И, что важно отметить, нотариус несет полную имущественную ответственность как перед сторонами сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной*(17).
В Российской Федерации правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделок являются функциями регистраторов учреждения юстиции по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Однако проверка законности представленных на регистрацию документов при отсутствии у них (регистраторов) возможности надлежащего выполнения этих обязанностей: невозможности проверить правоспособность и дееспособность сторон сделки, установить личность сторон сделки, выяснить основания, мотивы и цели сделки, разъяснить участникам сделки правовые последствия совершаемого ими юридического действия (например, если заключаемая ими сделка является оспоримой) - ставит вопрос о необходимости введения обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью при участии физических лиц*(18).
Кроме того, при наличии на то волеизъявления сторон сделки нотариус в ФРГ совершает и такое нотариальное действие, которое не предусмотрено российским законодательством, а именно: передачу нотариально удостоверенного договора для регистрации в поземельной книге перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации. Подобных нотариальных действий не предусмотрено российским законодательством.
Третья особенность. Процедура регистрации в поземельной книге в отличие от государственной регистрации в РФ носит универсальный характер. Органы, ведущие поземельные книги, осуществляют регистрацию лишь на основании заявления (§ 13 ППК): получив заявление, они обязаны проверить выполнение условий, необходимых для законного перехода прав.
Должностное лицо в участковом суде может: - принять заявление, то есть внести соответствующее изменение в поземельную книгу; - отказать в принятии заявления; - принять в отношении заявителя промежуточное постановление об устранении выявленных при оформлении заявления недостатков, что позволит изменить или дополнить заявление (п. 1 § 18 ППК).
Заявление подается в письменной форме либо приобретателем права, либо лицом, предоставляющим его, либо нотариусом, удостоверившим документы (§§ 13, 15 ППК). Практика, которая предусматривает подачу заявлений нотариусом, является в Германии, наиболее распространенной и предпочтительной для сторон вещной сделки.
В § 19 ППК предусмотрено, что запись в поземельной книге производится только с разрешения лица, право которого затронуто. Указанное предписание следует так называемому "формальному принципу согласия": должностное лицо удовлетворяется заявленным согласием заинтересованного лица и, как правило, не проверяет наличие и действительность обязательного волеизъявления, то есть достигнутого вещного договора (§ 873 ГГУ) - "материальный принцип согласия"*(19). Только при передаче права собственности на земельный участок заявления о согласии заинтересованного лица недостаточно: в этом случае предоставление нотариально удостоверенного вещного договора обязательно. Принцип согласия применительно к передаче права собственности на недвижимость предполагает, что изменение в запись вносится лишь в случае заключенного вещного договора с правообладателем.
Существуют два вида разрешений: 1) разрешение на внесение изменений, при котором переход права наступает, если орган, в котором ведутся поземельные книги, осуществляет регистрацию по разрешению (на основании соответствующего заявления). Такое разрешение касается всех изменений правоотношений в результате заключения сделки. 2) разрешение на исправление записи в поземельной книге, суть которого заключается в отражении изменений перехода права, не связанного с регистрацией, например порядка наследования.
Аналогичным праву собственности является наследственное право застройки (на чужой земле). Обычно это ограниченное вещное право предоставляется на 99 лет. Правомочный застройщик становится собственником сооружения, которое он может отчуждать и обременять как земельную собственность. Поэтому при регистрации в случае установления, отчуждения и обременения этого права требуется (как и при регистрации права собственности) вещный договор об установлении (передаче, обременении) наследственного права застройки.
В подтверждение действительной принадлежности заявления на регистрацию соответствующим лицам, их дееспособности, а также отсутствия давления на них, разрешение подлежит нотариальному удостоверению или подкрепляется иными официальными документами*(20) (§ 29 ППК). Кроме того, вещный договор о переходе (передаче) права собственности, как уже отмечалось, требует публичного засвидетельствования (§ 925 ГГУ). Если при оформлении документов нотариус удостоверяет подписи лиц, участвующих в сделке; то при публичном засвидетельствовании - зачитывает договор полностью и проверяет, соответствует ли его содержание воле сторон.
