< Предыдущая		Оглавление		Следующая >

3.2. Понятие и содержание права частной собственности на земельные участки

Право частной собственности на земельные участки можно рассматривать как объективное и как субъективное право. В объективном смысле оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содержащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из гражданского оборота.

Субъективное право частной собственности на землю -это установленная объективным правом возможность субъектов земельных отношений свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правомочие владения означает возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях. Из правомочия владения вытекают такие права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.

Правомочие пользования земельным участком означает закрепленную законом возможность его хозяйственной эксплуатации путем извлечения полезных свойств и получения дохода. Правомочие распоряжения земельным участком - это возможность определения собственником его юридической судьбы. Собственники земельных участков - граждане и юридические лица - вправе их покупать и продавать для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности, осуществлять иные не запрещенные законом сделки с земельным участком.

Необходимо различать индивидуальную (частную) и общую собственность на земельные участки. Последняя подразделяется на общую долевую и общую совместную собственность (супругов, фермеров).

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане Российской Федерации и их объединения (юридические лица). Для того чтобы иметь участок в собственности, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью, а юридические лица - праводееспособностью. Не могут иметь земельные участки в собственности определенные категории юридических лиц, наделенные специальной правоспособностью. К их числу ст. 20 ЗК РФ относит государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда), которым земельные участки предоставляются исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Собственниками земельных участков могут быть апатриды, иностранные граждане и иностранные юридические лица. Ранее такими правами данные категории субъектов не наделялись, но могли получить земельный участок в аренду. Права апатридов, иностранных юридических лиц и граждан па получение в собственность земельного участка в Российской Федерации носят, по сравнению с гражданами Российской Федерации, ограниченный характер. Это означает, что в их собственность не могут быть переданы земельные участки, находящиеся, во-первых, в приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками".

Во-вторых, в собственность иностранным гражданам и юридическим лицам не предоставляются земли на иных (кроме приграничных) территориях, установленных особо федеральными законами.

В-третьих, согласно п. 5 ст. 28 ЗК РФ иностранным гражданам и юридическим лицам земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность только за плату.

В-четвертых, согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только па праве аренды.

Конституционность норм ЗК РФ в части возможности иностранных граждан и юридических лиц приобретать на праве собственности земельные участки вызывает ряд сомнений. Действительно, Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав как за гражданами Российской Федерации, так и за апатридами и иностранными гражданами. В таких случаях в Конституции РФ используется термин "каждый". В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Это означает, что субъектом этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от пола, гражданства, национальности и т.д.

Именно в этом и проявляется "национальный режим", т.е. уравнение в правах граждан Российской Федерации и иностранных граждан (апатридов). Однако ряд субъективных прав предоставляется только гражданам России. Например, граждане Российской Федерации имеют право: участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей; избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления; собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирования (ст. 31), имеют равный доступ к государственной службе (ст. 32) и т.д.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если данное право принадлежало бы апатридам и иностранным гражданам (их объединениям) либо даже юридическим лицам с иностранным участием, в указанной статье Конституции использовался бы термин "каждый".

Указанная неопределенность стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, окончательно разрешившего данный вопрос в Постановлении от 23.04.2004 № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о соответствии Конституции ряда норм ЗК РФ по своему содержанию, а также ЗК РФ в целом - по порядку принятия. Заявитель полагал, что ряд норм ЗК РФ (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35 и т.д.) по своему содержанию противоречат ст. 2, 4 (ч. 3), 7 (ч. 1), 9 (ч. 1), 15 (ч. 1), 19 (ч. 2), 36 (ч. 1) и 67 (ч. 1) Конституции РФ. В обоснование были приведены следующие доводы.

Земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы России; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов России, создаст возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению се суверенитета. Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать ЗК РФ в целом не соответствующим Конституции по порядку принятия (не было учтено мнение субъектов РФ).

В своем решении Конституционный Суд РФ признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции России. В частности, Конституционный Суд отметил, что Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лип без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь в собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлении права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно для обеспечения суверенных прав России на се природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равных условий конкуренции с иностранным капиталом.

