< Предыдущая		Оглавление		Следующая >

2.5. Передача прав, связанных с заключением договора, арендных прав

Совершение операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора регламентируются гражданским законодательством России. В основном это так называемые субдоговоры, когда основной договор перезаключается с третьим лицом.

Под передачей арендных прав в гражданском и земельном законодательстве понимают передачу действующим арендатором третьим лицам своих прав пользоваться арендованным имуществом и иных прав, вытекающих из договора аренды (ст. 615, 631 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя:

o сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

o передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

o предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

o отдавать арендные права в залог;

o вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды; досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

Организация может продать третьему лицу право на заключение договора аренды земли. В соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за некоторыми исключениями. Победитель торгов может в установленных законом случаях переуступить право заключить договор аренды другому лицу.

Осуществление указанных прав, возможно, как с согласия первого лица, так и без его согласия (ст. 638, 615 и др. ГК РФ).

При совершении операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в том же порядке, что и при обычной реализации.

Исключением из данного правила являются договора по передаче прав па использование интеллектуальной собственности в соответствии с пи. 1 и 5 ст. 1238 ГК РФ.

При заключении сублицензионного договора на право использования объектов интеллектуальной собственности, как изобретение, полезная модель, промышленный образец, программа для ЭВМ, база данных, топология интегральных микросхем или секрет производства (ноу-хау), применяется льгота, предусмотренная пп. 26 п. 2 ст. 149 НК РФ.

При заключении сублицензионного договора в отношении объектов интеллектуальной собственности, не перечисленных в пп. 26 п. 2 ст. 149 НК РФ исчисление НДС производится в общеустановленном порядке.

В отличие от всех прочих видов реализации имущественных прав, перечисленных в ст. 155 Налогового кодекса РФ, в данном случае НДС исчисляется по прямой ставке - 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Моментом возникновения налоговой базы является день передачи имущественных прав новому владельцу в соответствии с условиями договора (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Не позднее пяти календарных дней со дня получения предоплаты и (или) передачи прав необходимо выставить покупателю счет-фактуру, зарегистрировать его в книге продаж и второй экземпляр хранить в журнале выставленных счетов-фактур.

Пример 1

ЗАО "ККСС" - заказчик заключило договор подряда на строительство склада на общую сумму 1,5 млн руб. с ЗАО "Монтаж" - подрядчик. В свою очередь ЗАО "Монтаж" заключило субподрядный договор с ООО " Строитель" па проведение определенных работ по строительству склада на сумму 0,5 млн руб. Договором подряда и субподряда предусмотрены расчеты по окончании строительства после подписания акта выполненных работ ф.2-КС.

Налоговые обязательства контрагентов следующие.

ООО "Строитель" представляет ЗАО "Монтаж" акт выполненных работ и счет-фактуру на сумму 0,590 млн руб. [(0,5 млн  0,18) + + 0,5 млн руб.] НДС в сумме 0,09 млн руб. подлежит уплате в бюджет.

ЗАО "Монтаж" представляет ЗАО "ККСС" акт выполненных работ и счет-фактуру на сумму 1,770 млн руб. [( 1,500 млн  0,18) + + 1,500 млн]. При этом организация имеет право на применение налогового вычета НДС уплаченного ООО "Строитель) в сумме 0,09 млн руб. НДС в сумме 0,180 млн руб. (0,270 млн - 0.090 млн) подлежит уплате в бюджет.

ЗАО "ККСС" после постановки па бухгалтерский учет объекта основных средств - склада имеет право применить налоговый вычет в сумме 0,270 млн руб. в соответствии со счетом-фактурой, представленного ЗАО "Монтаж".

Пример 2

В январе организацией ККСС приобретено на аукционе право аренды земельного участка, принадлежащего на праве владения муниципальному образованию, на пять лет. Стоимость права аренды составила 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.). Ежемесячная арестная плата за земельный участок договором установлена в 20 000 руб. В августе этого же года по согласованию с муниципалитетом организация ККСС уступает право аренды земельного участка организации БМВ за 450 000 руб. (без учета НДС).

Налоговые обязательства следующие.

Муниципальное образование при получении оплаты за приобретение нрава аренды от ККСС уплачивает самостоятельно в бюджет НДС в сумме 54 000 руб. В течении пяти дней выставляет организации счет-фактуру. Арендные ежемесячные платежи налогом не облагаются.

Организация ККСС при соблюдении условий по применению налоговою вычета имеет право "входящий" НДС в сумме 54 000 руб. принять к вычету. По операции уступки права аренды организации БМВ необходимо исчислить налог и выписать счет фактуру на общую договорную сумму 531000 руб. (450 000 + 81 000), сумма НДС составит 81 000 руб. (450 000  0,18).

Организация БМВ после получения первичных документов имеет право применить налоговый вычет в сумме 81 000 руб.

< Предыдущая		Оглавление		Следующая >