Если в орган, в котором ведутся поземельные книги, представлены все необходимые для регистрации документы, то должностное лицо суда отдает распоряжение о записи, которая впоследствии производится соответствующим сотрудником. Внесенная запись скрепляется двумя лицами - должностным лицом, отдавшим распоряжение и служащим, исполнившим конкретное распоряжение.
Если содержание поземельной книги не соответствует действительному правовому положению в отношении права на земельный участок, то лицо, право которого не зарегистрировано, либо зарегистрировано неверно, может требовать согласия на исправление записи в поземельной книге от того лица, право которого затрагивается таким исправлением (§ 894 ГГУ). Вместе с тем, если исправление записи в поземельной книге может последовать лишь после внесения в нее такого права лица, которое затрагивается исправлением согласно § 894 ГГУ, то это лицо должно допустить запись своего права по требованию ходатайствующего об исправлении.
Если должностным лицом допущена ошибка, то оно обязано по закону предоставить сторонам возможность внести исправление (§ 894 ГГУ, § 22 ППК). В этом случае должностному лицу необходимо заявить административное возражение (§ 53 ППК), поскольку запись была сделана с нарушением законодательных предписаний и содержание поземельной книги недостоверно, а указанная ошибка еще не исправлена. Запись возражения, как уже отмечалось, производится на основании распоряжения суда или с согласия лица, право которого затрагивается исправлением поземельной книги. Для вынесения распоряжения суда не является обязательным подтверждение наличия опасности в отношении права лица, заявившего возражения. Административное возражение против достоверности записи в поземельной книге исключает добросовестное приобретение третьим лицом (§ 892 ГГУ). Но оно (административное возражение) не используется, если в промежуточный период было осуществлено новое добросовестное приобретение от неправомочного лица.
Четвертая особенность. Германское право в отличие от российского допускает возможность внесения предварительной записи в поземельную книгу. Как правило, предварительная запись осуществляется в целях обеспечения требования об уступке или отмене права на земельный участок или права, обременяющего земельный участок. Внесение предварительной записи допускается также в обеспечение будущего или условного требования (п. 1 § 883 ГГУ). Предварительная запись в поземельной книге в принципе производится лишь в случае, если лицо, которого касается планируемая регистрация, уже внесено в поземельную книгу (§ 39 ППК). Требование обязательного внесения в поземельную книгу указанного лица заменяет регистрационному органу и приобретателю проверку вещного права предъявителя разрешения. Оно увязано с положением о законной презумпции (§ 891 ГГУ): предполагается, что право, зарегистрированное в поземельной книге, действительно принадлежит указанному лицу.
Предварительная запись вносится на основании распоряжения суда об обеспечении требования либо с согласия лица, чей земельный участок или право которого затрагивается предварительной записью (п. 1 § 885 ГГУ). При продаже земельного участка чаще всего запись вносится с согласия собственника и по заявлению приобретателя. Она предупреждает заинтересованных третьих лиц о предстоящей регистрации в пользу другого лица. Распоряжение относительно земельного участка или права на него, сделанное после внесения предварительной записи, считается относительно недействительным. Это значит, что распоряжение недействительно в той мере, в какой оно повлияло или воспрепятствовало осуществлению указанного требования.
Предварительная запись направлена не только на защиту правомочного лица, но и на защиту кредитора: собственник после заключения вещного договора, но до регистрации в поземельной книге, ограничен в праве распоряжения, например, вследствие конкурсной процедуры (§ 106 Положения о несостоятельности). Ранг права, на уступку которого направлено требование, определяется внесением предварительной записи (п. 3 § 883 ГГУ). Если требование обеспечено внесением предварительной записи, наследник обязанного лица не может ссылаться на ограничение своей ответственности (§ 884 ГГУ). Если лицо, земельный участок или право которого обременяется предварительной записью, имеет право на возражение, которым может быть на длительный срок исключено осуществление обеспеченного записью требования, то оно может потребовать от кредитора устранения этой предварительной записи.