Объектом права частной собственности являются земельные участки (но не их части), причем ст. 129 (п. 3) ГК РФ предусмотрено, что земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, дан в ст. 27 ЗК РФ.

Все права и обязанности собственников земельных участков можно подразделить на две группы: имеющие общий и специальный характер. Общие права распространяются на все категории земель; специальные права актуальны только для одной категории земель (например, земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения).

К числу таких прав, имеющих общий характер, относится, во-первых, право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ. Следует иметь в виду, что горное законодательство не предусматривает право собственности граждан и юридических лиц - собственников земельных участков на недра. Перечни же общераспространенных полезных ископаемых утверждаются персонально по каждому субъекту РФ совместным распоряжением Министерства природных ресурсов и экологии РФ и органа исполнительной власти субъекта РФ. Такие перечни утверждены по Пензенской, Самарской областям, Республике Бурятия и многим другим субъектам РФ. В них вошли галька, гравий, мел, песок и т.д. Пользование общераспространенными полезными ископаемыми осуществляется бесплатно, если собственник их использует для собственных (не предпринимательских) нужд.

Водные объекты, расположенные в границах земельного участка частного собственника, не всегда будут находиться в его собственности. Согласно ст. 8 ВК РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться только пруды и обводненные карьеры.

Во-вторых, ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельный кодекс РФ определяет возможность передачи земельного участка собственником в аренду (ст. 22), безвозмездного срочного пользования (ст. 24), купли-продажи и мены земельного участка (ст. 37), а также определяет перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте (ст. 27).

В числе прав собственников земельных участков, имеющих специальный характер, т.е. распространяющихся только на отдельные категории земель, следует отнести, во-первых, право па возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное право собственника наиболее наглядно проявляется в рамках категории земель населенных пунктов. Конкретные параметры объекта недвижимости, который собственник желает возвести на своем участке, определяются градостроительными регламентами, устанавливаемыми для каждой территориальной зоны и входящими составной частью в правила землепользования и застройки, утверждаемые муниципальным правовым актом. В ходе строительства обязательно соблюдение экологических нормативов, требований в области охраны окружающей среды в части размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду. Данные требования могут носить общий или специальный характер (например, в водоохранных зонах или границах особо охраняемых природных территорий). Общие экологические требования к разным стадиям постройки и эксплуатации достроенных объектов сформулированы в ст. 34-39 Закона об охране окружающей среды. Кроме того, в ходе строительства необходимо соблюдение санитарных правил и норм (СанПиНов), строительных норм и правил (СНиПов) и ряда иных обязательных к исполнению документов, которые будут действовать вплоть до вступления в силу технических регламентов.

Во-вторых, собственник вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осутигельные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты согласно установленным законодательством экологическим, строительным, санитарно-гигиеническим и иным специальным требованиям. Данные права ориентированы главным образом на земли сельскохозяйственного назначения. Например, мелиорация земель - это коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, химических, противоэрозионных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий, под которыми понимается проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Собственник участка имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Существующая система обязанностей собственников земельных участков, предусмотренная ст. 42 ЗК РФ, направлена па реализацию положений ст. 36 и 58 Конституции РФ. Предусмотренные ею обязанности собственников земельных участков достаточно четко классифицируются на две группы. В первую группу входят обязанности по надлежащему использованию земельных участков, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил, нормативов и т.д. Последняя обязанность продублирована в подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, поэтому неясно, право это или обязанность - использовать земельный участок в соответствии с градостроительными регламентами и с соблюдением экологических правил.

Во вторую группу входят обязанности по охране земель как природного объекта и составной части окружающей среды. Базовой нормой выступает п. 1 ст. 77 Закона об охране окружающей среды, согласно которому лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи и иного вредного воздействия, обязаны возместить его в полном объеме. Этот Закон включает также ряд норм об экологических требованиях на различных стадиях строительства; охране особо охраняемых природных территорий, охране зеленых зон на землях населенных пунктов и т.д.

В данную группу войдут и обязанности осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, вод и других природных объектов, а также не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности корреспондируют положениям ст. 13 ЗК РФ. Отдельные землеохранные требования мы обнаружим при анализе лесного, водного, горного и иного природоресурсового законодательства.

< Предыдущая		Оглавление		Следующая >