Благодаря своему свойству обеспечения она имеет важное значение при передаче права собственности на земельные участки. На практике каждый договор купли-продажи земельного участка предусматривает следующий механизм защиты покупателя: только с внесением предварительной записи в поземельную книгу наступает срок оплаты покупной цены, а вслед за оплатой нотариус представляет необходимый пакет документов о передаче права собственности в регистрационный орган. Таким образом, нотариус исполняет договор купли-продажи способом, одинаково безопасным как для продавца, так и для покупателя.
Итак, предварительная запись в поземельной книге имеет акцессорный характер: она переходит к приобретателю вместе в уступкой обеспеченного требования (§§ 401, 412 ГГУ).
Одной из проблем, связанной с регистрацией в поземельной книге, является проблема очередности прав, обременяющих земельный участок. Достаточно часто в поземельную книгу внесены несколько прав на земельный участок (узуфрукт, ипотека, поземельный долг, вещное обременение и т.п.), что не составляет проблемы, если выплаты взносов по процентам и в погашение кредитов осуществляется своевременно и без задержек. Но как только допускаются нарушения, и земельный участок назначен к принудительной продаже с торгов, возникают проблемы, связанные с очередностью прав, в случае, если вырученной от продажи суммы окажется недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. В этой ситуации решение данного вопроса будет определяться приоритетностью того или иного права. Ранжирование занесенных в поземельную книгу прав отражает, таким образом, их конкурентоспособность и, следовательно, влияет на стоимость: чем ближе стоимость первоочередных обязательств к финансовой оценке земельного участка (его рыночная стоимость), тем, очевидно, ниже экономическая ценность обеспечения следующих по очереди обязательств. Вот почему вопросы очередности прав также нашли отражение в нормах ГГУ.
По общему правилу "старшее" право всегда более приоритетно. Права, зарегистрированные в один день, признаются равными (п. 1 § 879 ГГУ), то есть имеют одинаковый ранг. Для определения очередности прав не имеет значения, в каком разделе поземельной книги произведена запись: требуется лишь обеспечить общую сравнимость разделов и вытекающую из записей хронологическую последовательность (п.п. 1 и 1 § 879 ГГУ). Внесение записи является определяющим для установления очередности и в том случае, когда вещный договор, необходимый согласно § 873 для приобретения права, был достигнут лишь после внесения (п. 2 § 879 ГГУ).
Вместе с тем законодатель предусмотрел и нормы, согласно которой правообладатели вправе договориться о порядке очередности - до или после внесения записи (§§ 879-880 ГГУ). Для изменения очередности требуется: 1) соглашение правомочных лиц, по которому одно лицо уступает свою очередь другому и 2) внесение изменения в поземельную книгу. Если предполагается изменение очередности ипотеки, поземельного или рентного долга, то кроме того требуется согласие собственника. Согласие должно быть заявлено органу, в котором ведутся поземельные книги, или одному из участников. Оно является безотзывным. Если изменившее очередность право обременено правом третьего лица, то применяются предписания § 876 ГГУ по отмене обремененного права. А право, получившее в результате изменения очередности более высокий ранг, не утрачивает этого ранга вследствие сделки, отменяющей право, имевшее данный ранг до изменения очередности (п. 4 § 880 ГГУ).
Кроме того, при обременении земельного участка правом собственник может оставить за собой право на установление очередности: он может оговорить себе полномочия на установление иного по своему объему права, обременяющего земельный участок, которое будет приоритетным по отношению к ранее зарегистрированному праву (п. 1 § 881 ГГУ). Данная оговорка должна быть занесена в поземельную книгу одновременно с записью права, которое должно уступить свой ранг.
Пятая особенность. В российском праве не нашел закрепления один из основополагающих принципов системы регистрации, характерный для германского законодательства, - принцип бесповоротности. Согласно этому принципу добросовестное лицо, приобретшее право на недвижимое имущество лица, чье право зарегистрировано в поземельной книге, становится правообладателем даже в случае, если его отчуждатель в действительности (несмотря на ошибку, допущенную при регистрации) эти правом не обладал. Даже в случае дивергенции между вещным договором и регистрацией в поземельной книге (когда вещный договор был заключен после внесения записи в поземельную книгу), являющейся исключением из общего правила, существует законодательная презумпция достоверности записи в поземельной книге. Это, в частности, как уже отмечалось, выражается в том, что внесение записи является определяющим для установления очередности при множестве прав, обременяющих земельный участок, и в том случае, когда вещный договор, необходимый согласно § 873 ГГУ для приобретения права, был заключен лишь после внесения записи в поземельную книгу.
Ранее уже отмечалось, что в германском праве передача прав по закону либо на основании принятого государственного акта не требуют регистрации права, но эти уже возникшие права могут быть зарегистрированы в поземельной книге.
Анализ норм отечественного законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показывает, что оно (законодательство) не связывает с государственной регистрацией уже возникшего права появление у правообладателя каких-либо преимуществ, известных германскому правопорядку. Так, по германскому праву регистрация в поземельной книге уже возникшего права дает лицу, зарегистрированному в качестве собственника, целый ряд связанных с принципом бесповоротности преимуществ:
1) по общему правилу собственник земельного участка может быть лишен своих прав в порядке вызывного производства, если другое лицо владело этим участком как собственник в течение 30 лет. Но если собственник занесен в поземельную книгу, то вызывное производство допускается только тогда, когда он умер или признан безвестно отсутствующим и в течении 30 лет не была внесена запись в поземельную книгу (§ 927 ГГУ). То есть никто не может приобрести посредством приобретательной давности право собственности на такую вещь, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в поземельной книге, за исключением самого лица, неправомерно записанного в поземельную книгу в качестве собственника (§ 900 ГГУ).
2) возможность защиты зарегистрированного в поземельную книгу права не ограничена сроками исковой давности. Так, предписание § 902 ГГУ гласит, что на требования, основанные на правах, внесенных в поземельную книгу, срок исковой давности не распространяется. Это правило не затрагивает требования о возмещении убытков и выплате долгов по периодическим обязательствам.
В отношении прав на недвижимость, возникших без регистрации (например, при принятии наследства, реорганизации юридического лица) по российскому праву, возникает немало вопросов, в частности, а требует ли закон регистрации этих прав? В нашей цивилистике этот вопрос обычно рассматривается применительно к праву собственности, перешедшему по наследству. И в решении этого вопроса нет единства в подходах к анализу этой проблемы. К примеру, М.И. Брагинский считает, что правообладателю придется зарегистрировать свое право на случай, если он пожелает распорядиться перешедшей к нему по наследству недвижимостью. В обоснование своей позиции автор ссылается на ст. 4 Закона о регистрации*(21). Другие авторы (например, А. Грось) исходят из того, что для распоряжения наследником перешедшим к нему недвижимым имуществом не требуется предварительно регистрировать уже возникшее у него право собственности*(22), аргументируя свою позицию, ссылаясь на отсутствие в законе нормы, которая требовала бы в данном случае государственной регистрации.
На наш взгляд, в случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим (перешедшим, обремененным, прекратившимся) до государственной регистрации (например, право собственности к наследникам переходит до государственной регистрации). В этом случае, правообладатель до государственной регистрации своего права может реализовывать два своих правомочия - владение и пользование недвижимым имуществом, но правомочие распоряжения может быть реализовано им только в случае государственной регистрации возникшего права по закону.
Итак, краткий сравнительно-правовой анализ регистрационных действий, осуществляемых соответствующими учреждениями в обоих государствах, в пределах предоставленных им законом полномочий, а также норм материального права по государственной регистрации в ФРГ и РФ, наконец, выявление особенностей в государственно-правовом механизме регистрации двух стран дает возможность сделать вывод от том, что существующее в Германии законодательное регулирование регистрации отличается большей четкостью, продуманностью, системностью, поэтому неслучайно поземельная книга и расценивается как наиболее значительное достижение германской правовой системы.
Л.Ю. Василевская,
кандидат юридических наук,
профессор РГТЭУ
"Правосудие в Поволжье", N 4, май-июнь 2004 г.